Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 2 — 26 octobre 2023

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 2



ARRÊT DU 26 OCTOBRE 2023



(n° , 2 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/03976 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHGIK



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 01 Février 2023 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 19/60083





APPELANTE

 

S.A.R.L. LEON & HARPER RETAIL, RCS de Paris sous le n°799 952 700, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 



[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentée par Me Eric ALLERIT de la SELEURL TBA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241

Assistée à l'audience par Me Sabrina LEULMI, Cabinet BRAULT & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : J82





INTIMEES

 

S.C. FONCIERE OHANA, RCS de Paris sous le n°517 572 665, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 



[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentée et assistée par Me Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS, toque : K0122



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société CLEMENT TOURON ET CIE, RCS de Paris sous le n°662 004 100



[Adresse 3]

[Adresse 3]



Représentée et assistée par Me Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1869

















COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Septembre 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Michèle CHOPIN, Conseillère chargée du rapport et Laurent NAJEM, Conseiller.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère, 

Laurent NAJEM, Conseiller, 



Qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

 



ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****



EXPOSE DU LITIGE



L'immeuble situé [Adresse 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis selon un règlement de copropriété du 7 mai 2002. 



Par acte sous-seing privé du 29 avril 2010, la société Foncière Ohana a loué à M. [Y] [W] aux droits duquel se sont trouvés successivement la société Blou puis la société Leon & Harper Retail à la suite d'une cession de droit au bail du 20 juillet 2017, un local commercial situé au [Adresse 4].



Le bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 20 juillet 2017 pour se terminer le 19 juillet 2026 et comporte une clause autorisant le preneur à procéder à des travaux d'aménagement selon le dossier descriptif annexé au bail. 



Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] a reproché à la société Leon & Harper Retail, après que celle-ci a réalisé d'importants travaux, d'avoir bouché des soupiraux situés dans les caves de l'immeuble. En raison de cette obstruction, des moisissures seraient apparues dans les caves et sur les objets qui les garnissent.



Par exploits des 17 et 29 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] a fait assigner la société Leon & Harper Retail et la société Foncière Ohana devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :'

- condamner la société Leon & Harper Retail, au visa des articles 808 et 809 du code de procédure civile, 14 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à : 

- lui communiquer les documents techniques et les marchés de travaux réalisés par la société Leon & Harper Retail ;

- déboucher les soupiraux en caves mentionnés au procès-verbal du 14 septembre 2022 de la scp Benhamour & Sadone, huissiers de justice, à savoir les caves n° 16, 17, 18, 19, la cave commune, la cave Harris Wilson, la cave [Z], le local commercial en rez-de-chaussée, seuil de la vitrine, sous sa surveillance et celle de son architecte ou tout autre prestataire spécialisé à leurs frais exclusifs'; 

- condamner la société Leon & Harper Retail à lui verser la somme de 5. 000 euros au titre des frais irrépétibles.

'

Par ordonnance contradictoire du 1er février 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a : 

'

- déclaré le syndicat des copropriétaires recevable en son action ; 

- enjoint la société Leon & Harper Retail et la société Foncière Ohana à déboucher les soupiraux des caves n° 16, 17, 18, 19, de la cave commune, de la cave exploitée par la société Harris Wilson et de la cave de Mme [Z], dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision, sous la surveillance du syndic ainsi que de l'architecte de l'immeuble, ou de toute autre entreprise spécialisée, dont le coût sera supporté par elles ; 

- dit qu'à défaut d'exécution dans le délai précité, la société Leon & Harper Retail et la société Fonciere Ohana seront tenues in solidum au paiement d'une astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard pendant un délai de quatre mois ; 

- dit n'y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes ; 

- condamné la société Leon & Harper Retail à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dont 1.800 euros in solidum avec la société Fonciere Ohana ; 

- condamné in solidum la société Leon &Harper Retail et la société Fonciere Ohana aux entiers dépens ; 

- rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.

'

Par déclaration du 20 février 2023, la société Leon & Harper Retail a relevé appel de cette décision. 

