Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 27 octobre 2023

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 27 OCTOBRE 2023

(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/21034 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEYJM



Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Juin 2021 - Tribunal judiciaire de Bobigny RG n° 21/00543





APPELANTS

 

Monsieur [V] [L] né le 19 mai 1962 à [Localité 4] (Tuquie)

[Adresse 1]

[Adresse 1]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 751010022023003664 du 14/04/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)



Madame [F] [Z] épouse [L] née le 15 avril 1968 à [Localité 3] (Turquie)

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Tous deux représentés par Me Isabelle GUILLOU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 143



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 751010022023013192 du 31/05/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)





INTIMÉE 



Société Auxiliaire de Gestion et d'Investissement de Vaux-la-Reine (SAGIV), immatriculée au RCS de Melun sous le numéro 786 350 108, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Assignation devant la cour d'appel de Paris en date du 25 février 2022 conformément à l'article 659 du CPC





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 juin 2023 audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



M. Claude CRETON, président de chambre

Mme Corinne JACQUEMIN-LAGACHE, conseillère

Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère



Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS.



ARRÊT :

- par défaut



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 06 octobre 2023 prorogée au 20 octobre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Catherin GIRARD-ALEXANDRE conseillère faisant fonction de Présidente pour le Président empêché, et par Madame Marylène BOGAERS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 





EXPOSE DU LITIGE 

Par acte sous seing privé en date du 22 novembre 2016, Monsieur [V] [L] et son épouse, Madame [F] [Z] , Monsieur [N] [E] et son épouse Madame [C] [L], Monsieur [O] [Y] et son épouse Madame [U] [M], en qualité de vendeurs, ont conclu avec la Société Auxiliaire de Gestion et d'Investissement de Vaux La Reine (ci-après dénommée la SAGIV), une promesse synallagmatique de vente portant sur un terrain à bâtir sis à [Adresse 5], moyennant le prix de 850.000 €, payable par dation en paiement s'effectuant par la remise à chacun des vendeurs d'un lot de copropriété constitué d'un pavillon d'une surface habitable de 120 m2, assortie de plusieurs conditions suspensives, dont une stipulée dans l'intérêt de l'acquéreur consistant en l'obtention d'un permis de construire avant le 22 novembre 2017.

La demande de dépôt de permis de construire devait être effectuée dans le délai de trois mois à compter de la date de l'acte, soit avant le 22 février 2017.

Par avenant du 11 mai 2017, les parties ont convenu de proroger la date fixée pour la date limite de la demande de permis de construire au 30 juin 2017.

 

Ledit acte prévoyait une clause pénale de 300.000 € en cas de non régularisation de la vente par l'une ou l'autre des parties alors que toutes les conditions seraient remplies.



Par acte d'huissier en date du 10 juillet 2019, Monsieur [V] [L] et son épouse, Madame [F] [Z] ont fait assigner la SAGIV devant le tribunal de grande instance de BOBIGNY qui, par jugement en date du 24 juin 2021, a constaté la caducité de la promesse de vente, et débouté les époux [L] de toutes leurs demandes.



Monsieur [L] et Madame [Z] ont interjeté appel par déclaration du 1er décembre 2021, laquelle a fait l'objet d'un double enrôlement sous les n° 21/21034 et 2I1/21036. 

Les deux instances ont été jointes par ordonnance du 16 décembre 2021.

Par leurs conclusions régulièrement signifiées à l'intimée le 25 février 2022 suivant les modalités de l'article 659 code de procédure civile, et auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet de leurs moyens et prétentions, les époux [L] demandent d'infirmer le jugement et de condamner la SAGIV au paiement de la somme de 100.000 € au titre de la clause pénale (soit 1/3 de la clause pénale contractuelle), outre celle de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.



Ils font valoir qu'il est établi que la SAGIV n'a pas déposé de demande de permis de construire dans le délai contractuel, de sorte que le tiers de la clause pénale leur est due.

La SAGIV, à laquelle la déclaration d'appel et les conclusions d'appelant ont été régulièrement signifiées par acte d'huissier le 25 février 2022 selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, n'a pas constitué avocat.



Par arrêt rendu par défaut le 31 mars 2023, la présente cour a :


ordonné le sursis à statuer sur la recevabilité de l'appel de Monsieur [V] [L], ainsi que sur le fond, dans l'attente de la décision statuant sur la demande d'aide juridictionnelle déposée par Monsieur [L] ;

Ordonne la réouverture des débats à l'audience du 21 juin 2023 et invité :

Monsieur [V] [L] à fournir toutes observations utiles, le cas échéant sur la suite donnée à sa demande d'aide juridictionnelle et sur la recevabilité de l'appel par lui interjeté,





Madame [F] [Z] épouse [L] à fournir toutes observations utiles sur l'irrecevabilité de son appel susceptible d'être encourue en raison du défaut d'acquittement du timbre prévu par les articles 1635 bis P du code général des impôts et 963 du code de procédure civile ;

Réservé les demandes et les dépens.




A l'audience du 21 juin 2023, Monsieur et Madame [L] ont justifié être bénéficiaires de l'aide juridictionnelle totale suivant décisions des 14 avril 2023 et 31 mai 2023.



MOTIFS DE LA DECISION 

- Sur la recevabilité de l'appel

Monsieur et Madame [L] ayant justifié être bénéficiaires de l'aide juridictionnelle totale suivant décisions des 14 avril 2023 et 31 mai 2023, ils n'avaient pas à s'acquitter du droit prévu par application combinée des dispositions des articles 1635 bis P du code général des impôts, et 963 du code de procédure civile.

En conséquence, leur appel sera déclaré recevable.



- Sur le fond

Par application des dispositions de l'article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

En l'espèce, il ressort des pièces produites aux débats par les appelants, que par acte sous seing privé en date du 22 novembre 2016, Monsieur [V] [L] et son épouse, Madame [F] [Z] , Monsieur [N] [E] et son épouse Madame [C] [L], Monsieur [O] [Y] et son épouse Madame [U] [M], en qualité de vendeurs, ont conclu avec la SAGIV une promesse synallagmatique de vente portant sur un terrain à bâtir sis à [Adresse 5], moyennant le prix de 850.000 €, payable par dation en paiement s'effectuant par la remise à chacun des vendeurs d'un lot de copropriété constitué d'un pavillon d'une surface habitable de 120 m2, assortie de plusieurs conditions suspensives, dont une stipulée dans l'intérêt de l'acquéreur consistant en l'obtention d'un permis de construire avant le 22 novembre 2017.

La demande de dépôt de permis de construire devait être effectuée dans le délai de trois mois à compter de la date de l'acte, soit avant le 22 février 2017.

Par avenant du 11 mai 2017, les parties ont convenu de proroger la date fixée pour la date limite de la demande de permis de construire au 30 juin 2017.

 

Ledit acte prévoyait une clause pénale de 300.000 €, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du code civil, en cas de non régularisation de la vente par l'une ou l'autre des parties alors que toutes les conditions seraient remplies.



Il est établi, tant aux termes des écritures et pièces des appelants que des motifs du jugement que la SAGIV n'a pas déposé de demande de permis de construire dans le délai contractuel, pour des motifs que le tribunal a estimé justifier le rejet des demandes formulées par les époux [L].

Toutefois, la SAGIV étant défaillante, la cour ne peut statuer qu'au regard des pièces justificatives et moyens des appelants.



Dès lors, la SAGIV n'ayant pas déposé de demande de permis de construire, elle a, par son abstention fautive et son absence de diligence, empêché l'accomplissement de la condition suspensive.

En conséquence, la condition étant réputée accomplie, les époux [L] sont bien fondés à demander, sur le principe, la condamnation de la SAGIV au paiement de la clause pénale.



S'agissant du montant de celle-ci, l'article 1231-5 du code civil dispose que « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »



La disproportion manifeste s'apprécie en comparant le montant de la peine conventionnellement fixé et celui du préjudice effectivement subi.



En l'espèce, la clause pénale convenue et celle demandée, au prorata des droits des appelants sur le bien objet de la promesse de vente sous conditions, apparaît manifestement excessive au regard du seul préjudice allégué par les époux [L], savoir l'immobilisation de leur bien entre le 22 novembre 2016 et le 3 février 2018, période au demeurant non certaine, de sorte qu'il convient de minorer la clause pénale et d'en fixer le montant à la somme de 10.000 €.



Le jugement sera donc infirmé en toutes ses dispositions, y compris en celles relatives aux dépens de première instance et à la condamnation des époux [L] au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



La SAGIV, partie perdante, sera condamnée aux dépens d'appel, dont distraction au profit de Maître Isabelle GUILLOU, avocat.

En revanche, il n'apparaît as inéquitable en l'espèce de laisser à la charge des époux [L] l'intégralité des frais non compris dans les dépens, et ce d'autant qu'ils bénéficient de l'aide juridictionnelle totale.



PAR CES MOTIFS, statuant publiquement



Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny en date du 24 juin 2021 en toutes ses dispositions soumises à la cour ;



Statuant de nouveau,



Condamne la Société Auxiliaire de Gestion et d'Investissement de Vaux La Reine à payer à Monsieur [V] [L] et son épouse, Madame [F] [Z] , la somme de 10.000€ (DIX MILLE EUROS) au titre de la clause pénale ;



Condamne la Société Auxiliaire de Gestion et d'Investissement de Vaux La Reine aux dépens de instance et d'appel ;



Déboute Monsieur [V] [L] et Madame [F] [Z] épouse [L] de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile dans le cadre de l'instance d'appel.



LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,