Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 2 novembre 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT

DU 02 NOVEMBRE 2023



N° 2023/ 683













Rôle N° RG 22/11664 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ5BW







S.A.R.L. NOVEA CONSTRUCTION





C/



[D] [J]

Syndic. de copro. LES CHALETS D'[Localité 6]





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Pascal FRANSES



Me Stéphane DAGHERO









Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de DIGNE LES BAINS en date du 15 juillet 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/00745.





APPELANTE



S.A.R.L. NOVEA CONSTRUCTION

Prise en la personne de son représentant légal en exercice 

dont le siège social est situé [Adresse 5] -[Localité 2]E



représentée par Me Pascal FRANSES, avocat au barreau de NICE





INTIME



Syndicat des copropriétaires LES CHALETS D'[Localité 6] sis [Adresse 7] - [Localité 6], représenté par son sydic en exercice, la SARL VINDICIS

dont le siège social est situé [Adresse 3] [Localité 1]



représenté par Me Stéphane DAGHERO, avocat au barreau de GRASSE





PARTIE INTERVENANTE VOLONTAIRE



Maître [D] [J]

ès qualité de liquidateur de la SARL NOVEA CONSTRUCTION

demeurant [Adresse 4] - [Localité 2]



représenté par Me Pascal FRANSES, avocat au barreau de NICE



*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 26 septembre 2023 en audience publique devant la cour composée de : 



M. Gilles PACAUD, Président

Mme Angélique NETO, Conseillère

Mme Sophie LEYDIER, Conseillère rapporteur



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 novembre 2023.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 novembre 2023,



Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***

Exposé du litige : 

 

La société à responsabilité limitée (SARL) Novea Construction a construit un ensemble immobilier constitué d'appartements dépendant de la copropriété horizontale « Les chalets d'[Localité 6] », située à Allos (04 260), dont elle a vendu les lots en l'état futur d'achèvement entre le 18 septembre 2012 et le 21 février 2018. 

 

Plusieurs copropriétaires ont saisi le président du tribunal de grande instance de Digne, sur le fondement de l'article 47 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, à l'effet de voir désigner un administrateur provisoire avec notamment pour mission de convoquer une assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic chargé d'administrer la copropriété. 

 

Par ordonnance du 19 septembre 2019, le président du tribunal de grande instance de Digne a désigné maître [K] en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété. 

 

Par assemblée générale du 21 février 2020, convoquée par maître [K], la société Vindicis a été désignée en qualité de syndic de copropriété, et mandat lui a été donné de payer les sommes correspondant aux honoraires et frais d'intervention de l'administrateur provisoire taxés à la somme de 6 834,14 euros, et de les recouvrer auprès de la société Novea. 

 

Par acte du 10 mai 2021, le syndicat des copropriétaires « Les Chalets d'[Localité 6] » (ci-après désigné SDC) a fait assigner en référé la SARL Novea Construction pour obtenir, au visa des articles 835 alinéa 2 du code de procédure civile, 17 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 7 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, sa condamnation à lui payer : 

- une provision de 6 834,14 euros TTC à valoir sur l'indemnisation de son préjudice matériel lié à l'intervention de maître [K], 

- la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

 

La SARL Novea Construction a conclu au débouté des demandes et a formé une demande reconventionnelle aux fins de condamnation du SDC à lui payer la somme de 3 975,987 euros, et à titre subsidiaire, d'ordonner la compensation entre les sommes à devoir et les sommes dûes.



Par ordonnance de référé contradictoire du 15 juillet 2022, le président du tribunal judiciaire de Dignes-les-Bains a : 

- 'débouté la société Novea de sa demande de rejet de la procédure de référé',

- débouté la société Novea de sa demande reconventionnelle, 

- condamné la société Novea à payer au SDC Les Chalets d'[Localité 6] : 

6 834,14 euros à titre de provision pour le préjudice subi du fait de sa carence, ainsi que 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Novea au paiement des dépens, 

- rejeté les autres demandes. 

 

Par déclaration d'appel reçue au greffe le 17 août 2022, la SARL Novea Construction a interjeté appel de toutes les dispositions de cette ordonnance dûment reprises.

 

Par jugement du tribunal de commerce de Nice du 2 février 2023, la SARL Novea Construction a été placée en liquidation judiciaire et maître [D] [J] désigné en qualité de liquidateur judiciaire. 

 

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 mai 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus amples exposé des prétentions et moyens, maître [D] [J], pris en sa qualité de liquidateur de la SARL Novea Construction, intervenant volontaire en cause d'appel, et la SARL Novea Construction, appelants, demandent à la cour de réformer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : 

- 'débouté la SARL Novea Construction de sa demande de rejet de la procédure de référé',

- débouté la SARL Novea Construction de ses demandes reconventionnelles, à savoir : 

A titre principal, 

Condamner le syndicat des copropriétaires Les Chalets d'[Localité 6] à lui payer la somme de 3 975,987 euros, 

A titre subsidiaire, en cas de condamnation de la SARL Novea Construction à régler au syndicat des copropriétaires Les Chalets d'[Localité 6] la somme de 6 834,14 euros, ordonner la compensation entre les deux dettes à hauteur de 3 975,987 euros en l'état de leur connexité, 

Dans tous les cas, 

- condamner le syndicat des copropriétaires Les Chalets d'[Localité 6] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de la présente instance,

- condamné la SARL Novea Construction à lui payer : 

* 6 834,14 euros à titre de provision pour le préjudice subi du fait de sa carence, 

 * 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SARL Novea Construction au paiement des dépens,



Et, statuant à nouveau :

- débouter le syndicat des copropriétaires Les Chalets d'[Localité 6] de toutes ses demandes, 

- renvoyer le syndicat des copropriétaires Les Chalets d'[Localité 6] à mieux se pourvoir, 

 

A titre reconventionnel, 

- condamner le syndicat des copropriétaires Les Chalets d'[Localité 6] à payer à maître [D] [J], pris en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SARL Novea Construction, la somme de 3 975,987 euros, 

- condamner le syndicat des copropriétaires Les Chalets d'[Localité 6] à payer à maître [D] [J], pris en sa qualité de liquidateur de la SARL Novea Construction, la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. 

 

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 novembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus amples exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires Les Chalets d'[Localité 6], intimé, demande à la cour de confirmer l'ordonnance entreprise et de condamner la SARL Novea Construction à lui payer une somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 septembre 2023.

MOTIFS :



A titre liminaire, il convient de relever que si l'appelante a indiqué dans sa déclaration d'appel interjeter un 'appel partiel' de l'ordonnance entreprise, elle y vise néanmoins tous les chefs de l'ordonnance, ainsi que dans ses dernières conclusions, de sorte que ceux-ci sont tous critiqués. 



Sur la demande principale de provision formée par le syndicat des copropriétaires



Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile : le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le second alinéa de ce texte dispose que : dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution d'une obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



L'absence de constestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision, tant en son principe qu'en son montant, laquelle n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. 



Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point. A l'inverse, sera écartée une contestation qui serait à l'évidence superficielle ou artificielle, le montant de la provision n'ayant alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. C'est enfin au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen. 



En vertu de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige : les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical.

Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale des copropriétaires suivant la mise en copropriété, un syndic provisoire a été désigné par le règlement de copropriété ou par un autre accord des parties, ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l'assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical s'il en existe un, ou les copropriétaires.

A défaut de nomination du syndic par l'assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal judiciaire saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat du lieu de situation de l'immeuble.



En pages 5 et 6 de ses écritures, l'appelante indique elle-même qu'une assemblée générale a été tenue à son initiative le 17 janvier 2013, mais qu'elle n'a pas eu pour objet la nomination d'un syndic, puisque l'ordre du jour concernait la division de certains chalets et lots, la création, la suppression et le déplacement de plusieurs lots relatifs à des parkings, l'approbation des tantièmes de propriétés et les pouvoirs en vue d'accomplir les formalités et de signer l'acte modificatif du règlement de copropriété, et qu'elle n'a pas cru nécessaire de mettre à l'ordre du jour la désignation d'un syndic. 



