Cour d'Appel · Chambre civile TGI — 27 octobre 2023

ARRÊT N°23/

CO



N° RG 21/02161 - N° Portalis DBWB-V-B7F-FUUS





S.C.I. [R] [T] ET [W] [D]



C/



[G]

























COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS



ARRÊT DU 27 OCTOBRE 2023



 Chambre civile TGI



Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT PIERRE en date du 03 SEPTEMBRE 2021 suivant déclaration d'appel en date du 21 DECEMBRE 2021 RG n° 21/00089



APPELANTE :



S.C.I. [R] [T] ET [W] [D]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentant : Me Guillaume ALBON, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION



INTIMÉ :



Monsieur [I] [G]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentant : Me Vincent remy HOARAU de la SELARL PRAGMA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



DATE DE CLÔTURE : 9 février 2023.



DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 Juin 2023 devant Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, qui en a fait un rapport, assisté de Madame Marina BOYER, Greffière, les parties ne s'y étant pas opposées.



Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 22 septembre 2023. A cette date, le délibéré a été prorogé au 27 Octobre 2023.



Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Nathalie BRUN, Présidente de chambre



Qui en ont délibéré



greffiere lors des débats : Madame Marina BOYER, Greffière.

greffiere lors de la mise à disposition : Madame Nathalie BEBEAU, Greffière.



Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 27 Octobre 2023. 



* * * *

LA COUR : 



EXPOSÉ DU LITIGE



1- M. [I] [G] est propriétaire d'un ensemble immobilier, cadastré CZ [Cadastre 1], [Adresse 4] à [Localité 6], composé d'une maison de deux logements (F3 et F4) sis [Adresse 4] et [Adresse 4] et d'une maison F3 sise au [Adresse 4]







2- M. [I] [G] et la société civile immobilière [R] [T] & [W] [D] (ci-après la SCI) ont signé un compromis de vente pour un prix de 187 000 € par acte reçu le 10 avril 2019 devant maître [K] [P], notaire à [Localité 6].



3- Le compromis de vente a été conclu avec des conditions suspensives, notamment celle de l'obtention d'un prêt et une clause pénale a été stipulée pour le cas où la régularisation de l'acte authentique n'interviendrait pas malgré la réalisation des conditions suspensives.



4- La SCI a obtenu son prêt au mois de mars 2020 et les parties ont été convoquées par le notaire pour le 29 juin 2020 à un rendez-vous de signature de l'acte auquel la SCI ne s'est pas présentée.



5- Malgré une sommation de procéder à la signature de l'acte de vente délivrée le 6 juillet 2020, la SCI a refusé de signer l'acte de vente et le notaire a établi le 24 juillet 2020, à la demande de M. [I] [G], en présence de la SCI, un procès-verbal de difficulté reprenant les motifs allégués par la SCI pour ne pas régulariser la vente.



6- Par lettre recommandée du 27 août 2020, M. [I] [G] a mis en demeure la SCI de payer la somme de 187 000 € correspondant à la clause pénale stipulée au compromis de vente puis l'a assignée en paiement par acte délivré le 18 décembre 2020.



7- Par un jugement du 3 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Pierre a:



- Rejeté les demandes de la SCI [R] [T] & [W] [D] ;

 

- Condamné la SCI [R] [T] & [W] [D] à verser à M. [G] [I] la somme de 187 000 euros avec intérêts à taux légal au titre de la clause pénale;

 

- Condamné la SCI [R] [T] & [W] [D] à verser à M. [G] [I] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



8- Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Saint-Denis de La Réunion en date du 21 décembre 2021, la SCI a interjeté appel de ce jugement.



9- Aux termes de ses dernières écritures transmises par RPVA le 20 mars 2022, la SCI demande à la cour :

 

- D'infirmer dans toutes ses dispositions, le jugement dont appel, rendu par le tribunal judiciaire de Saint Pierre le 3 septembre 2021 ;

 

A titre principal, de : 

 

- PRONONCER la nullité du compromis de vente du 18 octobre 2019 et de ses accessoires pour dol ;

 

Subsidiairement, de :

 

- Prononcer la nullité du compromis de vente du 18 octobre 2019 et de ses accessoires pour erreur sur les qualités essentielles de la chose ;

 

En tout état de cause, de : 

 

- Débouter M. [G] [I] de toutes ses demandes ; 



- Condamner M. [G] [I] à verser à la SCI [R] [T] & [W] [D] la somme de 10 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

 

- Condamner M. [G] [I] à verser à la SCI [R] [T] & [W] [D] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Condamner M. [G] [I] aux entiers dépens. 





10- Pour l'essentiel, la SCI fait valoir :



- que ses gérants, M. [R] [T] et sa compagne Mme [W] [D] sont étrangers au domaine de la transaction immobilière alors que M. [G] [I] dispose de connaissances particulières dans le domaine du fait de sa profession d'agent immobilier ;



- qu'après la signature du compromis, ils ont découvert l'existence de vices rendant le bien impropre à sa destination d'investissement locatif ;



- que les acquéreurs ne les a pas informés au sujet des infiltrations affectant l'immeuble;



- qu'ils n'avaient connaissance que de problèmes mineurs et esthétiques mais en aucun cas de la nécessité de refaire toute l'infrastructure pour mettre fin aux infiltrations.



11- Aux termes de ses dernières écritures transmises par RPVA le 6 juillet 2022, M. [I] [G] demande à la cour de :



- Statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'appel ;



- Confirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions ;

 

- Débouter la SCI [R] [T]&[W] [D] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

 

- Condamner la SCI [R] [T]&[W] [D] à verser à Monsieur [G] la sommede 3 500€ au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du Code deprocédure civile';



- Condamner la SCI [T]&[W] [D] à supporter les entiers dépens de l'instance.



12- Pour l'essentiel, M. [I] [G] fait valoir :



- que les infiltrations étaient déjà présentes lors de la signature de la promesse de vente et que la SCI avait une parfaite connaissance de l'état du bien ;



- qu'elle a réitéré sa décision d'acquérir les immeubles concernés en signant un avenant prolongeant le délai d'obtention d'une offre de prêt, ratifiant ainsi les vices qui pouvaient affecter la promesse initiale ;



- que le refus de la part de la SCI de réitérer la vente est fautif et justifie l'application de la clause pénale. 



13- Un avis l'invitant à régulariser la contribution obligatoire au fonds d'indemnisation des avoués et visant les dispositions de l'article 964 du code de procédure civile lui a été adressé le 20 mai 2022.



14- Par une lettre du 22 septembre 2022, M. [I] [G] a fait savoir qu'il ne disposait pas des moyens lui permettant de s'acquitter de sa contribution.



15- La procédure a été clôturée par une ordonnance du 9 février 2023.



16- L'audience de plaidoirie s'est tenue le 16 juin 2023.

















MOTIFS



Sur la recevabilité des défenses de l'intimé : 



17- Aux termes des dispositions de l'article 963 du code de procédure civile, sauf bénéfice de l'aide juridictionnelle, les parties justifient à peine d'irrecevabilité de l'appel ou des défenses, selon le cas, de l'acquittement du droit de timbre de l'article 1635 bis P du code général des impôts affecté au fonds d'indemnisation de la profession d'avoués prés les cours d'appel.



18- Bien qu'invité à régulariser sa situation et avisé de l'irrecevabilité qu'il encourait, M. [I] [G] ne s'est pas acquitté du droit de timbre.



19- Il convient par conséquent de constater d'office l'irrecevabilité de ses défenses.



Sur le dol invoqué par la SCI :



20- Aux termes des dispositions de l'article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manoeuvres ou des mensonges.



Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie (...).



21- En l'espèce, il est acquis, au vu des déclarations des parties devant notaire, le 24 juillet 2020, que les immeubles faisant l'objet du compromis conclu le 10 avril 2019 entre M. [I] [G] et la SCI souffrent d'infiltrations importantes.



22- Les dirigeants de la SCI déclarent que lors de la première visite avant de signer le compromis, la maison était saine, sans (pas de) murs écaillés, sans (pas d') infiltration dans le toit.



23- M. [I] [G], pour sa part, explique qu'il (je) ne pensait (s) pas qu'il y avait autant de problèmes d'infiltration (...) ajoutant qu'il (je) n'avait(s) pas été averti des problèmes d'étanchéité.



