Cour d'Appel · Chambre civile TGI — 27 octobre 2023

ARRÊT N°23/

CO



N° RG 22/00139 - N° Portalis DBWB-V-B7G-FVAD





[J]

[G]

[J]

[J]



C/



Syndic. de copro. [Adresse 8] 



























COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS



ARRÊT DU 27 OCTOBRE 2023



 Chambre civile TGI



Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION en date du 14 DECEMBRE 2021 suivant déclaration d'appel en date du 08 FEVRIER 2022 RG n° 19/03796



APPELANTS :



Monsieur [V] [H] [J]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : Me Jim CATON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



Madame [X] [G] épouse [J]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : Me Jim CATON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



Madame [O] [N] [J] épouse [I]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : Me Jim CATON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



Monsieur [P] [J]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentant : Me Jim CATON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



INTIMÉE :



Syndic. de copro. [Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représentant : Me Natalia SANDBERG de l'AARPI AFFEJEE SANDBERG & ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



DATE DE CLÔTURE : 9 février 2023.



DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 Juin 2023 devant Monsieur OZOUX Cyril, Président de chambre, qui en a fait un rapport, assisté de Madame Marina BOYER, Greffière, les parties ne s'y étant pas opposées.



Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 22 septembre 2023. A cette date, le délibéré a été prorogé au 27 Octobre 2023.



Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Nathalie BRUN, Présidente de chambre 



Qui en ont délibéré



greffiere lors des débats : Madame Marina BOYER, Greffière.

greffiere lors de la mise à disposition : Madame Nathalie BEBEAU, Greffière.



Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 27 Octobre 2023. 



* * * *



LA COUR : 



EXPOSÉ DU LITIGE



1- M. [M] [J], propriétaire de l'appartement n° 18 au sein de la résidence [Adresse 8], sise à [Adresse 8], a fait citer le syndicat des copropriétaires de la résidence devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis par acte d'huissier du 21 octobre 2019, aux fins, pour l'essentiel, d'obtenir l'annulation de l'assemblée générale tenue le 20 août 2019 désignant la société CITY A [Localité 7] pour syndic ainsi que celle de deux assemblées générales qui s'en sont ensuivies les 4 puis 23 septembre 2019 et la nomination d'un administrateur provisoire.



2- M. [M] [J] est décédé le 17 décembre 2020, laissant pour lui succéder, ses père et mère, M. [V] [J] et Mme [X] [G], ainsi que sa soeur, Mme [O] [N] [J] et son fère, M. [P] [J], lesquels ont repris l'action à leur compte.



3- Par un jugement du 14 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a :

- Donné acte à M. [V] [H] [J], Madame [X] [G] épouse [J], Madame [O] [N] [J] épouse [I], et M. [P] [E] [J] de leurs interventions à l'instance en qualité d'héritiers de M. [M] [J] ; 



- Dit que l'obligation de mise en concurrence n'est pas sanctionnée par la nullité de la désignation du syndic par l'assemblée générale ; 



- Constaté que les assemblées générales relatives à la copropriété de la Résidence [Adresse 8], des 20 août 2019 (en seconde lecture), 4 et 23 septembre 2019 et 15 décembre 2020 sont régulières ; 



- Constaté que la désignation de la société CITYA [Localité 7] en qualité de syndic de copropriété est régulière ; 



- Constaté que la nomination du conseil syndical est régulière ; 



- Débouté les Consorts [J] de leur demande de dommages et intérêts ; 



- Condamné les Consorts [J] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 8] représentée par son syndic en exercice la SARL CITYA SAINT DENIS ; 



- Rappelé que le jugement est exécutoire de droit ; 



- Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; 



- Condamné les Consorts [J] aux entiers dépens 



4- Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Saint-Denis de La Réunion en date du 8 février 2022, M. [V] [J], Mme [X] [G], Mme [O] [J] et M. [P] [J] (ci-après les consorts [J]) ont interjeté appel de ce jugement.



5- Aux termes de leurs dernières écritures transmises par RPVA le 20 mars 2022, les consorts [J] demandent à la cour :

 

- Déclarer recevable et fondé leur appel ;



Y faisant droit, 

 

- D'infirmer la décision entreprise et, statuant à nouveau, 

 

- D'ordonner le remboursement des sommes qui ont été versées en vertu de l'exécution provisoire de la décision entreprise, à savoir la sommes de 2057, 83 euros en principal, intérêts, frais et accessoires, avec intérêts au taux légal à compter de leur versement, et ce au besoin à titre de dommages-intérêts ; 

 

- D'annuler l'assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 8] qui s'est tenue le 20 août 2019, ainsi que toutes les résolutions adoptées lors de cette assemblée ; 



- D'annuler l'assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 8] qui s'est tenue le 4 septembre 2019, ainsi que toutes les résolutions adoptées lors de cette assemblée ;

 

- D'annuler l'assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 8] qui s'est tenue le 23 septembre 2019, ainsi que toutes les résolutions adoptées lors de cette assemblée ;

 

- D'annuler l'assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 8] qui s'est tenue le 15 décembre 2020, ainsi que toutes les résolutions adoptées lors de cette assemblée ;

 

En conséquence, 

 

- D'annuler l'élection de la société CITYA SAINT- DENIS en qualité de syndic de la copropriété de la [Adresse 8] ;

 

- D'annuler toutes les résolutions adoptées lors des assemblées des 20 août 2019, 04 septembre 2019, 23 septembre 2019 et 15 décembre 2020 ; 

 

- De désigner tel administrateur provisoire qu'il plaira à la Cour à l'effet d'administrer la copropriété de la [Adresse 8] dans les conditions prévues par la loi du 10 juillet 1965 et par le décret du 17 mars 1967, et notamment : 



' De se faire remettre les fonds et l'ensemble des documents et archives du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8] ;



 ' De convoquer une assemblée générale des copropriétaires en vue de la désignation d'un syndic et du Conseil syndical ;

 

' D'exercer les pouvoirs du syndic de la copropriété ;

 

- De dire et juger que l'administrateur provisoire exercera ses attributions jusqu'à 

l'acceptation par le nouveau syndic de sa mission ; 

 

- De condamner le [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA SAINT DENIS, à payer la somme forfaitaire de 6.000 euros au titre l'ensemble des préjudices subis ; 

 

- De condamner le [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA SAINT DENIS, à payer la somme de 4800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

 

- De condamner le [Adresse 8] en tous les dépens. 



6- Pour l'essentiel, les consorts [J] font valoir :



- que la société CITYA SAINT- DENIS n'a pas respecté la durée du mandat pour lequel elle avait été élue ;



- que la société CITYA SAINT- DENIS n'avait plus qualité de syndic du fait de l'expiration de la durée son mandat de syndic au 22 juin 2019 pour convoquer les AG litigieuses, gérer la résidence et recouvrer les charges. ;



- qu'un syndic qui n'a pas été régulièrement désigné, mais qui est demeuré en fonction comme syndic de fait n'est plus habilité à poursuivre le recouvrement des charges communes auprès des copropriétaires défaillants ; 



- que la société CITYA SAINT- DENIS n'a pas fait figurer la question de l'élection du Conseil syndical au rang des résolutions des assemblées générales des 21 juin 2017 et 20 aout 2019.



7- Aux termes de ses dernières écritures transmises par RPVA le 14 juillet 2022, le Syndicat des copropriétaires demande à la cour de :



- CONFIRMER le jugement rendu le 14 décembre 2021 en toute ses dispositions en ce qu'il : 

 

' Dit que l'obligation de mise en concurrence n'est pas sanctionnée par la nullité de la désignation du syndic par l'assemblée générale ; 

 

' Constate que les assemblées générales relatives à la copropriété de la [Adresse 8], des 20 août 2019 (seconde lecture), 4 et 23 septembre 2019 et 15 décembre 2020 sont régulières ; 



' Constate que la désignation de la société CITYA [Localité 7] en qualité de syndic de copropriété est régulière ; 

 

' Constate que la nomination du conseil syndical est régulière ; 

 

' Condamne les consorts [J] à verser au syndic CITYA [Localité 7] la somme de 1.500 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ; 

 

' Déboute les consorts [J] de l'ensemble de leurs demandes ; 

 

- DEBOUTER les appelants de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ; 

 

- CONDAMNER les appelants à verser au [Adresse 8] la somme de 3.500 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les entiers dépens de la procédure. 



8- Pour l'essentiel, le syndicat de copropriété fait valoir :



- qu'il n'était soumis à aucune obligation de mise en concurrence lors de l'assemblée générale qui a permis de procéder à la désignation de son syndic ;



- que le conseil syndical et les copropriétaires sont pleinement satisfaits de la gestion de la copropriété par la société CITYA [Localité 7] et lui accordent leur pleine confiance ;



- que l'assemblée générale est régulière si le mandat du syndic était en cours au moment de l'envoi des convocations, peu important qu'il ait expiré avant la réception des convocations par les copropriétaires ou au jour de l'assemblée générale ;



- qu'une assemblée générale en seconde lecture n'a aucune autonomie propre et tire son existence même de la première assemblée générale ;



- que son caractère d'assemblée générale exceptionnelle permet ainsi au syndic de déroger aux règles normalement applicables. 



9- La procédure a été clôturée par une ordonnance du 9 février 2023.



10- L'audience de plaidoirie s'est tenue le 16 juin 2023.



MOTIFS



Sur l'annulation des assemblées générales des 20 août 2019, 4 et 23 septembre 2019 et 15 décembre 2020 et des résolutions qui y ont été adoptées :



11- La convocation d'une assemblée générale par une personne sans qualité constitue une cause d'annulation de cette assemblée. 



12- Après l'expiration de la durée de ses fonctions, le syndic n'a plus aucun pouvoir de sorte qu'il n'est plus habilité à convoquer une assemblée générale.



13- L'existence d'un lien de connexité entre deux réunions du syndicat ne peut venir pallier le défaut de qualité de l'auteur de la convocation.



13- Il s'ensuit que le mandat du syndic doit être encore en cours de validité lorsqu'il convoque dans les 3 mois d'une première assemblée générale, une seconde assemblée générale afin de statuer à une majorité inférieure à celle qui était requise lors de la première réunion en application des dispositions de l'article 25- I de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, en sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 30 octobre 2019 applicable au présent litige.



14- Il est constant, en l'espèce, que le mandat de syndic du cabinet CITY A [Localité 7] a pris fin le 22 juin 2019.



15- Le cabinet CITY A [Localité 7] n'avait donc plus qualité le 06/ 08/ 2019 pour convoquer les copropriétaires à une assemblée générale, le 20 août 2019, pour statuer sur le renouvellement de son mandat.



16- C'est donc à raison que les consorts [J] sollicitent son annulation.



17- La convocation d'une assemblée générale par un syndic dont le mandat est expiré rend annulables toutes les assemblées ultérieurement convoquées par ce syndic.



18- La demande des consorts [J] aux fins d'annulation des assemblées générales tenues les 4 et 23 septembre 2019 puis 15 décembre 2020 sur convocation du cabinet CITY A [Localité 7] est par conséquent fondée.



Sur la désignation d'un administrateur provisoire :



19- Compte tenu de l'annulation de l'assemblée générale du 20 août 2019, la copropriété se retrouve dépourvue de syndic.



20- Aux termes de l' article'17, alinéa 4, de la loi du 10'juillet 1965, lorsque, pour un motif quelconque, le syndicat se trouve dépourvu de syndic, l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. 



21- À défaut d'une telle convocation, le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l'assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d'un syndic.





22- Les consorts [J] ne sont pas fondés par conséquent à obtenir de la cour la désignation d'un administrateur provisoire.



Sur la demande de dommages et intérêts :



23- Lorsqu'il sollicite le renouvellement de son mandat, le syndic doit veiller à convoquer les copropriétaires suffisamment tôt de telle sorte qu'il soit encore en fonction à la date où il serait obligé, comme en l'espèce, de réunir une nouvelle assemblée.



24- Le cabinet CITY A [Localité 7] a par conséquent manqué à ses obligations en convoquant à la veille de l'expiration de son mandat la première assemblée générale chargée de statuer sur le renouvellement de son mandat, puis en convoquant une seconde assemblée générale alors qu'il n'avait plus qualité pour le faire.



25- En tant que mandataire, le syndic engage la responsabilité contractuelle du syndicat à l'égard de ses membres, en raison des erreurs qu'il peut être amené à commettre.



26- Les consorts [J] n'ont cependant justifié d'aucun préjudice personnel en lien de cause à effet avec le renouvellement irrégulier du mandat de syndic du cabinet CITY A [Localité 7] ou l'annulation des assemblées générales des 20 août, 4 et 23 septembre 2019 et 15 décembre 2020.



27- Ils ne sont donc pas fondés à poursuivre la condamnation du syndicat à leur verser des dommages et intérêts.



Sur les dépens et les frais irrépétibles :



28 - Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], partie succombante, supportera la charge des dépens de première instance et d'appel.



29- A ce titre, le syndicat n'est pas fondé à se prévaloir des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



30- Il serait inéquitable en outre de laisser les consorts [J] supporter la charge des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d'appel.



31- Le syndicat des copropriétaires sera condamné à leur verser la somme globale de 2500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

 

*

* *







32- Le jugement rendu le 14 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Saint-Denis sera par infirmé en ce qu'il déclare régulières les assemblées générales des 20 août 2019, 4 et 23 septembre 2019 et 15 décembre 2020, la désignation de la société CITY A [Localité 7] en qualité de syndic de copropriété ainsi que la nomination du conseil syndical et condamne les consorts [J] au versement d'une indemnité pour frais irrépétibles. 



Sur la répétition des sommes versées en exécution de la décision de première instance au titre des frais irrépétibles :



33- Les consorts [J] sollicitent de la Cour dans le corps de leurs conclusions qu'elle ordonne le remboursement des sommes qu'ils ont été amenés à verser au syndicat de copropriété en vertu de l'exécution provisoire de la décision entreprise à hauteur d'un montant de 2057,80 euros en principal, intérêts, frais et accessoires, outre les intérêts au taux légal à compter de leur versement.





34- Le remboursement des sommes versées en vertu d'une décision de première instance assortie de l'exécution provisoire est de droit.



35- Les intérêts au taux légal ne sont dus par contre qu'à compter de la notification valant mise en demeure de la décision ouvrant droit à restitution.



36- Les consorts [J] justifient par les reçus qu'ils versent aux débats s'être acquittés de la somme de 2 016, 76 € en exécution de la condamnation pour frais irrépétibles prononcée à leur encontre par le jugement du 14 décembre 2021. 



37- Le syndicat sera condamné à leur rembourser cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la notification qui lui sera faite du présent arrêt par les consorts [J].

 

PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant publiquement par décision contradictoire et en dernier ressort, en matière civile par voie de mise à disposition au greffe ; 



Infirme le jugement rendu le 14 décembre 2021 par le tribunal judiciaire de Saint-Denis en ce qu'il déclare régulières les assemblées générales des 20 août 2019, 4 et 23 septembre 2019 et 15 décembre 2020, la désignation de la société CITY A [Localité 7] en qualité de syndic de copropriété ainsi que la nomination du conseil syndical et condamne les consorts [J] au versement d'une indemnité pour frais irrépétibles ;



Statuant à nouveau,



Prononce l'annulation des assemblées générales du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] en date des 20 août 2019, 4 et 23 septembre 2019 puis 15 décembre 2020 ainsi que celle de toutes les résolutions qui y ont été adoptées ;



Dit n'y avoir lieu à la désignation d'un administrateur provisoire ;



Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à verser à M. [V] [J], Mme [X] [G], Mme [O] [J] et M. [P] [J] la somme globale de 2 500 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d'appel ;

 

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] à rembourser à M. [V] [J], Mme [X] [G], Mme [O] [J] et M. [P] [J] la somme de 2016,76 € avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt ;



Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT