Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 26 octobre 2023

COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3

N° RG 21/21092 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEYN6



Nature de l'acte de saisine : Déclaration d'appel valant inscription au rôle

Date de l'acte de saisine : 01 Décembre 2021

Date de saisine : 08 Décembre 2021

Nature de l'affaire : Demande d'évaluation et/ou en paiement de l'indemnité d'éviction

Décision attaquée : n° 16/13087 rendue par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS le 28 Octobre 2021



Appelante :

 S.A.S. LEVEN INVEST agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, représentée par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090 - N° du dossier 20113109



Intimée :

 S.A.R.L. [L] [F] Société à responsabilité limitée à associé unique, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège, représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065 - N° du dossier 20220006









ORDONNANCE SUR INCIDENT

DEVANT LE MAGISTRAT CHARGÉ DE LA MISE EN ÉTAT

(n° , 4 pages)





Nous, Marie GIROUSSE, magistrat en charge de la mise en état, 



Assistée de Alice LEAUTAUD, adjointe administrative faisant fonction de greffier, 





EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 30 mai 2007, M. et Mme [Z], aux droits desquels vient la société LEVEN INVEST, ont donné à bail commercial à la société [L] [F] des locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 1] , pour une durée de neuf années à compter du 16 avril 2007, moyennant un loyer annuel principal de 36'000 €, pour l'exercice de l'activité de « commerce de coiffure, esthétique, parfumerie ».



Par acte d'huissier du 9 février 2016, la société [L] [F] a fait délivrer à la société LEVEN INVEST une demande de renouvellement de bail à compter du 15 avril 2016.



Par acte du huissier du 9 mai 2016, la société LEVEN INVEST a fait signifier à la société [L] [F] un acte de refus de renouvellement de bail avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction.



Par acte du huissier du 31 août 2016, la société [L] [F] a fait assigner la société LEVEN INVEST devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de la voir condamner au paiement d'une indemnité d'éviction et, par acte d'huissier du 30 décembre 2016, la société LEVEN INVESTa fait assigner la société [L] [F] devant la même juridiction aux fins de fixation de l'indemnité d'occupation. Les instances ont été jointes.



Par ordonnance du 5 juillet 2017, le juge de la mise en état a ordonné une expertise afin de déterminer les indemnités d'éviction et d'occupation. L'expert a déposé son rapport le 20 mars 2019. 



Par jugement en date du 28 octobre 2021, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a :

- Dit que le bail commercial du 30 mai 2007 portant sur les locaux situés [Adresse 1] a pris fin le 15 avril 2016 à 24h00 par 1'effet de la demande de renouvellement signifiée par la société [L] [F] par acte du 9 février 2016,





- Dit sans effet l'acte intitulé "notification de rétractation d'offre d'indemnité d'éviction " signifié le 10 octobre 2019 à la société [L] [F] à la requête de la société LEVEN INVEST,

- En conséquence, dit que la société [L] [F] peut prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction en raison du refus de renouvellement opposé par la société LEVEN INVEST par acte signifié le 9 mai 2016,

- Fixé à la somme globale de 990.334 €, outre les frais de licenciement, le montant de l'indemnité d'éviction due par la société LEVEN INVEST à la société [L] [F], se décomposant ainsi :

- indemnité principale : 865.288 €

- indemnités accessoires :

- pour frais de remploi : 86.529 €

- pour trouble commercial : 31.100 €

- pour frais de déménagement 5.417 €

- pour frais administratifs : 2.000 €

- pour frais de licenciement : sur justificatifs

- Rappelé qu'aucun preneur pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue,

- Dit que la société [L] [F] est redevable à 1'égard de la société LEVEN INVESTd'une indemnité d'occupation a compter du 16 avril 2016,

- Fixé le montant de cette indemnité d'occupation à la somme annuelle de 91.105 € HT et HC payable par trimestre et à terme échu, outre les charges et taxes exigibles conformément au bail expiré,

- Dit que 1'indemnité d'occupation sera indexée tous les ans, et pour 1a première fois 1e 16 avril 2017, conformément aux dispositions de la clause 'révision annuelle' du bail expiré,

- Dit que les intérêts au taux légal sur 1'indemnité d'occupation sont dus par la société [L] [F] à compter du 30 décembre 2016,

- Dit que les intérêts dus au moins pour une année entière seront capitalisés dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil,

- Débouté la société [L] [F] de sa demande aux fins de voir dire qu'elle n'est redevable d'aucune dette d'indemnité d'occupation et de charges locatives envers le bailleur pour la période courant du 15 mars au 11 mai 2020,

- Débouté 1a société [L] [F] de sa demande de délai de paiement,

- Débouté la société LEVEN INVEST de sa demande d'expulsion de la société [L] [F] et de condamnation de cette dernière au paiement d'une indemnité d'occupation de droit commun,

- Condamné la société LEVEN INVEST à payer à la société [L] [F] la somme de 5.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamné la société LEVEN INVEST aux dépens de1'instance, en ce compris les frais de 1'expertise judiciaire, dont distraction au profit de la SCP HB & Associés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,

- Rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires.



La société LEVEN INVEST a interjeté appel de ce jugement le 1er décembre 2021 et a saisi le conseiller de la mise en état aux fins d'obtenir une provision sur l'indemnité d'éviction.



Les parties ayant chacune demandé au conseiller de la mise en état une provision respectivement sur l'indemnitéd'éviction et l'indemnité d'occupation, par ordonnance du 31 août 2022, le conseiller de la mise en état: 

- A débouté les parties de leurs demandes respectives ;

- Dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Dit que les dépens de l'incident suivront ceux de l'instance au fond.



Dans ses dernières conclusions d'incident signifiées le 22 avril 2023, la Sté LEVEN INVEST demande au conseiller de la mise en état de :



- ORDONNER une nouvelle mesure d'instruction visant à actualiser la valeur du fonds de commerce de la société [L] [F] et l'estimation du montant de l'indemnité d'éviction à la date du 10 décembre 2021, jour du départ effectif des lieux loués par la société [L] [F]. 

- ORDONNER à la société [L] [F] la production des documents permettant de déterminer la partie des locaux exploités par la société ETOILE, avec laquelle elle partage le même dirigeant, ainsi que le montant du chiffre d'affaires réalisé par cette société ETOILE dans les locaux donnés à bail par la société LEVEN INVEST ; 

- CONDAMNER la société [L] [F] à s'exécuter sous astreinte de 1 000 euros par jour calendaire de retard à compter du mois suivant la date du prononcé de la décision à intervenir, et se réserver expressément le pouvoir de liquider l'astreinte en vertu de l'article 35 de la loi n° 91-650 du 09 juillet 1991 ; 

- DESIGNER en qualité d'expert Madame [O] [Y] avec mission de : 

- Convoquer les parties et, dans le respect du principe du contradictoire, se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, et notamment ceux relatifs à l'exploitation de l'activité de coiffeur par la société ETOILE dans les lieux considérés;

- exclure tout chiffre d'affaires réalisés par cette société ETOILE et toute partie des locaux exploités par cette dernière société, de son estimation de l'indemnité d'éviction au 10 décembre 2021 ; 

 

 -entendre les parties en leurs dires et explications, 

- actualiser le montant de l'indemnité d'éviction éventuellement due à la société [L] [F], au 10 décembre 2021 ; 

En tout état de cause, 

- DEBOUTER la société [L] [F] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de la société LEVEN INVEST ; 

- CONDAMNER la société [L] [F] à payer à la société LEVEN INVEST une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

- CONDAMNER la société [L] [F] aux entiers dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile 



Dans ses dernières conclusions d'incident signifiées le 12 juin 2023, la Sté [L] [F] demande au conseiller de la mise en état de :



DECLARER la société LEVEN INVEST irrecevable et mal fondée en ses demandes, 

- DEBOUTER la société LEVEN INVEST de ses demandes, 

- CONDAMNER la société LEVEN INVEST à payer à la société [L] [F] la somme de 2 000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- CONDAMNER la société LEVEN INVEST en tous les dépens, conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC. 



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. 



