Cour d'Appel · 1ère CHAMBRE CIVILE — 30 octobre 2023

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



1ère CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 30 OCTOBRE 2023









N° RG 22/02064 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-MVPY









[G] [W]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/024484 du 18/11/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BORDEAUX)



c/



[O] [Z]

[T] [F]

























Nature de la décision : AU FOND





























Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 21 septembre 2021 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX (RG : 19-003125) suivant déclaration d'appel du 25 avril 2022





APPELANTE :



[G] [W]

née le [Date naissance 4] 1971 à [Localité 8]

de nationalité Française 

demeurant [Adresse 2]



représentée par Maître Bruno BOUYER de la SCP BOUYER - BOURGEOIS, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉS :



[O] [Z]

né le [Date naissance 3] 1953 à [Localité 6]

de nationalité Française 

demeurant [Adresse 1]



[T] [K]

née le [Date naissance 5] 1956 à [Localité 10]

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 1]



représentés par Maître Béatrice LARRIEU, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 septembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sylvie HERAS DE PEDRO, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Président : Madame Paule POIREL

Conseiller : Mme Bérengère VALLEE

Conseiller : Mme Sylvie HERAS DE PEDRO

Greffier : Madame Véronique SAIGE





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. 





EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE



Selon acte sous seing privé du 1er juillet 2016, M. [O] [Z] et Mme [T] [F] ont donné à bail à Mme [G] [W] un local à usage d'habitation sis [Adresse 7] à [Localité 9].



Par acte d'huissier de justice du 30 novembre 2018, M. [O] [Z] et Mme [T] [F] faisaient délivrer à la locataire un congé pour motif légitime et sérieux à effet du 30 juin 2019 visant les manquements répétés de la locataire au paiement des loyers et charges aux termes contractuellement convenus.



Par acte d'huissier du 12 juillet 2019, M. [O] [Z] et Mme [T] [F] ont fait assigner Mme [G] [W] devant le tribunal d'instance de Bordeaux aux fins, à titre principal et sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de validation du congé et d'expulsion de la locataire ainsi que de tous occupants de son chef et d'obtention de sa condamnation au paiement de diverses sommes.



Par jugement du 21 septembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- constaté la validité du congé pour vendre délivré le 30 novembre 2018 par M. [O] [Z] et Mme [T] [F] à Mme [G] [W] à effet au 30 juin 2019 à minuit; 

- constaté depuis le 30 juin 2019 l'occupation sans droit ni titre par Mme [G] [W] du logement situé [Adresse 7] à [Localité 9] ; 

- ordonné si besoin était, faute de départ volontaire des lieux à l'expiration du délai de deux mois passé la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux, l'expulsion de Mme [G] [W] ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

- dit qu'en ce qui concerne le sort des meubles il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 

- fixé à compter du 1er juillet 2019 une indemnité d'occupation mensuelle égale aux loyer et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

- condamné Mme [G] [W] à payer à M. [O] [Z] et Mme [T] [F] la somme de 2.653,79 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation due au 15 juin 2021, indemnités d'occupation de juin 2021 incluses ; 

- condamné en tant que de besoin Mme [G] [W] à payer cette indemnité d'occupation jusqu'à son départ effectif des lieux constaté par la remise des clefs du logement';

- condamné Mme [G] [W] à payer à M. [O] [Z] et Mme [T] [F] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile';

- condamné Mme [G] [W] aux entiers dépens';

- ordonné l'exécution provisoire du jugement. 



Mme [W] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 25 avril 2022 et par conclusions déposées le 24 juillet 2022, elle demande à la cour de':



A titre principal, 

- déclarer irrecevable la demande des consorts [Z]-[F] en raison du défaut de notification préalable au représentant de l'Etat dans le département de l'assignation tendant au prononcé de la résiliation du bail,



A titre subsidiaire,

- annuler le jugement rendu le 21 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Bordeaux pour violation du principe dispositif et défaut de réponse aux prétentions du défendeur. 

A titre infiniment subsidiaire,

- infirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions, 



- rejeter la demande de validation'du congé pour motif légitime et sérieux délivré le 30 novembre 2018. 

- débouter les consorts [Z]-[F] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

- accorder à Mme [W] les plus larges délais pour apurer la dette éventuellement restante,

En toute hypothèse, 

- condamner solidairement les consorts [Z]-[F] aux entiers dépens, de première instance et d'appel,

- condamner solidairement les consorts [Z]-[F] à verser à Mme [W] la somme de 1 500 euros au titre de ses frais irrépétibles. 



Par conclusions déposées le 25 novembre 2022, M. [Z] et Mme [F] demandent à la cour de :

- confirmer dans toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Bordeaux,

En conséquence,

- débouter Mme [W] de l'ensemble de ses demandes,

- condamner Mme [W] aux entiers dépens.



Par ordonnance du 14 décembre 2022, le conseiller de la mise en état a dit n'y avoir lieu de prononcer l'irrecevabilité des conclusions des intimés.



L'affaire a été fixée à l'audience rapporteur du 11 septembre 2023.



L'instruction a été clôturée par ordonnance du 28 août 2023.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la recevabilité de la demande 



Mme [G] [W] fait valoir que la demande est irrecevable à défaut de notification au préfet de l'assignation alors que la demande a pour but le prononcé de la résiliation du bail.



M. [O] [Z] et Mme [T] [F] répliquent que cette formalité a été accomplie de sorte que le premier juge n'a pas soulevé l'irrecevabilité, que Mme [G] [W] invoque pour la première fois en appel.



La' notification au préfet de l'assignation 2 mois au moins avant la date de l'audience est prévue par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige relatif au jeu de la clause résolutoire.



Tel n'est pas le cas en l'espèce puisque M. [O] [Z] et Mme [T] [F] ont délivré un congé pour motif légitime et sérieux.



Ce moyen sera rejeté, l'action déclarée recevable et il sera ajouté au jugement déféré sur ce point.



Sur la demande d'annulation du jugement



Mme [G] [W] fait valoir que le jugement déféré encourt la nullité en raison du défaut de réponse aux prétentions du défendeur, en l'occurrence sa demande de délais.



M. [O] [Z] et Mme [T] [F] répliquent que le jugement est parfaitement motivé.





Selon l'article 460 du code de procédure civile, la nullité d'un jugement ne peut être demandée que par les voies de recours prévues par la loi.



Il est constant que le défaut de réponse à une demande est une cause de nullité.



En l'espèce, le premier juge indique que Mme [G] [W], qui comparaissait en personne, n'a pas formé de demande reconventionnelle à l'audience du 22 juin 2021, ce que confirment les notes d'audience, de sorte que le jugement déféré n'encourt pas la nullité pour ne pas avoir statué sur une demande reconventionnelle de délais'.



Il sera ajouté au jugement déféré sur ce point.



Sur la validité du congé



En application de l'article 15'I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié par exemple par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.

Dans sa version issue de la loi numéro 2014'366 du 24 mars 2014, lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. 



En cas de contestation, le juge peut d'office, vérifier la réalité du motif du congé. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.



Il incombe au bailleur de prouver qu'à la date du congé pour motif légitime et sérieux, il pouvait justifier d'un intérêt légitime, né et actuel à délivrer ce congé.



En application de l'article 7 a) de la loi n° 89'462 du 6 juillet 1989, le locataire a l'obligation d'acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail.



S'il incombe aux bailleurs de prouver l'obligation au paiement, c'est au locataire, une fois cette obligation établie, de démontrer qu'il a payé.



Mme [G] [W] fait valoir pour l'essentiel que le retard de paiement de la taxe ordures ménagères pour les années 2016 et 2017 régularisé en février 2018 et quelques défaillances dans le paiement du loyer pour un montant de seulement 188,62 euros ne justifient pas la résiliation du bail, que des versements n'ont pas été pris en compte par les bailleurs, que la taxe ordures ménagères a été surévaluée et que les charges d'eau sont invérifiables compte tenu de l'absence de compteur divisionnaire.



M. [O] [Z] et Mme [T] [F] répliquent que la délivrance d'un congé pour défaut de paiement des loyers et des charges était justifiée puisque à cette date, le montant restant dû était de 1169,63 euros et en juin 2021 de 2653,79 euros.



Le congé délivré le 30 novembre 2018 l'a été pour «'le manquement répété à votre obligation de payer les loyers'».



M. [O] [Z] et Mme [T] [F] ne produisent pas l'appel de la taxe foncière, ni de sa répartition alors que Mme [G] [W] soutient qu'elle concerne un immeuble comprenant trois logements.



