Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 8 — 27 octobre 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 8



ARRET DU 27 OCTOBRE 2023



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/06077 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHMM6



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 01 Mars 2023 -Président du TJ de MEAUX - RG n° 22/00943





APPELANTE 



S.C.C.V. FONCIERE CHABRIERES, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentée par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111

Assistée à l'audience par Me Juliette BAYLE, avocat au barreau de PARIS, toque : G0609





INTIMEE 



S.A.R.L. KMJ, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentée par Me Jean-charles NEGREVERGNE de la SELAS NEGREVERGNE-FONTAINE-DESENLIS, avocat au barreau de MEAUX

Assistée à l'audience par Me Morgane LAMBRET, avocat au barreau de MEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 Septembre 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire, 

 

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL



 



ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffier, présente lors de la mise à disposition.

 

*****



Par avenant, à effet du 1er janvier 2012, à un contrat du 16 août 2011, la SCI Coquelicot a donné à bail commercial à la société KMJ des locaux d'une surface d'environ 1.526 m², dans un ensemble immobilier situé [Adresse 2], pour l'exploitation d'un commerce de 'salles multisports, remise en forme santé, bien-être, massage, UV, onglerie'. Par acte du 5 janvier 2022, la SCI Foncière Chabrières est venue aux droits de la SCI Coquelicot en qualité de bailleresse. 



Des loyers étant demeurés impayés, la société Foncière Chabrières a, par acte du 9 août 2022, fait délivrer à la société KMJ un commandement, visant la clause résolutoire insérée au bail, de payer la somme en principal de 20.422,98 euros, puis, par acte du 26 septembre 2022, a assigné la société KMJ devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner son expulsion et condamner la société KMJ au paiement, à titre provisionnel, de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.



Par ordonnance du 1er mars 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux a :


dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI Foncière Chabrières de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial conclu le 16 août 2011 avec la société KMJ ; 

dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes subséquentes de la SCI Foncière Chabrières d'expulsion de la société KMJ, de séquestration des objets mobiliers, de paiement par provision de l'arriéré des loyers, de paiement par provision de la clause pénale, de conservation du dépôt de garantie et de capitalisation des intérêts ; 

condamné la SCI Foncière Chabrières à payer à la société KMJ la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. 




Par déclaration du 29 mars 2023, la SCI Foncière Chabrières a relevé appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.



Par ses dernières conclusions remises et notifiées le 28 juillet 2023, elle demande à la cour de : 


réformer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ;


statuant à nouveau, 


constater acquise au 10 septembre 2022 la clause résolutoire figurant au bail et visée au commandement de payer signifié à la société KMJ le 9 août 2022 ; 

constater la qualité d'occupante sans droit ni titre de la société KMJ depuis le 10 septembre 2022 ;

ordonner en conséquence l'expulsion de la société KMJ ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux situés [Adresse 2], si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; 

l'autoriser à séquestrer, soit sur place, soit dans un local ou garde-meubles de son choix et aux frais, risques et périls de l'intimée, les objets mobiliers garnissant les lieux loués ; 

condamner la société KMJ à lui payer, par provision, les sommes de :


- 120.608,83 euros, sauf à parfaire à la date de l'audience, au titre de l'arriéré locatif arrêté au '1er janvier 2023', avec intérêts au taux légal, à compter du 9 août 2022, date du commandement de payer notifiée à la société KMJ ; 

- 12.060,88 euros au titre de la clause pénale prévue au bail et correspondant 10 % de la dette locative ; 


l'autoriser à conserver le dépôt de garantie d'un montant de 4.736,03 euros à titre de premiers dommages et intérêts ;

ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil ; 

débouter la société KMJ de son appel incident et de toutes ses demandes ;

condamner la société KMJ à lui payer, par provision, la somme de 10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 9 août 2022 et des constats d'huissier réalisés les 2 décembre et le 16 décembre 2022 conformément aux dispositions de l'article 695 du code de procédure civile avec faculté de recouvrement direct au profit de la SCP Grappotte Benetreau en application de l'article 699 du code de procédure civile. 




Par dernières conclusions remises et notifiées le 15 juin 2023, la société KMJ, appelante à titre incident, demande à la cour de : 


confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle jugé l'existence de contestations sérieuses ;

l'infirmer sur le rejet de ses demandes provisionnelles et sur la demande de réalisation des travaux ; 

condamner la SCI Foncières Chabrières à procéder aux travaux nécessaires à la délivrance d'un immeuble permettant l'exploitation paisible des lieux, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision ; 

la condamner à procéder à la régularisation, auprès de l'administration fiscale, de la taxe foncière, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de l'ordonnance ; 

la condamner à payer la somme provisionnelle de 50.000 euros au titre du trop-perçu de la taxe foncière ; 

limiter la créance de la SCI Foncière Chabrières à la somme de 13.688.55 euros ;

l'autoriser à consigner cette somme et les loyers à venir sur le compte CARPA de Maître Negrevergne dans l'attente de la réalisation des travaux et de la rectification de la taxe foncière ;

en tout état de cause, condamner la SCI Foncière Chabrières à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 




L'ordonnance de clôture est intervenue le 13 septembre 2023.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.





SUR CE, LA COUR,



L'article 835 du code de procédure civile dispose : 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.'



Sur l'exception d'inexécution liée au manquement du bailleur à son obligation de délivrance



La société KMJ invoque pour s'opposer aux demandes de la SCI Foncière Chabrières, l'exception d'inexécution liée à son manquement à l'obligation de délivrance en raison d'infiltrations ayant affecté les locaux par suite d'une insuffisante étanchéité de la toiture et de fissures sur les murs, l'état de l'immeuble se dégradant de plus en plus sans que le bailleur n'entreprenne la moindre intervention. 



La société Foncière Chabrières oppose qu'il ne peut lui être reproché aucun manquement à l'obligation de délivrance, l'exception d'inexécution ne peut être invoquée que si le preneur est occupant des lieux et en cas d'impossibilité absolue d'exploitation des locaux, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.



Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée. L'exception d'inexécution doit être proportionnée au manquement commis par l'autre partie. 



Il ressort du procès-verbal de constat du 10 novembre 2022, seule pièce produite devant la cour par la société KMJ au soutien de l'exception d'inexécution, que :


certains murs des locaux loués présentent des traces d'humidité et de ruissellement et, pour le mur du pignon gauche, des fissurations ;

le parquet de la salle de cours collectifs, des poutres de l'auvent extérieur et des combles, ainsi que le plafond de la salle de thérapie présentent des auréoles de moisissure ou d'humidité ; 

une poutre de la salle de boxe a été renforcée avec un bastaing (pièce KMJ n°4).




Il est constant que les locaux loués ont été mis à la disposition de la société KMJ et que celle-ci les a exploités du 1er janvier 2012, date d'effet de l'avenant au contrat du 16 août 2011, à décembre 2022, date de son déménagement. Le preneur n'a donc pas été dans l'impossibilité absolue d'utiliser les locaux conformément à leur destination. En tout état de cause, si les désagréments occasionnés par les désordres affectant le bâtiment loué ne peuvent être ignorés, il n'apparaît pas que ceux décrits dans le constat d'huissier de justice du 10 novembre 2022 aient été d'une gravité telle qu'ils aient fait obstacle à l'exploitation des locaux. 



La société KMJ ne justifie ainsi d'aucune exception d'inexécution qui aurait pu permettre de la dispenser de régler les loyers dus. 



L'ordonnance entreprise sera, en conséquence, infirmée sur ce point.



Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences



L'article L.145-41 du code de commerce dispose : 'Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.'. 



