Cour d'Appel · Chambre civile TGI — 27 octobre 2023

ARRÊT N°23/

CO



N° RG 21/02185 - N° Portalis DBWB-V-B7F-FUWA





[B]

[E]



C/



[Y]

[Y] NEE [F]























COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS



ARRÊT DU 27 OCTOBRE 2023



 Chambre civile TGI



Appel d'une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SAINT-PAUL en date du 07 SEPTEMBRE 2021 suivant déclaration d'appel en date du 27 DECEMBRE 2021 RG n° 11-21-292



APPELANTS :



Monsieur [S] [T] [M] [B]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : Me Jean claude DULEROY, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION



Madame [W] [H] [E] épouse [B]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : Me Jean claude DULEROY, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION



INTIMÉS :



Monsieur [V] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : Me Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



Madame [G] [Y] NEE [F]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : Me Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



DATE DE CLÔTURE : 9 février 2023. 



DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 Juin 2023 devant Monsieur OZOUX Cyril, Président de chambre, qui en a fait un rapport, assisté de Madame Marina BOYER, Greffière, les parties ne s'y étant pas opposées.



Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 22 septembre 2023. A cette date, le délibéré a été prorogé au 27 Octobre 2023.



Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Nathalie BRUN, Présidente de chambre 



Qui en ont délibéré



greffiere lors des débats : Madame Marina BOYER, Greffière.

greffiere lors de la mise à disposition : Madame Nathalie BEBEAU, Greffière.



Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 27 Octobre 2023. 



* * * *



LA COUR : 



EXPOSÉ DU LITIGE



1- Suivant acte sous seing privé du 4 septembre 2018, Mme [G], [F] [Y] et M. [V] [Y] (ci-après les époux [Y]) ont donné en location à Mme [W], [H] [E] épouse [B] et M. [S], [T], [M] [B] (ci-après les époux [B]) un local à usage d'habitation situé [Adresse 2], [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 1 495 €.



2- Un état des lieux d'entrée a été réalisé contradictoirement le 21 septembre 2018 entre un employé de l'agence Immo.re et les époux [B].



3- L'état des lieux de sortie a été réalisé le 25 octobre 2019 selon les mêmes modalités que l'état des lieux d'entrée.



4- Faisant valoir que les époux [Y] ont arbitrairement procédé à une retenue de 140 € lors de la restitution du dépôt de garantie et qu'ils ont subi un trouble de jouissance pendant leur occupation des lieux loués ainsi qu'un préjudice moral, les époux [B] ont fait assigner les bailleurs devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis.



5- Par un jugement du 26 avril 2021, le juge des contentieux de la protection de Saint-Denis s'est déclaré incompétent au profit du juge des contentieux de la protection de Saint-Paul.



6- Par un jugement du 7 septembre 2021, le juge des contentieux de la protection de Saint-Paul a :



 - Condamné les époux [Y], in solidum, à payer aux époux [B] la somme de 140 € indûment retenue sur le dépôt de garantie, majorée d'une somme de 2 392 € arrêtée le 25/06/2021, outre 149, 50 € par mois à compter du 25/06/2021 jusqu'à restitution du dépôt de garantie ;



- Débouté les époux [B] de leurs demandes au titre d'un préjudice de jouissance et d'un préjudice moral ;



- Débouté les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;



- Condamné les époux [Y] in solidum aux entiers dépens ;



- Rappelé que l'exécution provisoire est de droit.



7- Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Saint-Denis de La Réunion en date du 27 décembre 2021, les époux [B] ont interjeté appel de ce jugement.



8- Aux termes de leurs dernières écritures transmises par RPVA le 24/ 10/ 2022, les époux [B] demandent à la cour :

 

- D'INFIRMER partiellement le jugement rendu le 7 septembre 2021 par le Juge des Contentieux de la Protection de Saint-Paul en ce qu'il a : 

 

' Débouté [S] [T] [M] [B] et Madame [W] [H] [E] épouse [B] de leurs demandes au titre d'un préjudice de jouissance et d'un préjudice moral ; 

 

' Débouté [S] [T] [M] [B] et Madame [W] [H] [E] épouse [B] de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; 



 ET STATUANT A NOUVEAU, de : 

 

- JUGER recevable et bien fondées les demandes de Monsieur [S] [T] [M] [B] et [W] [H] [E] épouse [B] ; 

 

EN CONSÉQUENCE : 

 

- CONDAMNER in solidum Monsieur [V] [Y] et Madame [G] [F] [Y] à payer à Monsieur [B] [S] [T] [M] et à Madame [W] [H] [E] épouse [B] la somme de 8 000 € en réparation de leur préjudice de jouissance ; 

 

- CONDAMNER in solidum Monsieur [V] [Y] et Madame [G] [F] [Y] à payer à Monsieur [B] [S] [T] [M] et à Madame [W] [H] [E] épouse [B] la somme de 3 000 € en réparation de leur préjudice moral ; 

 

- CONFIRMER le jugement rendu le 7 septembre 2021 par le Juge des Contentieux de la Protection de Saint-Paul en ce qu'il a condamné Monsieur [V] [Y] et Madame [G] [Y] in solidum à payer à Monsieur [S] [M] [B] et à Madame [W] [H] [E] épouse [B] la somme de 140 euros indûment retenue sur le dépôt de garantie, majorée d'une somme de 2392 euros arrêté le 25/06/2021, outre la somme de 149,50 euros par mois à compter du 25/06/2021 jusqu'à restitution du dépôt de garantie ; 

 

- DÉBOUTER Monsieur [V] [Y] et Madame [G] [F] [Y] de leurs demandes tendant à voir Monsieur [S] [M] [B] et Madame [W] [H] [E] épouse [B] condamnés à leur rembourser les sommes versées au titre de la restitution du dépôt de garantie et de sa majoration; 

 

 ET Y AJOUTANT : 

 

- CONDAMNER in solidum Monsieur [V] [Y] et Madame [G] [F] [Y] à payer à Monsieur [B] [S] [T] [M] et à Madame [W] [H] [E] épouse [B] la somme de 2 500 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

 

- CONDAMNER in solidum Monsieur [V] [Y] et Madame [G] [F] [Y] aux entiers dépens d'appel. 

 

9- Pour l'essentiel, les époux [B] font valoir :



- que l'obligation pour le bailleur d'assurer à son locataire une jouissance paisible est une obligation de résultat ;



- que le simple constat d'un trouble suffit à engager la responsabilité du bailleur même en l'absence de faute de sa part ;



- que les époux [Y] ont fait preuve d'inertie, tardant à remédier aux désordres qu'ils avaient à subir, réalisant des réparations de fortune ou s'abstenant de toute intervention ;



- que le bailleur ne peut s'exonérer de sa responsabilité qu'en démontrant l'existence d'un cas de force majeure ou une faute des preneurs ;



- qu'il importe peu que des travaux ont pu être réalisés pour remédier aux désordres qu'ils ont eu à subir ;



- qu'ils ont été contraints à des relances incessantes, de déménager précipitamment et de changer leurs enfants d'école en cours d'année, qu'ils ont rencontré des difficultés pour se reloger ce qui leur a causé un préjudice moral qu'ils sont fondés à voir réparer ;



- que la comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie ne fait pas ressortir la nécessité de faire intervenir une entreprise spécialisée dans le nettoyage.



10- Aux termes de leurs dernières écritures transmises par RPVA le 04/07/2022, les époux [Y] demandent à la cour de :



- CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il déboute M. et Mme [B] de leurs demandes au titre du préjudice de jouissance allégué et du préjudice moral ;

 

- REFORMER le jugement entrepris en ce qu'il condamne M. et Mme [Y] à la restitution du dépôt de garantie avec majoration ;

 

Y ajoutant, 

 

- DÉBOUTER M. et Mme [B] de leurs demandes à ce titre ;

 

- CONDAMNER M. et Mme [B] à rembourser M. et Mme [Y] les sommes versées au titre de la restitution du dépôt de garantie et de sa majoration;

 

A titre subsidiaire, 

 

- RÉDUIRE l'indemnisation allouée à de plus justes proportions ; 

 

En tout état de cause, 

 

- DÉCLARER M. et Mme [B] mal fondés en leurs demandes ; 

 

- DÉBOUTER M. et Mme [B] de l'intégralité de leurs prétentions ; 

 

- CONDAMNER M. et Mme [B] à verser à M. et Mme [Y] la somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Me ANTOINE pour ceux dont il aurait fait 

l'avance. 



11 - Les époux [Y] font valoir pour l'essentiel :



- qu'aucun manquement ne peut leur être reproché ;



- que les désordres allégués ne sont pas établis, ressortent d'une mauvaise utilisation des installations de la part des locataires ou ont été causés par eux ;



- que les travaux nécessaires ont été effectués dans le délai de 4 mois en dépit des difficultés liées au mouvement des gilets jaunes et des contraintes posées par les locataires eux-mêmes qui exigeaient des interventions hors jours ouvrables ;



- qu'à la date du 06/05/2019 les locataires faisaient savoir que tout était réparé en dehors d'une fissure sur un lavabo ;



- que l'état des lieux de sortie fait ressortir la présence de traces d'huile de vidange sur les murs et plafonds de l'escalier du sous-sol et de la varangue arrière qui ont nécessité l'intervention d'une entreprise spécialisée dont ils étaient légitimes à répercuter le coût sur leurs locataires en la déduisant de leur dépôt de garantie ;



- que la majoration de l'article 22 de la loi de juillet 1989 n'est applicable qu'en l'absence de restitution de la caution ; 



- que les préjudices allégués ne sont pas établis.



12 - La procédure a été clôturée par une ordonnance du 09 février 2023.



13 - L'audience de plaidoirie s'est tenue le 16 juin 2023.







MOTIFS



Sur la restitution du dépôt de garantie :



14- Selon les dispositions de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de 2 mois à compter de la restitution des clefs par le locataire, déduction faite des sommes restant dues au bailleur sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.



15- Il résulte de l'alinéa'7 du même article modifié par la loi n° 2014- 366 du 24 mars 2014, qu'à défaut de restitution dans les délais, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commençant en retard.



16- En l'espèce, les époux [Y] ont retenu une somme de 140 € sur le montant du dépôt de garantie qui leur avait été versé par leurs locataires faisant valoir qu'ils ont été contraints de recourir aux services d'une société spécialisée dans le nettoyage en raison de la présence de traces d'huile de vidange sur les murs et plafonds au niveau de l'escalier du sous-sol et de la varangue arrière de leur villa. 



17- Il leur appartient de justifier que la somme qu'ils ont retenue doit venir en déduction du montant du dépôt de garantie.



18- A cet égard, l'état des lieux de sortie établi au contradictoire des époux [B] ne fait nulle part mention de la présence de traces d'huile de vidange.



19- S'agissant de l'escalier du sous-sol, aucune comparaison n'est possible avec l'état du logement à l'entrée, l'état des lieux d'entrée ne contenant sur ce point ni rubrique ni mention particulière.



20- Au niveau de la varangue arrière, l'état des lieux de sortie fait ressortir la présence de traces au niveau du sol et un état moyen coté 'C'.



21- La même cotation 'C' avait été attribuée à la terrasse arrière lors de l'entrée dans les lieux de sorte qu'il n'est pas établi de dégradation des lieux nécessitant des réparations locatives.



22- Au total, il apparaît que les époux [Y] n'ont pas justifié de ce qu'ils étaient fondés à opérer une déduction de 140 € lors de la restitution du dépôt de garantie à leurs locataires.



23- Il est constant que les époux [B] ont restitué les clefs de la villa qu'ils avaient prise en location le 25 octobre 2019 de sorte que la majoration de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 est effectivement dûe à compter du 25 décembre 2019.



24- La décision du premier juge sera par conséquent confirmée.



Sur le manquement des bailleurs à leurs obligations :



En ce qui concerne l'obligation d'assurer au preneur une jouissance paisible :



25- Aux termes des dispositions de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de faire jouir paisiblement le preneur de la chose pendant la durée du bail.



26- L'obligation de jouissance paisible à la charge du bailleur est une obligation de résultat qui engage sa responsabilité sauf pour lui à démontrer que le trouble venu priver la jouissance de son caractère paisible trouve son origine dans un cas de force majeure ou encore une faute du preneur. 



27- Dés l'instant où la réalité du trouble est établie, la responsabilité du bailleur est par conséquent engagée sans qu'il soit nécessaire de caractériser l'existence d'une faute de sa part et même s'il a fait preuve de diligence pour faire cesser rapidement le trouble subi par le locataire. 



En ce qui concerne les désordres et dysfonctionnements allégués par les époux [B] :

 

28- En l'espèce, il est établi par les courriels, devis et factures versés aux débats que les époux [B] ont eu à subir plusieurs dysfonctionnements et désordres alors qu'ils occupaient la villa qu'ils avaient prise en location auprès des époux [Y] :



- dysfonctionnement du chauffe-eau signalé le 15/11/2018 et réparé le 21/03/2019 par l'entreprise Gérard PAIN ;



- dysfonctionnement du portail électrique signalé le 06/12/2018 et réparé le 29/03/2019 par l'entreprise AFC-OI ;



- fuite en toiture signalée le 20/02/2019 et réparée le 25/04/2019 par l'entreprise Robert CLAIN ;



- panne du volet roulant de la chambre enfant signalé le 24/ 07/ 2019 et réparé le 12/09/2019 par l'entreprise EURL ESPACE ALUMINIUM INDUSTRIE.

 

29- Les seuls courriels des époux [B] sont par contre insuffisants, à eux seuls, pour rapporter la preuve des autres dysfonctionnements allégués qui auraient affecté, selon eux, le système électrique du garage, les éclairages extérieurs, le lavabo et les fenêtres de l'étage.



En ce qui concerne les dommages et intérêts réclamés par les époux [B]:



30- Les époux [Y] ne rapportent pas la preuve qui leur incombe de ce que les désordres et dysfonctionnements qui ont affecté la villa qu'ils avaient donné en location aux époux [B] résultent d'un événement de force majeure.



31- Ils ne démontrent pas davantage que ces désordres ont été causés par une faute de leurs locataires présentant elle-même les caractéristiques de la force majeure.



32- Les époux [B] sont par conséquent fondés à obtenir réparation du trouble de jouissance qui leur a été causé par les désordres et dysfonctionnements qu'ils ont eu à subir.



33- Durant 4 mois, ils ont été confrontés à un mauvais fonctionnement de leur chauffe-eau qui ne leur a pas permis de bénéficier d'un accès à l'eau chaude dans des conditions de rapidité et de stabilité normales.



34- Ils ont également eu à subir un dysfonctionnement du portail automatique leur permettant d'accéder à leur villa qui les contraignait à immobiliser leur véhicule dans une zone pentue puis à un déplacement à pied pour procéder à son ouverture manuelle.



35- Durant un peu plus d'un mois, ils se sont heurtés à des difficultés pour manoeuvrer le volet automatique de la chambre enfant située à l'étage qu'ils ne parvenaient plus à ouvrir.



36- Ces dysfonctionnements qui sont venus altérer une partie des utilités de la villa qu'ils avaient prise en location ont nécessairement causé aux époux [B] un préjudice de jouissance qu'ils sont fondés à voir réparer.



37- La dépréciation résultant du mauvais fonctionnement du chauffe-eau et du portail sera évaluée, chacune, à 7, 5 % du montant du loyer plein, c'est à dire de la contre-valeur des avantages et utilités qui pouvaient être attendus par les époux [B].



38- Les dysfonctionnements étant établis sur une durée de 4 mois et 6 jours en ce qui concerne le chauffe-eau et celle de 3 mois et 23 jours en ce qui concerne le portail, il apparaît que les époux [B] sont fondés à être indemnisés à hauteur, respectivement, de 448, 50 € (1 495 € X 7, 5 % X 4 mois et 6 jours) et de 422, 33 € (1 495 € X 7, 5 % X 3 mois et 23 jours).



39- La dépréciation résultant du mauvais fonctionnement du volet automatique de la chambre enfant sera pour sa part évaluée à 2% du montant du loyer plein et donnera lieu, compte tenu de la durée du dysfonctionnement (1 mois et 19 jours), au versement, à titre de réparation du trouble de jouissance, d'une somme de 48, 83 € (1495 € X 2 % X 1 mois et 19 jours).



40- Les époux [B] n'ont produit par contre aucun élément qui permette d'établir la réalité, en consistance et étendue, du préjudice qu'ils prétendent avoir subi du fait de la fuite en toiture qu'ils ont dénoncé à leur propriétaire le 20 février 2019 et que celui-ci avait réparé deux mois plus tard.



41- De même, le préjudice moral qu'ils alléguent n'est étayé par aucun élément précis et probant.



42- Les préjudices, ici, ne peuvent donc être tenus pour établis.



*

* *



43- Au total, il convient d'infirmer la décision du 1er juge en ce qui concerne la demande de réparation formée par les époux [B] au titre d'un préjudice de jouissance et de condamner les époux [Y] à leur verser la somme de 919, 66€ à titre de dommages et intérêts (448, 50 € + 422, 33 € + 48, 83 €).



Sur les dépens et les frais irrépétibles :



44 - Les époux [Y], partie succombante, supporteront la charge des dépens de première instance et d'appel.



45- A ce titre, ils ne sont pas fondés à se prévaloir des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



46- Il serait inéquitable par contre de laisser les époux [B] supporter la charge de leurs frais irrépétibles.



47- Il leur sera alloué au titre des frais exposés en première instance et en cause d'appel la somme de 1 500 €. 

 





PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant publiquement par décision contradictoire et en dernier ressort, par voie de mise à disposition au greffe,



Confirme le jugement du 7 septembre 2021 du juge des contentieux de la protection de Saint-Paul sauf en ce qu'il déboute M. [B] [S] [T] [M] et Mme [W] [H] [E], épouse [B], de leurs demandes d'indemnités pour trouble de jouissance et frais irrépétibles ;



Statuant à nouveau, 



Condamne solidairement M. [V] [Y] et Mme [G] [F] [Y] à payer à M. [B] [S] [T] [M] et à Mme [W] [H] [E], épouse [B], la somme globale de 919, 66 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur trouble de jouissance ;



Condamne M. [V] [Y] et Mme [G] [F] [Y], in solidum, à payer à M. [B] [S] [T] [M] et à Mme [W] [H] [E], épouse [B], la somme globale de 1 500 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d'appel ;



Condamne M. [V] [Y] et Mme [G] [F] [Y], in solidum, aux entiers dépens de l'appel.



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT