Cour d'Appel · 1ère CHAMBRE CIVILE — 30 octobre 2023

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



1ère CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 30 OCTOBRE 2023









N° RG 22/01717 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-MURQ









[X] [N]



c/



S.C.I. FONCIERE LOUBET

























Nature de la décision : AU FOND































Grosse délivrée le :



aux avocats



Décision déférée à la cour : jugement rendu le 01 février 2022 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX (RG : 21/02628) suivant déclaration d'appel du 06 avril 2022





APPELANT :



[X] [N]

né le [Date naissance 1] 1987 à [Localité 5]

de nationalité Française 

demeurant [Adresse 4]



représenté par Maître Laura CEBERIO-NERY, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉE :



S.C.I. FONCIERE LOUBET, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis [Adresse 3]



représentée par Maître BEIGNOT-DEVALMONT substituant Maître Jean MONTAMAT, avocats au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 septembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sylvie HERAS DE PEDRO, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Président : Madame Paule POIREL 

Conseiller : Mme Bérengère VALLEE

Conseiller : Mme Sylvie HERAS DE PEDRO

Greffier : Madame Véronique SAIGE





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







* * *













EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE



Selon un acte sous seing privé du 27 décembre 1993, M. [B] [P] a donné à bail à M. [V] [N] et Mme [R] [N] un local à usage d'habitation sis [Adresse 4].



Le bien est devenu la propriété de la Sci Foncière Loubet selon acte notarié du 30 septembre 2014.



Le [Date décès 2] 2021, M. [V] [N] est décédé.



Le bien est désormais occupé par M. [X] [N], fils du défunt et ses enfants.



Par acte d'huissier de justice du 5 octobre 2021, la Sci Foncière Loubet a fait assigner M. [X] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux afn de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs du locataire pour manquement à l'obligation de jouissance paisible des lieux donnés à bail,

- ordonner en conséquence l'expulsion des lieux du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique et ce dans les 15 jours suivant le prononcé du jugement à intervenir,

- condamner M. [X] [N] au paiement d'une indemnité d'occupation des lieux équivalente au montant du loyer jusqu'à vidange des lieux, avec revalorisation de l'indemnité d'occupation durant l'occupation,

- condamner M. [X] [N] au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.



Par jugement du 1er février 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- prononcé à la date du prononcé du présent jugement (sic) la résiliation du contrat de bail au bénéfice du logement sis [Adresse 4] à [Localité 5] aux torts exclusifs de M. [X] [N] ;

- ordonné, si besoin était, en l'absence de départ volontaire des lieux passé le délai de deux mois après la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux, l'expulsion de M. [X] [N], ainsi que celle de tous les occupants et biens de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;

- fixé à compter du ler février 2022 une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles à régler à l'échéance normale du loyer ;

- condamné M. [X] [N] à payer à la Sci Foncière Loubet l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée jusquà la libération effective des lieux ;

- condamné M. [X] [N] aux entiers dépens ;

- condamné M. [X] [N] à payer à la Sci Foncière Loubet la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejeté les demandes plus amples ou contraires ;

- rappelé que le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.



M. [X] [N] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 6 avril 2022 et par conclusions déposées le 5 juillet 2022, il demande à la cour de :

- le juger recevable et bien fondé en ses demandes, 

- infirmer le jugement du 1er février 2022 en toutes ses dispositions, 

- condamner la Sci Foncière Loubet à payer à Maître Laura Ceberio Nery, avocat de M. [N], la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 modifié par la loi du 29 décembre 2013 ainsi qu'aux entiers dépens. 



Par conclusions déposées le 3 octobre 2022, la Sci Foncière Loubet demande à la cour de :

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- condamner M. [N] à payer à la Sci Foncière Loubet la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jean Montamat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



L'affaire a été fixée à l'audience rapporteur du 11 septembre 2023.



L'instruction a été clôturée par ordonnance du 28 août 2023.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la demande de résiliation du bail



Aux termes de l'article 1728-1° du code civil, le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement. 



L'article 1729 du même code dispose que si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement, le bailleur, suivant les circonstances, peut faire résilier le bail.



Selon l'article 1741, le contrat de louage se résout par le défaut du preneur de remplir ses engagements.



Les dispositions du code civil sont rappelées par l'article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 selon lequel le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.



Il est constant que le juge du fond apprécie souverainement si les fautes reprochées au preneur sont suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire du bail.



Il est de même constant que le prononcé de la résiliation judiciaire ne prend effet que du jour de la décision, de sorte que c'est à la date où le juge statue qu'il apprécie les manquements allégués.

L'effet des troubles de jouissance s'ils sont caractérisés, doit donc persister au moment où il se prononce.



Il appartient au bailleur d'apporter la preuve des troubles de jouissance.



Le locataire est responsable de ses propres agissements mais également de ceux des occupants de son chef.



M. [X] [N] fait valoir pour l'essentiel qu'il occupe le logement depuis 30 ans et que s'il reconnaît qu'il a été perturbé pendant quelques mois du fait du décès de son père, ce comportement ne peut le caractériser et a cessé.



La Sci Foncière Loubet réplique pour l'essentiel que les troubles de voisinage sont réels et persistent.



Il ressort des pièces versées (main-courantes de MM. [F] et [T] du 30 juillet 2021, mail de M. [F] à l'agence immobilière mandataire de la Sci Foncière Loubet du 23 septembre 2021, mail de M. [H] au syndic du 27 septembre 2021, plaintes de M. [F] et de Mme [L] du 5 novembre 2021, attestation de M. [H] du 5 décembre 2021, attestation de M. [J] du 25 novembre 2021, mails de M. [T] au syndic des 16 mai 2022, 3 juin 2022, 13 juin 2022) que les voisins ou riverains de M. [X] [N] se plaignent de fêtes avec de la musique trop forte, d'altercations bruyantes, de hurlements d'enfants, à toute heure du jour et de la nuit, de jets de déchets et de mégots sur leurs terrasses, de jeux de ballon dans les parties communes, que lorsqu'ils en font la remarque à M. [X] [N], celui-ci les insulte (« connasse », « sale pute », « il va pas nous casser les couilles »), que ces tapages diurnes et nocturnes durent depuis mai 2021, que s'ils se sont un peu calmés en août 2021 notamment en raison de l'absence de M. [X] [N], les nuisances ont repris en septembre 2021 aussi du fait de deux personnes avec leurs enfants hébergés par lui, que M. [N] ne démontre nullement qu'elles auraient cessé à ce jour, alors qu'elles persistaient au printemps 2022 après que le jugement ait été rendu.



M. [X] [N] ne produit aucune pièce venant contredire ces témoignages précis et concordants faisant état de bruits, d'insultes, de jets d'immondices, dépassant manifestement les inconvénients normaux du voisinage et qui sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail, dès lors qu'ils perturbent fortement la jouissance paisible des résidents et riverains lesquels témoignent de leur exaspération et de l'impossibilité de dormir.



Le jugement déféré qui a prononcé la résiliation du bail aux torts de M. [X] [N] avec toutes conséquences de droit sera confirmé.



Sur les autres demandes



En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.



M. [X] [N] qui succombe en son appel en supportera donc la charge.

Ces dépens seront recouvrés par Me Montamat, avocat au barreau de Bordeaux, pour les frais avancés par lui, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. 



M. [X] [N] qui succombe, sera condamné à payer à la Sci Foncière Loubet la somme de 1000 euros sur ce fondement.





PAR CES MOTIFS



LA COUR,



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Condamne M. [X] [N] à payer à la Sci Foncière Loubet la somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [X] [N] aux entiers dépens d'appel et autorise Me Montamat, avocat au barreau de Bordeaux à recouvrer les dépens, pour les frais qu'il a avancés.



Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,