Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 27 octobre 2023

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 27 OCTOBRE 2023



(n° , 9 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/01794 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFDHU



Décision déférée à la Cour : 

Jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Fontainebleau en date du 01 décembre 2021 sous le numéro RG 20/ 00188





APPELANT :

 

Monsieur [R] [U] né le 24 décembre 1965 à [Localité 21]

[Adresse 10]

[Localité 20]

Représenté par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090 substitué par Me Aurélie BOULBIN de la SCP BAKER ET MC KENZIE, avocat au barreau de PARIS, toque : P 445



INTIMES :



Maître [V] [Y] notaire associé de la SCP [Y] & HUCHETTE

[Adresse 12]

[Localité 14]

Représenté par Me Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090 substituée par Me François DE MOUSTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C2018





Madame [Z] [F] née le 04 avril 1982 à Côte d'Ivoire

[Adresse 3]

[Localité 13]

Représentée par Me Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499 substituée par Me Stéphanie BACH de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499





OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT VAL DU LOING HABITAT, établissement public ayant son siège

[Adresse 11]

[Localité 16]

Représentée par Me Bernard LAMORLETTE de la SELARL L.V.I AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0205 substituée par Me Assia SASSI, avocat au barreau de PARIS





S.A.R.L. MERMOZ HABITAT immatriculée au RCS de Bobigny 489 365 528, au capital de 50.000 euros, siège social chez ABC LIVE -, représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 19]

[Localité 18]

Représentée par Me Charlotte LINKENHELD, avocat au barreau de PARIS, toque : B933





S.A.R.L. RCF PROMOTION immatriculée au RCS de Melun sous le numéro 482 953 981, représentée par son Gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 17]

[Localité 15] 

Représentée par Me Charlotte LINKENHELD, avocat au barreau de PARIS, toque : B933





S.C.P. [Y] & HUCHETTE

[Adresse 12]

[Localité 14]

Représentée par Me Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090 substituée par Me François DE MOUSTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C2018





COMPOSITION DE LA COUR :



 En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 mai 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère ,chargée du rapport et Mme Corinne JACQUEMIN, conseillère faisant fonction de présidente .



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



 Mme Corinne JACQUEMIN, conseillère faisant fonction de présidente Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère

 Mme Muriel PAGE, conseillère



Greffier, lors des débats : Mme Marylène BOGAERS.



ARRÊT :



- contradictoire,



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour initialement prévue le 15 septembre 2023 prorogée au 29 septembre 2023 puis au 13 octobre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



- signé par Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère faisant fonction de Présidente de chambre pour le Président empêché et par Madame Marylène BOGAERS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 





EXPOSE DU LITIGE



Aux termes d'un acte authentique reçu le 12 mars 2015 par Maître [V] [Y], notaire à [Localité 14], avec la participation de Maître [H] [O], notaire à [Localité 26] assistant l'acquéreur, les époux [B] - [M] ont vendu à Monsieur [U] un bien immobilier sis à [Localité 20], comprenant un château et ses dépendances, un garage, une maison de gardien, des écuries, un tennis, un jardin potager et un parc, le tout sur environ 28 hectares, moyennant le prix d'un million cent trente-cinq mille euros.

Il était fait état des servitudes bénéficiant au fonds vendu en ces termes : 

« Une zone de non aedificandi et de non-plantation de grands arbres (autres qu'arbres fruitiers) sur :

- quatre-vingt-quatre ares environ de terre à prendre dans une plus grande parcelle appartenant à Monsieur [I] [X] et cadastrée section ZE n°[Cadastre 2] pour deux hectares sept ares trente centiares lieudit [Localité 24],

- quatre-vingt-quinze ares seize centiares de terre à prendre dans une parcelle plus importante appartenant à Monsieur [N] [D] et cadastrée section ZE n°[Cadastre 1] pour 1 hectares 57 ares 90 centiares lieudit [Localité 24].

Ledit droit constituant une servitude active au profit de la propriété présentement donnée sur les deux parcelles de terre ci-dessus qui sont contiguës et situées au Nord de l'article premier de l'autre côté de la route nationale 375. Ce droit ayant été établi pour préserver la vue du Château ».



La société RCF PROMOTION, qui cherchait à acquérir des terrains constructibles à [Localité 20] en vue de réaliser un lotissement, s'est rapprochée des consorts [X], propriétaires de terrains qui avaient bénéficié d'un permis de construire délivré par la commune à la société MERMOZ HABITAT le 3 juillet 2015, pour division parcellaire et construction de 13 logements.

Ce permis a fait l'objet d'un transfert au profit de la société RCF PROMOTION selon un arrêté du 5 octobre 2016, et un permis modificatif a été délivré le 14 février 2018, aucun de ces actes n'ayant fait l'objet d'un recours.



Par acte authentique reçu par Maître [F] le 19 juin 2017, avec la participation de Maître [Y] assistant les vendeurs, la société RCF PROMOTION a acquis de Messieurs [X] des parcelles de terrains sises à [Localité 20], [Adresse 25] cadastrées ZE N°[Cadastre 5] « [Localité 24] », et ZE [Cadastre 7] « [Adresse 23] ».

Il y est précisé que la ZE [Cadastre 5] provient de la division d'une parcelle de plus grande importance originairement cadastrée [Cadastre 2] en deux autres, la ZE [Cadastre 6] demeurant la propriété du vendeur, et que la ZE [Cadastre 7] provient d'une parcelle de plus grande importance originairement cadastrée ZE [Cadastre 4].





Au titre des servitudes, il était indiqué que le vendeur déclarait n'avoir créé ni laissé créer de servitudes, et qu'à sa connaissance il n'en existe pas d'autres que celles résultant le cas échéant de l'acte, de la situation naturelle des lieux, de la loi, de l'l'urbanisme.

Par un second acte reçu par Maître [F] le même jour, la société RCF PROMOTION a vendu en l'état futur d'achévement l'intégralité des constructions projetées sur les parcelles cadastrées ZE [Cadastre 5] et ZE [Cadastre 7] à l'établissement dénommé VAL DU LOING HABITAT ayant pour sigle l'OPH



Monsieur [U], soutenant que son fonds bénéficie sur une partie des parcelles ZE [Cadastre 1] et [Cadastre 2], fonds servants, de la servitude non aedificandi mentionnée en son titre de propriété n'aurait pas été respectée par les acquéreurs des parcelles ZE [Cadastre 5] et ZE [Cadastre 7], et que les constructions objets des permis de construire précités seraient susceptibles d'obstruer les vues du château, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Fontainebleau l'OPH VAL DE LOING HABITAT, la société RCF PROMOTION, la société RCF LOCATIONS, Maître [V] [Y], l'office notarial [V] [Y] et [P] HUCHETTE, et Maître [F].



Par ordonnance du 3 juin 2021, le juge de la mise en état a ordonné à l'OPH VAL DU LOING de ne pas louer ou vendre toutes constructions sur les parcelles n°[Cadastre 8] à [Cadastre 9] issues de la division de la parcelle n°[Cadastre 5] 0 titre de mesure conservatoire et jusqu40 la date du jugement à intervenir





Par jugement en date du 1er décembre 2021, le tribunal judiciaire de Fontainebleau a débouté Monsieur [U] de ses demandes et l'a condamné à payer diverses sommes aux défendeurs au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a estimé en substance que, s'il était acquis que la servitude s'exerçait sur une partie de l'ancienne parcelle ZE n°[Cadastre 2], celle-ci n'était pas localisée notamment par un plan, et que le périmètre de la servitude ne pouvait être déterminé qu'en appréciant l'intention des parties lors de sa création, soit en l'espèce par un acte du 3 janvier 1895 transcrivant une adjudication de biens du 23 décembre 1894, et ensuite repris dans les divers actes de transfert de propriété du fonds dominant.



Monsieur [U] a interjeté appel par déclaration du 20 janvier 2022.



En ses conclusions du 9 mai 2023, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, il demande à la cour d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions et formule les mêmes demandes qu'en première instance, sauf à ramener sa demande subsidiaire de dommages et intérêts à l'encontre de Maître [Y] à la somme de 100 000 €.



En substance, il estime qu'il démontre l'existence et l'assiette de la servitude non aedificandi dont son fonds bénéficie, constituée en vertu de l'acte de 1894 pour préserver la vue du château au nord et publiée, et que les constructions dont il demande la démolition ne respectent pas cette servitude.

Au motif que la servitude, qui serait constituée du chef d'un jugement d'adjudication de 1894, retranscrit en 1895, qui serait ensuite rappelée dans un acte reçu par Maître [T], Notaire à [Localité 14] le 6 juin 1959, dans un acte reçu par Maître [S] [G], Notaire à [Localité 14] le 28 octobre 1982, et dans son propre acte du 15 mars 2015, Monsieur [U] soutient qu'il est en droit de réclamer la démolition des constructions du lotissement voisin, ainsi que la réparation de son préjudice de jouissance.



L'OPH VAL DU LOING HABITAT en ses dernières conclusions du 19 avril 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour l'exposé complet de ses moyens, demande à titre principal de confirmer le jugement et en conséquence de rejeter la demande de démolition, de prononcer sa mise hors de cause en tant qu'acquéreur de bonne foi, et de rejeter la demande de condamnation in solidum au paiement d'une indemnité de 200 000€



A titre subsidiaire, il demande de prononcer la nullité partielle de la VEFA conclue avec RCF PROMOTION, et en conséquence de condamner in solidum RCF PROMOTION et Maître [F] à restituer l'ensemble des appels de fonds déjà versés à hauteur de 1 284 366,06 € au titre des maisons dont la démolition serait ordonnée, de condamner in solidum les mêmes à diverses sommes au titre de perte de loyers et charges entreprises dans le cadre de cette opération, au titre des frais d'enregistrement et frais de rédaction d'actes notariés, et au titre du préjudice moral.

En tout état de cause, il conclut au rejet de la demande formulée à son encontre par Monsieur [U] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et forme lui-même une demande à son encontre sur ce même fondement à hauteur de 45 155,87 €.



Il fait valoir au soutien de ses prétentions qu'il appartient à celui qui souhaite s'en prévaloir, de démontrer l'existence de la servitude ainsi que de son assiette, aux termes d'actes dont il est en mesure de produire la teneur, et qu'en l'espèce, nonobstant les pièces produites par le demandeur, l'opposabilité même de la servitude non aedificandi dont il tente de se prévaloir, n'est pas avérée, étant observé qu'elle n'est mentionnée dans aucun des actes produits aux débats concernant le fonds prétendument servant.

Il ajoute qu'à la lecture même des écritures de Monsieur [U], on peut remarquer le caractère aléatoire, tant de l'existence même de cette servitude, que de son assiette d'implantation exacte, et qu'en l'absence de démonstration en ce sens, la demande formulée par Monsieur [U] ne pourra prospérer, faute pour ce dernier de rapporter précisément la preuve de l'existence de cette servitude non aedificandi sur les parcelles, terrains d'assiette des constructions édifiées, tout comme celle de ce que la portion de ces terrains seraient grevées directement par ladite servitude.



Par leurs dernières conclusions du 10 mai 2023, auxquelles la cour se réfère expressément pour plus ample exposé des moyens et prétentions, les sociétés RCF PROMOTION et MERMOZ HABITAT demandent la confirmation à titre principal du jugement, et à titre subsidiaire, estimant n'avoir commis aucune faute à l'inverse des notaires instrumentaires, et de condamner Maître [Y], la SCP [Y] et HUCHETTE et Maître [F] à les relever des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre.



Elles font valoir essentiellement que Monsieur [U] n'apporte aucun élément nouveau permettant de justifier de manière non équivoque l'existence de la servitude en cause, et s'approprient les motifs du jugement sur ce point, soulignant qu'à supposer établis ces éléments, elles ne sauraient être considérées comme responsables de la situation alléguée, n'étant pas en mesure de connaître l'existence de cette servitude, information dont la recherche et la divulgation incombaient aux notaires.

En tout état de cause, elles concluent au débouté des demandes de Monsieur [U] ainsi que de celles formulées subsidiairement à leur encontre par l'OPH, et demandent de condamner Monsieur [U] à leur payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.

A cet égard, elles soutiennent qu'il n'est pas démontré qu'elles détenaient la moindre information quant à l'existence de la prétendue servitude, ni que celle-ci porte sur les fonds sur lesquels sont édifiées les constructions litigieuses.



En leurs dernières conclusions du 7 octobre 2022, auxquelles il y a lieu de renvoyer plus l'exposé complet des moyens et prétentions, Maître [Y] et la SCP [Y]-HUCHETTE demandent à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions, et y ajoutant, estimant que Maître [Y] n'a commis aucune faute, que Monsieur [U] ne démontre pas le lien de causalité entre la faute invoquée et le préjudice allégué, lequel n'est caractérisé ni dans son principe ni dans son quantum, demandent de le débouter de ses demandes.

Ils demandent par ailleurs de débouter les sociétés MERMOZ HABITAT et RCF PROMOTION des demandes indemnitaires et en garantie formulées à leur encontre, et de condamner Monsieur [U] à leur payer à chacun 3 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.



Ils font observer que l'acte de 1894 dont Monsieur [U] tente de se prévaloir n'instituait une servitude que sur une partie limitée de deux fonds servants (dont un non concerné par le présent litige), soit 84 ares à prendre sur la parcelle ZE [Cadastre 2] dont est issue la ZE [Cadastre 5], et que Monsieur [U] ne rapporte pas la preuve que la partie grevée de l'ancienne ZE [Cadastre 2] correspondrait à celle sur laquelle les constructions sont implantées.

Ils ajoutent que, dans le silence des actes, l'appréciation de l'assiette exacte de la servitude qui ne grève que 8 400 m2 de l'ancienne ZE [Cadastre 2], doit nécessairement résulter des motivations du propriétaire du fonds dominant au moment de la création de la servitude, comme l'a retenu le tribunal, savoir que la servitude avait pour objet d'interdire au propriétaire du fonds servant d'élever sur lesdits lots, ni planter de grands arbres' de manière à protéger la vue du château sur la plaine et la forêt de FONTAINEBLEAU.



Par ses dernières conclusions du 5 mai 2023, auxquelles la cour se réfère expressément pour plus ample exposé de ses moyens et prétentions, Maître [F] demande de confirmer le jugement en toutes ses dispositions.

Si par impossible, la cour venait à réformer le jugement, elle conclut au rejet de toutes les demandes dirigées à son encontre, tant par Monsieur [U] que par MERMOZ HABITAT et RCF PROMOTION, estimant qu'aucune faute ne lui est imputable, pas plus que le préjudice allégué n'est démontré, ni le lien de causalité éventuel entre ceux-ci.

En toute état de cause, elle demande la condamnation de Monsieur [R] [U], et toute autre partie succombante, à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle s'oppose également et pour les mêmes motifs aux demandes de l'OPH à son encontre.

Elle fait valoir essentiellement que, contrairement à ce que soutient l'appelant dans ses conclusions, elle a procédé à l'ensemble des vérifications qui lui incombaient lors de la constitution du dossier, préalablement à la réception de l'acte du 19 juin 2017, et qu'elle a respecté l'ensemble de ses obligations professionnelles, aucun des actes requis par ses soins ne mentionnant la servitude dont se prévaut Monsieur [U].

Elle ajoute qu'il est incontestable que l'acte de 1894, instituant la prétendue servitude, n'apparaissait dans aucun des actes qu'elle était tenue d'examiner pour vérifier l'origine de propriété, et que ni cet acte, ni la servitude passive qu'il était censé instituer, n'étaient mentionnés sur la fiche personnelle des vendeurs, ni sur celle de leurs parents, donateurs, ni sur le relevé de fiches d'immeubles.

De plus, Monsieur [U] ne démontre nullement l'existence d'indices suffisants qui auraient dû, à tout le moins, conduire la concluante à interroger Maître [Y] quant à l'existence d'éventuelles servitudes sur la parcelle vendue. 

Quant aux développements de Monsieur [U] sur l'absence de renonciation au bénéfice de la servitude non aedificandi, ils sont strictement sans intérêt, faute par lui de démontrer l'existence même de la servitude, inopposable aux parties à l'acte du 19 juin 2017. 



SUR CE :



- Sur la servitude non-aedificandi



Par application de l'article 691 du code civil, la servitude non aedificandi, qui est une servitude non apparente et continue, ne peut s'établir que par titre.

De plus, il est de jurisprudence constante que c'est au titre du fonds servant de rapporter la preuve de l'existence de la servitude, et qu'une servitude n'est opposable à l'acquéreur de l'immeuble grevé que si elle a été publiée, ou si son acte d'acquisition en fait mention, ou encore s'il en connaissait l'existence au moment de l'acquisition.

Dès lors, avant même que de rechercher la localisation et l'assiette précise de la servitude invoquée par Monsieur [U], il importe que ce dernier démontre l'existence même de ladite servitude et son opposabilité aux propriétaires des fonds prétendument servants, ce qu'ils contestent.



En l'espèce, il est constant que l'acte d'acquisition en date du 12 mars 2015 entre Monsieur [B] et Madame [M], d'une part, et Monsieur [R] [U], établi par Maître [V] [Y], renvoie à une annexe dénommée « déclaration du vendeur » sur laquelle il est mentionné la servitude suivante au bénéfice du fonds acheté par Monsieur [U]:

« SERVITUDE »

« Une zone de nonaedificandi et de non plantation de grands arbres (autres qu'arbres

fruitiers) sur :

- quatre vingt quatre ares environ de terre à prendre dans une plus grande parcelle appartenant à Monsieur [I] [X] et cadastrée section ZE n° [Cadastre 2] pour deux hectares sept ares trente centiares lieudit [Localité 24],

- quatre vingt quinze ares seize centiares de terre à prendre dans une parcelle plus importante appartenant à M. [N] [D] et cadastrée « section ZE n° [Cadastre 1] pour 1 hectare 57 ares 90 centiares lieudit [Localité 24] »

Ledit droit constituant une servitude actif au profit de la propriété présentement donnée sur les deux parcelles de terre ci-dessus qui sont contiguës et situées au nord de l'article premier de l'autre côté de la route nationale 375. Ce droit ayant été établi pour préserver la vue du Château ».

Monsieur [U] expose que cette servitude a été créée par acte du 3 janvier 1895 transcrivant une adjudication de biens en date du 23 décembre 1894, puis reprise dans les actes suivants de transfert de propriété du Château de [Localité 20] : 

- acte reçu par Maître [A] [T], notaire à [Localité 14] le 12 avril 1938 ;

- acte reçu par Maître [A] [T], notaire à [Localité 14] le 6 juin 1959 ;

- acte reçu par Maître [S] [G], notaire à [Localité 14] le 28 octobre 1982.



Force est toutefois de constater que si la servitude alléguée, dont le caractère imprécis tant en son existence qu'en son assiette, doit être souligné, figure dans les actes susvisés consistant en des titres du fonds dominant, ne figure jamais auxdits actes la moindre référence au titre constitutif qui, à supposer que l'on admette qu'il soit représenté par le jugement d'adjudication du 23 décembre 1894 retranscrit en 1895, est en toute hypothèse partiel et imparfait en ce qu'il ne comporte aucune précision quant à l'assiette précise de la prétendue servitude.

Il convient en outre de souligner qu'il est inopérant de présenter les 4 lots, objet de l'adjudication comme étant ceux sur lesquels la servitude a té initialement constituée, alors que la description desdits ne mentionne aucune servitude.



Enfin et surtout, la prétendue servitude qui grèverait partie des fonds sur lesquels les constructions litigieuses ont été édifiées, n'a jamais été reportée dans les actes relatifs aux fonds prétendument servants.

En effet, il résulte de l'ensemble des vérifications effectuées par Maître [F] préalablement à la réception de l'acte du 19 juin 2017 entre la société RCF PROMOTION et Messieurs [I] et [V] [X] portant vente des parcelles de terrains sises à [Localité 20], [Adresse 25] cadastrées ZE N°[Cadastre 5] « [Localité 24] », et ZE [Cadastre 7] « [Adresse 23] », qu'aucune servitude non aedificandi ou autre n'était mentionnée comme grevant les parcelles vendues au lieudit « [Localité 24] ».



Ainsi, les titres de propriété immédiats des vendeurs avec leurs annexes faisait apparaître que la parcelle ZE n° [Cadastre 2], dont est issue la parcelle ZE n° [Cadastre 5] appartenait en indivision à Monsieur [V] [X], pour lui avoir été attribuée aux termes d'un acte de donation entre vifs par son frère aux termes d'un acte reçu par Maître [L] [E], Notaire à [Localité 14] le 30 avril 1999 et à Monsieur [I] [X], pour lui avoir été attribuée aux termes d'un acte de donation entre vifs à titre de partage anticipé entre lui et son frère, [V] [X], par ses parents, et ce aux termes d'un acte reçu par Maître [G] le 18 août 1981. 

Aucune servitude n'était relatée aux termes de ces actes versés au débat (pièces 13 et 14 Maître [F]). 



De même, en vertu des titres desquels il ressortait que les parents de Messieurs [I] et [V] [X] étaient eux-mêmes précédemment propriétaires de la parcelle cadastrée ZE N° [Cadastre 2] pour leur avoir été attribuée lors des opérations de remembrement sur la commune de [Localité 20] en date du 15 février 1971, clôturée le 15 février 1971, et plus précisément du procès-verbal publié le même jour au Bureau des Hypothèques de [Localité 22], volume 6181 n° 11, aucun report de servitude n'apparaissait sur la parcelle ZE N° [Cadastre 2]. (pièce n°6 et 7 Maître [F]).



De plus, l'état hypothécaire trentenaire levé sur la parcelle cadastrée section ZE n° [Cadastre 2] ne faisait apparaître aucune servitude sur la parcelle cadastrée section ZE n° [Cadastre 2], ni aucun autre acte concernant ladite parcelle, en dehors du procès-verbal de remembrement et des actes de donation ci-dessus visés (pièce n°8 Maître [F])

De même, à la lecture de l'état hypothécaire levé sur les parcelles abandonnées lors du remembrement, afin de s'assurer de l'absence de report de servitudes sur la parcelle cadastrée section ZE n° [Cadastre 2] lors du remembrement, il est apparu que seulement treize parcelles sur les quarante-sept abandonnées par les époux [X] lors du remembrement avaient été acquises par eux après 1956, et cet état ne faisait apparaître aucune servitude grevant ou bénéficiant à ces treize parcelles. (pièce n°9 Maître [F])



Enfin, compte tenu du projet de construction de sa cliente, et de l'absence d'informations complémentaires résultant de l'état hypothécaire levé sur les parcelles abandonnées lors du remembrement par les époux [X], Maître [F] a sollicité un relevé des formalités avant 1956 du chef des époux [X], qui là encore ne faisait apparaître aucune servitude. (Pièce n°6 Maître [F]).





Il est donc parfaitement établi que l'acte de 1894, instituant la prétendue servitude, dont se prévaut Monsieur [U], n'apparaissait dans aucun des actes que Maître [F] était tenue d'examiner pour vérifier l'origine de propriété, et que ni cet acte, ni la servitude passive qu'il était censé instituer, n'étaient mentionnés sur la fiche personnelle des vendeurs, ni sur celle de leurs parents, donateurs, ni sur le relevé des formalités avant 1956 en sa possession. 



En conséquence, la servitude dont se prévaut Monsieur [U] n'étant mentionnée dans aucun des actes et titres de propriété du fonds prétendument servant, la preuve de l'existence de celle-ci n'est pas démontrée, et en tout état de cause, à la supposer démontrée, elle n'est pas opposable aux parties à l'acte du 19 juin 2017.



En conséquence, le jugement sera confirmé par ces motifs substitués, en ce qu'il a rejeté l'ensemble des demandes, principale, en dommages et intérêts, et au titre des frais non taxables, formées par Monsieur [U].

Au regard du sens du présent arrêt, les diverses demandes indemnitaires, en garantie, et en nullité formées subsidiairement par l'OPH, Maître [Y], Maître [F], les sociétés RCF PROMOTION et MERMOZ HABITAT ne peuvent qu'être rejetées comme étant sans objet. 



- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile 



Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [R] [U], partie perdante à l'instance, supportera les dépens d'appel.



En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l'équité et peut, même d'office, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l'espèce, l'équité commande d'accorder à l'OPH VAL DE LOING HABITAT la somme de 10.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et à chacune des autres parties intimées la somme de 2.000 € sur le même fondement, et de condamner en conséquence M. [R] [U] au paiement de ces sommes.





PAR CES MOTIFS : statuant publiquement



CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de FONTAINEBLEAU en date du 1er décembre 2021 ;



Y ajoutant,



CONDAMNE Monsieur [R] [U] à verser à l'Office public de l'Habitat Val du Loing Habitat la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



CONDAMNE Monsieur [R] [U] à verser à la société MERMOZ HABITAT et la société RCF PROMOTION ensemble la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



CONDAMNE M. [R] [U] à verser à Maître [Z] [F] la somme de 2.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;



CONDAMNE M. [R] [U] à verser à la SCP « [V] [Y] ' [P] HUCHETTE » et Maître [V] [Y] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



CONDAMNE M. [R] [U] aux entiers dépens dont distraction au profit de la Maître KHUN, en application de l'article 699 du code de procédure civile.





LE GREFFIER, LE PRESIDENT,