Cour d'Appel · 2 e chambre civile — 26 octobre 2023

S.A.S. CEYOLY



C/



S.C.I. TRAIT D'UNION

































































































Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D'APPEL DE DIJON



2ème chambre civile



ARRÊT DU 26 OCTOBRE 2023



N° RG 21/00418 - N° Portalis DBVF-V-B7F-FVD5



MINUTE N°



Décision déférée à la Cour : au fond du 11 février 2021, 

rendue par le tribunal judiciaire de Chaumont - RG : 18/00597











APPELANTE :



S.A.S. CEYOLY représentée par son représentant légal en exercice domicilié au siège social sis :

[Adresse 5]

[Localité 1]



représentée par Me Cécile RENEVEY - LAISSUS, membre de la SELARL ANDRE RENEVEY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 2

assistée de Me Jean-Alain JONVEL, membre de la S.E.L.A.F.A. Jean-Claude COULON & ASSOCIES, avoat au barreau de PARIS





INTIMÉE :



S.C.I. TRAIT D'UNION représentée par son gérant en exercice et agissant sur poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis :

[Adresse 3]

[Localité 2]



représentée par Me Florent SOULARD, membre de la SCP SOULARD-RAIMBAULT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 127

assisté de Me Sylvain NIORD, membre de la SELAS D.F.P. & ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT ETIENNE







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 22 juin 2023 en audience publique devant la cour composée de :



Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre,

Michèle BRUGERE, Conseiller,

Sophie BAILLY, Conseiller,



Après rapport fait à l'audience par l'un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Sylvie RANGEARD, Greffier



DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 28 Septembre 2023 pour être prorogée au 19 octobre 2023 puis au 26 Octobre 2023,



ARRÊT : rendu contradictoirement,



PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Sylvie RANGEARD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES 



La SCI Trait d'Union est propriétaire de locaux commerciaux à Rimaucourt, qu'elle a donnés à bail à la SA Ceyoly à compter du 20 août 1996, le contrat initial étant du 24 septembre 1996 et ayant fait l'objet d'un avenant le 21 janvier 2002. 

A ces dates, les associés de la bailleresse et de la locataire étaient les mêmes ; il s'agissait des consorts [J]. 



Par acte du 3 décembre 2003, le capital social de la SA Ceyoly a été cédé aux consorts [K]. 

Deux contentieux ont déjà opposé les parties :

- l'un portant sur le prononcé de la résiliation du bail initié par la bailleresse qui a été déboutée de sa demande par un jugement du tribunal de grande instance de Chaumont rendu le 19 avril 2012, 

- l'autre tendant au déplafonnement du loyer, également initié par la bailleresse qui a également été déboutée de sa demande par une décision du juge des loyers commerciaux de [Localité 4] rendue le 6 novembre 2012. 



Aux termes d'un compromis de vente sous seing privé du 3 septembre 2014, la SCI Trait d'Union a vendu sous conditions suspensives, les locaux loués à la SA Ceyoly, à la SCI SCVL dont les associés sont les consorts [K]. 

Par jugement du 13 juin 2019, le tribunal de grande instance de CHAUMONT a débouté la SCI SCVL de sa demande tendant à faire constater la réalisation de la vente. Ce jugement a été confirmé par un arrêt de cette cour rendu le 30 mars 2021. 



Par acte du 17 avril 2018, la SCI Trait d'Union a fait délivrer à la SA Ceyoly un commandement d'avoir d'une part à payer la somme de 168 400 euros au titre d'un arriéré de loyers au titre des années 2015 et 2016 et d'autre part à remettre les lieux loués dans leur état initial. Ce commandement visait la clause résolutoire du bail et notifiait à la SA Ceyoly l'intention de la bailleresse de ne pas renouveler le bail pour motif grave. 

Par acte du 17 mai 2018, la SA Ceyoly a formé opposition à cet acte et a fait citer la SCI Trait d'Union devant le tribunal de grande instance de Chaumont. 



Par jugement du 11 février 2021, le tribunal judiciaire de Chaumont a :

- condamné, avec exécution provisoire, la SA Ceyoly à payer à la SCI Trait d'Union, en deniers ou quittances valables, la somme de 135 917,24 euros au titre de l'arriéré de loyers 2014 et 2015, ce avec intérêts de retard au taux légal à compter du 17 avril 2018, 

- dit que le bail commercial du 24 septembre 1998 liant les parties s'est trouvé résilié par l'effet du commandement du 17 avril 2018, visant la clause résolutoire du bail pour non-paiement des loyers passé le délai d'un mois suivant la délivrance du commandement demeuré infructueux, 

- ordonné par conséquent, à défaut de libération amiable des lieux à compter de la signification de la décision, l'expulsion de la SA Ceyoly, devenue occupant sans droit ni titre, ainsi que de tous occupants de son chef, 

- dit que la SA Ceyoly devra s'acquitter en deniers ou quittances valables, auprès de la SCI Trait d'Union des loyers échus conformément au bail jusqu'à résiliation dudit bail, soit jusqu'au 17 mai 2018, 

- dit que la SA Ceyoly sera redevable également envers la SCI Trait d'Union d'indemnités d'occupation à compter du 18 mai 2018, au prorata temporis et d'un montant égal à celui du loyer indexé, jusqu'à complète libération des lieux donnés à bail, 



- condamné la SA Ceyoly à payer à la SCI Trait d'Union la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- débouté les parties en leurs demandes plus amples ou contraires, 

- condamné la SA Ceyoly aux entiers dépens de l'instance, avec bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit du conseil du défendeur. 



La SA Ceyoly a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 25 mars 2021.



La SA Ceyoly a saisi Mme la première présidente de la cour d'une demande d'arrêt de l'exécution provisoire assortissant sa condamnation au paiement des loyers. 

Par ordonnance du 6 juillet 2021, l'affaire a été, à la demande des parties, retirée du rôle. 



Aux termes du dispositif de ses conclusions notifiées le 18 juin 2021, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens développés au soutien des prétentions, la SA Ceyoly demande à la cour, au visa des articles 122 et suivants du code de procédure civile et L. 145-17, L. 145-41 et L. 145-60 du code de commerce, de réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, de :

' in limine litis, 

' juger que le commandement visant la clause résolutoire que lui a délivré la SCI Trait d'Union est nul et de nul effet, 

' juger que les demandes sollicitées dans ce commandement sont prescrites, 

' par conséquent, juger que les demandes de la SCI Trait d'Union sont irrecevables, 

' à titre principal, 

' juger qu'elle n'est débitrice d'aucune dette locative, 

' juger que les travaux d'adjonction de la réserve à la surface de vente ont d'ores et déjà fait l'objet d'un jugement du tribunal de grande instance de Chaumont du 6 novembre 2012 aujourd'hui définitif, 

' juger que les travaux de changement de disposition qu'elle a opérés pouvaient être réalisés en l'absence d'autorisation du bailleur ; 

' subsidiairement de ce chef, lui accorder un délai d'un an à compter de la décision à intervenir avec suspension des effets de la clause résolutoire pour réintégrer la surface de vente de 91 m² en surface de réserve, 

' juger que le bail s'est valablement poursuivi aux anciennes conditions et que la SCI Trait d'Union ne peut opposer aucun motif grave au sens de l'article L. 145-17 du code de commerce, 

' par conséquent, rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions de la SCI Trait d'Union, 

' en tout état de cause, condamner la SCI Trait d'Union : 

' à lui payer :

- 10 000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive, 

- 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

' aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Cécile Renevey, avocat au barreau de Dijon, par applicaion des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Par acte authentique du 12 avril 2022, la SCI Trait d'Union a vendu les locaux loués à la SA Ceyoly, à la SCI SCVL. 



Aux termes du dispositif de ses conclusions notifiées le 22 mai 2023, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens développés au soutien des prétentions, la SCI Trait d'Union demande à la cour, au visa des articles 1300 (devenu 1349) du code civil et 31 du code de procédure civile, de :

- constater la confusion des droits du preneur et du bailleur, rendant sans objet l'appel interjeté par la société Ceyoly en l'absence d'exécution du jugement dont appel quant à la résiliation du bail ou le paiement des arriérés de loyers, 

- constater en tout état de cause l'absence d'intérêt à agir actuel à son encontre, car elle n'a plus la qualité de bailleur, n'étant plus propriétaire de la chose louée, 

En conséquence, 

- débouter de son appel la SA Ceyoly, 

- laisser à chacune des parties ses frais irrépétibles et dépens. 

 

La clôture a été prononcée le 15 juin 2023. 



MOTIFS DE LA DÉCISION 



A titre liminaire, la cour observe que si les associés de la SA Ceyoly, locataire, et de la SCI SCVL, actuelle bailleresse, sont les mêmes, il n'en demeure pas moins que ces deux personnes morales sont juridiquement distinctes et que contrairement à ce que soutient la SCI Trait d'union, il n'y a pas confusion des droits du preneur et du bailleur, rendant sans objet l'appel interjeté par la SA Ceyoly. 



Par ailleurs, si la SCI Trait d'Union n'est plus propriétaire des lieux loués depuis le 12 avril 2022, il n'en demeure pas moins que c'est à son bénéfice qu'ont été prononcées à l'encontre de la SA Ceyoly les condamnations au paiement : 

- des loyers échus jusqu'au 18 mai 2018 dont 135 917,24 euros au titre de ceux des années 2014 et 2015, 

- et, consécutivement au constat, à sa demande, de la résiliation du bail, des indemnités d'occupation échues du 18 mai 2018 au 12 avril 2022.

En conséquence, la SA Ceyoly conserve un intérêt à agir à son encontre pour obtenir l'infirmation du jugement dont appel. 



Sur la résiliation du bail 



La SA Ceyoly soutient via de multiples moyens que la clause résolutoire du bail ne peut pas avoir produit effet à l'expiration du délai d'un mois à compter de la délivrance du commandement du 17 avril 2018. 



En toute hypothèse, quand bien même elle aurait produit effet, force est de constater que la SCI Trait d'Union a renoncé à se prévaloir de l'acquisition des effets de la clause résolutoire au 18 mai 2018, date à laquelle elle était la bailleresse. Il suffit pour s'en convaincre de se référer aux stipulations de l'acte du 12 avril 2022 selon lesquelles elle déclare que le bien vendu à la SCI SCVL est 'actuellement loué' à la SA Ceyoly et 'n'avoir aucun litige en cours avec son locataire' et de relire ses conclusions dans lesquelles elle indique que le jugement dont appel n'a pas été exécuté quant à la résiliation du bail. 



Il convient donc de constater cette renonciation et consécutivement d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a ordonné la libération des lieux et l'expulsion de la SA Ceyoly et l'a condamnée au paiement d'indemnités d'occupation.



Sur la condamnation au paiement de loyers



La SA Ceyoly soutient qu'elle n'était débitrice d'aucun loyer lors de la délivrance du commandement de payer que ce soit au titre des années 2015 et 2016 constituant les causes du commandement ou au titre des années 2014 et 2015 comme indiqué dans le jugement dont appel. 



En toute hypothèse, eu égard aux stipulations du contrat du 12 avril 2022 par lequel elle a vendu les lieux loués à la SCI SCVL et aux termes de ses conclusions, la SCI Trait d'Union doit être regardée comme ne demandant plus le paiement de loyers. 

Il convient donc sur ce point d'infirmer le jugement déféré. 



Sur la demande indemnitaire pour procédure abusive



Il convient de rappeler que c'est la SA Ceyoly qui a pris l'initiative de la procédure judiciaire et qu'il ne peut pas être reproché à la SCI Trait d'Union d'avoir initié, via le commandement du 17 avril 2018, une procédure en résiliation de bail abusive dès lors que le premier juge a fait droit à ses demandes. 



La demande indemnitaire de la SA Ceyoly ne peut donc pas prospérer. 



Sur les frais de procès



Dans les circonstances très particulières de l'espèce, il convient de laisser à la charge des parties les dépens et les frais non compris dans les dépens qu'elles ont respectivement exposés tant en première instance qu'en cause d'appel. 



PAR CES MOTIFS,



La cour, 



Infirme le jugement dont appel sauf en ce qu'il a débouté la SA Ceyoly de sa demande indemnitaire pour procédure abusive, 



Constate que la SCI Trait d'Union renonce à se prévaloir des effets de la clause résolutoire du bail consécutivement à la délivrance du commandement du 17 avril 2018, 



Constate que la SCI Trait d'Union ne demande plus la condamnation de la SA Ceyoly à lui payer un quelconque loyer, 



Laisse à la charge des parties les dépens et les frais non compris dans les dépens qu'elles ont respectivement exposés tant en première instance qu'en cause d'appel. 





Le Greffier, Le Président,