Cour d'Appel · 2ème Chambre — 27 octobre 2023

2ème Chambre





ARRÊT N°486



N° RG 22/06456

N° Portalis DBVL-V-B7G-TH6K













M. [V] [P]



C/



M. [S] [Z]



















Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours













Copie exécutoire délivrée 



le :



à :

- Me LHERMITTE

- Me CHAUDET



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 27 OCTOBRE 2023





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Monsieur Joël CHRISTIEN, Président de Chambre,

Assesseur : Monsieur David JOBARD, Président de Chambre,

Assesseur : Monsieur Jean-François POTHIER, Conseiller,



GREFFIER :



Mme Ludivine BABIN, lors des débats et lors du prononcé



DÉBATS :



A l'audience publique du 22 Juin 2023

devant Monsieur Jean-François POTHIER, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 27 Octobre 2023, après prorogations, par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****



APPELANT :



Monsieur [V] [P]

[Adresse 8]

[Localité 6]



Représenté par Me Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par Me Sophie BRETECHER, plaidant, avocat au barreau de SAINT NAZAIRE





INTIMÉ :



Monsieur [S] [Z]

né le [Date naissance 5] 1964 à [Localité 9]

[Adresse 10]

[Localité 7]



Représenté par Me Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par Me Alexia LUCIANO, plaidant, avocat au barreau de NANTES















EXPOSE DU LITIGE :



La Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Atlantique Vendée a diligenté une procédure de saisie immobilière à l'encontre de la SCI [I] sur un immeuble sis [Adresse 10] sur la commune de [Localité 7] (44).

 

Suivant jugement d'orientation l'audience aux fins de vente forcée a été fixée au 23 octobre 2020. 

 

M. [S] [Z] se déclarant occupant des lieux et titulaire d'un bail à usage d'habitation et professionnel signé le 1er octobre 2019, est intervenu volontairement à la procédure et a régularisé un incident visant à titre principal, à reporter l'audience d'adjudication et à titre subsidiaire à demander que son bail soit mentionné au cahier des conditions de vente. 

 

Par jugement du 23 octobre 2020, le juge de la saisie a débouté M. [Z] de ses demandes faute d'opposabilité aux tiers de son contrat de bail et a procédé à la vente sur adjudication.



M. [V] [P] et Mme [K] [X] ont été déclaré adjudicataires.



M. [Z] a formé appel du jugement et par arrêt du 7 septembre 2021, cette cour a prononcé la caducité de la déclaration d'appel de M. [Z] à l'encontre de Mme [X] et M. [P] et déclaré irrecevable l'appel contre le jugement.



Par acte du 6 janvier 2022, M. [V] [P] a fait délivrer à M. [Z] un commandement de quitter les lieux.



Par acte du 22 février 2022, M. [Z] a saisi le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Saint Nazaire aux fins de contester la procédure d'expulsion et subsidiairement d'obtenir des délais pour quitter les lieux.



Par jugement du 20 octobre 2022, le juge de l'exécution a :



Annulé le commandement de quitter les lieux délivré par M. [P] selon acte d'huissier du 06 janvier 2022 et en conséquence la procédure d'expulsion engagée à l'encontre de M. [Z] visant les lieux situés lieu dit [Adresse 10] à [Localité 7] (44), parcelles cadastrées section ZW [Cadastre 1] et [Cadastre 4] 



Condamné M. [V] [P] à payer à M. [S] [Z] la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de I'article 700 du code de procédure civile 



Dit que M. [V] [P] supportera la charge des dépens de la présente instance 



Dit que le présent jugement sera notifié au préfet de la Loire-Atlantique par lettre simple



Rappelé que les décisions du juge de l'exécution sont exécutoires.



M. [P] est appelant du jugement 



Par dernières conclusions notifiées le 28 avril 2023, il demande de :



Réformer le jugement du 20 octobre 2022 en ce qu'il a annulé le commandement délivré par M. [P] et la procédure d'expulsion engagée à l'encontre de M. [Z] visant les lieux situés [Adresse 10] à [Localité 7], parcelles cadastrées ZW [Cadastre 1] et [Cadastre 4], 

 

En conséquence déclarer valide le commandement de quitter les lieux du 6 Janvier 2022 et la procédure d'expulsion subséquente, 

 

Réformer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [V] [P] à payer à M. [S] [Z] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

 

Débouter M. [Z] de sa demande de délai de grâce d'une durée de 36 mois sur le fondement de l'article L 412-3 du Code de Procédure Civile d'Exécution. 

 

Débouter M. [Z] de toutes ses demandes contraires. 

 

Condamner M. [S] [Z] au paiement de la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700. 

 

Condamner le même à supporter la charge des dépens de première instance et d'appel. 



Par dernières conclusions notifiées le 27 février 2023, M. [Z] demande de :



Rejeter l'appel de M. [P] et le débouter de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.



En conséquence,



Confirmer le jugement du Juge de l'exécution du Tribunal de Saint-Nazaire 20 octobre 2022 en toutes ses dispositions;



A titre subsidiaire :



Si par extraordinaire, la Cour venait à faire droit à la demande de réformation du jugement du 20 octobre 2022 en ce qu'il a annulé le commandement de quitter les lieux délivré par M. [P] selon acte d'huissier du 6 janvier 2022 et la procédure d'expulsion engagée à l'encontre de M. [Z], 



Accorder à M. [Z] un délai de grâce d'une durée de 36 mois pour quitter les lieux loués à compter de la signification de la décision à intervenir ;



En tout état de cause :



Débouter M. [P] de ses plus amples demandes, fins et conclusions ;



Débouter M. [P] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile 



Condamner M. [P] à verser à M. [Z] une somme de 3 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamner le même aux entiers dépens.



Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée ainsi qu'aux dernières conclusions visées. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 mai 2023.



MOTIFS DE LA DÉCISION :



M. [P] fait grief au jugement d'avoir admis que le bail dont se prévaut M. [Z] lui est opposable faisant valoir que le juge de l'exécution préalablement à l'adjudication avait tranché la difficulté en retenant que le bail de M. [Z] n'était pas opposable aux tiers et que le jugement d'adjudication a acquis autorité de la chose jugée de ce chef.



M. [Z] sollicite la confirmation du jugement en contestant que le jugement d'adjudication puisse avoir autorité de chose jugée relativement au caractère opposable de son bail soutenant que les dispositions du jugement d'adjudication énonçant le caractère non opposable de son bail ne constituent que des motifs du rejet de sa demande de d'inscription du bail au cahier des conditions de vente dépourvus de l'autorité de chose jugée.



Par application des dispositions de l'article L. 321-4 du code des procédures civiles d'exécution les baux consentis par le débiteur après l'acte de saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l'acquéreur. Le preuve de l'antériorité du bail peut être faite par tout moyen.



Par application des dispositions de l'article R. 322-10 4°) du code des procédures civiles d'exécution le cahier des conditions de la vente contient à peine de nullité la désignation de l'immeuble saisi, l'origine de propriété, les servitudes grevant l'immeuble, les baux consentis sur celui-ci et le procès-verbal de description.



Pour rejeter la demande de M. [Z] de voir son bail inscrit aux conditions de la vente par adjudication de l'immeuble de la SCI [I], le juge de l'exécution a retenu qu'il ne faisait pas la preuve de ce que son bail avait été consenti antérieurement à l'acte de saisie et que le bail ne pouvait ainsi faire l'objet d'une inscription à défaut d'être opposable aux tiers.



Si le juge de la saisie immobilière n'a pas fait droit aux demandes ainsi présentées faute de date certaine du bail produit par M. [Z] c'est à bon droit que le premier juge a rappelé que l'autorité de chose jugée ne s'attache qu'à ce qui a été tranché et figure au dispositif du jugement et non aux motifs de la décision.



Il sera constaté d'une part que le juge n'avait été saisi et n'a rejeté que la demande d'inscription du bail au cahier des conditions de vente et que d'autre part ni le rejet de la demande d'inscription ni l'absence d'opposabilité du bail faute de date certaine ne figurent au dispositif du jugement d'adjudication.



C'est en conséquence par des motifs pertinents que le premier juge a retenu qu'aucune autorité de chose jugée ne s'attache à l'appréciation faite par le juge de la saisie immobilière sur l'opposabilité du bail dont se prévaut M. [Z].



M. [P] fait grief au jugement d'avoir retenu que M. [Z] était titulaire d'un bail antérieur au commandement aux fins de saisie immobilière alors que s'il apparaît en mesure d'établir l'occupation des locaux, le document intitulé bail mixte qu'il produit aux débats apparaît douteux au regard de son objet d'habitation, de gestion locative touristique de bureau d'études et activité agricole ; que M. [Z] ne justifie pas de son inscription au registre du commerce ni de son inscription à la MSA ; que les quittances de loyer produites apparaissent douteuses et ne correspondent pas au prix du loyer convenu et qu'il est surprenant que M. [Z] ne se soit pas manifesté pour faire valoir son titre d'occupation avant les jours précédents l'adjudication.



