Cour d'Appel · 1ère CHAMBRE CIVILE — 30 octobre 2023

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



1ère CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 30 OCTOBRE 2023









N° RG 22/01685 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-MUOD









[P] [E]



c/



[P] [Y]

[X] [J] épouse [Y]

























Nature de la décision : AU FOND



































Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 08 novembre 2021 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX ( RG : 20/02057) suivant déclaration d'appel du 05 avril 2022





APPELANTE :



[P] [E]

née le [Date naissance 2] 1951 à [Localité 6] (33)

de nationalité Française 

demeurant [Adresse 5]



représentée par Maître Lucie TEYNIE, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉS :



[P] [Y]

né le [Date naissance 1] 1950 à [Localité 10] (75)

de nationalité Française 

demeurant [Adresse 4]



[X] [J] épouse [Y]

née le [Date naissance 3] 1950 à [Localité 8]

de nationalité Française 

demeurant [Adresse 4]



représentés par Maître Stéphanie BERLAND de la SELEURL CABINET SBA, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 septembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sylvie HERAS DE PEDRO, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Président : Madame Paule POIREL

Conseiller : Mme Bérengère VALLEE

Conseiller : Mme Sylvie HERAS DE PEDRO

Greffier : Mme Véronique SAIGE





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





* * *



EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE



Par acte du 1er août 1993, M. et Mme [Y] ont consenti un bail d'habitation à M. et Mme [E], portant sur un logement sis à [Adresse 7], moyennant un loyer révisable de 4 700 francs (716,51 euros). Un dépôt de garantie d'un montant de 4 700 francs (716,51 euros) a été versé. 



Un procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie a été dressé par huissier de justice le 22 septembre 2017.



Par acte introductif d'instance du 11 septembre 2020, Mme [E] a fait assigner M. et Mme [Y], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux pour obtenir leur condamnation :

- au paiement de la somme de 2 006,34 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, majorée de 18 mois de retard,

- à celle de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

- ainsi que la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.



Par jugement du 8 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- débouté Mme [P] [E] de l'ensemble de ses demandes ;

- condamné Mme [P] [E] à payer à M. [P] [Y] et Mme [X] [Y], la somme de 1 835,98 euros au titre de l'apurement du solde locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2017 ;

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit que chaque partie supportera ses propres dépens ;

- débouté les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

- rappelé que la décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.



Mme [E] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 5 avril 2022 et par conclusions déposées le 4 juillet 2022, elle demande à la cour de':

- la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

- infirmer la décision déférée en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau, 

- accueillir la fin de non-recevoir soulevée par Mme [E],

- juger prescrites les demandes de M. et Mme [Y],

- débouter M. et Mme [Y] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

- ordonner la restitution du dépôt de garantie versé en vertu du contrat de location en date du 1er août 1993, majoré des pénalités de retard jusqu'à parfaite exécution (716.51 x 10% x 57 mois au jour des présentes),

- condamner solidairement M. et Mme [Y] à payer à Mme [E] la somme de 4.084.05,05 euros au jours des présentes, à parfaire,

- condamner solidairement M. et Mme [Y] à payer à Mme [E] la somme de 4.500 euros au titre des dommages et intérêts pour son préjudice moral et matériel suite à ce congé frauduleux, 

- condamner solidairement M. et Mme [Y] à payer à Mme [E] une somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'entiers dépens en ce compris ceux de première instance et d'appel, dont distraction pour ces derniers au profit de Maître Lucie Teynié, avocate à la Cour, en vertu des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 





Par conclusions déposées le 21 septembre 2022, les époux [Y] demandent à la cour de:

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge du contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 08 novembre 2021,

- débouter Mme [P] [E] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires,

Y ajoutant 

- condamner Mme [P] [E] à payer à Mme et M. [Y] la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner Mme [P] [E] aux entiers dépens. 



L'affaire a été fixée à l'audience rapporteur du 11 septembre 2023.



L'instruction a été clôturée par ordonnance du 28 août 2023.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la demande au titre des loyers



En l'espèce, s'agissant de la prescription, l'article 14 de la loi numéro 2014-366 dispose que les contrats de location en cours à la date d'entrée en vigueur de la présente loi demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables. 

Toutefois, pour les contrats en cours à la date d'entrée en vigueur de la présente loi et mentionnés au premier alinéa de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, dans sa rédaction antérieure à la présente loi: 

1° Les articles 7, 17-1, 20-1, 21 et 23 de la même loi, dans leur rédaction résultant de la présente loi, sont applicables.

2° L'article 11-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précitée, dans sa rédaction résultant de la présente loi, leur est applicable pour les congés délivrés après l'entrée en vigueur de la présente loi.

Pour les contrats en cours à la date d'entrée en vigueur de la présente loi et mentionnés au premier alinéa de l'article L632-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction antérieure à la présente loi, les articles 6,7,20-1 et 25-11 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, dans leur rédaction résultant de la présente loi, sont applicables.



L'article 7-1 relatif au délai de prescription spécifique et écourté en matière de baux, n'est pas mentionné dans la liste limitative de l'article 14 de sorte qu'il n'est applicable qu'aux baux conclus postérieurement à la date de son entrée en vigueur.

 

Mme [P] [E] fait valoir que la demande reconventionnelle de paiement de loyers présentée par conclusions du 18 novembre 2020 n'a pu interrompre le délai de prescription de 3 ans, compte tenu de ce que M. et Mme [Y] ne peuvent lui réclamer les loyers antérieurs au 31 août 2017 puisqu'elle a remis les clefs à l'agence Foncia le 4 août 2017.