Or, dans la mesure où les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 sont d'ordre public et donc impératives, l'appelante est mal fondée à soutenir qu'il ne peut lui être reproché de ne pas avoir mis à l'ordre du jour la désignation d'un syndic provisoire à cette assemblée générale tenue le 17 janvier 2013, alors qu'elle reconnaît elle-même avoir assumé de fait cette fonction pendant plusieurs années (jusqu'en 2018), sans avoir été mandatée à cet effet par l'assemblée générale des copropriétaires, laquelle n'a pas été réunie dans le délai d'un an après la mise en copropriété de l'immeuble, soit en infraction manifeste avec les dispositions de l'article 17 de la loi précitée.



Il s'ensuit que la contestation qu'elle oppose selon laquelle 22 copropriétaires avaient la possibilité de convoquer directement l'ensemble des copropriétaires à une assemblée générale ayant pour objet la désignation d'un syndic au lieu de requérir la désignation d'un administrateur provisoire n'est manifestement pas sérieuse.



Il n'est pas davantage sérieusement contestable que le syndicat des copropriétaires a fait usage de l'option prévue au troisième alinéa de l'article 17 précité, en raison de la défaillance de la société Novea Construction dans ses obligations, laquelle est directement à l'origine des frais dont le syndicat réclame le paiement à titre provisionnel.



En conséquence, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a condamné la société Novea Construction à payer au SDC une provision de 6 834,14 euros à valoir sur son préjudice.

 

Sur la demande reconventionnelle de provision formée par la société Novea Construction 

L'article 35 du décret du 17 mars 1967 prévoit un certain nombre d'hypothèses dans lesquelles le syndic provisoire peut exiger le versement de certaines sommes, mais selon diverses conditions d'application, notamment après l'approbation de l'assemblée générale des copropriétaires.



Il résulte des alinéas 9 et 10 de cet article que lors de la mise en copropriété d'un immeuble, le syndic provisoire peut exiger le versement d'une provision, à condition qu'elle soit fixée par le règlement de copropriété. Cette provision est destinée à « faire face aux dépenses de maintenance de fonctionnement et d'administration des parties et équipements communs de l'immeuble »;



Lorsque cette provision est consommée, ou lorsque le règlement de copropriété n'en prévoit pas, le syndic provisoire peut appeler auprès des copropriétaires le remboursement des sommes correspondant aux dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées, et ceci jusqu'à la première assemblée générale réunie à son initiative, qui votera le premier budget prévisionnel et approuvera les comptes de la période écoulée. 



En l'espèce, comme l'a exactement relevé le premier juge, il résulte des pièces produites et des explications des parties, qu'aucun budget n'a été voté par l'assemblée générale des copropriétaires, notamment lors de la première assemblée générale tenue le 17 janvier 2013.



Il s'ensuit que le SDC est fondé à opposer une contestation sérieuse relative à l'absence d'exigibilité des frais dont la société Novea Construction se prévaut, étant au surplus relevé qu'il existe en outre d'autres contestations sérieuses tenant :

- à l'absence de preuve d'un paiement effectif de l'ensemble des factures produites par la société Novea Construction, 

- au fait que certaines factures remontent à plus de 5 années, et qu'aucune mise en demeure les concernant, ni aucune action en paiement n'ont été initiées dans ce délai par la société Novea Construction, de sorte qu'elles sont susceptibles d'être couvertes par la prescription.



En conséquence, l'ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu'elle a débouté la société Novea Construction de sa demande reconventionnelle en paiement de provision. 



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné la société Novea Construction à payer au SDC une indemnité de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et rejeté sa demande à ce titre, et en ce qu'elle l'a condamnée également aux dépens. 



Succombant, la société Novea Construction sera condamnée à payer à l'intimé une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens d'appel, et sa demande au titre des frais irrépétibles sera également rejetée. 





PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme l'ordonnance entreprise,



Et y ajoutant :



Condamne la société Novea Construction à payer au syndicat des copropriétaires 'Les chalets d'[Localité 6]' une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute la société Novea Construction de sa demande sur ce même fondement,



Condamne la société Novea Construction aux dépens d'appel. 

 

La greffière Le président