Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 2 novembre 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 02 NOVEMBRE 2023



N° 2023/ 341













N° RG 20/13083 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGWJZ







S.C.I. EHE SEPTENTRION





C/



[T] [A] veuve [X]

Syndic. de copro. LE SEPTENTRION



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 



Me Jean-françois JOURDAN 







Me Romain CHERFILS 

















Décision déférée à la Cour :



Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRASSE en date du 30 Novembre 2020 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 18/04312.



APPELANTE



S.C.I. EHE SEPTENTRION société civile immobilière immatriculée au RCS d'Antibes sous le n° 831 111 513 00 14 et représentée par sa gérante domiciliée en cette qualité au siège social sis, demeurant [Adresse 2]



représentée par Me Jean-françois JOURDAN de la SCP JF JOURDAN - PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE , 



assistée de Me Mireille PENSA-BEZZINA de la SCP COURTIGNON - BEZZINA - LE GOFF, avocat au barreau de NICE substituée par Me Anne BRIHAT-JOURDAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant





INTIMEES



Madame [T] [A] veuve [X]

née le 22 Janvier 1932 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]



représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN-CHERFILS-IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

assistée de Me Alain LUCIANI, avocat au barreau de GRASSE



Syndic. de copro. LE SEPTENTRION prise en la personne de son syndic la SARL CAP AGENCE, elle-même représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 1]



représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN-CHERFILS-IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

assisté de Me Alain LUCIANI, avocat au barreau de GRASSE











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère, chargée du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère





Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Novembre 2023.







ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Novembre 2023



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***































































EXPOSÉ DU LITIGE : 



La SCI EHE SEPTENTRION, dont Mme [V] [J] est gérante, est propriétaire d'un appartement au deuxième étage de la résidence LE SEPTENTRION situé à [Localité 4], [Adresse 2] pour l'avoir acquis en juillet 2017.



Dès le mois de septembre 2017, la SCI EHE SEPTENTRION a entrepris des travaux de rénovation de l'appartement.



Le syndic de copropriété a convoqué une assemblée générale ordinaire qui s'est tenue le 20 juillet 2018, avec à l'ordre du jour un projet de résolution n°17 : 'd'être autorisé à ester en justice à l'encontre de la société EHE' du fait des travaux réalisés sans l'accord de la copropriété.



Par acte du 2 septembre 2018, la SCI EHE SEPTENTRION a assigné le syndicat des copropriétaires LE SEPTENTRION, représenté par son syndic en exercice, la SARL CAP AGENCE.



Par jugement contradictoire du 30 novembre 2020, le tribunal judicaire de Grasse a statué ainsi :

- CONSTATE l'intervention volontaire de [T] [A] ;

- DEBOUTE la SCI EHE SEPTENTRION de sa demande de nullité de l'assemblée générale en date

du 20 juillet 2018 ;

- DEBOUTE la SCI EHE SEPTENTRION de sa demande de nullité des résolutions n°9 et n°17 prises lors de l'assemblée générale en date du 20 juillet 2018 ;

- CONDAMNE, au titre des demandes reconventionnelles, la SCI EHE SEPTENTRION à rétablir les lieux dans leur état d'origine, savoir :

- remise en son état d'origine de séparation vitrée entre sa terrasse et celle de ses voisins,

- suppression de la cloison vitrée en partie latérale sur le muret garde-corps,

- suppression du banc et la jardinière en maçonnerie sur la terrasse,

- remise en service de la rigole d'évacuation des eaux pluviales sur la terrasse,

- suppression du filet ou du film pour chat sur toute la hauteur du balcon de la cuisine de l'appartement (côté cour intérieure),

- remise en état d'origine de la fenêtre à droite de la baie vitrée,

Le tout sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l'issue d'un délai de trois mois à compter de

la signification du jugement à intervenir ;

- CONDAMNE la SCI EHE SEPTENTRION à payer à [T] [A] la somme de 3000,00 € au titre du préjudice moral ;

- DEBOUTE le syndicat des copropriétaires SEPTENTRION de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

- CONDAMNE la SCI EHE SEPTENTRION à verser au syndicat des copropriétaires SEPTENTRION et à [T] [A] la somme de 2000 euros chacun, soit 4000 euros en

tout, par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- CONDAMNE la SCI EHE SEPTENTRION aux entiers dépens ;

- JUGE n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire.



Le jugement déféré retient essentiellement que le grief relatif à l'irrégularité figurant sur la feuille de présence est une simple erreur matérielle qui ne peut justifier le prononcé de la nullité demandée ; que les mandats pour l'indivision [S] et celui de [N] [R] ont bien été délivrés au vu de l'assemblée générale du 20 juillet 2018 et qu'ils sont réguliers ; qu'il n'est pas prouvé que Mme [V] [J] a pu voter verbalement contre la résolution n°9 ; que la demande de nullité relative à la non inscription d'un complément d'information à l'ordre du jour (résolution n°17) doit être rejetée ; que le texte de cette résolution est suffisamment détaillé et permet valablement au syndic d'agir en justice au nom de la copropriété ; que les terrasses sont une partie commune ; que la paroi vitrée qui existait était mitoyenne entre la SCI EHE SEPTENTRION et Mme [A]; que la SCI n'a pas sollicité d'autorisation de la copropriété pour l'ensemble des travaux qu'elle a réalisés sur les parties communes ou qui porte atteinte à l'aspect extérieur de l'immeuble.



La SCI EHE SEPTENTRION a effectué une première déclaration d'appel le 23 décembre 2020, enregistrée sous le n° de RG 20/13006.



Elle a procédé à une seconde déclaration d'appel rectifiant la première, le 24 décembre 2020, enregistrée sous le n° de RG 20/13083. 



Par ordonnance du 8 juin 2021, le magistrat de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances, l'affaire étant désormais suivie sous le seul numéro 20/13083.



Dans sa déclaration d'appel rectifiée, la SCI EHE SEPENTRION a relevé appel de la décision susvisée en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle constate l'intervention volontaire de [T] [A] et déboute le syndicat des copropriétaires SEPTENTRION de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive. 



Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 août 2023, auxquelles il convient de se référer, la SCI EHE SEPTENTRION demande de voir : 

- Accueillir la société EHE en son appel et l'y dire bien fondée. 

- Réformer en son intégralité la décision querellée. 

Et statuant à nouveau 

A TITRE PRINCIPAL : 

- Constater que la feuille de présence et la liste des pouvoirs ne sont pas joints au procès-verbal du 20 juillet 2018 tel que notifié. 

- Déclarer nulle et de nul effet l'assemblée générale du 20 juillet 2018. 

- A TITRE SUBSIDIAIRE :

- Constater que la résolution numéro 9 est indiquée comme ayant été votée à l'unanimité. 

- Dire et juger que la société EHE a voté contre, et qu'il est donc impossible qu'elle ait été adoptée à l'unanimité. 

- Par voie de conséquence, annuler la résolution numéro 9 du procès-verbal d'assemblée générale du 20 juillet 2018. 

- Dire et Juger que la résolution 17 est trop vague et indéterminée pour permettre au syndicat d'engager valablement une action en justice et de solliciter un vote sur ce point. 

- Voir prononcer l'annulation de la résolution numéro 17 du procès-verbal d'assemblée générale du 20 juillet 2018. 

- Sur les demandes reconventionnelles et l'appel incident de Madame [X], 

- Réformer la décision du 30 novembre 2020, 

- Accueillir l'intervention volontaire de Madame [X],

- Débouter Madame [X] de sa demande de dommages et intérêts, 

- Concernant les demandes incidentes du syndicat des copropriétaires, 

- A titre principal, réformer la décision des premiers juges en ce qu'ils ont condamné la société EHE à remettre les lieux en l'état concernant la paroi vitrée sur les terrasses mitoyennes, 

- Réformer la décision et dire et juger que le règlement de copropriété prévoit qu'il n'y a pas besoin d'obtenir l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires pour effectuer ces travaux. 

- Débouter le syndicat des copropriétaires de ce chef, 

- Concernant les autres travaux, réformer la décision des premiers juges, 

- Dire et juger que les travaux réalisés ne devaient pas recueillir préalablement l'autorisation du syndicat des copropriétaires. 

- A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire, la Cour ne devait pas réformer les obligations de remise en état mises à la charge de la société EHE, supprimer l'astreinte qui assortissait cette obligation au regard des particularités de l'espèce, 

- Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la société EHE la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour l'acharnement dont il a fait preuve à l'encontre de la société EHE, 

- Condamner le syndicat au paiement de la somme de 8000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, y compris ceux de première instance. 



La SCI EHE SEPTENTRION fait essentiellement valoir que l'assemblée générale du 20 juillet 2018 doit être annulée par méconnaissance des articles 14, 17, 33 et suivants du décret du 17 mars 1967 ; que la feuille de présence et la liste des pouvoirs n'étaient pas jointes à la notification du procès-verbal d'assemblée générale alors qu'elles font partie intégrante du procès-verbal d'assemblée générale ; que d'ailleurs ces documents permettent de constater plusieurs irrégularités ; que l'irrégularité d'un pouvoir ne saurait être considérée comme une simple erreur matérielle ; que le pouvoir donné doit être exempt de tout vice, erreur ou irrégularité le jour du vote et ne peut être régularisé postérieurement ; que la résolution n°9 n'a pas été votée à l'unanimité comme indiqué alors que Mme [J], réprésentant la société EHE SEPTENTRION a voté contre ; que la résolution n°17 concernant l'autorisation d'ester en justice du syndic à son encontre n'est pas précise ; que le syndic a volontairement passé sous silence la demande l'appelante de voir statuer sur la validation des travaux réalisés ; que d'autres copropriétaires avaient déjà installé les mêmes vitrages ; que le préjudice de Mme [X] est inexistant ; que pour les autres travaux, il s'agit de parties privatives ou des balcons de la société EHE qui ne concernent pas Mme [X] ; qu'elle ne pourrait quoiqu'il en soit pas obtenir plus qu'un euro symbolique : qu'il résulte de la combinaison des articles 1 et 2 du règlement de copropriété que les vitrages séparatifs peuvent être changés sans obtenir au préalable l'accord de la copropriété ; que l'aspect général de la façade n'a pas été changé ; que de plus la remise en état à la situation d'origine est impossible car elle serait contraire à l'autorisation administrative accordée, l'architecte des Bâtiments de France impose un verre opaque et non transparent ; que le banc ne présente aucun risque de poids excessif sur la terrasse ; que la société n'a pas touché les canaux de drainage pour les eaux de pluie sur la terrasse ; qu'il ne s'agit pas d'un filet anti-pigeons mais d'un filet de nature à empêcher le chat de s'échapper sur la terrasse du voisin du dessous ; qu'il s'agit seulement de la fermeture d'une fenêtre à droite de la baie vitrée ; qu'aucune disposition du règlement de copropriété n'empêche l'installation d'une paroi vitrée. 



Selon leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 septembre 2023, auxquelles il convient de se référer, Mme [T] [A] veuve [X] et le syndicat des copropriétaires LE SEPTENTRION demandent de voir : 

-RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE SEPTENTRION en ses conclusions et le déclarer bien-fondé ;

- RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE SEPTENTRION en son appel incident et le déclarer bien fondé ;

- REJETER des débats la pièces n°37 communiquée par la SCI EHE SEPTENTRION comme ne respectant pas les formes requises par l'article 202 du Code de Procédure Civile ;

- CONFIRMER le jugement de première instance en ce qu'il a débouté la SCI EHE SEPTENTRION de l'ensemble de ses demandes ;

- DEBOUTER la SCI EHE SEPTENTRION de ses entières demandes en appel ;

- JUGER irrecevable la SCI EHE SEPTENTRION dans sa demande tendant à la nullité de la résolution N°9 en ce qu'elle ne justifie pas être défaillante ou bien opposante conformément aux dispositions de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

- CONFIRMER le jugement de première instance en ce qu'il a accueilli les demandes reconventionnelles du Syndicat des copropriétaires et a condamné la SCI EHE SEPTENTRION à :

- La remise en son état d'origine de la séparation vitrée entre la terrasse de la SCI et celle de ses voisins, 

- La suppression de la cloison vitrée en partie latérale sur le muret du garde-corps, 

- La suppression du banc et de la jardinière en maçonnerie sur la terrasse, 

- La remise en service de la rigole d'évacuation des eaux pluviales sur la terrasse, 

- La suppression du filet ou du film pour chat sur toute la hauteur du balcon de la cuisine de l'appartement (côté cour intérieur), 

- La remise en état d'origine de la fenêtre à droite de la baie vitrée,

- INFIRMER le jugement de première instance en ce qu'il a fixé une astreinte de 100 € par jour de retard à l'issue d'un délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir ;

- FIXER une astreinte financière de 100 € par jour de retard pour chacun des travaux de remise en état mais à l'issue d'un délai de 45 jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;

- CONFIRMER le jugement de première instance en ce qu'il a condamné la SCI EHE SEPTENTRION à régler à Madame [T] [A] veuve [X] la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

- Ajoutant au jugement de première instance, CONDAMNER la SCI EHE SEPTENTRION à régler à Madame [T] [A] veuve [X] la somme de 3000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- INFIRMER le jugement de première instance en ce qu'il a débouté le Syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des dommages et intérêts pour procédure abusive ; 

- CONDAMNER la SCI EHE SEPTENTRION à régler au syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE SEPTENTRION la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

- Ajoutant au jugement de première instance, CONDAMNER la SCI EHE SEPTENTRION à régler au syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE SEPTENTRION la somme de 5000€ en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, compris le procès-verbal d'huissier dressé le 4 décembre 2017 par Maître [D], ceux d'appel distraits au profit de la SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE, représentée par Maître Romain CHERFILS, avocat aux offres de droit.



Mme [A] veuve [X] et le syndicat des copropriétaires LE SEPTENTRION font essentiellement valoir que l'immeuble le SEPTENTRION est un immeuble de standing ; que la SCI EHE SEPTENTRION a procédé à des travaux sans accord préalable de la copropriété ; que les copropriétaires ont appris lors de l'assemblée générale du 20 juillet 2018 que la SCI avait fait une de déclaration préalable le 31 mai 2018 relative au changement des séparations vitrées des balcons et obtenue le 9 juillet 2018 ; que l'affichage qui a été fait de cette autorisation préalable n'est pas conforme et que cette dernière a été obtenue par fraude puisque l'accord préalable de la copropriété n'avait pas été obtenu ; que l'attestation de M. [W], compagnon de Mme [J], n'est pas conforme à l'article 202 du code de procédure civile et sera donc écartée des débats ; que le syndic a procédé à la communication de la feuille de présence et de la liste des pouvoirs dès que la demande lui a été faite ; que Mme [J] ne rapporte pas la preuve qu'elle a voté contre la résolution n°9 ; que la résolution n°17 est suffisamment détaillée ; que les intimés ont intérêt à réclamer le remplacement de la paroi de verre par une cloison similaire à l'original et que l'aspect esthétique en est désastreux ; que cette paroi n'était pas endommagée ; que Mme [X] a subi une intrusion violente chez elle lors des travaux sur cette cloison. 



La procédure a été clôturée le 6 septembre 2023.





MOTIVATION : 



Sur la demande de rejet des débats de la pièce n°37 de l'appelante : 



Il résulte de l'article 202 du code de procédure civile que le juge ne peut rejeter une attestation comme non conforme aux exigences de cet article sans préciser en quoi l'irrégularité constatée constituait l'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public faisant grief à la partie qui l'attaque (Cass civ. 2è, 30 novembre 1988, Bull. Civ. II n°238).



En outre, aucun texte ne s'oppose à la mise des attestations en conformité avec l'article 202 précité après que leur irrecevabilité a été soulevée au cours de la procédure.



En l'espèce, les intimés demandent de voir rejeter la pièce n°37 de l'appelante qui consiste en une attestation datée du 19 janvier 2020 émanant de M. [I] [W], se présentant comme copropriétaire de la SCI EHE SEPTENTRION.



Si l'attestation produite en pièce n°37 ne respecte pas les exigences de l'article 202 précitée, il n'en demeure pas moins que les intimés n'indiquent pas en quoi ce document leur fait grief. 



Il ne sera donc pas rejeté des débats, ceci d'autant plus que M. [W] a rédigé une seconde attestation le 6 novembre 2021 qui respecte les exigences légales.



Sur la demande de nullité de l'assemblée générale du 20 juillet 2018 : 



Sur les irrégularités de la feuille de présence : 



L'article 14 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, dans sa version applicable à la date de l'assemblée générale contestée, prévoit qu'il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets, qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé et, le cas échéant, de son mandataire, ainsi que du nombre de voix dont il dispose, compte tenu, s'il y a lieu, des dispositions de l'article 22 (alinéa 2 et alinéa 3) de l'article 24 (quatrième alinéa) de la loi du 10 juillet 1965.

Cette feuille est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent, ou par son mandataire. Elle est certifiée exacte par le président de l'assemblée.

La feuille de présence constitue une annexe du procès-verbal avec lequel elle est conservée.

Elle peut être tenue sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1366 et suivants du code civil.



En l'espèce, la SCI EHE SEPTENTRION soutient que la feuille de présence comporte des irrégularités du fait que M. [B] [H] n'a pas émargé en sa qualité de mandataire de MM. [M] [U], [K] [U] et de l'indivision [S].



Cependant, il résulte de la feuille de présence produite aux débats par le syndicat des copropriétaires LE SEPTENTRION qu'elle a été certifiée sincère et véritable par le président de séance, M. [G] [E], par les deux scrutateurs et par le secrétaire de séance, le représentant de CAP AGENCE, le syndic en exercice, qui l'ont signé le jour même de la tenue de l'assemblée générale du 20 juillet 2018. 



Il ressort de la feuille de présence que M. [G] [E] a bien apposé sa signature dans la case 'mandataire' en face des noms de M. [M] [U], M. [K] [U] et de l'indivision [S] même s'il n'a pas émargé en face de ces noms dans la case 'émargement'.



Il résulte des pouvoirs joints à la feuille de présence que M. [C] [S], M. [K] [U] et M. [M] [U] ont bien donné pouvoir à M. [G] [E] pour les représenter lors de ladite assemblée générale.



Par attestation du 21 janvier 2020, M. [L] [S] certifie avoir donné instruction à son frère, [C], de donner pouvoir à M. [G] [E] pour représenter, lors de cette assemblée générale, l'indivision qu'il forme tous les deux. 

MM. [S] attestent d'ailleurs tous les deux que le pouvoir donné par M. [C] [S] a été daté, par erreur, du 16 juillet 2017 au lieu du 16 juillet 2018.



En outre, selon attestation du 18 janvier 2019, M. [B] [H] certifie avoir été le président de séance de l'assemblée générale ordinaire du 20 juillet 2018.

Il ressort de plus de la feuille de présence qu'il a émargé en sa qualité de copropriétaire.



Par conséquent, c'est à juste titre que les premiers juges ont estimé que le grief invoqué consiste en réalité en une simple erreur matérielle et ne peut justifier la prononcé de la nullité demandée.



Sur l'irrégularité des mandats : 



L'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat.



En l'espèce, la SCI EHE SEPENTRION demande la nullité de l'assemblée générale du 20 juillet 2018 dans la mesure où les pouvoirs accordés par M. [C] [S] et M. [N] [R] sont irréguliers.



Concernant le mandat donné par l'indivision [S], il résulte des débats que M. [L] [S] avait donné pour instruction à son frère, [C], de donner mandat à M. [H] au nom de l'indivision [S].



Même si le mandat écrit donné par M. [C] [S] ne mentionne pas qu'il donne mandat au nom de l'indivision et comporte une erreur de date, son attestation du 21 janvier 2020, celle de son frère et la feuille de présence suffisent à établir que c'est l'indivision [S] qui a donné mandat à M. [H] pour l'assemblée générale du 20 juillet 2018 même si la date de l'assemblée générale n'est pas précisée sur le pouvoir annexé à la feuille de présence.



De même, même si le pouvoir donné, le 11 juin 2018, par M. [N] [R] à Mme [F] [Z] ne mentionne pas la date de l'assemblée générale ordinaire, il résulte suffisamment des débats et de la proximité des dates que le mandat était donné pour l'assemblée générale prévue pour le 20 juillet 2018.



Ces omissions purement matérielles ne sauraient entraîner la nullité des pouvoirs annexés à la feuille de présence et donc celle de l'assemblée générale du 20 juillet 2018.



Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.





Sur les demandes de nulllité des résolutions n°9 et n°17 votées lors de l'assemblée générale du 20 juillet 2018 : 



Sur la résolution n°9 : 



L'article 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, dans sa version applicable à la date des résolutions votées, prévoit qu'il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs. 

Le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix.



Il résulte de cette disposition que le procès-verbal fait foi jusqu'à preuve contraire des constations qu'il opère et il appartient au copropriétaire, qui déclare avoir voté 'contre' alors que le procès-verbal indique le contraire, de rapporter la preuve de son affirmation (Cass. Civ. 3è, 6 novembre 1996).



En l'espèce, la résolution n°9, votée à l'unanimité, a pour objet de renouveler pour un an le mandat du syndic de la SARL CAP AGENCE, soit jusqu'à la prochaine assemblée générale.



La SCI EHE SEPTENTRION soutient que la résolution n°9 ne révèle pas la réalité des votes car elle prétend que Mme [J] aurait voté contre cette résolution.



L'appelante verse aux débats une attestation de Mme [O] [P] en date du 20 janvier 2020 selon laquelle elle certifie 'avoir été présente à l'assemblée générale du 20 juillet 2018 aux côtés de Mme [J], de nationalité norvégienne, qui ne parle pas français et n'était pas à même d'appréhender les débats'. Elle ajoute 'confirmer que Mme [J], lors du vote pour la réélection du syndic, a voté contre après s'en être expliqué en anglais avec M. [G] [E]'. 



Cependant, alors qu'il n'est pas contesté que le procès-verbal a été signé par le président, M. [G] [E], les sructateurs, Mmes [Z] et [Y], et le secrétaire de séance, le réprésentant du syndic en exercice soit la société CAP AGENCE, il résulte de six attestations émanant de copropiétaires présents à l'assemblé générale du 20 juillet 2018, dont celles établies par M. [G] [E] et Mme [Z], que la gérante de la SCI a voté en faveur de la résolution n°9.



Si le procès-verbal de l'assemblée générale litigieuse fait bien état de la présence d'une amie aux côtés de Mme [J], qui lui sert d'interprète, il n'est pas indiqué qu'il s'agit de Mme [P] qui, s'il s'agit bien d'elle, n'a pas fait mention de cette précision sur l'attestation établie en faveur de la SCI EHE SEPTENTRION. 



Ainsi, au vu de l'ensemble de ces élements, il convient de considérer que l'appelante ne rapporte pas suffisamment la preuve de son affirmation.



En outre, en vertu de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, seuls les copropriétaires opposants ou défaillants sont recevables à contester la validité des décisions des assemblées générales dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, sous peine de déchéance.



LA SCI EHE SEPTENTRION ne pouvant être considérée comme un copropriétaire opposant ou défaillant, son action en contestation de la résolution n°9 doit être déclarée irrecevable. 



Par conséquent, la résolution n°9 se saurait être déclarée nulle et le jugement déféré sera confirmé sur ce point.



Sur la résolution n°17 :



L'article 10 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, dans sa version applicable à la date de l'assemblée générale litigieuse, prévoit qu'à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peut notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante.

Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l'inscription d'une question à l'ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requises en application des 7° et 8° du I de l'article 11.



Il résulte de cette disposition que pour rejeter la demande d'annulation des délibérations de l'assemblée, les juges doivent préciser si les questions complémentaires proposées, étaient ou non de nature à modifier le vote des copropriétaires sur l'ordre du jour notifié par le syndic (Cass. Civ. 3e, 1er avril 1992, n°90-14.291 P).



En l'espèce, la résolution n°17, votée à la majorité, a pour objet d'autoriser le syndic à ester en justice à l'encontre de la société EHE.



La SCI EHE SEPTENTRION prétend qu'elle est irrégulière et doit être annulée car elle est formulée en termes trop généraux et est imprécise alors que, de plus le syndic n'a pas porté à la connaissance de l'assemblée toutes les démarches effectuées par l'appelante, notamment son projet de résolution et les pièces jointes. 



En effet, par lettre recommandée avec AR du 25 mai 2018, le conseil de la SCI EHE SEPTENTRION a demandé au syndic de la copropriété de porter à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 20 juillet 2018 la résolution jointe et les pièces annexées à savoir un courrier de l'entreprise YOHANN STORES à la société EHE du 2 février et du 23 février 2018 et une facture de ladite entreprise du 3 janvier 2018. 



Il est constant que la question complémentaire proposée par la SCI EHE SEPTENTRION ne figure pas dans la convocation du syndic à cette assemblée générale



Cependant, le projet de résolution porté par l'appelante, qui a pour objet 'l'autorisation a posteriori des travaux effectués consistant en la pose de deux chassis fixes en alu de couleur champagne avec montant vertical sur chaque châssis dont deux vitrages en 44/2 opale par châssis', et les documents produits concernent seulement les travaux de remplacement des séparations de balcons alors que les travaux effectués par la SCI EHE SEPTENTRION portent également sur d'autres éléments présents sur la terrasse de son appartement (implantation d'une jardinière et d'un banc en maçonnerie, obturation d'une fenêtre de la salle de bain).



En outre, les documents joints au projet de résolution, soulignant le caractère dangereux des cloisons existantes, émanent uniquement de la société qui a procédé au remplacement des vitres et non d'un technicien ou homme de l'art qui soit tiers par rapport aux parties.



Il n'est donc pas suffisamment établi que l'ajout du projet de résolution porté par l'appelante aurait modifié le sens du vote de la résolution n°17.



En outre, l'accord de déclaration préalable donné par la mairie d'[3] le 9 juillet 2018 aux travaux litigieux ne pouvait être joint à la demande de la SCI EHE SEPTENTRION faite par LRAR du 25 mai 2018 au vu de sa date.



De plus, cet accord, qui était de nature à avoir une éventuelle incidence sur le sens du vote de la résolution n°17, a été évoqué lors de l'assemblée générale litigieuse comme cela ressort du procès-verbal.



Par conséquent, la demande d'annulation de la résolution n°17 de ce chef sera rejetée et le jugement déféré sera confirmé sur ce point.



Quant aux termes utilisés par ladite résolution, elle est rédigée de la manière suivante :

 'travaux réalisés par la société EHE, propriétaire au 2ème étage, sans déclaration préalable en mairie ni accord de la copropriété (majorité article 24).

La société EHE n'ayant pas obtempéré, autorisation dont être donnée au syndic d'ester en justice à l'encontre du copropriétaire (société EHE au 2ème étage), aux fins de faire rétablir les lieux dans leur état d'origine'.



Il apparaît ainsi que l'objet de l'action en justice dont il est débattu et dont il est demandé l'autorisation est précisé et ne peut prêter à confusion, ce qui a permis à chaque copropriétaire d'être informé clairement sur le contenu de la résolution portée au vote et donc de voter en tout connaissance de cause. 



Par conséquent, la demande d'annulation de la résolution n°17 sera rejetée de ce chef et le jugement déféré sera également confirmé sur ce point.



Sur l'absence d'autorisation pour les travaux réalisés par la SCI EHE SEPTENTRION et la demande de remise en état d'origine : 



L'article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la date du litige, prévoit dans son b) que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.



En l'espèce, il résulte du règlement de copropriété de l'ensemble immobilier LE SEPTENTRION que les vitrages séparatifs de deux lots sur les balcons ainsi que les garde-corps sont des parties divises et exclusives alors que les balcons et les fenêtres sont des parties communes.



Il est également prévu à l'article 7 dudit règlement que les choses communes et tout ce qui touchera à l'harmonie de l'immeuble ne pourra être modifiés que par le consentement de la majorité représentant au moins les trois-quarts des voix totales des copropriétaires de l'immeuble.



La séparation vitrée entre le balcon de la SCI EHE SEPTENTRION et celui de Mme [A] et la cloison vitrée installée en partie latérale de la terrasse sur le muret et garde-corps:



S'agissant de parties privatives, il appartient au syndicat des copropriétaires LE SEPTENTRION de démontrer que le remplacement de ces cloisons par la pose de double panneau vitré non translucide et à structure métallique porte atteinte à l'aspect extérieur de l'immeuble et à son harmonie.



Le syndicat produit deux constats d'huissier réalisés respectivement le 4 décembre 2017 et le 30 décembre 2019, étant précisé que les clichés photographiques, presque tous en noir et blanc, produits par l'appelante en dehors de tout constat d'huissier sont difficilement exploitables.



Il résulte des constats d'huissier que seule la terrasse de l'appartement appartenant à la SCI EHE SEPTENTRION est pourvue en partie latérale d'une cloison séparative à doubles panneaux vitrés non translucides et à structure métallique alors que les cloisons vitrées séparatives des autres appartements de la résidence sont constituées de deux panneaux vitrés sans encadrements fixés en partie haute à plusieurs dizaines de centimètres de la poutre béton en sous face des terrasses, à l'exception de la cloison séparative de l'appartement du dernier étage qui est constituée d'un double panneau vitré avec encadrement métallique se trouvant à plusieurs dizaines de centimètres de la poutre béton supérieure.



Il en est de même de l'installation de la cloison vitrée opaque en partie latérale sur le muret garde-corps, les autres appartements de la copropriété étant dépourvus de cloison vitrée latérale, tant côté Ouest que côté Est.



Suite aux travaux effectués par l'appelante, il apparaît donc bien que l'aspect extérieur de l'immeuble en a été modifié ainsi que son harmonie, l'appartement de la SCI EHE SEPTENTRION étant le seul à disposer de ce type de séparation vitrée entre deux balcons et de ce type de cloison vitrée en partie latérale.



Si l'avis donné le 3 juillet 2018 par l'architecte des bâtiments de France a été favorable avec la prescription que les séparations vitrées devront être opaques, il n'en résulte pas moins que cet avis, qui a pourtant été sollicité par la SCI EHE, après la réalisations des travaux concernés, ne concerne pas les autres aspects de ces cloisons vitrées séparatives, notamment le fait qu'elles aient un encadrement métallique qui est fixé sans espace de plusieurs dizaines de centimètres de la poutre béton supérieure.



Or, c'est l'ensemble de tous ces élements, et pas seulement le fait que les parois vitrées soient opaques, qui portent atteinte à l'aspect extérieur de l'immeuble et à son harmonie d'ensemble. 



Ainsi, en vertu de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété, le SCI EHE devait demander l'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires, ce qui n'a pas été le cas.



Sur les autres travaux effectués par la SCI EHE : 



Les travaux effectuées par la SCI EHE relatifs à l'installation d'un banc et d'une jardinière, la suppression d'une rigole d'évacuation des eaux pluviales et l'installation d'un filet (ou film) pour chat sur toute la hauteur du balcon de la cuisine concernent des parties communes, à savoir les balcons de l'appartement.



Concernant le banc et la jardinière, il importe peu de savoir si le banc et la jardinière sont faits de bloc de plâtre léger et ne présentent aucun risque de poids excessif sur la terrasse, ce qui d'ailleurs ne ressort pas de l'avis d'un technicien ou homme de l'art qui soit un tiers neutre et objectif par rapport aux parties au litige.



Quant à la suppression de la rigole d'évacuation des eaux pluviales sur la terrasse de l'appelante, elle est suffisamment établie par le constat d'huissier du 4 décembre 2019 sans que l'appelante ne parvienne à démontrer qu'elle n'y a jamais touché comme elle le prétend.



Il appartenait donc à cette dernière de solliciter l'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires en vertu des de l'article 25 b) précité et du règlement des copropriétaires pour exécuter les travaux ou installations susvisés, mais que tel n'a pas été le cas.



Sur la suppression de la fenêtre à droite de la baie vitrée : 



Il résulte du procès-verbal du 4 décembre 2017 qu'il a pu être constaté par l'huissier de justice, à droite de la baie vitrée de la cuisine de l'appartement de la SCI EHE ouvrant sur le balcon, l'absence de fenêtre à la différence des autres appartements de la résidence LE SEPTENTRION.



L'appelante prétend que cette fenêtre n'a pas été supprimée mais seulement fermée et recouverte de l'extérieur.



Or, non seulement, cette modification concerne une partie commune de l'immeuble, au sens de l'article 2 du règlement de copropriété mais le fait qu'elle ne soit plus visible sur la façade de la résidence affecte l'aspect extérieur de celle-ci et porte atteinte à son harmonie d'ensemble.



L'appelante prétend que cette modification n'existe plus et que la fenêtre a été libérée.

Cependant, elle ne verse aux débats qu'une simple photographie dont elle prétend qu'elle a été prise en 2022 sans qu'il puisse être vérifié la date et l'origine exactes de ce cliché pris en dehors de tout constat d'huissier.



Par conséquent, en l'absence de certitude sur la cessation de cette modification faite par la SCI EHE

sans autorisation préalable de l'assemblée générale pourtant nécessaire, il convient de la condamner à remettre en état d'origine cette fenêtre. 



Il convient donc de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SCI EHE SEPTENTRION à remettre en état d'origine l'aspect extérieur de l'immeuble, étant précisé que cette dernière devra néanmoins respecter les règles d'urbanisme applicables à la date de la remise en état et solliciter toutes les autorisations administratives nécessaires.



Or, même s'il y a lieu que pour la remise en état de la séparation vitrée avec ses voisins, la SCI EHE SEPTENTRION respecte les normes de sécurité applicable et tiennne compte de la règlementation applicable en matière d'urbanisme, il apparaît nécessaire d'assortir les condamnations prononcées à son encontre d'une astreinte provisoire, au vu de l'ancienneté du litige et du non-respect par l'appelante des règles d'ordre public en matière de corpropriété. 



Il convient ainsi de fixer l'astreinte provisoire à la somme de 100 euros par jour de retard, pour chacun des travaux de remise en état, à l'issue d'un délai de 60 jours à compter de la signification du présent arrêt.



Sur la demande de dommages-intérêts de Mme [A] : 



En vertu de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.



En l'espèce, Mme [T] [A] veuve [X], intervenante volontaire au présent litige, demande à la SCI EHE la somme de 3000 euros à titre de dommages-intérêts du fait des agissements de l'appelante.



Cependant, la preuve de son préjudice repose essentiellement sur ses propres déclarations faites dans son attestation du 16 novembre 2018 et n'est pas corroborée par d'autres élements suffisamment probants.



Ainsi, la preuve du préjudice moral invoqué n'est pas suffisamment rapportée.



Il convient donc de rejeter la demande de ce chef de Mme [A] et d'infirmer sur ce point le jugement déféré.



Sur la demande des dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires LE SEPTENTRION pour procédure abusive : 



En vertu de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



L'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol.



En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que la SCI EHE SEPTENTRION a commis une telle faute dans l'exercice de son action en justice.

De même, il ne prouve pas l'existence d'un préjudice qui serait distinct des frais engagés au titre des frais irrépétibles.



Par conséquent, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires LE STEPTENTRION de ce chef de demande et donc de confirmer le jugement déféré sur ce point.



Sur la demande de dommages-intérêts de la SCI EHE SEPTENTRION :



Au soutien de sa demande de domages-intérêts formée à l'encontre du syndicat des copropriétaires, l'appelante ne justifie d'aucun préjudice particulier, ni d'aucune faute de ce dernier alors qu'elle succombe en son appel concernant l'ensemble des prétentions formées à l'encontre de cet intimé.



Par conséquent, la SCI EHE SEPTENTRION sera déboutée de ce chef de demande. 



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : 



En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.



En l'espèce, il convient de condamner la SCI EHE SEPTENTRION, qui succombe principalement, aux entiers dépens d'appel, sans qu'il y ait lieu de retenir à ce titre le coût du constat d'huisier du 4 décembre 2017 de Maître [D], qui doit être pris en compte dans l'appréciation des frais irrépétibles.

Il convient de dire que les dépens d'appel pourront être recouvrés directement par la SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE, représentée par Maître Romain CHERFILS, avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 



Le jugement déféré sera confirmé sur les dépens de première instance.



Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.



Il paraît équitable de condamner la SCI EHE SEPTENTRIONà payer au syndicat des copropriétaires LE SEPTENTRION la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel.

En revanche, Mme [A] sera déboutée de sa demande au titre des ses frais irrépétibles, en cause d'appel.



Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné la SCI EHE SEPTENTRION à verser au au syndicat des copropriétaires LE SEPTENTRION et à Mme [T] [A] la somme de 2000 euros chacun, soit 4000 euros en tout, par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS : 



La Cour statuant publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort : 



DIT n'y avoir lieu à écarter des débats la pièce n°37 communiquée par la SCI EHE SEPTENTRION;



CONFIRME le jugement déféré du 30 novembre 2020 rendu par le tribunal judiciaire de Grasse Marseille sauf en ce qu'il a condamné la SCI EHE SEPTENTRION à payer une astreinte de 100 euros par jour de retard dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir et à payer à Mme [T] [A] la somme de 3000 euros au titre du préjudice moral ; 



STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT : 



PRÉCISE que les travaux de remise des lieux en leur état d'origine, auxquels la SCI EHE SEPTENTRION est condamnée, devront se faire dans le respect les règles d'urbanisme applicables à la date de leur remise en état et en sollicitant, au besoin, préalablement toutes les autorisations administratives nécessaires ; 



CONDAMNE la SCI EHE SEPTENTRION à payer au syndicat des copropriétaires LE SEPTENTRION une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, pour chacun des travaux de remise en état, à l'issue d'un délai de 60 jours à compter de la date de signification du présent arrêt ; 



DÉBOUTE Mme [T] [A] veuve [X] de sa demande de dommages-intérêts ; 



CONDAMNE la SCI EHE SEPTENTRION à payer au syndicat des copropriétaires LE SEPTENTRION la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel ; 



DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; 



CONDAMNE la SCI EHE SEPTENTRION aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés directement par la SELARL LEXAVOUE AIX EN PROVENCE, représentée par Maître Romain CHERFILS, avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 



 

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,