Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 2 novembre 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT 

DU 02 NOVEMBRE 2023



N° 2023/ 686













Rôle N° RG 22/12611 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BKBSY







S.D.C. [Adresse 5]





C/



[P] [R]

S.A.S. MAYANA EXERÇANT SOUS L'ENSEIGNE MOANA CAFÉ

S.C.I. PATRI INVEST









Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Alain-David POTHET 



Me Grégory KERKERIAN 



Me Françoise BOULAN



Me Elric HAWADIER





Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 14 septembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/02722.





APPELANT



Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] sis [Adresse 5]

prise en la personne de son syndic en exercice la SARL FRATELLIMMO,

dont le siège social est situé [Adresse 2],



représenté par Me Alain-David POTHET de la SELAS CABINET POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant





INTIMES



Monsieur [P] [R]

né le 24 juin 1967 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]



représenté par Me Grégory KERKERIAN de la SELARL SELARL GREGORY KERKERIAN ET ASSOCIE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substitué par Me Laure ATIAS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE



S.A.S. MAYANA 

Exerçant sous l'enseigne MOANA CAFÉ

Prise en la personne de son représentant légal en exercice 

dont le siège social est situé Les [Adresse 5]



représentée par Me Françoise BOULAN substituée par Me CHERFILS de la SELARL BOULAN-CHERFILS-IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

et assistée de Me Thierry DE SENA de la SELARL ALPIJURIS COTE D'AZUR - ACA, avocat au barreau de NICE



S.C.I. PATRI INVEST

Prise en la personne de son représentant légal en exercice 

dont le siège social est situé [Adresse 6]



représentée par Me Elric HAWADIER de la SELARL HAWADIER RUGGIRELLO AVOCATS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant



*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 26 septembre 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mme NETO, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





M. Gilles PACAUD, Président

Mme Angélique NETO, Conseillère rapporteur

Mme Sophie LEYDIER, Conseillère



qui en ont délibéré.





Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 novembre 2023.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 novembre 2023,



Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





EXPOSE DU LITIGE



La société civile immobilière (SCI) Patri-Invest est propriétaire d'un local commercial n° 26 situé dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété [Adresse 5], à [Localité 4], formant le lot n° 356. 



Son bien a été donné à bail commercial à la société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) Le Petit Gourmet, suivant acte sous seing privé en date du 15 décembre 2015. Le fonds de commerce a été cédé à la société par actions simplifiée (SAS) 100 Plumes, suivant acte sous seing privé en date du 4 décembre 2019, puis à la SAS Mayana, exerçant sous l'enseigne Moana Café, par acte en date du 5 mai 2021.



Par courrier recommandé en date du 3 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL Fratellimo, a alerté la société Patri-Invest et la société Mayana sur la dangerosité du raccordement du réseau d'évacuation des fumées des appareils de cuisson sur le réseau d'aération des parties communes en méconnaissance du règlement de copropriété.



Suivant acte notarié en date du 14 avril 2022, la société Mayana a cédé son fonds de commerce à M. [P] [R]. 





Par actes d'huissier en date des 14 et 15 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan la société Patri-Invest et la société Mayana aux fins d'entendre ordonner des mesures de nature à mettre fin au trouble manifestement illicite subi et d'obtenir une provision à valoir sur la réparation de ses préjudices.



M. [R] est intervenu volontairement à la procédure. 



Par ordonnance en date du 14 septembre 2022, ce magistrat a :



- déclaré recevable l'intervention volontaire de M. [R] ;

- débouté le syndicat des copropriétaires Les [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, de l'ensemble de ses demandes ;

- dit que la SCI Patri-Invest était dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

- condamné le syndicat des copropriétaires Les [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, à payer à la société Mayana la somme de 1 000 euros et à la société Patri-Invest celle de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté M. [R] de sa demande formulée sur le même fondement ;

- condamné le syndicat des copropriétaires Les [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, aux dépens.