M. [P] [Y] et Mme [X] [Y] répliquent que la loi Alur portant le délai de prescription de 5 à 3 ans n'est pas applicable en l'espèce, que Mme [P] [E] n'a remis la totalité des clefs que le 22 septembre 2017, qu'au surplus elle avait laissé des encombrants dans le cellier et qu'à la date du 22 septembre 2017, il restait dû 2252,49 euros à titre de loyers et indemnités d'occupation somme à laquelle il convient d'ajouter celle de 300 euros pour l'enlèvement des encombrants.



Il sera tout d'abord rappelé que la libération des lieux loués n'est effective qu'au jour de la remise des clefs par le locataire.





Il ressort de la lecture du procès-verbal de constat de sortie des lieux du 22 septembre 2017 établi par Me [K], huissier de justice, que si Mme [P] [E] avait déjà remis une clef de la porte de son appartement et du garage, elle a remis à Me [K] le reste des clefs notamment la deuxième clef de son appartement et de la porte d'entrée de l'immeuble, de sorte que Mme [P] [E] n'a véritablement libéré les lieux que le 22 septembre 2017 lorsqu'elle a remis l'intégralité des clefs.



C'est par une juste analyse des pièces qui lui étaient soumises que le premier juge a dit que Mme [P] [E] restait devoir à cette date la somme de 2252,49 euros à titre de loyers et charges, le premier impayé remontant à mars 2017, après avoir rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription.



En effet, l'assignation étant en date du 11 septembre 2020, M. [P] [Y] et Mme [X] [Y] peuvent réclamer les loyers exigibles depuis octobre 2015.



Le jugement déféré sera confirmé sur ces points.





Sur la demande de restitution du dépôt de garantie



Il ressort de ce qui précède que les bailleurs ayant une créance à l'encontre de leur locataire, au jour de son départ des lieux, Mme [P] [E] est mal fondée à réclamer des pénalités de retard pour non restitution du dépôt de garantie dans le délai légal de 2 mois.



Il ressort de la lecture de l'état des lieux de sortie que le cellier a été laissé avec de nombreux encombrants, que Mme [P] [E] a expressément autorisé M. [P] [Y] et Mme [X] [Y] à s'en débarrasser.



Mme [P] [E] n'a pas discuté le montant de 300 euros que M. [P] [Y] et Mme [X] [Y] indiquent avoir exposé à ce titre.



C'est donc en définitive la somme de 2252,49 (loyers) + 300 (coût enlèvement encombrants) ' 716,51 (dépôt de garantie) = 1835,98 euros que Mme [P] [E] reste devoir.



Le jugement déféré qui l'a condamnée à payer cette somme à M. [P] [Y] et Mme [X] [Y] et l'a déboutée de sa demande au titre des pénalités de retard sur le dépôt de garantie sera confirmé.





Sur la demande en dommages et intérêts pour congé frauduleux



L'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, celui-ci doit être motivé soit par sa décision de reprendre ou de vendre de logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire d'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.



En cas de contestation, le juge peut même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.



Mme [P] [E] fait valoir que le motif de reprise allégué par M. et Mme [Y] de la séparation des époux est fallacieuse, qu'en réalité ils ont souhaité donner en location le logement par Air N'B pour un loyer plus élevé et qu'ils l'ont d'ailleurs rénové à cet effet .



M. [P] [Y] et Mme [X] [Y] répliquent que le congé était motivé par la décision du couple de se séparer, qu'ils se sont réconciliés 2 ans après, que c'est ainsi que Monsieur est parti vivre à [Localité 9], que Madame est restée dans le domicile conjugal de [Localité 6] et qu'ils ont fait rénover l'appartement litigieux pour que Madame [Y] puisse l'occuper.







M. [P] [Y] et Mme [X] [Y], à qui incombe la charge de la preuve, ne donnent aucune explication sur le motif pour lequel Mme [Y] souhaitait déménager du domicile conjugal situé à [Localité 6] pour le logement occupé par leur locataire également situé à [Localité 6].



Dès lors, ils ne rapportent pas la preuve d'un motif de reprise réel et sérieux.



L'obligation de quitter le logement qu'elle occupait depuis 24 ans et d'effectuer un déménagement a nécessairement occasionné des tracas à Mme [P] [E].



Elle ne justifie pas en revanche du montant de son préjudice matériel.



Son préjudice sera suffisamment réparé par l'allocation de la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts.



Il sera ajouté au jugement déféré la condamnation solidaire de M. [P] [Y] et Mme [X] [Y] à lui payer cette somme, le premier juge ayant omis de statuer sur cette demande.





Sur les autres demandes



En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.



L'appel de Mme [P] [E] ayant partiellement prospéré, M. [P] [Y] et Mme [X] [Y] en supporteront donc la charge.



En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. 



M. [P] [Y] et Mme [X] [Y] qui succombent partiellement, seront condamnés à payer à Mme [P] [E] la somme de 1000 euros sur ce fondement.





PAR CES MOTIFS



LA COUR, 



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Condamne solidairement M. [P] [Y] et Mme [X] [Y] à payer à Mme [P] [E] la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour congé frauduleux,



Condamne in solidum M. [P] [Y] et Mme [X] [Y] à payer à Mme [P] [E] la somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,







Condamne in solidum M. [P] [Y] et Mme [X] [Y] aux entiers dépens d'appel.





Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,