Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 8 — 27 octobre 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 8



ARRET DU 27 OCTOBRE 2023



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/05418 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHKPP



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 13 Février 2023 -Président du TJ de PARIS - RG n° 22/57473





APPELANTE 



S.A.S. ODALYS RESIDENCES, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège 

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 2]



Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065





INTIMEES

 

S.C.I. DU [Adresse 6], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège 

[Adresse 1]

[Localité 8]



Représentée par Me Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0154



S.A. LCL-LE CREDIT LYONNAIS, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège 

[Adresse 4]

[Localité 9]



Représentée par Me Gachucha COURREGE de la SELARL M&C Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0159



S.A.S. ODALYS GROUPE, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège 

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 2]



Défaillante, déclaration d'appel signifiée à personne habilitée le 04.05.2023













COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 Septembre 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire, 

 

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

 

ARRÊT :



- RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffier, présente lors de la mise à disposition.



*****



Par acte du 27 août 2014, la SCI du [Adresse 6] a donné à bail à la société Odalys Résidences un bâtiment situé [Adresse 7], dans le [Localité 3] de [Localité 10], à usage de résidence de tourisme, pour une durée de douze ans, moyennant un loyer de 1.023.000 euros la première année et de 923.000 euros les années suivantes. Les sociétés Le Crédit Lyonnais et Odalys Groupe se sont portées cautions des sommes dues par la société Odalys Résidence au titre de ce bail.



Par acte du 17 mai 2022, la SCI du [Adresse 6] a fait délivrer à la société locataire une sommation de lui payer la somme de 548.235,62 euros au titre d'arriérés locatifs, dont dénonciation a été faite le même jour aux sociétés Le Crédit Lyonnais et Odalys Groupe en leur qualité de cautions. 



Par acte du 14 octobre 2022, la SCI du [Adresse 6] a fait assigner les sociétés Odalys Résidences, Odalys Groupe et Le Crédit Lyonnais devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir prononcer la condamnation provisionnelle de la société Odalys Résidences à lui payer la somme de 550.525,87 euros, arrêtée au 6 juillet 2022, et la condamnation provisionnelle les sociétés Le Crédit Lyonnais et Odalys Groupe au paiement de la même somme en leur qualité de caution. 



Par ordonnance rendue le 13 février 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

- condamné par provision la société Odalys Résidences à payer à la SCI du [Adresse 6] la somme de 550.525,87 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2022 sur la somme de 548.235,62 euros et à compter du 14 octobre 2022 pour le surplus ; 

- condamné par provision les sociétés Le Crédit Lyonnais et Odalys Groupe à garantir la société Odalys Résidences de cette condamnation ; 

- rejeté la demande reconventionnelle de délais de paiement ; 

- condamné la société Odalys Résidences à payer à la SCI du [Adresse 6] la somme de 2.500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens, incluant le coût des sommations de payer des 28 février et 17 mai 2022 ainsi que celui des dénonciations de la sommation de payer du 17 mai 2022 aux cautions.





Par déclaration du 17 mars 2023, la société Odalys Résidences a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif. 



Par conclusions remises et notifiées le 30 mai 2023, elle demande à la cour de : 

- infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; 

statuant à nouveau, 

- juger que la preuve d'un trouble manifestement illicite n'est pas rapportée ;

- juger que des contestations sérieuses s'opposent aux demandes de la SCI du [Adresse 6] tendant à sa condamnation au paiement des provisions au titre de loyers ;

- juger que la demande de la SCI du [Adresse 6] tendant à sa condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 550.525,87 euros se heurte à des contestations sérieuses ; 

- en conséquence, dire n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI du [Adresse 6] formées à son encontre et sur celles dirigées contre les deux cautions, les sociétés Odalys Groupe et Le Crédit Lyonnais ; 

- débouter l'ensemble des intimées de leurs demandes ; 

- condamner la SCI du [Adresse 6] aux dépens de première instance et d'appel et autoriser Maître Frédérique Etevenard à procéder à leur recouvrement en ce qui la concerne dans les conditions prévues par l'article 699 du code de procédure civile, et à lui payer la somme de 2.500 euros par application de l'article 700 du même code. 



Par ses conclusions remises et notifiées le 27 juin 2023, la SCI du [Adresse 6] demande à la cour de : 

- la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ; 

- confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

- débouter l'ensemble des intimés de leurs demandes ; 

- y ajoutant, condamner la société Odalys Résidences à lui payer la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de la présente instance qui seront recouvrés par la SCP Zrufluh-Lebatteux-Sizaire & Associées conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



La société Odalys Groupe, à laquelle la société Odalys Résidences a fait signifier sa déclaration d'appel par acte du 4 mai 2023 remis à personne morale et ses conclusions par acte du 1er juin 2023, n'a pas constitué avocat. 



La société Le Crédit Lyonnais a constitué avocat mais n'a pas conclu. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 13 septembre 2023.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.





SUR CE, LA COUR,



L'article 835 du code de procédure civile dispose : 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.'



