Cour d'Appel · 2ème CHAMBRE CIVILE — 2 novembre 2023

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



2ème CHAMBRE CIVILE



--------------------------







ARRÊT DU : 02 NOVEMBRE 2023









N° RG 20/03555 - N° Portalis DBVJ-V-B7E-LWSJ









[I], [M], [T] [C]



c/



[B] [H]

























Nature de la décision : AU FOND























Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 16 septembre 2020 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 19/07742) suivant déclaration d'appel du 01 octobre 2020





APPELANTE :



[I], [M], [T] [C]

née le 10 Septembre 1978 à [Localité 5]

de nationalité Française

Profession : Enseignante, 

demeurant [Adresse 2]



Représentée par Me Marion LAVAUD, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉE :



[B] [H]

née le 02 Mai 1972 à [Localité 3]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 1]



Représentée par Me VERNARDAKIS substituant Me Julie JULES de la SCP DEFFIEUX - GARRAUD - JULES, avocat au barreau de BORDEAUX







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 septembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Président : Monsieur Jacques BOUDY

Conseiller : Monsieur Rémi FIGEROU

Conseiller : Madame Christine DEFOY

Greffier : Madame Audrey COLLIN





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





* * *









FAITS ET PROCÉDURE :



Par acte du 11 juin 2018, devant maître [O], notaire à [Localité 6] (Gironde), Madame [I] [C] a acheté à Madame [B] [H], une maison d'habitation située [Adresse 2] à [Localité 4] ( Gironde) au prix de 158 500 euros. Une clause de non garantie des vices cachés a été stipulée dans l'acte de vente sauf à prouver la connaissance des vices par le vendeur.



Suite à la destruction de faux plafonds effectuée par Mme [C], celle-ci aurait découvert que la laine de verre était imbibée d'eau et que la charpente était abimée.

Elle a entrepris une déclaration de sinistre auprès de son assureur.

Son assureur, a mandaté un expert qui a réalisé une expertise non contradictoire, le 11 juillet 2018. 



Une expertise amiable et contradictoire a ensuite été diligentée le 8 janvier 2019 par la protection juridique de Mme [C]. 



Par courrier recommandé du 30 avril 2019, Mme [C] a mis en demeure Mme [H] de l'indemniser de ses préjudices estimés à la somme de 30 089,90 euros. 



Mme [H] n'y a pas déféré.



Par acte d'huissier du 6 août 2019, Mme [C] a assigné Mme [H] devant le tribunal de grande instance de Bordeaux aux fins d'indemnisation de préjudice. 



Par jugement du 16 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Bordeaux a : 

- débouté Mme [C] de ses demandes de dommages et intérêts, 

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, 

- laissé à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles, 

- condamné Mme [C] aux dépens de la présente instance, 

- dit que les dépens seront recouvrés ainsi qu'il est dit à l'article 699 du code de procédure civile. 



Mme [C] a relevé appel de ce jugement, le 1 octobre 2020.



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 21 octobre 2020, Mme [C] demande à la cour, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil :

- de déclarer son appel recevable et bien fondé, 

- d'infirmer le jugement du 16 septembre 2020 en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts, 

- de constater l'existence de désordres affectant l'immeuble litigieux tels que décrits par l'expert dans le rapport d'expertise du 11 janvier 2019, 

- dire et juger que les vices affectant l'immeuble étaient cachés et condamner Mme [H] à garantir les défauts cachés de la chose vendue, 

En conséquence, 

- de condamner Mme [H] à lui payer les sommes suivantes : 

* 27 031,90 euros en réparation des dépenses nécessaires pour remédier aux vices cachés affectant l'immeuble, avec intérêts au taux légal à compter de la date de mise en demeure du 30 avril 2019, ces intérêts étant capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil, 

* 5 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

* 2 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, 

- de condamner Mme [H] à lui verser une indemnité de 2 000 euros au visa de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, 

- de débouter Mme [H] de toutes ses demandes. 





Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 14 décembre 2020, Mme [H] demande à la cour, sur le fondement des articles 1643 et suivants du code civil et 16 du code de procédure civile, de :

À titre principal, 

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'il a débouté Mme [C] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions comme étant particulièrement mal fondées, 

Y ajoutant, 

- condamner Mme [C] à payer la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, 

À titre subsidiaire, sur le quantum des demandes, 

Si par extraordinaire la cour devait infirmer le jugement rendu en première instance et considérer comme acquise la garantie des vices cachés, 

- fixer l'indemnité au titre de l'action estimatoire à la somme de 5 580,30 euros, 

- débouter Mme [C] du surplus de ses demandes comme étant particulièrement mal fondées, 

- dire et juger que chacune des parties conservera à sa charge ses propres frais irrépétibles et dépens. 





L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 septembre 2023.





MOTIFS 



Sur la responsabilité de Mme [H] au titre des vices cachés 



Le tribunal a considéré que si les désordres révélés par Mme [C] existaient avant la vente et que si ceux-ci rendaient le bien impropre à son usage normal, il n'était pas démontré qu'ils étaient cachés et qu'en outre aucun élément ne permet de démontrer que Mme [H] en avait connaissance. 