Il a estimé que la preuve de travaux réalisés dans les parties communes par la société Mayana ou la société Patri-Invest n'était pas rapportée, la société Mayana démontrant avoir réalisé des travaux de changement des conduits d'évacuation des fumées et odeurs existants sur les parties privatives de son bien et le syndicat des copropriétaires ne démontrant pas que le local litigieux n'était pas, dès l'origine, équipé de tels conduits. 



Suivant déclarations transmises au greffe les 22 septembre et 3 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, a interjeté appel de l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a débouté M. [R] de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.



Les deux affaires ont été jointes par ordonnance en date du 12 octobre 2022.



Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 13 octobre 2022, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, il demande à la cour d'infirmer l'ordonnance entreprise et statuant à nouveau de :



- condamner, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, la société Patri-Invest et M. [R] à faire démonter ou démonter l'ensemble des installations permettant l'extraction des fumées de cuisine et leur raccordement sur les parties communes, réalisées dans son lot de copropriété, tel que cela ressort du procès-verbal de constat d'huissier de Me [X] [Z], huissier de justice, en date du 25 mars 2022 ;

- condamner la société Mayana au paiement de la somme de 2 035 euros à titre de provision à valoir sur les travaux à réaliser, objet du devis dressé par HN Renove, en date du 12 avril 2022 ;

- l'autoriser à réaliser les travaux ;

- condamner la société Patri-Invest et M. [R], solidairement, à ne plus faire utiliser ou à ne plus utiliser des feux ouverts ou des cheminées pour la cuisson des aliments dans le local commercial litigieux, tel qu'il résulte du règlement de copropriété ;

- les condamner à lui verser la somme de 2 000 euros à titre de provision à valoir sur les travaux à réaliser au nom et pour le compte de la copropriété dans le cas où il ne serait pas fait droit à sa demande d'injonction ;

- les condamner à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- les condamner aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris la contribution de 225 euros, avec distraction au profit de la SELAS Cabinet Pothet, avocat aux offres de droit, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 



Il affirme que, contrairement à ce que le premier juge a estimé, il ressort de la feuille de présence de l'assemblée générale du 20 juillet 2021 que la société Patri-Invest est propriétaire de différents lots, dont le lot n° 356 litigieux. 



Il indique que l'occupant des lieux n'a pas respecté les dispositions des articles 7 et 9 du règlement de copropriété en créant des conduits d'évacuation des fumées et odeurs jusqu'au sommet de l'immeuble alors même que seuls les propriétaires des locaux équipés par le constructeur dès l'origine de tels conduits ont le droit d'utiliser des feux ouverts ou des cheminées pour la cuisson des aliments afin d'éviter la diffusion des odeurs de cuisson dans l'immeuble.



Il insiste sur la dangerosité des travaux réalisés dans le local commercial litigieux en juin 2021, lesquels résultent du constat d'huissier dressé à sa demande par Me [Z] le 25 mars 2022. Il souligne que le gérant de la société Mayana ne s'est pas opposé aux constatations et reconnaît que les travaux ont été réalisés lors de son entrée dans les lieux. Il se prévaut également d'un courriel, en date du 1er avril 2022, adressé par la société Foncia, gestionnaire du bien, au conseil de la copropriété, aux termes duquel elle déclare que le réseau d'évacuation des fumées de la cuisine a bien été raccordé au conduit unitaire de la résidence qui dispose d'un clapet incendie pour sécuriser l'installation, de sorte qu'il ne s'agit pas d'un raccordement sauvage.



Il estime donc que, contrairement à ce que le premier juge a considéré, le local litigieux ne disposait, à l'origine, d'aucun tuyau d'évacuation des fumées grasses raccordé aux parties communes et que les travaux réalisés, suivant facture en date du 2 juin 2021, affectant les parties communes l'ont été sans aucune autorisation de l'assemblée générale en méconnaissance de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 7 du règlement de copropriété, ce qui constitue un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser. 