Il sera relevé que M. [Z] produit aux débats, le contrat de location qui lui a été consenti le 1er octobre 2019 par la SCI [I] sur les biens situés sur les parcelles n° [Cadastre 1] et [Cadastre 4] de [Adresse 10] à [Localité 7], l'état des lieux contradictoire dressé le 25 octobre 2019 mentionnant une entrée dans les lieux à compter du 25 octobre 2019, la facture de souscription du contrat EDF établi à son nom depuis le 8 novembre 2019.



M. [Z] produit également une attestation de M. [Y] qui atteste intervenir régulièrement sur la propriété pour apporter soins et nourriture au cheval de M. [Z] et assurer l'entretien du terrain dans le cadre de l'activité de location de gîtes.



M. [Z] produit aux débats des copies des contrats de location des gîtes qu'il a consentis.



Au vu tant de la date de conclusion du contrat de fourniture d'énergie que de l'attestation de M. [Y], Il n'apparaît pas sérieusement discutable que M. [Z] a pris possession à titre d'occupant à compter de la fin du mois d'octobre 2019 des biens ayant fait l'objet de la procédure de saisie immobilière suivant commandement de saisie délivré le 20 décembre 2019. L'occupation effective des lieux a par ailleurs été relevée par l'huissier qui a établi le procès verbal de description le 4 février 2020 et qui a constaté que la maison était intégralement meublée et garnie, le nom de M. [Z] étant apposé sur la boîte aux lettres.



L'attestation de M. [Y] ainsi que les contrats de location produits établissent que M. [Z] exerce effectivement une activité de location de gîte qui apparaît de nature à expliquer le large objet du contrat de location qui lui avait été consenti par la SCI [I]. Il n'apparaît pas qu'il puisse être tiré de conclusions de l'absence d'inscription de M. [Z] au registre du commerce ou à la MSA dont il n'est pas établi qu'elles conditionnent l'exercice de son activité.



Le fait que M. [Z] ait parallèlement obtenu un contrat de location consenti par M. [I] à la même date et pour un objet similaire sur les parcelles cadastrées n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] de [Adresse 10] à [Localité 7] n'apparaît pas de nature à mettre en doute la réalité du bail consenti sur les parcelles n°[Cadastre 1] et [Cadastre 4] ces biens composant manifestement un ensemble puisque le procès verbal de description précise que l'accès aux parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 3] s'effectue par les parcelles n°[Cadastre 1] et [Cadastre 4].



Il n'est pas fourni d'élément de nature à mettre en doute que les quittances produites par M. [Z] ont bien été établies par M. [I] étant relevé que la signature apposée sur ces documents est identique à cette de M. [I] apposée en sa qualité de gérant de la SCI [I] sur le contrat de bail et sur l'état des lieux d'entrée ainsi que sur le contrat de location des parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 3].



Le fait que ces quittances portent sur des sommes différentes du montant des échéances de loyer n'est pas suffisant pour en contredire la valeur, puisqu'il est loisible aux parties d'aménager d'un commun accord les modalités de versement du loyer. L'absence de production de quittances régulières est insuffisant pour faire suspecter que l'occupation par M. [Z] des biens vendus par adjudication à M. [P] résulte d'une autre cause que le contrat de location consenti le 1er octobre 2019 par la SCI [I] soit avant la délivrance du commandement aux fins de saisie immobilière.



C'est dès lors par des motifs pertinents que le premier juge a retenu que M. [Z] fait la preuve suffisante de l'antériorité de son contrat de bail au commandement de saisie et donc de son caractère opposable au vendeur et à l'acquéreur.



Le contrat de bail antérieur à la saisie étant opposable à l'acquéreur qui ne dispose pas d'un titre exécutoire ordonnant l'expulsion de M. [Z], le jugement sera confirmé en ce qu'il a prononcé la nullité du commandement de quitter les lieux délivré à M. [Z] le 6 janvier 2022.



Le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions y compris en ce qu'il a condamné M. [P] aux dépens et au paiement d'une indemnité de procédure.



M. [P] succombant en son appel, sera condamné aux dépens d'appel et à payer à M. [Z] une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS, LA COUR : 



Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 20 octobre 2022 par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire.



Y ajoutant



Condamne M. [V] [P] à payer à M. [S] [Z] la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de I'article 700 du code de procédure civile 



Condamne M. [V] [P] aux dépens d'appel.



Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires.





LE GREFFIER LE PRESIDENT