La société Odalys Résidences soutient qu'il existe des contestations sérieuses sur la demande de provision présentée par la SCI du [Adresse 6] et invoque d'une part, l'exception d'inexécution liée au manquement du bailleur à son obligation de délivrance, d'autre part, la force majeure, enfin le manquement du bailleur à son obligation de loyauté. 



Sur l'exception d'inexécution liée au manquement du bailleur à son obligation de délivrance



La société Odalys Résidences fait valoir qu'en raison de l'interdiction de la réception de la clientèle pendant la période du 14 mars au 1er juin 2020 et du 30 octobre au 15 décembre 2020, le local loué est devenu juridiquement impropre à la destination prévue au bail, de sorte que le bailleur n'a plus été en mesure d'exécuter son obligation de délivrance et d'assurer au preneur la jouissance paisible du bien loué. 



La société du [Adresse 6] oppose que l'effet des mesures gouvernementales d'interdiction de recevoir du public ou de restriction des motifs de déplacement, générales et temporaires sont sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué et qu'il n'y a pas eu manquement du bailleur à l'obligation de délivrance.



Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur doit délivrer la chose louée au preneur et lui assurer une jouissance paisible des lieux loués. L'article 1728 du même code oblige le preneur à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



Il est constant que, si les restrictions résultant des mesures législatives et réglementaires prises dans le cadre de la crise sanitaire ont affecté l'activité du tourisme, le bailleur a continué à mettre les locaux loués à disposition du preneur. En outre, les mesures d'interdiction d'exploitation instituées dans le cadre de la crise sanitaire ne sont ni du fait ni de la faute du bailleur et n'ont pas emporté manquement de celui-ci à l'obligation de délivrance. 



Ainsi que l'a retenu le premier juge, la contestation de la société Odalys Résidences fondée sur l'article 1719 du code civil ne présente donc pas de caractère sérieux.



Sur la force majeure



Aux termes de l'article 1218 du code civil, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un évènement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur. 



Le débiteur d'une obligation contractuelle inexécutée de paiement de somme d'argent ne peut s'exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure, alors que l'obligation de paiement d'une somme d'argent est toujours susceptible d'exécution, le cas échéant forcée, sur le patrimoine du débiteur.



En l'espèce, l'appelante ne produit aucun document comptable, aucune pièce justifiant de difficultés de trésorerie rendant impossible tout règlement de ses loyers et charges, alors même qu'elle reconnaît être éligible au fonds de solidarité pour les entreprises et bénéficier d'un prêt garanti par l'Etat. 



La contestation de la société Odalys Résidence fondée sur la force majeure n'est dès lors pas sérieuse.



Sur le défaut de loyauté contractuelle



La société Odalys Résidence invoque la déloyauté de la SCI du [Adresse 6] qui n'a pris aucune mesure pour adapter les modalités d'exécution du bail aux circonstances exceptionnelles de la crise sanitaire.



La SCI du [Adresse 6] réplique qu'elle a bien respecté son obligation de bonne foi puisqu'elle a formulé des propositions de suspension puis d'aménagement des loyers, propositions auxquelles la société Odalys Résidences n'a pas souhaité donner suite. 



Selon l'article 1104 du code civil, 'les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi'.



Il résulte de pièces produites que la bailleresse a vainement proposé au preneur :

- par lettre du 24 mars 2021, de surseoir à toute demande en paiement jusqu'au 30 septembre 2021 et d'examiner en septembre 2021 les aménagements de paiement possibles des loyers impayés (pièce [Adresse 6] n°2) ;

- par lettre du 11 avril 2021, faisant référence à des rencontres entre les parties, de lui consentir une franchise de loyer de 114.746,75 euros ainsi qu'un échéancier permettant l'apurement du surplus en sept années (pièce [Adresse 6] n°3) ;

propositions auxquelles la société Odalys Résidences n'a pas entendu donner suite. 



L'appelante n'est dès lors pas fondée à invoquer la déloyauté de la bailleresse. 



Sur la provision



La société Odalys Résidence ne conteste ni le principe de la dette de loyer, ni le montant de la somme réclamée par la SCI du [Adresse 6]. Aucune critique n'est, de même, formulée sur la condamnation des cautions à garantir la société Odalys Résidences de la condamnation provisionnelle prononcée à son encontre. 



L'ordonnance entreprise sera confirmée sur ces points. 



Sur les frais et dépens



Le sort des dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.



La société Odalys Résidence, qui succombe devant la cour, sera tenue aux dépens d'appel et condamnée au paiement d'une indemnité de 2.500 euros à hauteur de cour sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



Confirme l'ordonnance entreprise ;



Y ajoutant ;



Condamne la société Odalys Résidences aux dépens d'appel avec faculté de recouvrement direct au bénéfice de la SCP Zrufluh-Lebatteux-Sizaire & Associées conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;



La condamne à payer à la SCI du [Adresse 6] la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.







LE GREFFIER LE PRÉSIDENT