Il relève que le coût des travaux pour neutraliser l'utilisation de la conduite unitaire d'aération de la copropriété s'élève à 2 035 euros. Prenant acte de l'acte de cession du fonds de commerce intervenue le jour de l'assignation au profit de M. [R] et de la procédure au fond engagée par ce dernier tendant à en obtenir la résolution avec restitution du prix de vente, il demande d'enjoindre, sous astreinte, la société Patri-Invest et M. [R] de remettre en état des lieux en condamnant la société Mayana au paiement de la somme provisionnelle de 2 035 euros et, à défaut, de l'autoriser à réaliser les travaux, en condamnant la société Mayana à lui verser la somme de 2 000 euros à titre provisionnel à valoir sur les travaux à réaliser au nom et pour le compte de la copropriété. Il demande également de condamner, sous astreinte, la société Patri-Invest et M. [R] à ne plus faire utiliser ou à ne plus utiliser des feux ouverts ou des cheminées pour la cuisson des éléments dans le local commercial litigieux. 



Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 10 novembre 2022, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, la société Mayana sollicite de la cour qu'elle :



- confirme l'ordonnance entreprise ;

- constate que les demandes formées à son encontre sont irrecevables compte tenu de la vente du fonds de commerce ;

- constate que le syndicat des copropriétaires a connaissance de la vente du fonds de commerce ;

- le déboute en conséquence de ses demandes formées à son encontre ;

- déboute toutes demandes qui pourraient être formées à son encontre ;

- condamne le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- le condamne aux dépens, avec distraction au profit de la SELARL Lexavoué Aix-en-Provence, avocat aux offres de droit, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 



Elle expose avoir exercé dans les lieux une activité de restauration de type rapide durant la saison estivale de 2021, ce qui est conforme au règlement de copropriété, avant de céder son fonds de commerce à M. [R] le 14 avril 2022. Elle indique que des travaux ont été entrepris par sa bailleresse le 2 juin 2021, lors de son entrée dans les lieux, en raison du syndic qui se plaignait de l'extraction. Elle soutient que l'entreprise qui a réalisé ces travaux n'a pas touché aux parties communes, qu'elle n'a pas pu accéder aux 4 mètres restant jusqu'à la toiture et qu'elle n'a fait ses travaux que sur le clapet et la hotte, sans toucher l'installation d'origine. Elle insiste sur le fait que le syndic était parfaitement informé de ces travaux qui n'ont pas pu avoir lieu sur les parties communes faute pour le syndic d'avoir autorisé l'entreprise d'accéder à la toiture.



Dans tous les cas, elle expose, qu'ayant vendu le fonds de commerce à M. [R], elle n'a pas qualité à défendre en application de l'article 31 du code de procédure civile. Elle relève que M. [R] était parfaitement informé du litige existant avec la copropriété, ce qui ressort de la page 17 de l'acte notarié, et qu'il a déclaré en faire son affaire. 



Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 10 novembre 2022, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, M. [R] demande à la cour de :



- statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'appel ;

- prendre acte qu'il s'en rapporte à justice sur les demandes formulées par le syndicat des copropriétaire ;

- condamner tout succombant à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 



Il indique que l'action engagée par le syndicat des copropriétaires étant de nature à faire échec à l'exploitation du fonds de commerce, faute de pouvoir y exercer une activité de restauration avec un système d'évacuation des fumées, il a engagé une action au fond tendant à la résolution de la cession du fonds de commerce avec restitution du prix de vente. Il précise que, compte tenu de la procédure en cours et de la non-conformité de l'installation, il n'exploite pas le fonds de commerce. Il s'en rapporte donc à justice sur les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires. 



Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 9 novembre 2022, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, la société Patri-Invest sollicite de la cour qu'elle :



- confirme l'ordonnance entreprise ;

- déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

- la dispense de contribuer aux charges de copropriété appelées en exécution de la décision à intervenir ;

- condamne le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du CPC et aux dépens. 



Elle expose que son lot n° 356 a toujours été donné à bail pour y exercer tous commerces compatibles avec le règlement de copropriété, ce qui est le cas de la restauration rapide. Elle relève que tous les preneurs ont toujours utilisé des pianos, planchas et autres plates formes de cuisson et que les fumées générées ont toujours été évacuées par une hotte raccordée au système d'évacuation des fumées et odeurs débouchant au sommet de l'immeuble, de sorte que les conduits d'évacuation desservant son local existent depuis l'origine. Elle explique que l'évacuation des fumées des locaux commerciaux du rez-de-chaussée a été envisagée dans le règlement de copropriété mais que seuls certains lots ont été raccordés au réseau d'évacuation des fumées de cuisson, ce qui est le cas du lot n° 356. Elle indique que les travaux réalisés en juin 2021 par un professionnel n'ont eu que pour objet de remplacer et d'améliorer le système d'extraction des fumées préexistant, et non la création d'un nouveau raccordement, et que l'installation ne comporte aucun danger pour la copropriété, contrairement à l'installation voisine, tel que cela résulte d'un rapport d'expertise. Elle insiste sur le fait que le système n'est pas raccordé à la VMC de l'immeuble mais aux conduites communes initialement prévues par le constructeur pour l'évacuation des fumées qui débouchent dans des combles situés au sommet de l'immeuble. Elle estime donc n'être en rien responsable des conduites communes et des nuisances qu'elles peuvent engendrer aux autres copropriétaires. Elle expose qu'il appartient au syndicat des copropriétaires d'améliorer, s'il le souhaite, son système d'évacuation des fumées de cuisson en toiture. 

L'affaire a été clôturée par ordonnance en date du 12 septembre 2023. 



MOTIFS DE LA DECISION



Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir à l'encontre de la société Mayana



Il résulte de l'article 122 du code de procédure civile que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité et d'intérêt.



L'article 31 du même code énonce que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention.



En l'espèce, s'il est acquis que la société Mayana n'était plus occupante des lieux au jour de son assignation, par suite de la cession du fonds de commerce intervenue le même jour au profit de M. [R], il n'en demeure pas moins que les travaux litigieux ont été entrepris lors de son entrée dans les lieux. Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] justifie donc d'un intérêt à agir à l'encontre de la société Mayana, et en particulier d'un intérêt à obtenir sa condamnation à lui verser une provision à valoir sur le coût des travaux de remise en état et ce, indépendamment des demandes qui sont formées à l'encontre du propriétaire bailleur, la société Patri-Invest, et du cédant, M. [R]. De plus, il convient de rappeler que l'intérêt à agir n'étant pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l'action, l'existence du trouble manifestement illicite invoqué par l'appelant n'est pas une condition de recevabilité de son action mais du succès de celle-ci.



Il y a donc lieu d'ajouter à l'ordonnance entreprise, qui n'a pas tranché cette question, en rejetant la fin de non-recevoir soulevée par la société Mayana pour défaut de droit d'agir à son encontre. 



Sur l'existence d'un trouble manifestement illicite



Il résulte de l'article 835 alinéa 1 que le président peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.



Si l'existence de contestations sérieuses sur le fond du droit n'interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, l'absence d'évidence de l'illicéité du trouble peut en revanche justifier qu'il refuse d'intervenir. En effet, même lorsque le juge est appelé à faire cesser un trouble manifestement illicite, le trouble illicite doit être évident, comme doit l'être la mesure que le juge des référés prononce en cas d'urgence.



La cour doit apprécier l'existence d'un dommage imminent ou d'un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l'exécution de l'ordonnance déférée, exécutoire de plein droit. 



La violation de la loi du 10 juillet 1965, et en particulier de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 qui énonce que tous les travaux conformes à la destination de l'immeuble qui en affectent les parties communes ou son aspect extérieur sont soumis à autorisation de l'assemblée générale, et du règlement de copropriété est notamment susceptible de constituer le caractère manifestement illicite d'un tel trouble.



En l'espèce, il n'est pas contesté que les travaux litigieux ont été entrepris dans le lot n° 356 appartenant à la société Patri-Invest et que ce lot, bien que ne résultant pas de l'état descriptif des lots, tel qu'il résulte du règlement de copropriété dressé le 2 mai 1991, par suite d'une division des lots qui est intervenue par la suite, dépend bien de la copropriété de la [Adresse 5]. 

L'article 7 du règlement de copropriété stipule (en page 13) que les locaux situés au rez-de-chaussée pourront être occupés professionnellement ou commercialement pourvu que le commerce, l'activité ou l'industrie exploité dans les lieux ne constitue pas un établissement dangereux ou insalubre. Seuls les propriétaires des locaux équipés par le constructeur dès l'origine de conduits d'évacuation des fumées et odeurs jusqu'au sommet de l'immeuble, pourront utiliser des feux ouverts ou des cheminées pour la cuisson des aliments afin d'éviter la diffusion des odeurs de cuisson dans l'immeuble. 



Alors même que le lot n° 356, qui se situe au rez-de-chaussée de l'immeuble, apparaît avoir, au moins depuis le 15 décembre 2015, été occupé par des sociétés exerçant une activité de restauration de type rapide, et en particulier par la société Le Petit Gourmet, laquelle a vendu son fonds de commerce à la société 100 Plumes, avec un certain nombre de marchandises comprenant notamment une plancha 3 feux, une friteuse 8 litres, un piano 5 feux et un grill, qui a elle-même vendu son fonds de commerce à la société Mayana, exerçant sous l'enseigne Moana Café, qui a pour activité principale la restauration rapide sur place et à emporter, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que le local litigieux n'a jamais été équipé, avant les travaux entrepris par la société Patri Invest en juin 2021, de conduits d'évacuation des fumées et odeurs jusqu'au sommet de l'immeuble. En effet, la facture du 2 juin 2021 dressée par la société Riviera Metal Concept au nom de la société Patri Invest mentionne comme travaux un changement du diamètre du conduit de ventilation/extraction, et plus précisément un changement sur 4000 millimètres d'un conduit d'évacuation en passant au diamètre de 200 millimètres avec le perçage des murs, le démontage de l'ancien conduit, la fourniture et la pose du conduit de 200 millimètres, le changement du flexible de la hotte, le perçage de l'accès et du caisson, le rebouchage des perçages, l'évacuation des déchets, ainsi que la fourniture et la pose d'un clapet incendie. Il s'ensuit que les travaux qui ont été entrepris ont consisté, non pas à la création d'un conduit d'évacuation des fumées et odeurs, mais au changement du diamètre du conduit qui existait déjà. 



Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] ne démontre pas que l'activité, telle qu'elle est exercée dans le lot n° 356, l'est en violation de l'article 7 du règlement de copropriété, de sorte qu'aucun trouble manifestement illicite ne peut être retenu sur ce point.



Il reste que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] soutient que les travaux qui ont été entrepris le 2 juin 2021 l'ont été sans autorisation de l'assemblée générale alors qu'ils affectent les parties communes de la copropriété. Ils versent aux débats un constat d'huissier dressé le 25 mars 2022 aux termes duquel il apparaît que la cuisine du lot n° 356 est équipée d'une hotte aspirante. Son extraction traverse, au niveau du plafond, un caisson, avant de passer par un tube qui longe la cuisine et l'arrière salle, et de traverser une cloison du lot n° 356. Si le gérant de la société Mayana indique à l'huissier que le tubage se poursuit de l'autre côté du mur, dans le local voisin, pour former un coude et remonter à travers le plancher, aucune constatation n'est faite sur la poursuite de celui-ci au-delà du local n° 356. La fumée provenant de la hotte de la cuisine est perceptible au niveau de la toiture. Elle passe par le conduit d'extraction avant de s'échapper in fine d'un tube se trouvant en haut de l'immeuble dans des combes. Alors même que le règlement de copropriété stipule (en page 11) que les parties privatives comprennent notamment les plafonds, les cloisons intérieures ainsi que les canalisations intérieures, il n'est pas démontré que les travaux entrepris le 2 juin 2021 ont affecté les parties communes de l'immeuble. En effet, dès lors que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l'existence d'un conduit d'évacuation des fumées et odeurs autre que celui sortant dans les combles situés au sommet de l'immeuble, il ne peut soutenir que le perçage du mur à cet endroit date du 2 juin 2021. Cela est d'autant plus vrai que les échanges de SMS et courriels versés aux débats démontrent que le syndic de la copropriété n'a pas donné suite à la demande formée par le gestionnaire des biens de la société Patri Invest, le cabinet Foncia, d'autoriser l'entreprise qui a réalisé les travaux à accéder à la toiture afin de lui permettre de vérifier la conformité de l'installation et d'établir un devis pour un éventuel changement de la gaine qui se trouve dans le conduit unitaire existant depuis l'origine. Alors même que le syndic de la copropriété, par l'intermédiaire de son conseil, faisait grief à la société Mayana, par courrier en date du 24 février 2022, d'avoir connecté le réseau d'évacuation des fumées de sa cuisine sur une bouche d'aération, partie commune, qui s'évacue dans le sous-sol de la copropriété, le procès-verbal de constat dressé le 25 mars 2022 révèle, au contraire, que les fumées de la cuisine du lot n° 356 s'évacuent bien en toiture, comme cela est prévu par le règlement de copropriété, et ce, sans que le syndicat des copropriétaires n'établisse que les travaux réalisés le 2 juin 2021 sur les parties privatives du lot n° 356 ont affecté les parties communes. 



Dès lors qu'aucune autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires n'était, à l'évidence, requise pour la réalisation des travaux susvisés, tels qu'ils résultent de la facture en date du 2 juin 2021, aucun trouble manifestement illicite ne peut être retenu sur ce point. 



Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, de l'ensemble des mesures sollicitées aux fins de mettre fin à un prétendu trouble manifestement illicite.



Sur l'article 700 du code de procédure et les dépens



Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, n'obtenant pas gain de cause à hauteur d'appel, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamné aux dépens et à verser tant à la société Patri Invest qu'à la société Mayana la somme de 1 000 euros chacune sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance non compris dans les dépens, étant relevé qu'aucun appel n'a été interjeté sur le chef de l'ordonnance ayant débouté M. [R] de sa demande formulée sur le même fondement.



Il sera également condamné aux dépens de la procédure d'appel, avec distraction au profit de la SELARL Lexavoué Aix-en-Provence, avocat aux offres de droit, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



Il résulte de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. 



La prétention du syndicat des copropriétaires étant écartée, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a dispensé la société Patri Invest de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et de la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d'appel. 



L'équité commande en outre de condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la société Patri Invest la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens, de même que la somme de 2 500 euros à la société Mayana sur le même fondement, de même que la somme de 1 000 euros à M. [R] sur le même fondement.



En revanche, en tant que partie perdante, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande formulée sur le même fondement. 



PAR CES MOTIFS



La cour,



Statuant dans les limites de l'appel ;



Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions critiquées ;



Y ajoutant ;



Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la SAS Mayana tirée du défaut de droit d'agir à son encontre ;



Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, à verser à la SAS Mayana la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;



Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, à verser à la SCI Patri Invest la somme de 2 500 euros sur le même fondement ;



Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, à verser à M. [P] [R] la somme de 1 000 euros sur le même fondement ;



Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, de sa demande formulée sur le même fondement ;



Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, aux dépens de la procédure d'appel, avec distraction au profit de la SELARL Lexavoué Aix-en-Provence, avocat aux offres de droit, conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;



Dispense la SCI Patri Invest de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure d'appel conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.



La greffière Le président