Néanmoins, Mme [G] [W] reconnaît devoir à ce titre pour 2016': 32,16 euros (au prorata temporis de son occupation depuis le 1er juillet 2016 sur la base de 193 euros /3 logements), pour 2017, 64,33 euros sur la base de 193 euros/3) et pour 2018, 65 euros sur la base de 195 euros /3.



M. [O] [Z] et Mme [T] [F] ne produisent aucune facture d'eau alors que leur historique de compte porte au débit de la locataire des sommes à ce titre et ne s'expliquent pas non plus sur la répartition entre les différents logements.



Ils sont donc mal fondés à réclamer aucune somme de ce chef à Mme [G] [W].



Mme [G] [W] fait valoir un versement de 310 euros en espèces en août 2016 pour le loyer de juillet 2016 non déduit de l'historique de compte produit par M. [O] [Z] et Mme [T] [F].

La production d'une attestation, au demeurant illisible, établie par M. [U] est inopérante à rapporter la preuve d'un tel versement alors que Mme [G] [W] ne s'explique pas sur la raison de l'impossibilité de se faire remettre un reçu.



Contrairement à ce qu'argue Mme [G] [W], l'allocation logement de décembre 2016 pour un montant de 256 euros a été portée à son crédit.



Il ressort par ailleurs de cet historique de compte que':

-Mme [G] [W] a réglé 24 euros en plus de février à mai 2017, (6 euros x 4),

-en juillet 2017, elle restait devoir 100 euros, qu'elle a régularisé en août 2017,

-en février 2018, le loyer résiduel de 247 euros n'a pas été réglé,

-d'avril à juillet 2018, elle a réglé 12 euros en plus (3 euros x4),

-en août 2018, elle a réglé seulement 150 euros sur un loyer résiduel de 247 euros,

-en septembre 2018, elle n'a pas réglé le loyer résiduel de 257,01 euros,

-en octobre et novembre 2018, elle a réglé 247 euros au lieu de 257,01 euros.



Elle restait ainsi devoir au 30 novembre 2018, date de délivrance du congé, la somme totale de 985,02 euros, en ce non compris la consommation d'eau et les taxes foncières.



Force est de constater que la locataire a réglé son loyer en retard, incomplètement ou pas du tout, quand bien même elle a effectué des versements à hauteur de 280,99 euros pour une consommation d'eau dont le quantum n'est pas justifié par les intimés.



En conséquence, au vu des manquements par Mme [G] [W] à son obligation de payer le loyer, qui se sont répétés dans le temps et ce dès le début de l'exécution de son bail en juillet 2016, qui se sont accentués au deuxième semestre 2018, le congé délivré par M. [O] [Z] et Mme [T] [F] a un motif légitime et sérieux et le jugement déféré qui l'a validé sera confirmé.





Sur la demande de délais



Mme [G] [W] au visa de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 sollicite des délais de paiement faisant valoir la nécessité de conserver son logement pour préserver son emploi.



M. [O] [Z] et Mme [T] [F] ne formulent pas d'observations sur ce point.



L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 lequel prévoit la suspension de la clause résolutoire en cas de respect du règlement échelonné autorisé par le juge n'est pas applicable en l'espèce, s'agissant de la validation du congé pour motif légitime et sérieux.



Seuls des délais de paiement peuvent être accordés sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil et ils ne sauraient avoir pour conséquence de surseoir à l'expulsion de Mme [G] [W].





Mme [G] [W] produit un avenant de prolongation de son contrat à durée déterminée jusqu'au 6 novembre 2022.



Aucune pièce n'est versée sur sa situation professionnelle et financière depuis le terme de ce contrat de sorte que la cour ne peut vérifier ses capacités de paiement.



Il sera ajouté au jugement déféré le débouté de sa demande de délais.



Sur les autres demandes



En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.



Mme [G] [W] qui succombe en son appel en supportera donc la charge et aucun motif ne justifie que les dépens de première instance soient mis à la charge de M. [O] [Z] et Mme [T] [F].



En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. 



L'équité ne commande pas d'allouer à Mme [G] [W] d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. 





PAR CES MOTIFS



LA COUR,



Déclare l'action de M. [O] [Z] et Mme [T] [F] recevable,



Déboute Mme [G] [W] de sa demande de nullité du jugement entrepris,



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Déboute Mme [G] [W] de sa demande de délais,



Dit n'y avoir lieu à allocation d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,



Condamne Mme [G] [W] aux entiers dépens d'appel.





Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,