Le bail en date du 16 août 2011 prévoit en son article 14.1 'Clause résolutoire' : 'Il est expressément convenu qu'à défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer (...) et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécuter restés sans effet et contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, sans qu'il soit besoin de remplir de formalités judiciaires et nonobstant toutes consignations ou offres réelles postérieures au délai ci-dessus.'



En l'espèce, il est constant que les causes du commandement de payer du 9 août 2022, qui vise la clause résolutoire insérée au bail, n'ont pas été intégralement réglées dans le délai d'un mois imparti par cet acte, de sorte que la clause résolutoire est acquise au 9 septembre 2022.



Il convient en conséquence de constater la résiliation du bail, avec toutes conséquences de droit, dont l'expulsion de la société KMJ et sa condamnation au paiement d'une indemnité provisionnelle d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, outre les charges.



L'expulsion de la société KMJ étant ordonnée, sa demande tendant à ce que la bailleresse soit condamnée à procéder aux travaux de remise en état est sans objet. 



Sur la demande de provision au titre des loyers 



La SCI Foncière Chabrières réclame la condamnation de la société KMJ au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 120.608,83 euros, soit, au vu de relevé de compte produit arrêté au 27 juillet 2023, hors provisions pour taxes foncières, 87.017,56 euros au titre des loyers correspondant à la période comprise entre janvier 2022 et juillet 2023 (terme de juillet inclus). 



La société KMJ n'est pas fondée à solliciter la déduction des sommes qu'elle a payées à hauteur de 72.323,75 euros, le solde de 87.017,56 euros intègrant déjà les paiements effectués par le preneur.



Le montant de 87.017,56 euros n'étant pas sérieusement contestable, la cour condamnera la société KMJ au paiement à titre provisionnel de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 9 août 2022 sur celle de 20.422,98 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus. Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil. 

 

Sur les demandes de provision au titre des taxes foncières 



L'article 8.3 du bail, intitulé 'Autres charges propres aux locaux loués', prévoit que le preneur devra rembourser au bailleur la quote-part des impôts et taxes de toute nature, et notamment de l'impôt foncier.



La société KMJ fait valoir que le montant des taxes foncières qui lui a été facturé est excessif en ce que son imposition porte sur un local de 2602 m² alors qu'elle ne loue que 1300 m², et qu'elle est donc fondée à solliciter une provision à hauteur de 50.000 euros afin de compenser l'indu qu'elle a payé.



La société Foncière Chabrières indique qu'elle appelle une provision mensuelle au titre du remboursement de l'impôt foncier de 1.780,05 euros, soit 21.360,60 euros par an. 



Il ressort de :


l'avis de taxes foncières pour 2022 que l'imposition a été établie pour les locaux du [Adresse 2] à hauteur de 18.177 euros (pièce Foncière Chabrières n°13) ;

 la fiche d'évaluation émanant de la direction générale des finances publiques en date du 23 février 2023 établit que les locaux situés [Adresse 2], à [Localité 3] objets de cette imposition correspondent à un 'magasin de très grande surface (surface égale ou supérieure à 2.500 m²)', d'une surface de 2.602 m² (pièce KMJ n°5).




Or, la société KMJ n'est, aux termes du bail en vigueur, locataire que d'une surface de 1.526,22 m². Il existe dès lors une contestation sérieuse sur le montant des taxes foncières applicable aux locaux loués. 



La cour dira en conséquence n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision de la société Foncière Chabrières au titre des taxes foncières. 



Elle dira également n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision de la société KMJ au titre du remboursement d'un trop-perçu de taxes foncières dès lors qu'elle ne met pas la cour en mesure d'apprécier les sommes qui auraient été trop perçues à ce titre par le bailleur. 









Sur la demande de régularisation des taxes foncières auprès de l'Administration fiscale 



Si le bailleur est tenu de justifier du montant exact des taxes foncières dues par le locataire en vertu du bail, force est cependant de constater qu'au regard de l'acquisition de la clause résolutoire, de l'occupation sans droit ni titre de la société KMJ depuis le 10 septembre 2022 et de l'absence de condamnation prononcée contre elle au titre de cet impôt, sa demande n'est pas justifiée et sera rejetée. 



Sur la demande de provision au titre de la clause pénale



La société Foncière Chabrières sollicite la condamnation de la société KMJ à payer, par provision, la somme de 12.060,88 euros au titre de la clause pénale prévue au bail.



L'article 5.5 du bail prévoit qu' 'à défaut de paiement du loyer à la date d'échéance, des charges, impositions ou accessoires de loyer ou de toutes sommes exigibles d'après le présent bail, celles-ci seront automatiquement et de plein droit, sans qu'il soit besoin pour le bailleur d'accomplir aucune formalité, ni mise en demeure, majorées à titre de clause pénale non réductible, de 10 % de leur montant.'



Au regard de la formulation de cet article, il apparaît que cette majoration a été prévue à titre de pénalité afin de sanctionner l'inexécution de l'obligation de paiement. Or, étant susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif et d'être réduite par le juge du fond conformément à l'article 1231-5 du code civil, la clause pénale ne présente pas de caractère incontestable.



Il convient donc de dire n'y avoir lieu à référé sur la demande de la société Foncière Chabrières formée de ce chef. 



Sur la conservation du dépôt de garantie



L'article 6.5 du bail prévoit que le dépôt de garantie reste acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts en cas de résiliation du bail à la suite d'inexécution par le preneur de ses obligations locatives. 



La conservation du dépôt de garantie étant, aux termes de cette clause, constitutive de dommages et intérêts au bénéfice du bailleur, cette clause s'analyse en une clause pénale, laquelle est susceptible de revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l'article 1231-5 du code civil. Le juge des référés ne pouvant qu'appliquer la clause pénale sans pouvoir de modération de la somme forfaitaire contractuellement prévue, la demande se heurte à une contestation sérieuse. La cour dira n'y avoir lieu à référé sur ce point. 



Sur les frais et dépens



La société KMJ, qui succombe, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel. 



L'équité commande de condamner la société KMJ à payer à la société Foncière Chabrières la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



Infirme l'ordonnance entreprise ;



Statuant à nouveau ; 



Déboute la société KMJ de sa demande de suspension du paiement des loyers fondée sur l'exception d'inexécution ; 





Constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail consenti à la société KMJ à la date du 9 septembre 2022 ;



Ordonne l'expulsion de la société KMJ et de tous occupants de son chef des locaux qu'elle occupe situés [Adresse 2], au besoin avec le concours de la force publique ;



Dit que le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les articles L. 433-1 et suivants, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;



Condamne la société KMJ à payer à la société Foncière Chabrières une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, outre les charges, à compter du 9 septembre 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux ;



Dit sans objet la demande de la société KMJ tendant à ce que la bailleresse soit condamnée à procéder aux travaux de remise en état des locaux loués ; 



Condamne la société KMJ à payer à la société Foncière Chabrières une provision de 87.017,56 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 27 juillet 2023 (terme de juillet inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 9 août 2022 sur la somme de 20.422,98 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus ; 



Ordonne la capitalisation des intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil ; 



Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Foncière Chabrières relatives à la provision pour taxes foncières, à la clause pénale et à la conservation du dépôt de garantie ; 



Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de la société KMJ tendant au paiement d'une provision au titre du remboursement d'un trop-perçu au titre des taxes foncières ; 



Rejette la demande de la société KMJ tendant à la condamnation de la société Foncière Chabrières à procéder à la régularisation, auprès de l'administration fiscale, des taxes foncières ; 



Condamne la société KMJ aux dépens de première instance et d'appel, qui comprendront le coût du commandement de payer du 9 août 2022 et des constats d'huissier réalisés les 2 décembre et le 16 décembre 2022, avec faculté de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;



Condamne la société KMJ à payer à la société Foncière Chabrières la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.









LE GREFFIER LE PRÉSIDENT