Cour d'Appel · Chambre 2 A — 26 octobre 2023

MINUTE N° 491/2023





























Copie exécutoire

aux avocats 



Le 30 octobre 2023



Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU 26 OCTOBRE 2023





Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 21/03552 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HUVM



Décision déférée à la cour : 04 Juin 2021 par le tribunal judiciaire de MULHOUSE





APPELANTE :



La S.C.I. CALIFORNIA, prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 1]



représentée par la SCP CAHN ET ASSOCIES, société d'avocats à la cour.





INTIMÉE :



La S.C.I. GRAND BAIE, représentée par son représentant légal 

ayant son siège social [Adresse 2] à [Localité 10]



représentée par Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat à la cour. 





COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 01 Juin 2023, en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Franck WALGENWITZ, Président de chambre

Madame Myriam DENORT, Conseiller

Madame Nathalie HERY, Conseiller

qui en ont délibéré.



Greffière lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN





ARRÊT contradictoire 

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

- signé par Monsieur Franck WALGENWITZ, président et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE



Par acte unilatéral du 7 octobre 2010, la SCI California, représentée par son gérant, M. [S] [I], s'est engagée à constituer à l'euro symbolique, par acte notarié, à charge de la parcelle cadastrée à [Localité 10] Section BK [Cadastre 6] et au profit de la parcelle cadastrée à [Localité 10] Section BK n°[Cadastre 3] une servitude de passage à pied à tout moment de la journée et de la nuit pour accéder de la [Adresse 9] jusqu'à la porte située sur la parcelle Section [Cadastre 3] et y revenir et, ce, dès que la SCI California sera propriétaire dudit bien, les frais de constitution étant à la charge du bénéficiaire de ladite servitude.

Par acte authentique du 23 mars 2018, M. [T] [Z] et Mme [M] [U], son épouse, ont vendu à la SCI Grand Baie des biens immobiliers cadastrés commune de [Localité 10] Section BK n°[Cadastre 4] et [Cadastre 3] constitués d'un appartement, d'un bureau et d'un local commercial lesquels sont contigus aux parcelles Section [Cadastre 5] et [Cadastre 8], la parcelle [Cadastre 5] constituant un chemin d'accès de la [Adresse 9] à l'arrière de la parcelle [Cadastre 8] ainsi que de la parcelle [Cadastre 3].

Par acte d'huissier du 20 mai 2020, la SCI Grand Baie a fait assigner la SCI California devant le tribunal judiciaire de Mulhouse à fin d'être autorisée à inscrire au Livre Foncier une servitude de passage à pied dans les conditions de l'acte du 7 octobre 2010, le jugement valant titre, au motif d'un état d'enclave et de l'engagement du 7 octobre 2010.

Par jugement du 4 juin 2021, le tribunal, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, a :


déclaré recevable l'action en reconnaissance d'une servitude de passage grevant le fonds cadastré commune de [Localité 10] Section BK n°[Cadastre 5] au profit de la parcelle cadastrée dans la même commune Section [Cadastre 3];

dit que la parcelle cadastrée Commune de [Localité 10] Section BK n°[Cadastre 3] appartenant actuellement à la SCI Grand Baie, bénéficie d'une servitude de passage à pied à tout moment de la journée et de la nuit pour accéder de la [Adresse 9] jusqu'à la porte d'entrée de l'immeuble, grevant la parcelle cadastrée dans la même commune Section [Cadastre 5], appartenant actuellement à la SCI California, le présent jugement valant titre ;

ordonné la transcription de cette servitude au Livre Foncier aux frais de la SCI Grand Baie ; 

condamné la SCI California à payer à la SCI Grand Baie la somme de 1500 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 4juin 2021;

rejeté la demande de la SCI California au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;





ordonné la capitalisation des intérêts, dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;

condamné la SCI California aux dépens.




Sur la servitude de passage, le tribunal, après avoir rappelé les dispositions des articles 682, 2224 et 2227 du code civil, a retenu qu'il résultait du plan cadastral produit en pièce n°3 par la SCI Grand Baie que la parcelle Section [Cadastre 3] se trouvait en état d'enclave et que deux chemins se trouvaient devant et derrière ladite parcelle, respectivement cadastré Section [Cadastre 6] et une quote-part de la parcelle cadastrée Section [Cadastre 7].

Considérant que la promesse de constitution d'une servitude portait sur un droit réel et non personnel, dès lors qu'une servitude grevait un fonds servant au profit d'un fonds dominant, le tribunal en a déduit que la prescription de l'article 2224 du code civil était inapplicable à l'action aux fins de reconnaissance d'une servitude conventionnelle mais était soumise au délai de prescription trentenaire courant, en l'espèce, à compter de l'acquisition de la parcelle cadastrée Section [Cadastre 5] par la SCI California, soit le 23 novembre 2010, de sorte que l'action, au titre de la promesse de constitution d'une servitude de passage était recevable. 

Le tribunal a ensuite fait état de ce que la SCI California, représentée par son gérant, s'était engagée par «un engagement ferme et irrévocable de constituer une servitude de passage'', tel que cela ressortait de l'intitulé de la promesse, de sorte qu'elle avait renoncé à « révoquer ou résilier unilatéralement, son engagement unilatéral », peu importe que l'état d'enclave ait été créé par les époux [Z], l'engagement de la SCI California datant du 7 octobre 2010, soit postérieurement à la transformation des locaux de la parcelle [Cadastre 3] en appartement, cet acte visant justement à permettre un accès de la voie publique ([Adresse 9]) à la porte d'entrée située sur la parcelle [Cadastre 3], de telle sorte que la SCI California avait nécessairement connaissance de la situation de la parcelle [Cadastre 3].

Il a ajouté qu'il importait peu qu'antérieurement au 7 octobre 2010, les actes authentiques de vente ne prévoyaient, notamment, qu'une servitude de passage exceptionnel pour issue de secours.

Il en a déduit que la parcelle cadastrée commune de [Localité 10] Section BK n°[Cadastre 3], appartenant actuellement à la SCI Grand Baie, bénéficiait d'une servitude de passage à pied à tout moment de la journée et de la nuit pour accéder de [Adresse 9] jusqu'à la porte d'entrée de l'immeuble, grevant la parcelle cadastrée dans la même commune Section [Cadastre 5], appartenant actuellement à la SCI California, le jugement valant titre.

Il a ordonné l'inscription au Livre Foncier de cette servitude de passage aux frais de la SCI Grand Baie.

La SCI California a formé appel à l'encontre de ce jugement par voie électronique le 13 août 2021.

L'instruction a été clôturée le 4 octobre 2022.



PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions transmises par voie électronique le 12 novembre 2021, la SCI California demande à la cour de : 


rejeter l'intégralité des demandes, fins et conclusions de la SCI Grand Baie; 

infirmer le jugement dans son intégralité ; 


et statuant à nouveau : 


constater que la parcelle cadastrée section [Cadastre 3] n'est pas en état d'enclave ; 

déclarer que la promesse unilatérale de M. [I] est irrégulière et en tout état de cause qu'elle est devenue caduque au plus tard depuis la vente du 23 mars 2018 ; 

déclarer que la SCI Grand Baie n'a droit à aucune servitude de passage sur la parcelle de la SCI California ;


subsidiairement : 


constater que la promesse unilatérale de M. [I] ne porte que sur un droit de passage exceptionnel en cas d'issue de secours ; 


 en tout état de cause : 


condamner la SCI Grand Baie aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel ; 

condamner la SCI Grand Baie d'avoir à payer la somme de globale de 9000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à savoir 4000 euros pour la première instance et 5000 euros pour l'appel.


La SCI California soutient que les engagements perpétuels sont interdits, cette règle étant d'ordre public, ce qu'a consacré l'ordonnance d'octobre 2016 en créant l'article 1210 du code civil.

Elle en déduit que le premier juge a procédé à une analyse inexacte en considérant que la promesse unilatérale de M. [I] était valable trente ans à raison de la prescription trentenaire de l'article 2227 du code civil.

Elle ajoute qu'aux termes des dispositions de l'article 1210 du même code, lorsque le contrat est conclu pour une durée indéterminée, chaque partie peut y mettre fin à tout moment, sous réserve de respecter le délai de préavis contractuellement prévu ou, à défaut, un délai raisonnable. 

Elle en déduit que l'engagement de M. [I] n'est pas valable dans la mesure où celui-ci est, certes, à durée indéterminée mais ne prévoit pas de modalités de résiliation ou de révocation, étant souligné que la SCI Grand Baie a attendu plus de dix ans pour se prévaloir de la promesse unilatérale en cause.

Elle argue de ce que la promesse unilatérale ne lie que ceux qui en sont parties, à savoir elle-même ainsi que les époux [Z], anciens propriétaires des parcelles appartenant désormais à la SCI Grand Baie, de sorte que lors de la vente intervenue le 23 mars 2018, l'engagement de M. [I] est nécessairement devenu caduc puisque le cocontractant, qui n'a jamais entendu poursuivre l'exécution, a décidé par ce fait d'y renoncer tacitement et définitivement. 



