Cour d'Appel · 1ère CHAMBRE CIVILE — 30 octobre 2023

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



1ère CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 30 OCTOBRE 2023









N° RG 22/01643 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-MUIM









S.C.I. PHELEP



c/



[V] [U]

[Y] [B] épouse [U]

























Nature de la décision : AU FOND































Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 20 août 2021 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIBOURNE (RG : 21/00131) suivant déclaration d'appel du 01 avril 2022





APPELANTE :



S.C.I. PHELEP, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 4]



représentée par Maître MATHIAS substituant Maître Sophie BENAYOUN de la SELARL BENAYOUN SOPHIE, avocats au barreau de BORDEAUX





INTIMÉS :



[V] [U] 

né le [Date naissance 2] 1979 à [Localité 5] (92)

de nationalité Française 

demeurant [Adresse 3]



[Y] [B] épouse [U]

née le [Date naissance 1] 1982 à [Localité 8] (59)

de nationalité Française 

demeurant [Adresse 3]



représentés par Maître Caroline CLERGET, avocat au barreau de LIBOURNE





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 septembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sylvie HERAS DE PEDRO, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Président : Mme Paule POIREL

Conseiller : Mme Bérengère VALLEE

Conseiller : Mme Sylvie HERAS DE PEDRO

Greffier : Mme Véronique SAIGE





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





* * *









EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE



Par contrat à effet au 1er juin 2019, la SCI Phelep a donné à bail à Mme [Y] [B] épouse [U] et M. [V] [U] une maison à usage d'habitation, située [Adresse 7] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 850€ outre une provision sur charges de 50€. 



Par requête enregistrée au greffe le 24 octobre 2020, M. [V] [U] et Mme [Y] [B] épouse [U] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Libourne afin de voir condamner la SCI Phelep au paiement de la somme de 2362€ au titre notamment de diverses réparations qui lui sont imputables, ainsi qu'à la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts.



Par jugement du 26 mai 2021, le magistrat à titre temporaire s'est dessaisi de l'affaire et l'a renvoyée devant le juge des contentieux de la protection. 



Les époux [U] ont quitté le logement le 30 juillet 2021.



Par jugement du 20 août 2021, le tribunal judiciaire de Libourne a :

- enjoint à la SCI Phelep de réaliser les travaux nécessaires à la réparation des deux portails (portail boîte aux lettres et portail interphone), ainsi qu'à la remise en état de la salle de bains, afin de remédier aux problèmes d'humidité ;

- condamné la SCI Phelep à payer à M. [V] [U] et Mme [Y] [B] épouse [U] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance résultant de l'absence de réalisation des travaux depuis l'entrée dans les lieux ;

- condamné la SCI Phelep à rembourser à M. [V] [U] et Mme [Y] [B] épouse [U] les provisions sur charges réglées non justifiées depuis l'entrée dans les lieux, soit la somme de 1200 euros ;

- rejeté la demande d'expertise judiciaire ;

- prononcé la diminution du montant du loyer hors charges à la somme de 630 euros a compter du 29 juin 2020 ;

- condamné en conséquence la SCI Phelep à payer à M. [V] [U] et Mme [Y] [B] épouse [U] la somme de 2640 euros au titre du surplus des loyers indûment versés depuis le 29 juin 2020 ;

- débouté M. [V] [U] et Mme [Y] [B] épouse [U] de leur demande de consignation du montant des loyers et du surplus de leurs demandes ;

- débouté la SCI Phelep de sa demande reconventionnelle au titre des loyers impayés ;

- rejeté la demande de la SCI Phelep sur le fondement de l'article 700 du Code de

Procédure Civile ;

- condamné la SCI Phelep à payer à M. [V] [U] et Mme [Y] [B] épouse [U] la somme de 591 euros au titre de leurs frais irrépétibles ;

- condamné la SCI Phelep à payer les dépens de l'instance ;

- rappelé que l'exécution provisoire de la décision est de droit.



La SCI Phelep a relevé appel de ce jugement par déclaration du 1er avril 2022 et par conclusions déposées le 23 novembre 2022, elle demande à la cour de :

- infirmer le jugement entrepris du 20 août 2021 en ce qu'il a débouté la SCI Phelep 

de sa demande reconventionnelle au titre de l'arriéré locatif et condamné la SCI Phelep à la somme de 500 euros au titre du préjudice de jouissance et 591 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, 

ET, STATUANT A NOUVEAU : 

- juger l'appel de la SCI Phelep,

Y Faisant droit, 

- condamner solidairement M. [V] [U] et Mme [Y] [U] à verser la somme de 4000 euros à la SCI Phelep au titre de l'arriéré locatif,

- débouter les époux [U] de leurs demandes au titre du préjudice de jouissance et de l'article 700 code de procédure civile,

- confirmer toutes les autres dispositions du jugement,

- condamner in solidum les époux [U] à verser à la SCI Phelep la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 outre les entiers dépens,

Sur l'appel incident des époux [U] :

- juger irrecevables comme nouvelles en cause d'appel les demandes des époux [U] au titre de la restitution du dépôt de garantie et des dommages et intérêts afférents et juger ces demandes mal fondées 

- les débouter les intimés de l'ensemble de leurs fins demandes et prétentions.



Par conclusions déposées le 24 août 2023, les époux [U] demandent à la cour de :

- confirmer le jugement rendu le 20 août 2021 par le juge des contentieux et de la protection en toutes ses dispositions.

- débouter la SCI Phelep de ses demandes relatives au loyers impayés et à l'article 700 du code de procédure civile,

Y AJOUTANT,

- condamner la SCI Phelep à restituer le dépôt de garantie d'un montant de 850 euros.

- condamner la SCI Phelep à la somme de 85 euros par mois de retard à compter du 30 aout 2021 et jusqu'à parfait règlement, au titre des pénalités de retard dans la restitution du dépôt de garantie,

- condamner la SCI Phelep à la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens du présent appel.



L'affaire a été fixée à l'audience rapporteur du 11 septembre 2023.



L'instruction a été clôturée par ordonnance du 28 août 2023.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la demande au titre de l'arriéré locatif



Aux termes de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus'.



La SCI Phelep fait valoir que le décompte qu'elle produit en pièce n°12 établit un arriéré locatif d'un montant de 4 000 euros et que les locataires ont déjà perçu les sommes de 2 640 euros et 1 200 euros au titre des loyers et charges indûment versés, en exécution des condamnations prononcées par le jugement du 20 août 2021, la somme globale de 3 840 ayant été saisie sur le compte de la SCI Phelep.



Les époux [U] soutiennent que le décompte de la société bailleresse est erroné, que le loyer a été réduit par le juge des contentieux de la protection à la somme de 630 euros par mois hors charges à compter du 29 juin 2020 et que la SCI Phelep a consenti une réduction du loyer de 900 à 600 euros pour février 2020 en échange de la non-utilisation de la piscine en juin, juillet et août 2019. Ils concluent au débouté de la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif.



Il résulte des pièces produites à la procédure que l'exemplaire du contrat de bail versé par les locataires mentionne que le loyer est payable 'à terme échu', tandis que cette case n'est pas cochée sur l'exemplaire versé par le bailleur. 



Néanmoins, le décompte extrait de la comptabilité de la SCI Phelep reprend l'ensemble des paiements effectués par les époux [U] pour la période de juin 2019 à juillet 2021 et il convient d'en tenir compte pour établir le montant de l'arriéré locatif.



Après imputation de l'ensemble des paiements sur chaque échéance mensuelle, il apparaît que les époux [U] restent devoir la somme de 4 000 euros au titre des loyers impayés, étant précisé qu'il n'est nullement démontré l'existence d'un accord entre les parties pour une réduction de 300 euros sur le loyer du mois de février 2020, en raison d'une impossibilité de se servir de la piscine en juin, juillet et août 2019, ainsi que cela est soutenu par les locataires.



Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu'il a débouté la SCP Phelep de sa demande et les époux [U] seront tenus solidairement au paiement de la somme de 4 000 euros au titre des loyers impayés.



Sur la demande au titre du préjudice de jouissance



Aux termes de l'article 6, alinéa 3, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige, 'le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée'.



La SCI Phelep reconnaît dans ses écritures la nécessité de faire procéder aux réparations demandées sur le portail et la VMC de la salle de bain et soutient qu'elle a mandaté un artisan pour réparer le portail dès l'entrée dans les lieux des époux [U], qu'elle s'est heurtée à leur immobilisme et que ces travaux, ainsi que ceux concernant l'humidité de la salle de bain n'ont pas pu être exécutés du seul fait de l'obstruction des locataires. Elle demande l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a condamnée au paiement de la somme de 500 euros au titre du préjudice de jouissance, mais pas en ce qu'il a prononcé la diminution du montant du loyer et ordonné la restitution des sommes de 2 640 euros et 1 200 euros aux époux [U] au titre des loyers et provisions sur charges indûment versés.



Les époux [U] font valoir qu'étant à l'origine des demandes de travaux, ils n'ont jamais refusé l'intervention des artisans. Ils ne sont cependant pas appelants de la disposition du jugement qui les a déboutés de leur demande au titre du préjudice de jouissance en raison de la non-utilisation de la piscine et demandent seulement la confirmation du jugement en ce qu'il leur alloue la somme de 500 euros en réparation du préjudice de jouissance lié à l'absence de réalisation des autres travaux depuis l'entrée dans les lieux.



En l'espèce, si les courriers produits en pièces n°6 et 7 par l'appelante établissent que l'artisan chargé de réparer le portail n'a pu y parvenir en raison, soit de l'absence de réponse des locataires à ses appels, soit de leur refus d'intervenir sur la partie coulissante du portail ainsi que dans la salle de bain, la SCI Phelep ne justifie avoir entrepris de faire réaliser les travaux qu'à compter du mois de janvier 2021, ainsi que cela ressort des courriers recommandés et avis de réception des 6 janvier et 2 février 2021 produits par elle.



Les époux [U] versent néanmoins en pièce n°7 un mail adressé par Mme [U] à M. [Z], gérant de la SCI Phelep, le 14 janvier 2020, faisant état du portail cassé ainsi que de l'humidité importante dans la salle de bain.



En conséquence, l'inertie du bailleur, qui n'a entrepris aucune démarche pour effectuer les travaux avant le mois de janvier 2021, a causé un préjudice de jouissance aux locataires qui n'ont pas été en mesure d'utiliser le bien loué dans des conditions normales. Le jugement qui leur a alloué la somme de 500 euros à ce titre sera confirmé de ce chef.



Sur la demande de restitution du dépôt de garantie



Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, 'À peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.'



L'article 566 du même code dispose : 'Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.'



Les époux [U] font valoir qu'ils ont versé un dépôt de garantie de 850 euros lors de leur entrée dans les lieux, qu'ils n'ont commis aucune dégradation locative et que cette somme aurait dû leur être restituée dans un délai d'un mois à compter de leur départ des lieux. Ils soutiennent que leur demande est recevable, dès lors qu'ils ont quitté le logement entre la première instance et l'appel et que cette demande est l'accessoire et la conséquence de leurs prétentions soumises au premier juge.



La SCI Phelep soutient que cette demande est irrecevable car nouvelle et qu'en tout état de cause, le logement a été restitué en mauvais état par les locataires.



En premier lieu, il convient de constater que la demande de restitution du dépôt de garantie ne pouvait être formée par les locataires devant le premier juge, dès lors qu'ils ont quitté les lieux le 30 juillet 2021, tandis que l'audience devant le tribunal judiciaire de Libourne s'est tenue le 2 juin 2021. Cette demande doit néanmoins être déclarée recevable en ce qu'elle est en lien avec les causes dont la cour est saisie, étant la conséquence de leur départ des lieux et qu'elle tend à opérer compensation avec le ssommes susceptibles d'être dues par eux dans le cadre des comptes entre les parties.



Sur le fond, la SCI Phelep indique dans ses écritures qu'elle a conservé le dépôt de garantie car elle a été contrainte de procéder à une remise en état en raison de dégradations locatives, mais ne détaille nullement les prétendues dégradations et ne verse aucun devis ni facture au soutien de sa prétention. En tout état de cause, la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie dressé par huissier de justice 6 mois après le départ des locataires, n'établit pas l'existence de dégradations locatives, les traces de reprise et éclats sur les murs ou le sol étant déjà mentionnées dans l'état des lieux d'entrée. En outre, si le bailleur a pu indiquer à l'huissier de justice que seules trois télécommandes de portail lui ont été restituées alors qu'il y en avait quatre lors de l'entrée dans les lieux, l'état des lieux d'entrée ne mentionne pour autant que deux badges de portail.



Il résulte de ces éléments que la SCI Phelep sera tenue de restituer aux époux [U] le dépôt de garantie de 850 euros, lequel sera déduit de la dette locative.



Les époux [U] seront en revanche déboutés de leur demande de pénalités de retard sur la restitution du dépôt de garantie, dès lors que la SCI Phelep était fondée à conserver le dépôt de garantie à l'issue de leur départ des lieux en raison de l'existence de loyers impayés.



Sur les frais irrépétibles et les dépens



Il y a lieu de confirmer le jugement du 20 août 2021 en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile.



Aux termes de l'article 696, alinéa premier, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Sur ce fondement, les époux [U] qui succombent pour l'essentiel, supporteront la charge des dépens.



En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.



En l'espèce, l'équité commande de ne pas prononcer de condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour,



- Confirme le jugement du 20 août 2021, sauf en ce qu'il a débouté la SCI Phelep de sa demande reconventionnelle au titre des loyers impayés ;



Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,



- Déclare recevable la demande des époux [U] tendant à la restitution du dépôt de garantie ;



- Condamne solidairement M. [V] [U] et Mme [Y] [B] épouse [U] à payer, en derniers ou quittances, à la SCI Phelep la somme de 3 150 euros correspondant à l'arriéré locatif au 31 juillet 2021, déduction faite du dépôt de garantie ;



- Confirme le jugement pour le surplus ;



- Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;



- Dit n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Condamne in solidum M. [V] [U] et Mme [Y] [B] épouse [U] aux dépens d'appel. 





Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,