Cour d'Appel · 1ère CHAMBRE CIVILE — 30 octobre 2023

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



1ère CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 30 OCTOBRE 2023









N° RG 22/02038 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-MVNM









[N] [R] épouse [C]

[W] [C]



c/



AQUITANIS OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE BORDEAUX METROPOLE





























Nature de la décision : AU FOND































Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 25 février 2022 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX (RG : 21/01873) suivant déclaration d'appel du 25 avril 2022





APPELANTS :



[N] [R] épouse [C]

née le [Date naissance 1] 1969 à [Localité 6] (ALGÉRIE) 

de nationalité Algérienne

demeurant [Adresse 5]



[W] [C]

né le [Date naissance 3] 1960 à [Localité 4] (ALGÉRIE) 

de nationalité Française

demeurant [Adresse 5] 



représentés par Maître Ghalima BLAL-ZENASNI, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉ :



AQUITANIS OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE BORDEAUX METROPOLE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]



représenté par Maître Louis COULAUD de la SELARL COULAUD-PILLET, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 septembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sylvie HERAS DE PEDRO, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Président : Madame Paule POIREL

Conseiller : Mme Bérengère VALLEE

Conseiller : Mme Sylvie HERAS DE PEDRO

Greffier : Mme Véronique SAIGE





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE



Par acte sous seing privé du 4 avril 2013, la société Aquitanis a consenti un bail d'habitation à Mme [N] [C] et à M. [W] [C] portant sur un logement situé à [Adresse 5].



Soutenant avoir à de multiples reprises été interpellée par les locataires de la résidence se plaignant du comportement de la famille de M. et Mme [C] et que ses démarches amiables sont restées vaines, par acte introductif d'instance du 2 juillet 2021, la société Aquitanis a fait assigner Mme [N] [C] née [R] et M.[W] [C] aux fins de voir :

- prononcer la résiliation du bail qui les lie,

- ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef sous astreinte de 150 euros par jour de retard 15 jours après la signification du jugement à intervenir,

- condamner solidairement M. et Mme [C] au paiement d°une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu'à la vidange des lieux,

- condamner solidairement M. et Mme [C] au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.



Par jugement du 25 février 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- prononcé la résiliation du bail conclu entre la société Aquitanis et M.[W] [C] et Mme [N] [R] épouse [C] aux torts des locataires à compter du présent jugement.

- condamné M.[W] [C] et Mme [N] [R] épouse [C] à quitter les lieux loués situés à [Adresse 5].

- dit qu'à défaut pour M.[W] [C] et Mme [N] [R] épouse [C] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- rejeté la demande d'astreinte,

- débouté M.[W] [C] et Mme [N] [R] épouse [C] de leur demande de délai pour quitter les lieux.

- fixé le montant de l'indemnité d'occupation due à compter de ce jour jusqu'à libération parfaite des lieux, au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles et de la provision sur charges, augmenté de la régularisation au titre des charges sur production de justificatifs et condamné solidairement M.[W] [C] et Mme [N] [R] épouse [C] à son paiement,

-condamné solidairement M.[W] [C] et Mme [N] [R] épouse [C] aux dépens,

-condamné solidairement M.[W] [C] et Mme [N] [R] épouse [C] à payer à la société Aquitanis la somme de 500 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.



Les époux [C] ont relevé appel de ce jugement par déclaration du 25 avril 2022 et par conclusions déposées le 25 juillet 2022, ils demandent à la cour de':

- infirmer le jugement du 25 février 2022,

En conséquence, 

A titre principal : 

- débouter Aquitanis de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire : 

- allouer à M. et Mme [C] un délai pour quitter les lieux loués ,

En tous les cas : 

- juger n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

- statuer ce que de droit quant aux dépens. 

 



Par conclusions déposées le 19 octobre 2022, l'OPH Aquitanis demande à la cour de':

- infirmer le jugement rendu le 25 février 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu'il rejette la demande d'astreinte formée par Aquitanis,

- confirmer en toutes ses autres dispositions le jugement rendu le 25 février 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux ;

- débouter M. et Mme [C] de l'ensemble de leurs demandes,

En conséquence, statuant à nouveau : 

- assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte de 150 euros par jour de retard 15 jours après la signification de la décision à intervenir,

Et y ajoutant, 

- condamner les époux [C] à régler à Aquitanis la somme de 2 706,87 euros au titre de l'arriéré locatif,

- condamner les époux [C] à régler une somme de 1 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance d'appel. 



L'affaire a été fixée à l'audience rapporteur du 11 septembre 2023.



L'instruction a été clôturée par ordonnance du 28 août 2023.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la demande de résiliation du bail



Aux termes de l'article 1728-1° du code civil, le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement. 



L'article 1729 du même code dispose que si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement, le bailleur, suivant les circonstances, peut faire résilier le bail.



Selon l'article 1741, le contrat de louage se résout par le défaut du preneur de remplir ses engagements.



Les dispositions du code civil sont rappelées par l'article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 selon lequel le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.



Il est constant que le juge du fond apprécie souverainement si les fautes reprochées au preneur sont suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire du bail.



Il appartient au bailleur d'apporter la preuve des troubles de jouissance.



Le locataire est responsable de ses propres agissements mais également de ceux des occupants de son chef.



M.[W] [C] et Mme [N] [R] épouse [C] font valoir pour l'essentiel que si des jeunes squattent les communs de la résidence et que des dégradations de véhicules sont commises, rien ne permet d'imputer ces faits à leurs enfants, que les témoignages versés par l'établissement public Oph Aquitanis sont anonymes et ils contestent que Mme [C] ait agressé sa voisine.



L'établissement public Oph Aquitanis réplique pour l'essentiel qu'il est démontré de nombreuses nuisances occasionnées par M.[W] [C] et Mme [N] [R] épouse [C] ou leurs enfants depuis 2 ans qui persistent malgré plusieurs mises en demeure.



Il ressort des très nombreux courriers adressés au bailleur, de main-courantes et plaintes de voisins de M.[W] [C] et Mme [N] [R] épouse [C], d'attestations de ces voisins de même que de celle d'un ancien voisin, pièces datées de septembre 2019 à mars 2021, ainsi que d'un procès-verbal de constat de Me [P], huissier de justice, des 4,5 et 6 juin 2020, qui a interrogé les voisins des appelants, que les fils de M.[W] [C] et Mme [N] [R] épouse [C] fracturent des portes de cave de l'immeuble, les investissent pour y réparer des mobylettes en bloquant le minuteur de la lumière, y fument alors que de l'essence est présente au sol ce qui fait craindre la survenue d'un incendie, qu'ils exercent une activité de vente de produits stupéfiants dans les parties communes, ont jeté un projectile sur un passant depuis la résidence, que lorsque les voisins se plaignent auprès du bailleur ou de la police, ils sont victimes de représailles quelques jours après comme des insultes et des dégradations de leurs véhicules, que Mme [C] a violemment agressé une voisine ce qui a entraîné sa chute dans l'escalier et une ITT de 4 jours selon certificat médical versé au dossier.



Si le nom des plaignants a été masqué par peur des représailles, les faits dénoncés pendant un et demi sont précis et concordants.



Les attestations de M. [U] et Mme [V], cette dernière précisant qu'elle est nouvelle dans l'immeuble, produits par M.[W] [C] et Mme [N] [R] épouse [C] selon lesquelles ils n'ont constaté aucune nuisance ne sont pas de nature à contredire les témoignages circonstanciés et détaillés versés par l'établissement public Oph Aquitanis.



Ces faits constituent des troubles graves à la jouissance paisible des résidents, excédant les inconvénient normaux de la vie en collectivité, qui se sont répétés dans le temps, et n'ont pas cessé malgré des mises en demeure adressées les 26 février 2020 (lettre recommandée avec demande d'avis de réception), 14 avril 2020, 16 avril 2020 (lettre recommandée avec demande d'avis de réception) , 24 juin 2020, 14 janvier 2021 et 18 février 2021. 



Au vu de ce manquement à l'une de leurs obligations essentielles de locataires, pour des faits commis par eux-mêmes ou par leur fils qu'ils hébergent, le prononcé de la résiliation du bail est justifié et le jugement déféré sera confirmé sur ce point, avec toutes ses conséquences de droit.



Sur le prononcé d'une astreinte



C'est à bon droit que le premier juge a dit qu'il ne se justifiait pas en raison du concours de la force publique apporté en cas de refus de départ volontaire des lieux.



La cour ajoute qu'elle ne se justifie pas non plus en raison de la condamnation à une indemnité d'occupation.



Le jugement sera confirmé sur ce point.



Sur la demande de délai pour quitter les lieux 



Compte tenu de l'importance des troubles, de leur durée, c'est à bon droit que le premier juge a rejeté cette demande.



Le jugement sera confirmé sur ce point.



Sur les autres demandes



En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.



M.[W] [C] et Mme [N] [R] épouse [C] qui succombent en leur appel en supporteront donc la charge.



En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. 



M.[W] [C] et Mme [N] [R] épouse [C] qui succombent, seront condamnés à payer à l'établissement public Oph Aquitanis la somme de 1000 euros sur ce fondement.





PAR CES MOTIFS



LA COUR,



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Condamne in solidum M. [W] [C] et Mme [N] [R] épouse [C] à payer à l'établissement public Oph Aquitanis la somme de 1000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne in solidum M. [W] [C] et Mme [N] [R] épouse [C] aux entiers dépens d'appel.





Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,