24- Ainsi, il apparaît que les déclarations des parties se rejoignent sur le fait que les infiltrations n'étaient pas apparentes lors de la visite précédant la signature, c'est-à-dire au moment de la conclusion du contrat.



25- Il appartient aux dirigeants de la SCI de rapporter la preuve du dol qu'ils invoquent.



26- Ces derniers ne démontrent pas que le vendeur aurait intentionnellement dissimulé les désordres affectant ses immeubles.



27- Il n'établissent pas non plus que M. [I] [G] avait connaissance au moment de la conclusion du compromis des défauts d'étanchéité de ses constructions.



28- Dès lors, il apparaît que les éléments d'un dol du vendeur ne sont pas réunis.



Sur l'erreur invoquée par la SCI :



29- Aux termes des dispositions de l'article 1132 du code civil, l'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.



30- Selon l'article 1133 du code civil, les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.







31- Enfin, l'erreur ne vicie le consentement que lorsqu'elle est d'une telle nature que, sans elle, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes (article 1130 du code civil).



32- En l'absence de désordres apparents lors de la conclusion du compromis, la SCI était légitime à considérer qu'elle se portait acquéreur d'un immeuble qui ne présentait pas de défaut particulier et ne nécessitait pas l'engagement de travaux importants.



33- Il est établi que les constructions présentent en réalité des défauts d'étanchéité à l'origine d'infiltrations que les parties s'accordent à reconnaître comme importantes.



34- L'erreur porte sur un élément essentiel dans la mesure où des infiltrations importantes mettent nécessairement en cause la destination d'habitation des immeubles.



35- Elle porte également sur un élément qui a été déterminant du consentement de la SCI et qui figurait expressément dans le champ contractuel l'état du bien tel que l'acquéreur l'a vu et visité constituant une condition de son engagement ainsi que le fait ressortir la clause figurant au compromis à l'intitulé 'Etat du bien'.



36- Les conditions sont dés lors réunies pour prononcer, au titre de l'erreur sur les qualités essentielles de la prestation, la nullité du compromis conclu entre les parties le 10 avril 2019.



Sur le bénéfice de la clause pénale :



37- Le compromis conclu entre les parties étant nul, M. [I] [G] n'est pas fondé à se prévaloir de la clause pénale qui s'y trouve stipulée.



Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SCI :



38- Aux termes des dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 



39- La preuve n'est pas rapportée en l'espèce d'un quelconque comportement fautif de M. [I] [G].



40- Il ne peut donc être alloué à la SCI de quelconques dommages et intérêts.



Sur les dépens et les frais irrépétibles :



41 - M. [I] [G], partie succombante, supportera la charge des dépens de première instance et d'appel.



42- Il serait inéquitable en outre de laisser la SCI supporter la charge des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d'appel.



43- M. [I] [G] sera condamné à lui verser la somme de 1500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

 

*

* *



44- Le jugement rendu le 3 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Saint-Pierre sera infirmé en toutes les condamnations qu'il prononce à l'encontre de la SCI [R] [T] ET [W] [D].



PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant publiquement par décision contradictoire et en dernier ressort, en matière civile, par voie de mise à disposition au greffe ;



Constate que M. [I] [G] ne s'est pas acquitté du droit de timbre de l'article 1635 bis P du code général des impôts affecté au fonds d'indemnisation de la profession d'avoués prés les cours d'appel ;



Dit que ses défenses sont irrecevables ;



Infirme le jugement rendu le 3 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Saint-Pierre en toutes les condamnations qu'il prononce à l'encontre de la SCI [R] [T] & [W] [D] ;



Statuant de nouveau,



Prononce pour erreur sur les qualités essentielles de la prestation la nullité du compromis de vente conclu le 10 avril 2019 entre M. [I] [G] et la société civile immobilière [R] [T] & [W] [D] ;



Dit que M. [I] [G] n'est pas fondé à se prévaloir de la clause pénale stipulée dans le compromis de vente conclu le 10 avril 2019 ;



Déboute la société civile immobilière [R] [T] & [W] [D] de sa demande de dommages et intérêts ;

 

Condamne M. [I] [G] à verser à la société civile immobilière [R] [T] & [W] [D] la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d'appel ;

 

Condamne M. [I] [G] aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT