Cour d'Appel · 2ème CHAMBRE CIVILE — 2 novembre 2023

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



2ème CHAMBRE CIVILE



--------------------------







ARRÊT DU : 02 NOVEMBRE 2023









N° RG 20/03291 - N° Portalis DBVJ-V-B7E-LVV2









[R] [J] [N] [V]



c/



[D], [U], [W] [O]

[Z] [T] [Y] épouse [O]

























Nature de la décision : AU FOND























Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 20 juillet 2020 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LIBOURNE (RG : 19/00283) suivant déclaration d'appel du 08 septembre 2020





APPELANTE :



[R] [J] [N] [V]

née le 08 Avril 1962 à [Localité 4]

de nationalité Française

Profession : Chauffeur de bus, 

demeurant [Adresse 1] (FRANCE)



Représentée par Me DECOUX substituant Me Marc FRIBOURG de la SELARL FRIBOURG & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉS :



[D], [U], [W] [O]

né le 12 Janvier 1957 à [Localité 5] (COTE D'IVOIRE)

de nationalité Française

Profession : Aide-soignant

demeurant [Adresse 2]



[Z] [T] [Y] épouse [O]

née le 02 Mars 1958 à [Localité 6] ([Localité 3] COTE D'IV

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]



Représentés par Me Côme TOSSA, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 septembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Président : Monsieur Jacques BOUDY

Conseiller : Monsieur Rémi FIGEROU

Conseiller : Madame Christine DEFOY

Greffier : Madame Audrey COLLIN



ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



* * *



FAITS ET PROCÉDURE :



Par acte du 26 septembre 2016, Madame [R] [V] a acquis de Monsieur [D] [O] et de Madame [Z] [Y] épouse [O], un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 1]. 



Aux termes d'une condition suspensive contenue dans le compromis préalable à la vente, les vendeurs se sont notamment engagés à réhabiliter à leur charge exclusive l'assainissement individuel dans les règles de l'art et à fournir à Mme [V] dans un délai de 60 jours à compter de la signature de l'acte, une attestation de conformité. 



M. et Mme [O] ont effectivement fourni à Mme [V] l'attestation de conformité lors de la réitération du contrat de vente.



L'acte de vente précisait en outre que le vendeur ne serait pas tenu à la garantie des vices apparents ou cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments '. ( page 24 )



Postérieurement, Mme [V] a constaté que la fosse septique ne fonctionnait pas en raison de l'existence d'une contrepente. Elle a adressé le 20 novembre et 7 décembre 2016 des courriers à ses vendeurs pour leur demander de résoudre ces difficultés à leurs frais. 



Mme [V] a remarqué par la suite d'autres désordres résultant de défaut de construction ou d'installation. Elle les a faits constater par huissier le 8 mars 2017. 



Par acte d'assignation en date du 19 avril 2017, Mme [V] a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Libourne afin de voir ordonner une expertise.



Le juge des référés a désigné Monsieur [F], en charge de procéder aux opérations d'expertise afin de :

- lister les désordres affectant l'immeuble et déterminer leur nature et en rechercher les causes, 

- fournir tous les éléments techniques et de fait, de nature à permettre au tribunal saisi de se prononcer sur le coût des travaux nécessaires propres à remédier aux désordres en cause, 

- donner son avis sur les travaux et moyens nécessaires pour remédier aux désordres en faisant produire par les parties des devis qu'il appréciera et annexera au rapport, d'autre part sur le coût et la durée des travaux à envisager, 

- proposer un compte entre les parties. 



L'expert désigné a déposé son rapport le 14 février 2018. 



Par assignation du 19 février 2019, Mme [V] a saisi le tribunal de grande instance de Libourne sur le fondement des articles 1603 et 1641 et suivants du code civil, afin de voir réparer les désordres affectant l'immeuble vendu et les préjudices qu'elle avait subis du fait des manquements de M. et Mme [O] à leurs obligations de délivrance conforme et de garantie des vices cachés. 



Par jugement du 20 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Libourne a : 

- rejeté l'intégralité des demandes, fins et prétentions de Mme [V] comme étant infondées, 

- condamné Mme [V] à verser à M. et Mme [O] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté toute demande plus ample ou contraire des parties, 

- condamné Mme [V] à supporter les entiers dépens de l'instance. 



Mme [V] a relevé appel de la totalité du jugement le 8 septembre 2020. 





Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 26 octobre 2020, Mme [V] demande à la cour, sur le fondement des articles 1603 et suivants et 1641 et suivants du code civil :

- de la déclarer recevable et bien fondée en son appel, 

- d'infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Libourne le 20 juillet 2020, 

Statuant à nouveau, 

- de condamner M. et Mme [O] à lui régler la somme de 15 000 euros en réparation du désordre lié à la fosse septique, 

- de condamner M. et Mme [O] à lui payer la somme de 215,30 euros au titre des désordres liés à la ventilation, 

- de condamner M. et Mme [O] à lui payer la somme de 5 278,75 euros au titre du désordre lié à la toiture, 

- de condamner M. et Mme [O] à lui payer la somme de 9 304,78 euros au titre du désordre lié à l'alimentation générale et l'évacuation de la douche, 

- de condamner M. et Mme [O] à lui régler la somme de 2 275,07 en réparation du désordre lié à la cloison, 

- de condamner M. et Mme [O] à lui payer la somme de la somme de 2 536,40 euros au titre du désordre lié à l'installation électrique, 

Subsidiairement, s'agissant du désordre lié au système d'assainissement s'il était jugé qu'il ne relève pas de l'obligation de délivrance conforme, 

- de condamner M. et Mme [O] à lui régler la somme de 15 000 euros en réparation du désordre lié à la fosse septique sur le fondement de la garantie des vices cachés, 

En tout état de cause, 

- de condamner M. et Mme [O] à lui payer la somme de 19 110 euros au titre du préjudice de jouissance subi par elle (arrêtée au mois d'octobre 2020 et à parfaire), 

- de condamner M. et Mme [O] à lui payer la somme de 200 euros au titre de la facture liée à la première vidange, 

- de condamner M. et Mme [O] à lui verser la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre celle de 3 000 euros au titre de la procédure d'appel, 

- de condamner M. et Mme [O] aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise. 





Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 12 décembre 2021, M. et Mme [O] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1603 et suivants du code civil, de :

- débouter Mme [V], appelante à la procédure, de l'ensemble de ses contestations, fins et prétentions, 

En conséquence, 

- confirmer l'ensemble des chefs du jugement du 20 juillet 2020 rendu par le tribunal judiciaire de Libourne, critiqués par Mme [V], 

Y ajoutant, 

- dire et juger que la preuve d'une volonté des époux [O], vendeurs non professionnels, de cacher, lors des multiples visites des lieux organisées en toute transparence par l'agence immobilière SAS Cabinet Bedin, les défauts inhérents à la maison vendue, notamment l'installation de l'assainissement non collectif, n'est pas rapportée et par voie de conséquence, des prétendus manquements à leur obligation de garantie des vices cachés, 

- dire et juger que par la délivrance le 12 septembre 2016 d'une attestation de conformité par le Service Assainissement Non Collectif Sodego, consécutivement aux travaux de réhabilitation de l'installation d'assainissement non collectif, effectués à leurs frais, pour un montant de 1 893 euros par l'EURL DCT, éléments déterminants dans la conclusion de la vente, les libéraient de l'obligation figurant à l'acte de compromis de vente sous conditions suspensives du 23 juin 2016, dès la signature de l'acte authentique, 

- dire et juger que la preuve des manquements à l'obligation de délivrance conforme qui leur incombait n'est pas non plus rapportée au vu du rapport d'expertise précisant que les défaut ne rendent pas l'immeuble impropre à sa destination, 

- condamner M. [V] à leur verser une somme de 3 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre celle de 3 000 au titre de la procédure d'appel ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure au profit de maître Tossa conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 

L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 septembre 2023.





MOTIFS 



Sur l'obligation de délivrance des vendeurs 



Le tribunal a considéré que Mme [V] avait reçu des vendeurs toutes les informations utiles sur le système d'assainissement de l'immeuble alors que ceux-ci lui avaient notamment remis une attestation de conformité de ce système. Par ailleurs, l'absence de tuiles chatieres en toiture est un défaut de conception qui existait au moment de la vente. En outre , le système VMC existait également au moment de la vente. Or, Mme [V] ne démontre pas la mauvaise foi de ses vendeurs non-professionnels qui n'étaient pas plus qu'elle censés se rendre compte des désordres affectant le système de ventilation alors qu'en outre il résulte de l'acte de vente que Mme [V] a déclaré avoir pris connaissance de l'immeuble et s'est engagée à supporter les risques afférents à celui-ci à compter du jour où elle en a acquis la propriété. En conséquence, le tribunal a considéré que les époux [O] avait parfaitement exécuté leur obligation de délivrance conforme de l'immeuble. 

Mme [V] fait valoir que les vendeurs n'ont pas respecté leur obligation de délivrance de l'immeuble, soit celle qui consiste à livrer le bien vendu par l'acheteur, c'est à dire un bien répondant aux caractéristiques souhaitées et spécifiées dans l'acte. Notamment, la fosse septique du système d'assainissement est affectée d'une déformation qui impose à Mme [V] de traiter le problème en vidangeant fréquemment elle-même sa fosse. Or, les époux [O] avaient nécessairement connaissance du problème dès lors qu'ils avaient indiqué à leur voisin qu'ils rencontraient des difficultés de bon fonctionnement de la fosse. En toute hypothèse, l'immeuble qui avait été vendu comme disposant d'une installation d'assainissement non collectif qui fonctionne correctement, n'est pas conforme aux stipulations contractuelles. Par ailleurs, le manque de ventilation des pièces constaté par l'expert judiciaire est en contradiction avec le diagnostic de performance énergétique qui lui a été fourni et qui constate l'existence d'un système de ventilation VMC SF Hygro. Or ce système n'existe pas dans toutes les pièces ou n'est pas fonctionnel. En conséquence, l'immeuble n'est pas conforme aux caractéristiques promises à l'acquéreur. Elle rappelle que le manquement à l'obligation de délivrance conforme n'est pas conditionné par la démonstration de la mauvaise foi de ceux sur qui pèse cette obligation. Il suffit de démontrer que la chose livrée n'est pas conforme aux stipulations contractuelles. 



Les époux [O] répliquent qu'en ce qui concerne l'assainissement non collectif, Mme [V] a pu effectuer plusieurs visites des lieux avant l'acquisition et constater l'état exact du bien au point d'ériger une condition suspensive de mise en conformité de l'installation d'assainissement non collectif. Or, lors de la signature de l'acte authentique le 26 septembre 2016, une attestation de conformité a été délivrée par le Service assainissement non collectif Sogedo. Ainsi, en l'absence de toutes réserves, M. et Mme [O] étaient libérés de l'obligation figurant à l'acte de compromis de vente sous conditions suspensives, dès la signature de l'acte authentique. Enfin, le rapport d'expertise soulève la possibilité que la déformation de la fosse septique soit due au passage du véhicule de Mme [V] et qu'elle ait donc concouru à la survenance de son propre désordre. Ils ajoutent que les anomalies concernant la toiture et le système de ventilation existaient au moment des visites et ne peuvent donc être des vices cachés.



***

Sur l'installation d'assainissement non collectif 

L'article 1604 du code civil dispose : « La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur ».

Aux termes de l'acte de vente passé entre les parties le 26 septembre 2016, il était rappelé que l'immeuble vendu n'était pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées mais qu'il disposait d'une installation d'assainissement non collectif non conforme, aux termes du rapport de visite établi par le service public d'assainissement non collectif Sogedo, si bien que les vendeurs s'étaient engagés le 23 juin 2016 à réhabiliter à leur charge l'assainissement individuel dans les règles de l'art et à fournir à l'acheteuse dans un délai de 60 jours après la signature du compromis de vente une attestation de conformité, et que les vendeurs ont effectivement communiqué un nouveau contrôle de l'installation dont l'état général de fonctionnement a été contrôlé et jugé correct par le service public d'assainissement non collectif Sogedo.



Les intimés justifient que les travaux de mise aux normes du complexe d'assainissement non collectif ont été réalisés par la société DCT selon sa facture du 9 juin 2016.



Cette mise en conformité a été validée par l'organisme Sogedo, lequel avait constaté antérieurement à la vente la non-conformité de l'ancien complexe.



Par ailleurs, l'expert judiciaire a conclu que le désordre relevé par Mme [V] et constaté par elle les 12 et 13 novembre 2016, était dû à un affaissement de la fosse ( cf : rapport page 22) qui pouvait provenir du passage de véhicules, ladite fosse se situant à la limite avec le chemin d'accès au garage de la maison, si bien que les véhicules passant régulièrement à sa proximité pouvaient l'avoir déformée avec le temps. ( cf : rapport page 26)



Par ailleurs, l'attestation du voisin des vendeurs M. [K] est sans intérêt puisqu'il rapporte que l'ancien système d'assainissement collectif ne fonctionnait pas correctement ce qui constitue un fait constant, et non contesté, et qui a obligé les vendeurs à le refaire.

Dès lors, il n'est pas démontré que les vendeurs n'auraient pas respecté au jour de la vente leur obligation de délivrance du complexe d'assainissement non collectif de l'immeuble vendu, alors qu'ils ont démontré avoir fait réaliser les travaux de mise en conformité lesquels ont été jugés corrects par un organisme indépendant, et alors qu'il n'est pas rapporté la preuve que l'affaissement de la fosse soit antérieur ou concomitant à la vente, et pas davantage que les causes de cet affaissement proviennent des travaux de reprise eux-mêmes mais plus sûrement d'une action extérieure postérieure comme le roulage de véhicules sur ou à proximité immédiate de la fosse, objet de l'affaissement.



En conséquence le jugement sera confirmé en ce qu'il a jugé que les vendeurs avaient respecté leur obligation de délivrance conforme de l'immeuble vendu.



Sur l'absence de système de ventilation sur les fenêtres et l'absence de tuiles chatières en toiture 

Le tribunal a jugé qu'il n'était pas démontré que les désordres affectant le système de ventilation ou encore l'absence de tuiles chatières en toiture, permettant la ventilation de la charpente, étaient connus des vendeurs non professionnels du bâtiment.

L'appelante soutient que les moisissures constatées par l'expert judiciaire sont dues à un manque de ventilation des pièces car les fenêtres n'intègrent pas de système de ventilation alors que ce système doit être prévu dans toutes pièces ne disposant pas de ventilation continue. Par ailleurs, si le diagnostic de performance énergétique fourni à l'acquéreur constate l'existence d'un système de ventilation VMC SF Hygro, ce système n'existe pas dans toutes les pièces ou n'est pas fonctionnel. En conséquence, l'immeuble n'est pas conforme aux caractéristiques promises à l'acquéreur, et ne présente pas les caractéristiques attendues en vertu du DPE ajouté au contrat de vente. S'agissant de la toiture, il a été constaté l'absence de tuiles chatières. L'appelante reproche au tribunal d'avoir jugé qu'elle ne rapportait pas la preuve de la mauvaise foi des vendeurs alors que cette condition n'est pas prévue par la loi. Il est en revanche certain que ces derniers avaient connaissance du défaut du système de VMC. 

Les intimés soutiennent que la toiture et le système de ventilation existaient dans leur état actuel au jour de la vente si bien que l'immeuble a été délivré conforme à un tel état.



***

Ni les vendeurs, ni l'acheteuse ne sont des professionnels de l'immobilier ou de la construction.



En conséquence, les défauts relevés par l'expert judiciaire existaient au jour de la vente sans qu'il soit démontré que l'immeuble ne serait pas conforme aux caractéristiques promises à Mme [V]. Notamment, il n'est pas démontré que le diagnostic de performance énergétique, qui a été établi par un professionnel et qui a été remis à l'appelante serait erroné et qu'ainsi les performances décrites ne seraient pas conformes à la réalité.



Mme [V] affirme mais ne démontre pas davantage que les époux [O] auraient eu connaissance d'un problème de ventilation de l'habitation alors que l'expert judiciaire qui ne précise pas dans son rapport avoir personnellement constaté le problème, a rappelé que les pièces non pourvues de VMC, comme les chambres, ne connaitraient pas de moisissures si elles faisaient l'objet d'une longue aération en période hivernale ou humide. En outre, l'expert judiciaire a constaté que les moisissures ne rendraient pas l'immeuble impropre à sa destination ce qui laisse entendre que le phénomène est limité.



En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [V] de ses demandes au titre de l'obligation de délivrance de ses vendeurs.



Sur la garantie des vices cachés 

Mme [V] soutient qu'un certain nombre de désordres qu'elle aurait constatés après la vente relativement à l'alimention générale et l'évacuation de la douche, le défaut d'alignement de la cloison du couloir, l'installation électrique constitueraient autant de vices cachés que ses vendeurs n'ignoraient pas et qu'ils n'ont pourtant pas portés à sa connaissance.



Les époux [O] le contestent et sollicitent la confirmation du jugement. 



***

L'article 1641 du code civil dispose : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. »



L'article 1642 du même code précise : « Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. »



L'article 1643 du même code ajoute : « Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. »



En l'espèce, les vendeurs ont fait inscrire dans l'acte de vente une clause de non garantie des vices cachés si bien qu'il appartient à Mme [V] de démontrer que ses vendeurs connaissaient l'existence de ces vices cachés, et préalablement que ces vices n'étaient pas apparents.



Or, pour le désordre affectant l'alimentation générale et l'évacuation de la douche qui ne sont pas protégées du gel, l'appelante affirme mais ne démontre nullement que les époux [O] auraient eu connaissance de cette difficulté qui constitue « un défaut d'origine » (rapport d'expertise page 25)



De même le défaut d'alignement de la cloison du couloir est selon l'expert un désordre peu flagrant si bien que si l'on devait considérer qu'il s'agissait d'un vice caché, Mme [V] devrait démontrer, ce qu'elle ne fait pas, que les vendeurs en avaient connaissance. ( rapport d'expertise page 24) 

Enfin, Mme [V] fait valoir que l'installation électrique ne serait pas conforme, mais s'agissant de ce désordre qui n'était pas susceptible d'être découvert par un visiteur normalement vigilant, elle ne précise pas pourquoi, selon elle, ses vendeurs en auraient eu nécessairement connaissance.



En conséquence, le jugement sera encore confirmé en ce qu'il a débouté Mme [V] de ses demandes au titre de la garantie des vices cachés de ses vendeurs.



Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens.

Mme [V] succombant en son appel sera condamné aux entiers dépens et à verser aux époux [O] la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, 



Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;



Déboute les parties de leurs autres demandes ;



Condamne Mme [R] [V] à payer à M. [D] [O] et Mme [Z] [Y] épouse [O], ensemble, la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne Mme [R] [V] aux entiers dépens de référé, d'instance, d'expertise et d'appel.



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,