Cour d'Appel · Chambre Civile — 26 octobre 2023

N° de minute : 272/2023 



COUR D'APPEL DE NOUMÉA



Arrêt du 26 octobre 2023



Chambre civile



 





Numéro R.G. : N° RG 22/00294 - N° Portalis DBWF-V-B7G-TLO



Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 9 septembre 2022 par le président du tribunal de première instance de NOUMEA (RG n° :22103)



Saisine de la cour : 6 octobre 2022





APPELANT



M. [K] [V] [T] [M]

né le 15 novembre 1967 à [Localité 4] ([Localité 4])

demeurant [Adresse 1]

Représenté par Me Denis CASIES, membre de la SELARL D'AVOCAT DENIS CASIES, avocat au barreau de NOUMEA





INTIMÉ



S.C.I. NATAREF, représentée par son gérant en exercice

Siège social : [Adresse 2]

Représentée par Me Barbara CAUCHOIS, membre de la SARL BARBARA CAUCHOIS, avocat au barreau de NOUMEA







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 31 août 2023, en audience publique, devant la cour composée de :



M. Philippe ALLARD, Président de chambre, président,

Mme Marie-Claude XIVECAS, Conseiller,

Mme Béatrice VERNHET-HEINRICH, Conseiller,

qui en ont délibéré, sur le rapport de M. Philippe ALLARD.



26/10/2023 : Copie revêtue de la forme exéutoire : - Me CASIES

 Expéditions : - Me CAUCHOIS 

 - Copie CA ; Copie TPI



Greffier lors des débats : Mme Isabelle VALLEE

Greffier lors de la mise à disposition : M. Petelo GOGO





ARRÊT :

- contradictoire,

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

- signé par M. Philippe ALLARD, président, et par M. Petelo GOGO, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.



***************************************



Par acte sous seing privé en date du 11 juin 2020, la SCI Natareef a donné en location à M. [V] [T] [M] un logement de type F3, portant le numéro 605, situé dans la résidence [Adresse 3] à [Localité 4], pour une durée de deux ans à compter du 19 juin 2020, moyennant un loyer mensuel de 220.000 FCFP et une provision mensuelle sur charges locatives de 30.000 FCFP.



Par lettre reçue le 14 février 2022, M. [V] [T] [M] a donné congé pour 13 mai 2022.



Selon assignation délivrée le 7 mars 2022, M. [V] [T] [M], qui se plaignait d'un « trouble indéniable et important de jouissance » consécutif à des infiltrations, a saisi le juge des référés de Nouméa d'une demande d'expertise et d'une demande de consignation des loyers.



La SCI Natareef a appelé le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] Alizé.



La SCI Natareef s'est opposée à la demande du locataire et, à titre reconventionnel, lui a réclamé le paiement de 1.436.354 FCFP au titre des loyers impayés. À titre subsidiaire, elle a sollicité la garantie du syndicat des copropriétaires. 



Le syndicat des copropriétaires a sollicité sa mise hors de cause.



Par ordonnance du 9 septembre 2022, le juge des référés a :

- constaté que M. [V] [T] [M] renonçait à ses demandes d'expertise et de consignation des loyers,

- condamné la SCI Natareef à payer à M. [V] [T] [M] la somme de 198.000 FCFP à valoir sur l'indemnisation de son préjudice de jouissance,

- condamné M. [V] [T] [M] à payer à la SCI Natareef une provision de 1.436.354 FCFP au titre des loyers impayés depuis le mois de décembre 2021 jusqu'à son départ des lieux,

- ordonné la compensation entre les créances réciproques,

- débouté la SCI Natareef de sa demande en garantie à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la galerie commerciale La [Adresse 2],

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

- partagé les dépens par moitié entre M. [V] [T] [M] et la SCI Natareef.



Par requête déposée le 6 octobre 2022, M. [V] [T] [M] a interjeté appel de cette décision en intimant la SCI Natareef.



Aux termes de son mémoire ampliatif transmis le 21 octobre 2023, M. [V] [T] [M] demande à la cour de :

au principal,

- renvoyer les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront ;

- dire recevable et bien fondée l'appel de M. [V] [T] [M] ;

- condamner la SCI Natareef à payer à titre provisionnel à M. [V] [T] [M] un montant de 500.000 FCFP à valoir sur son préjudice subi du fait des désordres affectant le bien loué ainsi que leurs conséquences ;

- débouter la SCI Natareef de l'ensemble de ses demandes ;

- à titre subsidiaire, et dans l'hypothèse où il serait fait droit à la demande de condamnation provisionnelle du bailleur au titre des loyers, juger que la SCI Natareef devra consigner le montant des loyers dus du mois de décembre 2021 jusqu'à la résiliation du bail intervenue le 13 mai 2022, et ce sous astreinte de 5.000 FCFP par jour de retard quinze jours après la signification de l'arrêt à intervenir ;

- ordonner la compensation des créances dans l'hypothèse où des condamnations seraient mises à la charge des différentes parties au présent litige ;

- condamner la SCI Natareef à lui payer une somme de 200 000 FCFP sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et un même montant de 200.000 FCFP au titre des frais irrépétibles de la procédure d'appel ;

- condamner la SCI Natareef aux dépens, dont distraction au profit de Me Casies.