La SCI California indique que l'engagement unilatéral de M. [I] a été contracté alors même qu'elle n'était pas propriétaire de la parcelle sur laquelle a été accordée la servitude litigieuse. Elle entend rappeler que seul le propriétaire d'une chose a le droit de librement en disposer, de sorte que l'engagement contracté unilatéralement par M. [I] est irrégulier. 

La SCI California fait valoir que la parcelle cadastrée section [Cadastre 3] ne souffre pas d'une situation d'enclave.

Elle précise que le prétendu passage sur lequel la SCI Grand Baie revendique des droits est fermé par un portail et que les époux [Z] n'ont jamais été en possession d'une télécommande de ce portail à raison de l'absence de servitude dans la mesure où ces derniers n'ont jamais cru utile de lever la promesse de M. [I]. 

Elle se prévaut de courriels aux termes desquels M. [I] confirme expressément que ledit portail a été mis en place au début des années 1990 et que seul un droit de passage exceptionnel pour issue de secours a été consenti.

Elle ajoute que, d'une part, l'accès à l'immeuble de la SCI Grand Baie cadastré [Cadastre 3] se faisait depuis la rue jusqu'à ce que le lot ne fasse l'objet d'une division en deux lots aux fins de location, de sorte que cette dernière a contribué à sa propre perte et que, d'autre part, accorder la servitude reviendrait à lui causer un grave préjudice puisque celle-ci est propriétaire d'un appartenant desservi par une cour et une terrasse extérieure sur lesquelles déboucherait cette servitude. 



Aux termes de ses conclusions transmises par voie électronique le 9 février 2022, la SCI Grand Baie demande à la cour de :


rejeter l'appel de la SCI California ;

débouter la SCI California de l'ensemble de ses fins et conclusions ;

confirmer le jugement entrepris au besoin par substitution de motifs ;

subsidiairement, juger que la parcelle section [Cadastre 3] est enclavée et que l'assiette de la servitude de passage à pied est acquise par prescription sur la parcelle section [Cadastre 5] ;

ordonner la transmission au Livre Foncier ;

condamner la SCI California aux entiers frais et dépens ainsi qu'à une indemnité de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.


La SCI Grand Baie expose que, d'une part, la stipulation de l'engagement irrévocable donné par M. [I] pour le compte de la SCI California n'a rien d'un engagement perpétuel et que, d'autre part, le caractère irrévocable de cet engagement a été stipulé de façon unilatérale par M. [I] en sa qualité de gérant de la SCI California laquelle ne saurait invoquer le prétendu vice de perpétuité qui affecterait cet acte, sauf à faire preuve de mauvaise foi.

Elle ajoute que ni la jurisprudence ni les textes ne stipulent de façon systématique la nullité des engagements perpétuels et que le vice n'affecte pas en soi l'engagement qui est pris mais éventuellement sa perpétuité qui peut résulter d'une stipulation relative à la durée de l'engagement, en l'espèce l'irrévocabilité.

Elle souligne que les textes adoptés dans l'ordonnance de 2016 ont opté non pas pour la nullité mais pour la faculté pour chaque contractant d'y mettre fin dans les conditions prévues pour les contrats à durée indéterminée, étant rappelé que l'article 1210 n'est pas applicable aux contrats conclus avant le 1er octobre 2016 qui demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux.

La SCI Grand Baie fait valoir que l'engagement unilatéral consistait à constituer une servitude inscrite sur le fonds servant section BK n°[Cadastre 5] au profit du fonds dominant section [Cadastre 3] et non pas au profit d'une personne déterminée, que M. [I], agissant pour le compte de la SCI California a consenti la servitude de passage, dès lors que cette dernière aura acquis la propriété du bien, soit le 23 novembre 2010.

La SCI Grand Baie soutient que l'enclave concerne la parcelle section [Cadastre 3] qui n'a strictement aucun accès sur la voie publique, cette situation étant préexistante à l'acquisition par M. [Z] en 2010, faisant état de ce qu'il existait au minimum depuis 1990 une servitude de passage qui avait été consentie et rappelée dans le règlement de copropriété même si cette servitude n'a pas été rappelée dans les actes de vente des parties à la présente instance.

