Cour d'Appel · 2ème CH - Section 1 — 26 octobre 2023

PhD/ND



Numéro 23/3499 





COUR D'APPEL DE PAU 

2ème CH - Section 1 

 





ARRÊT DU 26/10/2023 







Dossier : N° RG 22/00939 - N° Portalis DBVV-V-B7G-IFLZ 





Nature affaire :



Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l'expulsion







Affaire :



[T] [K]



C/



[V] [U]



































Grosse délivrée le :

à :







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 26 Octobre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.







* * * * * 





APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 14 Septembre 2023, devant :



Monsieur Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,



assisté de Madame Nathalène DENIS, greffière présente à l'appel des causes,





Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :



Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

Madame Joëlle GUIROY, Conseillère 





qui en ont délibéré conformément à la loi.

















dans l'affaire opposant :









APPELANTE :



Madame [T] [K]

née le [Date naissance 3] 1970 à [Localité 9] (92)

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 7]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/2305 du 24/06/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PAU)



Représentée par Me Maylis LABORDE, avocat au barreau de PAU













INTIMEE :



Madame [V] [U]

née le [Date naissance 4] 1949 à [Localité 8] (82)

de nationalité française

[Adresse 6]

[Localité 5]



Représentée par Me Olivia MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de PAU

Assistée de Me Guillaume FRANCOIS, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN



























sur appel de la décision 

en date du 11 JANVIER 2022

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONT DE MARSAN



FAITS - PROCEDURE - PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES



Mme [V] [U] a donné à bail d'habitation verbal à Mme [T] [K] une maison sise [Adresse 2].



Le 19 janvier 2021, la bailleresse a fait signifier à sa locataire un congé pour vente à effet au 31 août 2021.



A l'expiration du congé, la locataire s'est maintenue dans les lieux, donnant lieu à un procès-verbal de difficulté du 1er septembre 2021 dressé par l'huissier de justice instrumentaire.



Suivant exploit du 20 octobre 2021, Mme [U] a fait assigner Mme [K] par devant le juge des contentieux de la protection de Mont-de-Marsan en constatation de la résiliation du bail et expulsion.



Mme [K], assignée dans les formes de l'article 656 du code de procédure civile, n'a pas comparu.



Par jugement réputé contradictoire du 11 janvier 2022, auquel il convient expressément de se référer pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens initiaux des parties, le juge des contentieux de la protection a :



- déclaré régulier le congé délivré le 19 janvier 2021

- prononcé la résiliation à compter de ce jour, 11 janvier 2022, du bail verbal liant les parties

- ordonné à Mme [K] de libérer les lieux, tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de cette décision sous peine d'expulsion par l'huissier le premier requis, au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier

- condamné Mme [K] à payer à Mme [U], à partir du 1er septembre 2021 et jusqu'à son départ effectif des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant strictement égal à celui du dernier loyer convenu

- rejeté la demande de Mme [U] tendant à voir fixer cette indemnité d'occupation mensuelle à 1.000 euros

- condamné Mme [K] à payer à Mme [U] une somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile

- condamné Mme [K] aux entiers dépens en ce inclus le coût du congé qui lui a été délivré le 19 janvier 2021 et celui du procès-verbal de difficulté du 1er septembre 2021

- dit que cette décision sera transmise par les soins du greffe au préfet des Landes en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan d'action pour le logement des personnes défavorisées.



Le jugement a été signifié le 4 février 2022, dans les formes de l'article 656 du code de procédure civile.



Par déclaration faite au greffe de la cour le 4 avril 2022, Mme [K] a relevé appel de ce jugement.



Mme [K] a obtenu l'aide juridictionnelle totale.









Par ordonnance de référé du 20 octobre 2022, le premier président de la cour d'appel de Pau a rejeté la demande d'arrêt de l'exécution provisoire attachée au jugement entrepris.



La procédure a été clôturée par ordonnance du 21 juin 2023.



***



Vu les dernières conclusions notifiées le 20 juin 2023 par Mme [K] qui a demandé à la cour d'infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau, de :



- prononcer la nullité du congé pour vente du 19 janvier 2021

- prononcer la nullité de l'assignation qui lui a été délivrée par devant le juge des contentieux de la protection de Mont-de-Marsan

- prononcer la nullité de l'intégralité de la procédure au visa de l'article 6§1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme

- débouter Mme [U] de l'intégralité de ses demandes

- condamner Mme [U] à lui payer une somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



*



Vu les dernières conclusions notifiées le 30 septembre 2022 par Mme [U] qui a demandé à la cour de :



- confirmer le jugement entrepris sauf à l'infirmer sur la date de la résiliation au 31 août 2021

- condamner Mme [K] à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



MOTIFS



 sur la nullité des actes de procédure



L'appelante sollicite de voir prononcer la nullité de la signification du congé, de la signification de l'assignation introductive d'instance aux fins d'expulsion et de la signification du jugement entrepris pour violation délibérée du principe du contradictoire et du droit à un procès équitable du fait de la non remise de ces actes et des avis de passage de l'huissier qui ne pouvaient pas être distribués en raison de l'absence de boîte aux lettres sécurisée équipant son logement imputable à la carence de la bailleresse, comme en atteste la notification adressée à la locataire par les services postaux l'avisant de la cessation de la distribution du courrier à compter du 17 septembre 2021 jusqu'à l'installation d'une boîte à lettres sécurisée.



Mais, en premier lieu, il faut constater que Mme [K] ne justifie pas avoir, au cours du bail, dénoncé à la bailleresse des difficultés concernant la distribution du courrier dans une niche aménagée dans un mur des locaux loués, ni même informé la bailleresse du courrier des services postaux l'avisant de la cessation de la distribution du courrier.



Ensuite, à supposer effective la non-distribution des correspondances à compter du 17 septembre 2021, cet événement est sans incidence sur le congé pour vente signifié le 19 janvier 2021 dans les formes de l'article 656 du code de procédure civile, lesquelles n'ont fait l'objet d'aucune contestation.





Enfin, il résulte de l'article 112 du code de procédure civile, soulevé par l'intimé, que si la nullité des actes de procédure peut être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement, elle est couverte si celui qui l'invoque a, postérieurement à l'acte critiqué, fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non-recevoir sans soulever la nullité.



En l'espèce, dans ses conclusions d'appel remises le 1er juillet 2022, Mme [K] a demandé à la cour de prononcer la nullité du congé pour vente et de débouter Mme [U] de ses demandes.



Par conséquent, Mme [K] n'est plus admise à soulever dans ses conclusions postérieures la nullité de l'assignation introductive d'instance ni celle de la signification du jugement.



Il doit également être observé que la nullité de l'acte introductif d'instance n'est pas sanctionnée par la réformation mais par l'annulation du jugement, prétention dont l'appelante n'a pas saisi la cour.



Il s'ensuit que les exceptions de nullité précitées seront rejetées.



sur la nullité du congé pour vente



L'appelante soulève plusieurs moyens de nullité du congé pour vente, présentés sous forme d'inventaire déstructuré, tirés de :



- l'absence de preuve de la date d'effet du bail verbal au 1er septembre 2018

- le défaut de remise de la notice d'information relative aux obligations du bailleur

- caractère frauduleux du congé délivré pour un prix volontairement excessif visant à évincer le locataire et contredisant la volonté réelle de vendre de la bailleresse alors que celle-ci a fait l'objet d'une injonction administrative de mise en conformité de son logement indécent

- défaut de mention du caractère ferme du prix de vente et des modalités de paiement du prix , ce qui interroge encore sur la volonté de la bailleresse qui, au surplus, ne justifie d'aucune démarches sérieuses démontrant une véritable intention de vendre.



Sur la date d'effet du bail verbal au 1er septembre 2018, la preuve de cette date est établie tant par les attestations versées aux débats démontrant l'occupation antérieure des locaux par des tiers que par la justification du paiement, par virement bancaire, du loyer de septembre 2018 d'un montant mensuel de 400 euros, soit 360 euros outre 40 euros de provision, l'appelante ne démontrant aucun paiement antérieur à cette date.



Par conséquent, légalement conclu pour une durée de trois ans à effet au 1er septembre 2018, la bailleresse pouvait donner congé pour vente au 31 août 2021.



Le moyen n'est donc pas fondé.



Sur la remise de la notice d'information, il ressort du procès-verbal de signification du congé que l'huissier de justice a déclaré avoir remis, en pièce jointe, une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire.



Cette mention fait foi jusqu'à inscription de faux de l'authenticité de la remise de cette notice en même temps que la signification du congé dans les formes de l'article 656 du code de procédure civile.