Dans des conclusions déposées le 19 avril 2023, la SCI Natareef prie la cour de :

à titre principal,

- confirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a retenu un trouble de jouissance ;

- condamner à titre de provision M. [V] [T] [M] à verser les loyers échus soit 1.436.354 FCFP, somme arrêtée au 30 mai 2022 ;

- débouter M. [V] [T] [M] de ses demandes ;

à titre subsidiaire,

- confirmer l'ordonnance de référé en toutes ses dispositions ;

- en tout état de cause, condamner M. [V] [T] [M] à verser la somme de 250.000 FCFP à la SCI Natareef et à supporter les entiers dépens.



Sur ce, la cour, 



1) La SCI Natareef concède que son locataire était victime d'infiltrations mais conteste devoir la moindre indemnisation dès lors que :

- le bail interdit au preneur de solliciter une diminuation du loyer en cas de trouble de jouissance,

- que le locataire a été responsable de son propre préjudice en interdisant au bailleur d'intervenir dans les lieux,

- que les cyclones ou tempêtes tropicales qui ont provoqué des infiltrations constituaient des cas de force majeure.



Le constat dressé le17 février 2022 par Me [W], huissier de justice, rend compte de la gravité des infiltrations subies puisqu'il a noté que « toutes les plinthes attenantes aux baies vitrées se décollent et que les angles inférieurs de murs se fissurent » et que « le parquet se soulève ». Cet officier ministériel a également constaté des traces de moisissure dans le tableau électrique. L'expert mandaté par M. [V] [T] [M] a insisté sur le danger que représentaient les entrées d'eau par les installations électriques : risque d'électrocution et risque d'incendie.



Le message de l'employé de l'agence immobilière en charge de la gestion de l'appartement adressé le 15 décembre 2021 : 

« APPARTEMENT ENCORE RE SINISTRE 

A CHAQUE CYCLONE LA TOITURE LUI FAIT DU MAL » 

atteste de la récurrence du phénomène.



Ainsi que l'a observé le premier juge, la SCI Natareef ne peut utilement se retrancher derrière la clause exonératoire de responsabilité insérée dans le bail puisque l'article 4 - m de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dans sa version applicable en Nouvelle-Calédonie, répute non écrite toute clause qui interdit au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le bailleur de toute responsabilité.



Une tempête tropicale voire un cyclone ne peuvent pas être tenus pour des cas de force majeure s'agissant de phénomènes météorologiques fréquents en Nouvelle-Calédonie, qui est située en zone tropicale.



Enfin, la SCI Natareef ne démontre pas que M. [V] [T] [M] aurait contribué à la réalisation de son propre préjudice, la preuve de l'obstruction alléguée ne résultant pas de la seule indisponibilité du locataire à une date non déterminée.



M. [V] [T] [M] n'ayant pas été en mesure de jouir paisiblement du logement pris en location au sens de l'article 1719 du code civil, la SCI Natareef a incontestablement engagé sa responsabilité envers celui-ci. La demande de provision présentée à ce titre par l'ancien locataire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.



Compte tenu de la gravité des entrées d'eau, dont rendent compte le procès-verbal de constat et le rapport d'expertise précité, la provision à valoir sur la réparation de son préjudice de jouissance à laquelle peut prétendre le locataire peut être fixée à 500.000 FCFP.



2) Dès lors qu'il n'est pas démontré que l'appartement aurait été inhabitable durant les six mois qui ont suivi les infiltrations, son obligation de régler les loyers ne sera pas suspendue et sa condamnation au paiement des loyers arriérés sera confirmée, la demande subsidiaire de consignation étant rejetée.

















Par ces motifs 



La cour,



Confirme l'ordonnance entreprise, sauf en ce qu'elle a limité à 198.000 FCFP le montant de la provision à valoir sur l'indemnisation du trouble de jouissance ;



Statuant à nouveau de ce chef, 



Condamne la SCI Natareef à payer à M. [V] [T] [M] un montant de 500.000 FCFP à titre de provision à valoir sur l'indemnisation de son trouble de jouissance ;



Condamne la SCI Natareef à payer à M. [V] [T] [M] une somme de 200.000 FCFP sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la SCI Natareef aux dépens d'appel.













Le greffier, Le président.