Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 30 octobre 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT 

DU 30 OCTOBRE 2023



N° 2023/ 671













Rôle N° RG 22/11120 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ3G2







[W] [V]





C/



E.P.I.C. 13 HABITAT



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 





Me Stéphanie LEGRAND



Me Philippe HAGE















Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par le Président du Juge des contentieux de la protection de TARASCON en date du 01 juillet 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/00036.





APPELANTE



Madame [W] [V]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/000813 du 07/04/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

née le [Date naissance 1] 1982 à [Localité 4], 

demeurant [Adresse 5]



représentée par Me Stéphanie LEGRAND, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIME



E.P.I.C. 13 HABITAT

dont le siège social est situé [Adresse 2]



représentée par Me Philippe HAGE de la SCP CABINET ROBERT & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Marie LE CHENE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sophie LEYDIER, Présidente, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme Sophie LEYDIER, Présidente 

Mme Angélique NETO, Conseillère

Mme Florence PERRAUT, Conseillère





Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 octobre 2023.





ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 octobre 2023



Signé par Mme Sophie LEYDIER, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***



EXPOSÉ DU LITIGE:



Madame [W] [V] est locataire d'un logement, situé [Adresse 5] à [Localité 3], suivant contrat du 29 avril 2019 prenant effet le même jour, moyennant un loyer mensuel de 420,92 euros.



Par acte du 29 juin 2021, son bailleur, l'établissement public 13 Habitat (Office Public de l'Habitat), lui a signifié un commandement de lui payer la somme totale de 1 689,37 euros, dont un arriéré de loyer de 1 564,88 euros.



Par acte d'huissier du 16 décembre 2021, 13 Habitat a fait assigner Mme [W] [V] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon aux fins :

- de faire constater que la clause résolutoire du contrat de bail est acquise de plein droit,

- d'obtenir l'expulsion immédiate des lieux loués de Mme [V] et de tous occupants éventuels de son chef et la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place,

- de condamner Mme [V] à lui verser la somme de 2 207,64 euros, à titre provisionnel, correspondant à l'arriéré, actualisé au 13 décembre 2021, des loyers ou indemnités, charges et frais de procédure, 

- de condamner Mme [V] à lui payer, à titre provisionnel, une somme égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, indexé comme stipulé dans le contrat de bail résilié, à titre d'indemnité d'occupation mensuelle, ce jusqu'à libération des lieux loués et restitution des clés, 

- de condamner Mme [V] à lui payer la somme de 450 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.



Par ordonnance contradictoire du 6 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon a :

- déclaré recevable la demande en référé de l'OPH 13 Habitat,

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 30 août 2021,

- ordonné à Mme [W] [V] de libérer les locaux d'habitation dans les deux mois suivant la signification d'un commandement de quitter les lieux, et passé ce délai ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son fait avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, si besoin est,

- autorisé l'OPH 13 Habitat à faire transporter les meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux dans tel garde meubles de son choix au frais et risques de l'expulsée,

- condamné Mme [W] [V] à payer à l'OPH 13 Habitat une provision de 

3 891,82 euros, assorties d'intérêts au taux légal à compter du 29 juin 2021 pour un montant de 1 564,88 euros, à compter du 16 décembre 2021 pour un montant de 517,67 euros et à compter du 1er juillet 2022 pour un montant de 1 809,27 euros,

- condamné Mme [W] [V] à payer à l'OPH 13 Habitat une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer courant indexé et aux charges courantes qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, ce à compter du 1er mai 2022 et jusqu'à libération effective des lieux et la restitution des clés,

- débouté l'OPH 13 Habitat de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [W] [V] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les coûts du commandement de payer, de la saisine de la CAF, de l'assignation en référé, de la dénonce de ladite assignation aux autorités préfectorales et des éventuels frais d'exécution forcée,

- rappelé que la décision est exécutoire par provision.



Par déclaration reçue au greffe le 29 juillet 2022, Mme [W] [V] a interjeté appel de toutes les dispositions de l'ordonnance entreprise dûment reprises.



Par ordonnance de référé du 22 mai 2023, le magistrat délégué par le premier président de la présente cour a ordonné l'arrêt de l'exécution provisoire de l'ordonnance entreprise, uniquement s'agissant de la mesure d'expulsion.



Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 14 septembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus amples exposé des prétentions et moyens, l'appelante demande à la cour :

- d'ordonner la révocation de l'ordonnance de clôture intervenue le 11 septembre 2023,

- de réformer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

- de lui accorder des délais de paiement (6 mois) pour solder sa dette, 

- de condamner 13 Habitat aux entiers dépens.



Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 22 septembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus amples exposé des prétentions et moyens, l'intimée demande à la cour de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : 

- constaté l'acquisition, au 30 août 2021, de la clause résolutoire figurant au contrat de bail du 29 avril 2019, 

- ordonné à Mme [W] [V] de libérer de sa personne et de ses biens, ainsi que de tous les occupants de son chef, les lieux qu'elle occupe dans la résidence [Adresse 5] sise [Adresse 5] à [Localité 3], dans un délai de deux mois suivant la notification d'un commandement de quitter les lieux, 

- dit qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [W] [V] ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, 

- condamné madame [W] [V] à payer à l'établissement 13 Habitat, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation égale au loyer et charges locatives prévus au contrat de bail à compter du 1er mai 2022 jusqu'à la libération effective des lieux, 

- condamné Mme [W] [V] aux entiers dépens de l'instance, 



Vu l'évolution du litige, 

- condamner Mme [W] [V] à payer à l'établissement 13 Habitat, à titre provisionnel, la somme de 2 000 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 22 septembre 2023, avec intérêts au taux légal, 

- débouter Mme [W] [V] de sa demande de délais de paiement, 

- condamner Mme [W] [V] à lui payer la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner Mme [W] [V] aux entiers dépens de première instance et d'appel.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 septembre 2023.

MOTIFS :



Sur la procédure



Dans ses dernières écritures du 14 septembre 2023, soit postérieurement à l'ordonnance de clôture du 11 septembre 2023, l'appelante a sollicité la révocation de l'ordonnance de clôture aux fins de voir admettre ses dernières conclusions et pièces.

L'intimée ne s'y est pas opposée et a répliqué le 22 septembre suivant.



A l'audience, avant le déroulement des débats, l'intimée a informé la cour qu'elle ne s'opposait pas à la demande de l'appelante et qu'elle s'était mise en état. Ainsi, de l'accord de toutes les parties, l'ordonnance de clôture rendue le 11 septembre 2023 a été révoquée et la procédure à nouveau clôturée.



Au vu des derniers éléments communiqués par l'appelante, il a été demandé à son conseil à l'audience d'adresser une note en délibéré à la cour justifiant du règlement de la totalité de sa dette, et les parties ont également été invitées à faire part de leurs observations sur la possibilité pour la cour d'accorder à l'appelante des délais rétroactifs de paiement et de considérer que la clause résolutoire n'a pas joué, et ce en vertu des dispositions des articles 444 et 445 du code de procédure civile.



Le conseil de l'appelante a transmis une note en délibéré à la cour le 2 octobre 2023, par laquelle elle a fait part de la régularisation de l'entière dette, et, compte tenu de la situation exceptionnelle de Mme [V], il a sollicité que cette dernière bénéficie de délais de manière rétroactive, qu'il soit retenu que, pendant ces délais, les effets de la clause résolutoire ont été suspendus, que la dette a été réglée, et qu'ainsi la clause résolutoire n'a pas joué.



Le conseil de l'intimée n'a pas fait parvenir de note en délibéré à la cour. 



Sur la demande de suspension de la clause résolutoire 



Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend .



L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.



En vertu de l'article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 alinéa 1 du même texte dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



Et, selon l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1345-5 du code civil, au locataire en situation de règler sa dette locative ... ; pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et charges ; que ce texte ajoute : si le locataire se libère dans le délai et selon le modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 



Il est ainsi admis que, tant qu'aucune décision constatant la résiliation du bail n'est passée en force de chose jugée, le juge peut, sur le fondement des textes précités, accorder au locataire, à jour du paiement de ses loyers, des délais suspendant les effets de la clause résolutoire, de manière rétroactive, et, constatant que la dette est acquittée, dire que la clause résolutoire n'a pas joué.



En l'espèce, il résulte des pièces régulièrement produites et des explications des parties:

- que Mme [V] bénéficie d'un suivi social depuis le 14 novembre 2022, dans le cadre de son hospitalisation, suite à un très grave accident dont elle a été victime le 18 septembre 2022, qui a entraîné un arrêt maladie prolongé et l'a laissée lourdement handicapée, l'assistante sociale précisant que dès qu'elle perçoit les indemnités journalières de la sécurité sociale, elle fait preuve de bonne volonté et régularise le paiement de son loyer, dans la mesure où elle souhaite garder son logement pour retourner y vivre et y recevoir ses deux enfants,

- qu'elle a été informée par courrier du 13 septembre 2023 de son avocat d'un virement d'une somme de 43 480 euros effectué à son bénéfice par l'assureur Generali, 

- qu'elle justifie avoir immédiatement réglé par virements bancaires la somme de 1 552,96 euros le 19 septembre 2023, puis celles de 2 000 euros le 20 septembre 2023 et de 2 000 euros le 2 octobre 2023, soldant ainsi l'intégralité de sa dette locative, qui était de 2 000 euros après actualisation des comptes faite par le bailleur dans ses dernières écritures. 



Au jour où le premier juge a statué, il n'est pas contesté que Mme [V] ne s'était pas acquittée des cause du commandement de payer, de sorte que c'est par des motifs pertinents que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire. Il y a donc lieu à confirmation de ce chef.



Néanmoins, compte tenu de l'évolution du litige, et des efforts produits par l'appelante pour apurer sa dette locative, ainsi que des ressources financières dont elle justifie désormais, qui lui permettront incontestablement à l'avenir de faire face au paiement de son loyer, il convient d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :

- ordonné à Mme [W] [V] de libérer les locaux d'habitation dans les deux mois suivant la signification d'un commandement de quitter les lieux, et, passé ce délai, ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son fait avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, si besoin est,

- autorisé l'OPH 13 Habitat à faire transporter les meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux dans tel garde meubles de son choix au frais et risques de l'expulsée,

- condamné Mme [W] [V] à payer à l'OPH 13 Habitat une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer courant indexé et aux charges courantes qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, ce à compter du 1er mai 2022 et jusqu'à libération effective des lieux et la restitution des clés.



Statuant à nouveau, il convient d'accorder à Mme [V] des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, de manière rétroactive, et, constatant que la dette est entièrement acquittée, de dire que la clause résolutoire n'a pas joué et qu'il n'y a plus lieu à condamnation au titre d'une indemnité d'occupation.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné Mme [V] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, de la saisine de la CAF, de l'assignation en référé et de la dénonce de ladite assignation aux autorités préfectorales, et en ce qu'elle a débouté l'OPH 13 Habitat de sa demande d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Succombant principalement, l'OPH 13 Habitat sera débouté de sa demande formulée sur le fondement de ce texte, et elle supportera les dépens de la procédure d'appel.



PAR CES MOTIFS



La cour,



Constate que l'ordonnance de clôture a été révoquée à l'audience et que l'affaire, à nouveau clôturée avant l'ouverture des débats, est en état d'être jugée,



Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : 

- ordonné à Mme [W] [V] de libérer les locaux d'habitation dans les deux mois suivant la signification d'un commandement de quitter les lieux, et passé ce délai, ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son fait avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, si besoin est,

- autorisé l'OPH 13 Habitat à faire transporter les meubles et objets mobiliers éventuellement laissés dans les lieux dans tel garde meubles de son choix au frais et risques de l'expulsée,

- condamné Mme [W] [V] à payer à l'OPH 13 Habitat une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer courant indexé et aux charges courantes qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, ce à compter du 1er mai 2022 et jusqu'à libération effective des lieux et la restitution des clés,



La confirme pour le surplus, et, statuant à nouveau, et y ajoutant : 



Accorde à Mme [W] [V] un délai de paiement rétroactif de 26 mois suivant le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 30 août 2021, 



Constate que Mme [W] [V] s'est intégralement acquittée de la quote part des sommes visées dans le commandement de payer dont elle était redevable,



Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire présente dans le contrat de bail du 29 avril 2019, laquelle est réputée n'avoir pas joué,



Constate que les causes du commandement sont réglées,



Dit que effets de la clause résolutoire sont rétroactivement suspendus,



Déboute en conséquence l'OPH 13 Habitat de ses demandes de résiliation du bail et d'expulsion,



Déboute l'OPH 13 Habitat de ses demandes de provisions au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 23 septembre 2023, assorties des intérêts au taux légal, 



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, 



Condamne l'OPH 13 Habitat au paiement des dépens d'appel. 



 La greffière La présidente