Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 8 — 27 octobre 2023

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 8



ARRÊT DU 27 OCTOBRE 2023



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/05282 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHKDR



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 07 Mars 2023 -Président du TJ de PARIS - RG n° 22/06331





APPELANTS

 

M. [S] [H]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Société BELGIUM GROUPE RELEASE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège 

[Adresse 6]

[Localité 1] (Belgique)



Représentés par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Assistés à l'audience par Me Gilles HITTINGER-ROUX, avocat au barreau de PARIS, toque : P497





INTIMEE

 

S.A.S. RESIDENCE CHAMPS ELYSEES 1, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège 

[Adresse 5]

[Localité 4]



Représentée et assistée par Me Marie-Anne LAPORTE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0455





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 Septembre 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire, 

 

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

 





ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffier, présente lors de la mise à disposition.



*****



Par 'contrat de location meublée'du 14 mai 2019, la société [Adresse 7] a donné à bail à la société Belgium Groupe Release, représentée par M. [S] [H], un appartement situé [Adresse 3], dans le [Localité 4], pour une année à effet du 15 mai 2019, renouvelable ensuite par tacite reconduction par périodes de douze mois, pour un loyer mensuel de 3.800 euros, outre 350 euros de provisions sur charges, la location étant exclusivement réservée à l'usage de M. [S] [H] et de Mme [M] [L].



Des loyers étant demeurés impayés à partir de janvier 2022, la société [Adresse 7] a fait signifier à la société Belgium Groupe Release le 4 mai 2022 un commandement, visant la clause résolutoire, de payer un arriéré locatif de 19.717,22 euros, puis, par acte du 29 juin 2022, a fait assigner la société Belgium Groupe Release et M. [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion de l'occupant et condamner solidairement la société Belgium Groupe Release et M. [H] au paiement, à titre provisionnel, de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation. 

 

Par ordonnance contradictoire du 7 mars 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :


au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'absence de contestation sérieuse ; 

rejeté la demande de nullité de l'assignation formée par la société Belgium Groupe Release et M. [H] ; 

débouté la société Belgium Groupe Release et M. [H] de leur demande de renvoi du dossier au fond, les demandes formées n'excédant pas les pouvoirs du juge statuant en référés ; 

débouté la société Belgium Groupe Release et M. [H] de leur demande de contestations ; 

dit que le commandement du 4 mai 2022 a été délivré de bonne foi ; 

constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 mai 2019 entre la société la société [Adresse 7] et la société Belgium Groupe Release représentée par M. [H] sont réunies à la date du 4 juin 2022 ; 

ordonné en conséquence à M. [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la décision ; 

dit qu'à défaut pour M. [H] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société [Adresse 7] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.417-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

débouté la société [Adresse 7] de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par les dispositions de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution et de sa demande d'astreinte ; 

dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

rejeté, comme étant prématurée, la demande tendant à faire constater et estimer les réparations locatives ; 

condamné la société Belgium Groupe Release à verser à la société [Adresse 7] la somme de 16.917,50 euros correspondant à l'arriéré de loyers et charges dus à la date du 4 juin 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation ; 

débouté la société [Adresse 7] de ses demandes au titre de la clause pénale ;

condamné, in solidum, la société Belgium Groupe Release et M. [H] à verser à la société [Adresse 7] la somme de 33.697,89 euros au titre des indemnités d'occupation échues à la date du 16 janvier 2023 et dues à compter du 5 juin 2022 ainsi qu'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 4.283,63 euros), à compter du 17 janvier 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ; 

débouté la société [Adresse 7] de sa demande de majoration de l'indemnité d'occupation ; 

autorisé M. [H] à s'acquitter de sa part dans les sommes susvisées en 24 mensualités de 1.400 euros, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, et dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues par lui deviendra immédiatement exigible ; 

condamné, in solidum, la société Belgium Groupe Release et M. [H] à verser à la société [Adresse 7] une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. 




Par déclaration du 16 mars 2023, la société Belgium Groupe Release et M. [H] ont relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif à l'exception des dispositions ayant rejeté les demandes de la société [Adresse 7] tendant à la suppression du délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-I et suivants du code des procédures civiles d'exécution, au prononcé d'une astreinte, au constat et à l'estimation des réparations locatives et à la majoration de l'indemnité d'occupation.



Par dernières conclusions remises et notifiés le 26 juin 2023, ils demandent à la cour de : 

à titre principal,


juger recevables et bien fondés M. [H] et la société Belgium Groupe Release en leur appel et en leurs demandes ;

infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;


statuant à nouveau, 


déclarer nulle l'assignation introductive d'instance et ainsi prononcer la nullité de l'ordonnance entreprise ; 

déclarer irrecevable la société [Adresse 7] en toutes ses demandes ;

dire que les demandes se heurtent à une contestation sérieuse et que le litige doit en conséquence être instruit au fond ; 

retenir le défaut de pouvoir du juge des référés, juge de l'incontestable, et renvoyer la société [Adresse 7] à mieux se pourvoir au fond ;

dire que la procédure initiée en première instance à l'encontre de M. [H] et la société Belgium Groupe Release est irrecevable pour défaut de respect de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; et ainsi déclarer irrecevable et mal fondée la société [Adresse 7] en ses demandes ; 

dire que le commandement de payer délivré le 4 mai 2022 à la société Belgium Groupe Release a été délivré de mauvaise foi et doit être déclaré en conséquence nul ;

débouter la société [Adresse 7] de l'ensemble de ses demandes ;


à titre subsidiaire, 


dire que le contrat du 14 mai 2019 doit être requalifié en contrat d'habitation relevant de la loi du 6 juillet 1989 ;

dire qu'il y a lieu de réduire la dette de la somme dont le versement est à intervenir par notaire et de fixer un échéancier de 24 mois pour permettre à M. [H] de verser le reste des sommes dues ;

dire qu'il n'y a pas lieu de prononcer l'expulsion de M. [H] et des membres de sa famille ;

condamner la société [Adresse 7] à payer à M. [H] la somme de 70.000 euros à titre de dommages et intérêts pour man'uvres dolosives lors de la conclusion du bail du 15 mai 2019 ;


en tout état de cause, 


condamner la société [Adresse 7] à payer à M. [H] la somme 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens en application de l'article 699 du code de procédure civile.




Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 29 août 2023, la société [Adresse 7], appelante à titre incident, demande à la cour de : 


débouter la société Belgium Groupe Release et M. [H] de l'ensemble de leurs demandes ; 

confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; 

 y ajoutant, assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte de 250 euros par jour de retard passé le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;

condamner M. [H] à lui verser une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ; 

condamner solidairement M. [H] et la société Belgium Groupe Release à lui payer la somme de 3.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile pour ce qui concerne le présent appel ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. 




L'ordonnance de clôture est intervenue le 20 septembre 2023.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.





SUR CE, LA COUR,



Sur la nullité de l'assignation et de l'ordonnance entreprise



Si la société Belgium Groupe Release et M. [H] soulèvent la nullité de l'assignation et de l'ordonnance entreprise, ils n'articulent devant la cour aucun moyen au soutien de ces demandes. Les appelants ne soutenant donc pas leur appel sur ce point, la cour ne peut que confirmer de ce chef l'ordonnance déférée. 



Sur la qualification du bail 



En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. 



Les appelants demandent de :


dire irrecevables les demandes de la société [Adresse 7] pour défaut de respect de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bail étant soumis à cette loi puisqu'il portait sur un logement non meublé, qui était en réalité la résidence principale de M. [H] et de sa famille ; 

constater l'existence d'une contestation sérieuse sur la qualification du bail du 14 mai 2019 ; 

subsidiairement, requalifier le bail en bail d'habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et dire que la procédure suivie est nulle en ce qu'elle n'a pas respecté les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour donner congé au locataire, et, par suite, de dire nul le commandement de payer délivré le 4 mai 2022.




La société [Adresse 7] fait valoir que la loi du 6 juillet 1989 est inapplicable au bail litigieux dès lors que la location a été conclue pour une résidence secondaire, de sorte que le bail est régi, non par la loi du 6 juillet 1989, mais par le droit commun des baux prévu aux articles 1713 et suivants du code civil. 



Sur l'irrecevabilité 



La méconnaissance des dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 invoquée par les appelants, à la supposer établie, ne saurait constituer une cause d'irrecevabilité des demandes de la bailleresse. La cour ne peut en conséquence que rejeter la fin de non-recevoir soulevée. 



Sur la qualification du bail 



Il convient de rappeler qu'il n'appartient pas au juge des référés, dont les décisions ne peuvent préjudicier au fond, de requalifier un bail à usage de résidence secondaire en bail d'habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, ni d'annuler un commandement de payer. 



Il incombe en revanche à la cour de vérifier si le moyen invoqué par les appelants est de nature à constituer une contestation sérieuse qui empêcherait de constater l'acquisition de la clause résolutoire.



La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs n'est applicable qu'aux résidences principales aux termes de son article 2 qui prévoit que 'le présent titre s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur'. 



En l'espèce, le bail du 14 mai 2019 prévoit en son article 'Destination' : '(') En aucun cas le locataire ne pourra faire de la chose louée sa résidence principale ni un complément de celle-ci, que ce soit, notamment, pour des raisons professionnelles, ou pour des raisons d'ordre familial ou médical. Cette condition est essentielle et déterminante aux yeux du bailleur qui, sans cela, n'aurait pas consenti à louer. Le preneur le reconnaît expressément et s'engage, sous peine de résiliation immédiate du bail, à avoir, pendant toute la durée de celui-ci, une résidence principale effective et éventuellement, toute autre résidence complémentaire qui lui serait nécessaire, le tout, de manière à exercer son droit fondamental à l'habitat sans jamais avoir recours à cette fin, à l'utilisation de la chose louée aux termes du présent acte.' 



Cette disposition correspond au souhait de M. [H] exprimé les 9 mai et 14 juin 2019, la bailleresse ayant été informée que M. [H] demandait que le bail soit en résidence secondaire et non principale (pièces [Adresse 8]). 



Il résulte donc des termes clairs et précis du bail, qui ne nécessitent aucune interprétation, que celui-ci a été consenti pour une résidence secondaire exclusive de l'application de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux à usage d'habitation principale.



En conséquence, en l'état du bail du 14 mai 2019 et de la commune intention des parties qui en résulte de manière évidente, les appelants échouent à démontrer qu'il existe une contestation sérieuse portant sur la qualification du contrat de location, lequel se trouve exclu du champ d'application de la loi du 6 juillet 1989. Les appelants ne sont donc pas fondés à invoquer l'existence d'une contestation sérieuse sur la régularité du commandement de payer et, partant, de la procédure suivie. 



Sur l'acquisition de la clause résolutoire



Le bail en date du 14 mai 2019 prévoit en sa 'Clause résolutoire' : 'En cas de non-paiement à son échéance de l'une des sommes dues par le preneur au titre du loyer ou des charges et un mois après un commandement de payer délivré par huissier et resté sans effet, ou en cas de non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués (résultant par exemple de troubles de voisinage) malgré un commandement resté sans effet plus de 7 jours après sa signification, la présente convention de location sera résiliée de plein droit et l'expulsion du preneur poursuivie.' 



Il est constant que les causes du commandement de payer signifié le 4 mai 2022, qui vise la clause résolutoire insérée au bail, prévoyant la résiliation de plein droit du bail un mois après un commandement de payer infructueux en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges, n'ont pas été payées dans le mois de la délivrance du commandement, de sorte que la clause résolutoire s'est trouvée acquise à la date du 4 juin 2022. 



L'ordonnance entreprise sera en conséquence confirmée sur l'acquisition de la clause résolutoire et sur la mesure d'expulsion prononcée.



La société [Adresse 7] sollicite en outre que la mesure d'expulsion soit assortie d'une astreinte. Il n'y a pas lieu de faire droit à cette demande alors que la bailleresse, qui ne prétend pas avoir tenté une mesure d'expulsion pendant le cours de l'instance d'appel, ne justifie pas s'être heurtée à un refus caractérisé de l'occupant d'exécuter la mesure d'expulsion.



Sur la demande de provision



En vertu du 2ème alinéa de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des référés, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier. 



La société Belgium Groupe Release et M. [H] demandent de réduire le montant de la dette de loyer invoquée, en soutenant que, le bail étant soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ouvrant droit au plafonnement des loyers, le plafond était déjà dépassé dès la conclusion du contrat. 



Les appelants n'établissant pas avec l'évidence requise en référé que le bail en cause est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, il n'est, par suite, nullement établi qu'il relève du dispositif d'encadrement des loyers. 



Le montant des provisions réclamées par la société [Adresse 7] et le principe des délais de paiement n'étant pas davantage contestés, l'ordonnance entreprise sera confirmée sur la condamnation au paiement, à titre provisionnel, de l'arriéré de loyers et de charges et d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux, ainsi que sur les délais de paiement accordés. 







Sur la demande de dommages et intérêts de M. [H] et la société Belgium Groupe Release



Les appelants recherchent la responsabilité pour dol du bailleur et invoquent la commission, par la société [Adresse 7], de man'uvres dolosives lors de la conclusion du contrat de bail en ce que la bailleresse s'est employée à s'émanciper du régime de la loi du 6 juillet 1989 pour se soustraire à l'encadrement des loyers.



La société [Adresse 7] oppose, à titre principal, l'irrecevabilité de cette demande formulée pour la première fois en cause d'appel.



L'article 564 du code de procédure civile dispose que les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger des questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. Aux termes de l'article 566 du même code, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.



La demande des appelants, qui s'analyse en une demande de dommages et intérêts pour vice du consentement, ne tend pas aux mêmes fins que celle tendant à écarter l'acquisition de la clause résolutoire et n'en est pas l'accessoire. Elle ne se rattache pas davantage par un lien suffisant aux prétentions originaires. Il s'agit donc d'une demande nouvelle à hauteur d'appel, comme telle irrecevable en application de l'article 564 précité.



Sur la demande de dommages et intérêts de la société [Adresse 7]



La société [Adresse 7] sollicite la condamnation de M. [H] à dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par les accusations de manoeuvres dolosives formulées à son encontre, accusations attentatoires à son honneur. 



Si M. [H] s'est mépris sur l'étendue de ses droits, il n'est nullement établi que l'invocation de manoeuvres dolosives lors de la signature du bail serait empreinte de malhonnêteté et excéderait l'exercice des droits de la défense. La demande de dommages et intérêts de la société [Adresse 7] sera dès lors rejetée. 



Sur les autres demandes



Les dispositions de l'ordonnance entreprise relatives à la charge des dépens, comprenant le coût du commandement de payer, et à l'indemnisation fondée sur l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées.



M. [H] et la société Belgium Groupe Release seront tenus in solidum aux dépens d'appel et au paiement d'une somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



Statuant dans la limite de l'appel ;



Dit irrecevable la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de la société Belgium Groupe Release et M. [H] ; 



Confirme l'ordonnance entreprise ;



Dit n'y avoir lieu d'assortir la mesure d'expulsion d'une astreinte ;



Déboute les parties de leurs demandes de dommages et intérêts ; 



Ajoutant à l'ordonnance entreprise ;



Condamne in solidum la société Belgium Groupe Release et M. [H] aux dépens d'appel ; 



Les condamne in solidum à payer à la société [Adresse 7] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. 







LE GREFFIER LE PRÉSIDENT