'

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 7 septembre 2023, la société Leon & Harper Retail demande à la cour de : 

'

- la déclarer recevable et bien fondée en son appel 

- infirmer l'ordonnance du 1er février 2023 en ce qu'elle a : 


enjoint la société Leon & Harper Retail et la société Foncière Ohana de déboucher les soupiraux des caves n°16, 17, 18, 19, de la cave commune, de la cave exploitée par la société Harris Wilson et de la cave de Mme [Z], dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision, sous la surveillance du syndic ainsi que de l'architecte de l'immeuble, ou de toute autre entreprise spécialisée, dont le coût sera supporté par elles ; 

dit qu'à défaut d'exécution dans le délai précité, la société Leon & Harper Retail et la société Foncière Ohana seront tenues in solidum au paiement d'une astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard pendant un délai de quatre mois ; 

condamné la société Leon & Harper Retail à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dont 1.800 euros in solidum avec la société Foncière Ohana ;


- réformer l'ordonnance en ce qu'elle a rejeté la demande de garantie formée par la société Leon & Harper Retail à l'égard de la société Foncière Ohana ; 

Y faisant droit : 

- condamner la société Foncière Ohana à relever et garantir indemne la société Leon & Harper Retail de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ; 

- juger que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que les travaux réalisés par la société Leon & Harper Retail nécessitaient l'autorisation préalable de l'assemblée générale ; 

- juger que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que la société Leon & Harper Retail a bouché les soupiraux des caves de l'immeuble ; 

- juger l'absence de tout lien de causalité entre les manquements allégués par le syndicat des copropriétaires et le prétendu préjudice non établi ; 

- juger que l'ordonnance du 1er février 2023 est contradictoire lorsqu'elle enjoint la société Leon & Harper Retail de déboucher les soupiraux des caves n°18, 19 et de la cave commune tout en considérant qu'il n'y a pas lieu d'enjoindre les défenderesses à prendre des mesures concernant les deux autres soupiraux, ni concernant le niveau du seuil de la porte, dans la mesure où rien ne permet d'établir que ce seuil présentait auparavant une ventilation qui aurait été obstruée ;

- juger qu'il n'y a donc pas lieu d'enjoindre la société Leon & Harper Retail de prendre des mesures concernant lesdits soupiraux, ni concernant le niveau du seuil de la porte ;

- débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de toutes ses demandes ; 

En tout état de cause : 

- juger qu'il n'y a pas lieu d'enjoindre la société Leon & Harper Retail à prendre des mesures concernant les soupiraux des caves 16, 17, 18, 19, 22 et de la cave commune qui permettent la circulation de l'air ainsi que l'a constaté le procès- verbal de constat du 3 juillet 2023 ; 

Subsidiairement,

- désigner telle entreprise spécialisée qu'il plaira à la cour en vue de se rendre dans les caves visées par l'ordonnance et de procéder à des essais fumigènes pour vérifier l'existence des prises d'air dans lesdites caves ; 

En tout état de cause,

- confirmer l'ordonnance entreprise pour le surplus ; 

Y ajoutant, 

- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] au paiement au profit de l'appelante d'une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 

'

Elle expose notamment que :



- elle a procédé à des travaux d'aménagement intérieur, qui ont été autorisés par son bailleur, et qui ne nécessitaient pas l'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires puisqu'ils ne portaient pas atteinte aux parties communes,

- il appartenait audit bailleur de soumettre la question de ces travaux le cas échéant à l'assemblée générale des copropriétaires, de sorte que la société Foncière Ohana devra être condamnée à la garantir et relever indemne de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

- ni les attestations ni les procès-verbaux de constats produits ne permettent d'établir qu'elle aurait bouché les soupiraux dans le cadre de ses travaux,

- les travaux qu'elle a entrepris n'ont pas modifié le système d'aération de la cave n°18, qui existait antérieurement, ni celui de la cave commune,

- s'agissant de la cave n°19, la prise d'air a été recouverte par un paillasson qui était déjà en place antérieurement dans les locaux,

- il n'existe donc aucune preuve de l'obstruction des prises d'air et du lien de causalité avec les désordres allégués, et l'expert d'assurance écarte tout lien de causalité ente les travaux menés et l'humidité dans la cave louée par la société "Le pestacle de Maelou",

- aucun élément n'est versé aux débats sur le préjudice éventuellement subi, ni sur le lien de causalité entre les faits reprochés indûment et les préjudices des copropriétaires, alors qu'aucune mesure d'hygrométrie n'a été réalisée, que la question de l'aération des caves est ancienne, et que les copropriétaires ont fait procéder au remplacement des portes de caves d'origine qui laissaient passer l'air en haut et en bas par des portes blindées, toute hauteur et hermétiques, des grilles de ventilation n'ayant été installées que très récemment,

- l'existence des prises d'air pourrait être vérifiée, subsidiairement, par une entreprise spécialisée qui procéderait à des essais fumigènes.



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 8 septembre 2023, la société Foncière Ohana demande à la cour de : 



'

- infirmer l'ordonnance de référé rendue le 1er février 2023 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris en ce qu'elle a : 

- enjoint la société Leon & Harper Retail et la société Foncière Ohana de déboucher les soupiraux des caves 16, 17, 18, 19, de la cave commune, de la cave exploitée par la société Harris Wilson et de la cave de Mme [Z], dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, sous la surveillance du syndic ainsi que de l'architecte de l'immeuble, ou de toute autre entreprise spécialisée, dont le coût sera supporté par elles ; 

- dit qu'à défaut d'exécution dans le délai précité, la société Leon & Harper Retail et la société Foncière Ohana seront tenues in solidum au paiement d'une astreinte provisoire de 300 euros par jour de retard pendant un délai de quatre mois ; 

- condamné la société Leon & Harper Retail et la société Foncière Ohana à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dont 1.800 euros in solidum avec la société Foncière Ohana ; 

- confirmer l'ordonnance de référé entreprise en ce qu'elle a rejeté la demande de garantie formée par la société Léon & Harper Retail à l'égard de la société Foncière Ohana ; 

- dire et juger que la société Foncière Ohana ne saurait être condamnée in solidum avec la société Léon & Harper Retail ; 

- la décharger de toute condamnation ; 

- dire et juger que la société Foncière Ohana s'en rapporte à justice sur la désignation d'une entreprise spécialisée avec la mission précisée par la société Léon & Harper Retail ; 

- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et la société Leon & Harper Retail, chacun, à verser à la société Foncière Ohana la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et la société Leon & Harper Retail aux entiers dépens dont le recouvrement s'opérera au profit de Maître Alain Rapaport, avocat à la cour, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.



Elle expose notamment que :



- elle n'a aucun moyen d'exécuter une condamnation sous astreinte dans la mesure où elle n'a pas la maîtrise des travaux qui doivent se dérouler chez sa locataire, étant précisé que les travaux autorisés par elle ne concernaient que la mise en conformité des lieux aux normes en vigueur et que le preneur n'a jamais demandé à son propriétaire de soumettre une quelconque résolution sur ce point à l'assemblée générale des copropriétaires.



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 1er septembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de : 



- confirmer en tous points l'ordonnance du 1er février 2023, 

Et statuant à nouveau,

- condamner in solidum la société Foncière Ohana et la société Leon & Harper Retail sous astreinte de 500 euros par jour de retard à déboucher les soupiraux en caves n° 22, 23, 16, 17, 18, 19, de la cave commune, et mentionnés au procès-verbal en date du 10 octobre 2017, du 30 janvier 2020, 11 février 2021 et du 14 septembre 2022 de la scp Benhamour & Sadone, huissiers de justice, ces travaux devront être faits sous la surveillance du syndicat des copropriétaires et de son architecte ou tout autre prestataire spécialisé, et ce aux frais exclusifs de la société Foncière Ohana et de la société Leon & Harper Retail ;

- condamner in solidum les sociétés Foncière Ohana et Leon & Harper Retail à la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.



Il expose notamment que :



- il n'a formulé aucune demande de remise en état des travaux intérieurs autorisés par le bailleur sauf lorsque ceux-ci ont porté atteinte aux parties communes,





- la preuve de l'obstruction des soupiraux est apportée par différents moyens, notamment par les procès-verbaux de constats dressés par huissiers de justice et produits aux débats ainsi que par des attestations, 

- la société Leon & Harper Retail a procédé elle-même à un véritable aveu, lorsqu'en première instance, elle plaidait l'erreur involontaire, alors que, pour autant, l'obstruction s'est faite par son lot dans la mesure où les soupiraux débouchent sur ce dernier,

- la décision de première instance est claire et ne comporte aucune contradiction

- les relations contractuelles du bailleur avec sa locataire ne lui sont pas opposables, alors qu'au surplus, aucune demande d'autorisation préalable de travaux n'a été déposée en prévision d'une assemblée générale de copropriétaires,

- les ouvertures pratiquées par la société Leon & Harper Retail au cours de l'année 2019 sont insuffisantes et ne permettent pas aux caves de ventiler correctement,

- la demande subsidiaire consistant à voir ordonner des essais fumigènes par une entreprise spécialisée doit être rejetée dans la mesure où ce type d'essai n'est possible qu'avec des ventilations mécaniques. 



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. 

'

SUR CE,'



Selon l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Aux termes de l' article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.



La société Leon & Harper Retail a dès le 24 juillet 2017, soit quelques jours après la signature du bail, entrepris des travaux dans le local commercial qu'elle occupe.



Il ressort d'ores et déjà d'une note d'expertise d'assurance produite par l'appelante, que la société Le pestacle de Maelou, occupante de l'une des caves de l'immeuble a régularisé une déclaration de sinistre à son assurance dès le 30 juillet 2017.



La société Leon & Harper Retail soutient en substance que les travaux qu'elle a menés ne peuvent être à l'origine dans ces conditions de l'humidité dans les caves de l'immeuble, humidité qui en réalité serait ancienne mais plusieurs attestations sont produites par le syndicat des copropriétaires, dont il ressort que : 



- M. [T], ancien locataire de la société Foncière Ohana indique en substance n'avoir jamais bouché aucune grille d'aération, aucun propriétaire ni locataire ne s'étant jamais plaint d'humidité, condensation ou moisissures dans sa cave,

- M. [L], copropriétaire précise qu'en avril 2017, la cave de Mme [F] était "totalement saine, dépourvue d'odeurs d'humidité", et munie d'une grille d'aération laissant passer la lumière du jour, ce dernier point étant confirmé par M. [S], résidant dans l'immeuble,

- Mme [V], gérante de la société Le pestacle de Maelou précise qu'après les travaux réalisés par la société Leon & Harper Retail, son stock de marchandise a commencé à moisir, alors qu'elle n'avait jamais rencontré auparavant ce problème, et que l'aération de la cave voisine et celles des parties communes ont été bouchées jusqu'au 30 septembre 2017, de sorte que dès la mi-août, elle a retiré de cette cave une grande partie du stockage pour qu'il ne s'endommage pas davantage,



- le locataire de la boutique Harris Wilson affirme la présence d'humidité dans sa cave et dans les parties communes depuis le mois d'août 2017,

 - la société Microbiolithe, intervenue dans la cave n°18 certifie avoir constaté entre quatre et cinq rangées de trous dans la grille d'aération au sortir du conduit donnant sur la rue.



Il se déduit a minima de ces attestations qui sont concordantes sur ce point que l'apparition d'humidité et de moisissures est contemporaine des travaux menés par la société Leon & Harper Retail et que les phénomènes étaient inexistants antérieurement, les caves étant équipées de grilles d'aération, et d'une circulation d'air. Il importe peu dans ces conditions que la déclaration de sinistre de la gérante de la société Le pestacle de Maelou soit en date du 30 juillet 2017, soit très peu de temps après le début des travaux, cette déclaration qui n'est d'ailleurs pas produite étant insuffisante à établir à elle seule que la situation d'humidité et de défaillance de la circulation d'air serait antérieure à son installation. 



Par ailleurs, s'agissant de la matérialité de l'obstruction des soupiraux et de la présence d'humidité et de moisissures dans les caves, de nombreuses pièces sont versées aux débats qui la démontrent.



Ainsi, le procès-verbal de constat établi le 10 octobre 2017 par la scp Benhamou & Sadone, huissiers de justice, soit dans un temps très voisin des travaux de la société Leon & Harper Retail, comporte les éléments suivants :



"EXTERIEURS :

Le soubassement en pierres de la devanture de gauche présente quarante-huit petits trous de ventilation de dix millimètres.

Ces trous, d'environ cinq centimètres de profondeur, sont présents sur une hauteur de cinq centimètres et une longueur de vingt-neuf centimètres.

La vitrine de droite présente une ventilation perforée dans la dalle de soubassement, sur une longueur de vingt-neuf centimètres et une profondeur de cinq centimètres. Il s'agit également de trous de dix millimètres.

INTERIEUR DE LA BOUTIQUE :

Devant les deux soupiraux, en bordure de vitrine, aucune ventilation n'est visible.

Au niveau du seuil de porte, le paillasson ne présente pas de grille de ventilation apparente.

SOUS-SOL DE CAVES :

Dans les galeries de caves, les tuyauteries laissent apparaître des gouttelettes d'eau de condensation.

CAVE COMMUNE :

L'ouverture du soupirail laisse apparaître la dalle de pierre constatée à l'extérieur de la boutique. Au ras de la ventilation, au niveau de la rue, je constate une largeur entre trente-cinq et quarante centimètres, sur une profondeur d'environ quinze à vingt centimètres.

CAVE N° 19 :

En présence de Madame [F], en possession des clefs de cette cave, et avec l'autorisation de la société Pestacle de Maelou, locataire, je procède à toutes constatations utiles dans les lieux. Il existe dans cette cave une trémie de soupirail, dans lequel je note la présence d'une petite grille de ventilation métallique perforée, apparente sur une petite partie d'environ quinze centimètres.

CAVE DE MADAME [F] PORTANT LE N° 18

Madame [F] me présente divers effets, lesquels sentent le moisi. Je constate dans cette cave une humidité ambiante importante. La trémie de cette cave laisse apparaître des trous de la dalle, précédemment constatés au niveau de la devanture extérieure de la boutique. Je peux reconnaître la dalle existante à l'extérieur, de vingt centimètres par trente centimètres.

CAVE N° 17 DE MONSIEUR ET MADAME [O]

En présence de Mme [O], et avec son autorisation, j'effectue toutes constatations utiles dans sa cave.

La trémie du soupirail est obstruée par du polystyrène au niveau de la zone de sol de la courette intérieure. Je note la présence de toiles d'araignées dans cette trémie.



CAVE N° 16 DE MADAME [U] :

Mme [F], en possession des clefs de cette cave, et avec l'autorisation de Madame [U], je procède à toutes constatations utiles dans cette cave. La sortie du soupirail de cette cave est bouchée par du polystyrène blanc.

CAVE N° 22 DE LA SOCIETE HARRIS ET WILSON:

En présence de Mme [A], représentant la société Harris et Wilson, et avec leur autorisation, j'eff ectue toutes constatations utiles. A droite en entrant dans cette cave, il existe un soupirail, lequel est obstrué par des morceaux de plâtre ou de papiers, ce qui empêche l'air de passer."



D'autres procès-verbaux de constats, étalés dans le temps, sont encore produits. Ainsi, le procès-verbal de constat du 30 janvier 2020 reproduit des photographies d'une partie des soupiraux obturés dans la cave de Mme [F], celui du 11 février 2021, toujours dans la cave de Mme [F], relève la présence d'eau sur la face intérieure de la plaque métallique et une voûte qui s'effrite au toucher, alors que dans la cave de Mme [M], et celle de M [O], le soupirail est complètement obstrué, l'huisserie oxydée, que les murs et plafonds s'effritent,et que les encadrements métalliques présentent de manière éparse des traces d'oxydation, le procès-verbal de constat du 14 septembre 2022 précise que les soupiraux des caves n°16, 17, 18, 19 et de la cave commune ainsi que les caves Harris Wilson et [Z] sont obstrués.



Deux procès-verbaux de constat sont produits en cause d'appel :



- celui du 20 avril 2023 relève que toutes les portes des caves ont une aération haute et basse, sauf celle de M Ohana, que le soupirail de la cave n°19 est bouché par le paillasson du commerce au rez-de-chaussée, que le soupirail de la cave commune est partiellement bouché ainsi que celui de la cave n°17,



- celui du 3 juillet 2023, produit également en cause d'appel indique que, s'agissant de la cave n°16, la fosse du soupirail située au niveau du plancher à l'intérieur du local commercial Leon & Harper Retail est fermée par une grille métallique perforée de trous réguliers, de l'air et de la lumière entrant dans la cave, tandis que cette fosse, vue de l'intérieur du magasin présente une grille perforée des mêmes trous, que s'agissant de la cave n°17, l'ouverture du soupirail est bouchée par du polystyrène et un tuyau en pvc, aucune lumière n'entrant, qu'en ce qui concerne la cave n°18, la fosse est fermée par la margelle côté rue de la vitrine perforée (24 trous), l'air entre mais la lumière est indirecte,que pour la Leon & Harper Retail est fermée par une grille métallique perforée de trous réguliers, un tapis brosse ajouré étant posé sur cette grille, lequel obstrue les trous de la grille ; pour ce qui est de la cave commune, la fosse est fermée par la margelle côté rue de la vitrine perforée de 48 trous dont certains sont bouchés,que concernant la cave Harris Wilson, l'ouverture du soupirail côté cour est bouchée, sans lumière, que quant à la cave n°23, la fosse en est fermée par une plaque métallique perforée de 14 trous réguliers partiellement bouchés avec du polystyrène ou du plâtre, l'air entrant, sans lumière.



En outre, les rapports d'essais de diagnostic de la qualité de l'air dans les caves de l'immeuble établis le 11 février 2019 et 26 mai 2023, mettent en évidence que les caves sont ventilées de manière naturelle, que les soupiraux sont obstrués, qu'on relève la présence de plusieurs espèces de moisissures sur divers supports, avec effets possibles sur la santé, témoignant d'un taux d'humidité important, que le renouvellement de l'air est insuffisant.



Le rapport de visite effectuée le 26 avril 2018 par l'inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 5] confirme qu'une importante humidité de condensation affecte les caves de l'immeuble en raison d'une insuffisance de ventilation, plusieurs soupiraux ayant été bouchés, l'inspecteur estimant que la situation constitue une infraction à la réglementation sanitaire (article 41bis du règlement sanitaire du département de [Localité 5] modifié en dernier lieu par l'arrêté n°89-10266 du 3 avril 1989). Il doit être précisé que le syndicat des copropriétaires justifie d'ailleurs avoir été attrait devant le tribunal de police puis condamné en répression de cette infraction par jugement du 29 décembre 2021.



Le rapport de M. [D], architecte de l'immeuble, précise également le 10 octobre 2017 que la ventilation des caves était parfaitement organisée du fait d'une opposition de gaines de ventilation basses prenant l'air frais dans la cour de l'immeuble pour permettre la ventilation des soupiraux, le système ayant été contrarié par les travaux d'aménagement réalisés par l'appelante.



La société Leon & Harper Retail pour sa part produit un rapport de diagnostic établi le 11 février 2021 dont il résulte que les soupiraux sont obstrués partiellement ou totalement, que l'air stagne et que l'humidité s'accumule, occasionnant de nombreux développements fongiques (moisissures et levures) présentant un risque sanitaire.



Il se déduit de l'ensemble de ces pièces que, contrairement à ce que soutient la société Leon & Harper Retail, les soupiraux des caves concernées de l'immeuble situé [Adresse 4] sont bien obstrués partiellement ou totalement, cette obstruction étant indiscutable, que la ventilation de ces caves est notoirement insuffisante et que cette insuffisance de la circulation d'air a bien pour conséquences le développement de moisissures et de levures potentiellement toxiques.