MOTIFS DE L'ORDONNANCE



Aux termes de l'article 789, 5°, du code de procédure civile, auquel renvoie l'article 907 du même code, le conseiller de la mise en état peut ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction.



Il résulte des articles 144 et suivants code de procédure civile qu'une mesure d'instruction ne peut être ordonnée que si le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer, que si la partie qui allègue un fait ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver, qu'en aucun cas, une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence d'une partie dans l'administration de la preuve et que le juge doit limiter le choix de la mesure à ce qui est suffisant pour la solution du litige en s'attachant à retenir ce qui est le plus simple et le moins onéreux.



La société LEVEN INVEST dénie dans ses conclusions au fond, comme elle le faisait en première instance, le droit de la société [L] [F] au paiement d'une indemnité d'éviction, ce qui relève de l'appréciation de la cour et non du conseiller de la mise en état. S'il est fait droit à sa demande par la Cour, l'expertise judiciaire évaluant l'indemnité d'éviction deviendra sans objet.



Par ailleurs, la démonstration n'est pas faite que le rapport d'expertise déposé le 15 mars 2019 ne permettrait pas à la Cour de procéder, avec les éléments qu'il incombe aux parties de produire en cause d'appel, à une juste évaluation de la valeur de l'indemnité d'éviction à la date de restitution des locaux le 10 décembre 2021, étant observé qu'en outre, la période écoulée entre le dépôt du rapport d'expertise et le départ de la locataire comprend la période peu significative des restrictions sanitaires liées à la pandémie de COVID. 



Dès lors que l'existence d'une sous-location consentie par la société [L] [F] dans les locaux en cause et de l'exercice d'une activité par la société ETOILE dans ces locaux est contestée par la locataire et que le jugement déféré ne les a pas considérées établies, il relève de la compétence de la cour de statuer sur l'existence d'une sous-location ou d'une activité de la société ETOILE dans les locaux. En conséquence, il n'appartient pas au conseiller de la mise en état de trancher d'ores et déjà ces questions en ordonnant sous astreinte à la société [L] [F] de produire les documents permettant de déterminer la partie des locaux exploités par la société ETOILE et le chiffre d'affaires qu'elle y a réalisé ou en confiant pour mission à l'expert judiciaire de tenir compte de l'activité de la société ETOILE dans les locaux.



Il convient, en conséquence, de débouter la société ETOILE INVEST de l'ensemble de ses demandes.



En application de l'article 912 du code de procédure civile, il y a lieu de fixer les dates de clôture et de plaidoiries prévues au dispositif de la présente ordonnance, en établissant un calendrier de procédure, étant rappelé que les conclusions signifiées trop peu de temps avant la date de clôture sont susceptibles d'être écartées des débats si leur tardiveté est de nature à porter atteinte au principe du contradictoire.



La société LEVEN INVEST sera condamnée aux dépens de l'incident et à payer à la société [L] [F] la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de sa demande fondée sur ce texte.





PAR CES MOTIFS



Le conseiller de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire,



Déboute la société LEVEN INVEST de l'ensemble de ses demandes,



Renvoie l'affaire à l'audience de mise en état du 21 février 2024 à 9 heures 30 pour prononcé de l'ordonnance de clôture (étant rappelé que les parties n'ont pas à se présenter à l'audience de mise en état qui se fait de façon dématérialisée les messages RPVA des parties devant être adressées la veille avant midi), la date des plaidoiries devant le juge rapporteur étant prévue le 4 mars 2024 à 14 heures, les parties devant respecter le calendrier suivant:

- éventuelles conclusions de la société LEVEN INVEST avant le 30 novembre 2023,

- éventuelles conclusions en réponse de la société [L] [F] avant le 15 janvier 2024,



Condamne la société LEVEN INVEST à payer à la société [L] [F] une somme de 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute la société LEVEN INVEST de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,



Rejet des autres demandes,



Condamne la société LEVEN INVEST aux dépens de l'incident.









Paris, le 26 Octobre 2023



L'adjointe administrative 

faisant fonction de greffier, Le magistrat en charge de la mise en état











Copie au dossier

Copie aux avocats