Elle ajoute que l'assiette de la servitude est acquise par prescription et a continué à s'exercer et s'exerce encore aujourd'hui quand bien même la partie adverse s'est refusée à la formaliser ; que trente ans se sont écoulés entre le 16 mai 1990 (date du règlement de copropriété qui rappelle la servitude) et le 22 mai 2020 (date de son assignation) ; que le bien était scindé en deux lots dont l'un était accessible par la rue, l'autre par la servitude de passage existant de longue date et réciproque ; que la SCI California qui a acheté des biens en copropriété ne pouvait méconnaitre la servitude de passage, ce qui explique l'engagement pris par M. [I].

La SCI Grand Baie conteste que la servitude puisse être préjudiciable puisqu'elle existe dans les faits sans que la partie adverse n'ait jamais démontré le moindre préjudice.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties aux conclusions transmises aux dates susvisées. 



MOTIFS DE LA DÉCISION

 

Sur la recevabilité de l'action en reconnaissance d'une servitude de passage 

La SCI California a fait appel du jugement entrepris sur ce point. Elle en sollicite l'infirmation sans toutefois formuler de demande à la suite et développer de moyens afférents, de sorte que le jugement entrepris est confirmé.



Sur la régularité et la caducité de l'engagement unilatéral du 7 octobre 2010

Sur sa régularité

L'engagement unilatéral caractérise un acte unilatéral lequel crée par la seule volonté de son auteur une obligation à la charge de celui-ci.

La jurisprudence consacrée par l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 dont fait état la SCI California ne concernant que le contrat, l'engagement unilatéral du 7 octobre 2010 échappe à la règle de l'interdiction des engagements perpétuels et à la nécessité de prévoir des modalités de résiliation.

En outre, les développements de la SCI California sur la durée de validité de cet engagement unilatéral sont sans emport dès lors qu'ils ne permettent pas d'en remettre en cause sa régularité mais seraient éventuellement susceptibles d'aboutir à l'irrecevabilité de l'action de la SCI Grand Baie, ce que la SCI California ne demande pas.

Considérant que le 7 octobre 2010, la SCI California s'est engagée en spécifiant que cet engagement était irrévocable, il y a lieu de considérer que cet acte est régulier, la SCI California ne pouvant revenir sur un acte qu'elle a librement consenti, étant précisé que l'acte en cause ne précise pas que la servitude accordée ne porte que sur un droit de passage exceptionnel en cas d'issue de secours.

Par ailleurs, dans l'acte du 7 octobre 2010, M. [I] s'est engagé en tant que gérant de la SCI California. Il importe peu que la SCI California ne soit devenue propriétaire de la parcelle en cause qu'après la signature de cet acte dès lors que celui-ci prévoit clairement que cet engagement produira ses effets dès que la SCI California sera devenue propriétaire du bien, ce qui s'est réalisé, de sorte qu'aucune irrégularité de l'acte n'est encourue de ce chef.

Sur la caducité

L'analyse de l'acte du 7 octobre 2010 permet de constater que la SCI California a pris un engagement, non pas à l'égard des propriétaires nommément désignés de la parcelle Section [Cadastre 3] mais en ne visant que cette dernière parcelle elle-même, de sorte qu'aucune caducité n'est encourue suite à la vente du 23 mars 2018 de cette parcelle par M. [Z] et Mme [U] à la SCI Grand Baie.

*

Dès lors, l'existence ou non d'un état d'enclave étant sans emport, considération prise du libellé même de l'engagement du 7 octobre 2010, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a 


dit que la parcelle cadastrée Commune de [Localité 10] Section BK n°[Cadastre 3] appartenant actuellement à la SCI Grand Baie, bénéficie d'une servitude de passage à pied à tout moment de la journée et de la nuit pour accéder de la [Adresse 9] jusqu'à la porte d'entrée de l'immeuble, grevant la parcelle cadastrée dans la même commune Section [Cadastre 5], appartenant actuellement à la SCI California, le présent jugement valant titre ;

ordonné la transcription de cette servitude au Livre Foncier aux frais de la SCI Grand Baie.




Sur les dépens et les frais de procédure 

Le jugement entrepris est confirmé de ces chefs, y compris sur la capitalisation des intérêts.

A hauteur d'appel, la SCI California est condamnée aux dépens ainsi qu'à payer à la SCI Grand Baie la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; elle est déboutée de sa demande d'indemnité formulée sur ce même fondement.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant, publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :



CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Mulhouse du 4 juin 2021 ;



Y ajoutant :



CONDAMNE la SCI California aux dépens de la procédure d'appel ;



CONDAMNE la SCI California à payer à la SCI Grand Baie la somme de 2 000 (deux mille) euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour ses frais de procédure exposés à hauteur d'appel ;



DEBOUTE la SCI California de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour ses frais de procédure exposés à hauteur d'appel.





La greffière Le président de chambre,