Force est bien de constater que l'apparition de ces dommages s'est produite en un moment très contemporain des travaux réalisés par la société Leon & Harper, qui se contente d'affirmer qu'il s'agissait de travaux d'aménagements intérieurs, en accord avec le bailleur, sans toutefois réellement décrire la nature et l'ampleur des dits travaux, alors qu'aucun dysfonctionnement antérieur ne peut sérieusement être relevé et que la société Leon & Harper Retail ne peut sérieusement soutenir que la présence d'humidité dans les caves serait due à la pose de portes blindées par les copropriétaires, alors que le procès- verbal de constat du 14 septembre 2022 relève la présence de grilles d'aération sur ces portes.



Alors que les travaux de la société Leon & Harper Retail ont débuté le 24 juillet 2017 et se sont poursuivis au mois d'août 2017, l'accord donné par le bailleur à la réalisation de ces travaux est au surplus indifférent au litige pour n'être pas opposable au syndicat des copropriétaires en application des dispositions de l'article 1199 du code civil. 



Il doit être observé enfin que la société Leon & Harper Retail a elle-même tenté de remédier à cette situation, et aux défaillances de la ventilation des caves susdites, par des travaux en 2019, insuffisants, toutefois, ainsi qu'il résulte des procès-verbaux de constats dressés au cours des années 2022 et 2023.



Ainsi, il résulte de l'ensemble, et avec l'évidence requise en référé, que le lien de causalité entre les travaux menés par la société Leon & Harper Retail et l'apparition des dommages relevés doit être considéré comme établi.



Par conséquent, en l'absence d'autorisation de l'assemblée générale pour ces travaux qui ont affecté les parties communes, ce qui n'est pas contesté, le trouble manifestement illicite est caractérisé et la remise en état des lieux doit être ordonnée, l'ordonnance étant confirmée de ce chef.



Chacun des responsables d'un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité, sans qu'il n'y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilité auquel il est procédé entre eux et qui n'affecte pas l'étendue de leurs obligations envers la partie lésée. En l'espèce, c'est à juste titre que le premier juge a estimé que la société Leon & Harper Retail et la société Foncière Ohana sont responsables envers le syndicat des copropriétaires du non-respect des dispositions de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965. L'ordonnance rendue sera par conséquent confirmée en ce qu'elle a condamné in solidum ces deux sociétés à prendre les mesures conservatoires portant sur les soupiraux des caves privatives et de la cave commune, ces mesures étant assorties d'une astreinte particulièrement opportune eu égard à l'ancienneté du litige.







L'ordonnance rendue sera en outre confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de la société Leon & Harper Retail tendant à se voir garantir et relever indemne par la société Foncière Ohana, en ce que l'appelante, qui n'indique aucun fondement à sa demande, a mené seule les travaux d'aménagement, même autorisés par son bailleur, alors qu'il lui appartenait de soumettre son projet par l'intermédiaire de son bailleur à l'assemblée générale des copropriétaires. 



S'agissant de la demande subsidiaire de la société Leon & Harper Retail, consistant en la désignation d'une entreprise spécialisée afin de procéder à des essais fumigènes, cette demande n'est pas juridiquement étayée et l'appelante ne démontre pas qu'une telle mesure serait utile au litige.



Le sort des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile a été exactement tranché par le premier juge, l'ordonnance rendue étant confirmée de ce chef.



Parties perdantes, la société Leon & Harper Retail et la société Foncière Ohana seront condamnées in solidum aux dépens de l'appel ainsi qu'à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



Confirme l'ordonnance rendue en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Rejette toute autre demande,



Condamne in solidum les sociétés Leon & Harper Retail et Foncière Ohana aux dépens d'appel,



Condamne in solidum les sociétés Leon & Harper Retail et Foncière Ohana à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice une somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



 LA GREFFIERE LA PRESIDENTE