Le moyen n'est donc pas fondé.



Sur les conditions financières de la vente, aux termes de ses mentions , le « congé comporte offre de vente des locaux objets de la location pendant les deux premiers mois du délai de préavis, au prix de 240.000 euros. Les conditions de la vente projetée, en cas d'acceptation de la présente offre, étant le versement comptant du prix le jour de la signature de l'acte authentique passé devant le notaire, frais à la charge de l'acquéreur et suivant les autres conditions de droit et d'usage ».



Contrairement à ce que soutient l'appelante, ces mentions sont dénuées d'insuffisance quant au caractère ferme du prix de vente, à son périmètre et aux modalités de paiement du prix au comptant le jour de la signature de l'acte authentique, conformément aux prescriptions formelles de l'article 15 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 exigeant que le congé mentionne le prix et les conditions de la vente.



Le moyen n'est donc pas fondé.



Sur le principe selon lequel la fraude corrompt tout, il appartient au locataire de rapporter la preuve de la fraude du bailleur, tenant par exemple à l'absence d'intention de vendre ou à la fixation d'un prix de vente manifestement excessif et dissuasif.



En l'espèce, l'appelante s'est bornée à verser une pièce dont l'origine et l'auteur ne sont pas identifiés, paraissant évaluer le bien loué à 187.900 euros au 16 août 2021 alors que la bailleresse a produit des avis de valeur précis et détaillés établis le 5 octobre 2022 par un agent immobilier estimant le bien entre 310 et 320.000 euros, ainsi qu'une offre d'achat en date du 1er novembre 2022 au prix de 370.000 euros.



La bailleresse a justifié de ses diligences pour vendre matérialisées par le mandat exclusif de vente au prix de 243.000 euros, d'une durée de 12 mois et « sous réserve de départ des lieux de Mme [K] », confié à un agent immobilier.



Et, le maintien dans les lieux de la locataire, alors que le bien est mis en vente libre de toute occupation, est de nature à entraver la vente projetée.



Enfin, l'injonction administrative de mise en conformité électrique des locaux ayant été notifiée en 2022, ce fait ne peut être regardé comme un élément de la fraude du congé délivré le 19 janvier 2021, alors qu'il n'existait aucune procédure en indécence du logement loué.



Il s'ensuit que l'appelante échoue à rapporter la preuve du caractère frauduleux du congé.



Mme [K] sera donc déboutée de sa demande d'annulation du congé.



sur la date d'effet de la résiliation du bail



Il est exact que le premier juge, en prononçant la résiliation du bail à la date du jugement, a opéré une confusion entre l'action en résiliation judiciaire du bail, dont le prononcé prend effet à la date du jugement et l'action en constatation de la résiliation du bail, laquelle prend effet à la date de l'événement qui la provoque, soit, en l'espèce, à la date d'effet du congé pour vente, et dont il était saisi.





Le jugement sera donc infirmé sur ce point et il sera constaté que le bail est résilié au 31 août 2021 à minuit.



sur l'indemnité d'occupation



La résiliation du bail étant intervenue au 31 août 2021 à minuit, Mme [K] est tenue de payer une indemnité mensuelle d'occupation en réparation de son maintien abusif dans les lieux.



L'intimée n'a pas formé d'appel incident contre la disposition du jugement ayant fixé cette indemnité mensuelle égale au dernier montant du loyer et charges et rejeté sa demande de fixation à la somme mensuelle de 1.000 euros.



Le jugement sera confirmé de ce chef.



Le jugement sera confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles mis à la charge de Mme [K].



Mme [K] sera condamnée aux dépens d'appel.



Les parties seront déboutées de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile en appel.



PAR CES MOTIFS



la cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



REJETTE les exceptions de nullité de la signification du congé, de la signification de l'assignation introductive d'instance par devant le juge des contentieux de la protection et de la signification du jugement,



DEBOUTE Mme [K] de sa demande d'annulation du congé pour vente du 19 janvier 2021,



CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l'exception de celle ayant prononcé la résiliation du bail à compter du 11 janvier 2022,



et statuant à nouveau sur ce seul chef,



CONSTATE la résiliation du bail au 31 août 2021 à minuit,



CONDAMNE Mme [K] aux dépens d'appel,



DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile en appel.



Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.



La Greffière La Présidente