Mme [C] soutient que les désordres ne pouvaient être considérés comme apparents sauf à démontrer, ce qui n'a pas été entrepris, qu'elle en aurait eu connaissance dans leurs ampleurs et leurs conséquences. La preuve des vices cachés est rapportée par deux expertises, des photographies et l'attestation d'un artisan couvreur. Par ailleurs, la seule vétusté de la toiture est insuffisante pour voir écarter l'existence de vices cachés. La connaissance de l'état de la toiture par Mme [H] est démontrée alors qu'elle avait acheté le bien litigieux en 2005 et que se trouvent dans la charpente des éléments antérieurs à dix années, si bien qu'elle avait procédé à un remaniement de cette toiture et ainsi connu son état. Par ailleurs, Mme [H] pour camoufler les vices cachés et les infiltrations antérieurs avait repeint les murs et remanié la toiture, la charpente étant caché par de faux plafonds. Ces agissements traduisent la mauvaise foi de la vendeuse de l'immeuble ce qui permet d'écarter l'application de la clause d'exclusion de garantie prévue par l'acte de vente du 11 juin 2018.



Mme [H] réplique que la clause d'exonération des vices cachés stipulée dans l'acte de vente est valide et conforme à l'article 1643 du code civil. Ainsi, sauf à Mme [C] de rapporter la preuve de la mauvaise foi de Mme [H] et qu'elle avait connaissance des vices affectant l'immeuble, cette clause d'exclusion de la garantie des vices cachés doit s'appliquer. Par ailleurs, les seuls éléments probants fournis par Mme [C] résultent exclusivement d'un rapport d'expertise unilatéral établi par un expert mandaté par son assureur et lors de la seule réunion contradictoire, l'expert n'a pu entreprendre aucune constatation dès lors que l'appelante avait poursuivi ses travaux de rénovation. En conséquence, l'expertise amiable unilatérale produite par Mme [C] n'est corroborée par aucun autre élément de preuve. En vertu de l'article 16 du code de procédure civile et de la jurisprudence constante de la Cour de cassation, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [C] de l'intégralité de ses prétentions faute pour elle de rapporter la preuve de l'existence de vices cachés et de leur connaissance par Mme [H] pour faire échec à la clause d'exclusion des vices cachés contenue dans l'acte de vente. En toute hypothèse, l'expert mandaté par Mme [C] elle-même ne caractérise aucunement un vice affectant la charpente mais relève seulement que la charpente est ancienne et que la toiture est vétuste. Or l'usure normale ne constitue pas un vice. De plus, préalablement à la signature de l'acte de vente, il a été remis à Mme [C], compte tenu de l'ancienneté de la maison, un devis d'une entreprise spécialisée en toiture, la société Atila, chiffrant la remise en état de la toiture. Contrairement à ce qu'indique Mme [C], ce devis ne concernait pas un simple 'nettoyage des tuiles' mais des travaux conséquents touchant la structure même de la toiture. L'attention de Mme [C] a donc été portée sur la vétusté de la toiture. Elle ne peut donc aujourd'hui sérieusement prétendre que l'état d'usure et de vétusté de la charpente lui était inconnu et caché. En tout état de cause, la démonstration de la connaissance du vice par Mme [H] n'est aucunement établie. Or compte tenu de la clause d'exclusion, Mme [C] doit rapporter la preuve de la mauvaise foi de la venderesse. Mme [H] n'étant pas à l'origine des éventuels travaux de charpente réalisés sur la maison, n'avait pas connaissance de l'état de la charpente.



***

Conformément aux articles 1641 à 1645 du code civil, il appartient à Mme [C] de rapporter la preuve que :



- l'immeuble était affecté de vices au moment de la vente, c'est à dire de défauts qui le rendent impropre à l'usage auquel il est destiné ou qui diminue tellement cet usage que l'acheteur n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus



- le ou les défauts constitutifs de vices n'étaient pas apparents au moment de la vente



- la vendeuse connaissait ce ou ces vices cachés lors de la vente.



Mme [C] invoque des vices se rapportant à la couverture qui serait fuyarde.



Pour en justifier, elle se fonde sur deux rapports d'expertise, sur l'attestation d'un couvreur, et sur des photographies.



La première expertise a été établie non contradictoirement par le cabinet Eurexo. Cet expert a constaté que la toiture de l'immeuble litigieux présentait « des défauts d'étanchéité à divers endroits » sans qu'il précise si ces défauts proviendraient de la vétusté générale de la toiture ou d'un vice particulier. ( cf : pièce n° 4 de l'appelante)

Il a ajouté qu'il avait également constaté que de petites réparations récentes de la charpente auraient été effectuées par « « l'ancien propriétaire » ce qui laisserait à supposer que la maison aurait été vendue en essayant de dissimuler les infiltrations.

Mme [H] conteste une telle intervention sur la toiture et dans la mesure où elle a elle-même acheté cet immeuble en 2005, en l'absence de précision du premier expert sur la date des « petites réparations récentes », il n'est pas possible de les attribuer à l'intimée.

Il convient de rappeler que même s'il n'a pas été établi contradictoirement, c'est à dire en présence des deux parties qui ont pu faire valoir leurs observations, un rapport d'expertise soumis à la libre discussion des parties est recevable. Toutefois, un tel rapport est insuffisant à établir un fait contesté en l'absence d'autre pièce susceptible de le corroborer.

En l'espèce, ces éléments factuels n'ont pu être confirmés par le second expert, dans le cadre d'une expertise cette fois ci contradictoire puisque celui-ci a constaté que la charpente avait été refaite « à neuf » et que la seule portion de la charpente ancienne était en « mauvais état » et que certains éléments de cette charpente étaient récents, sans autre précision. Lors de la réunion d'expertise Mme [H] a précisé qu'elle n'avait entrepris aucune intervention sur la charpente depuis qu'elle était propriétaire de l'immeuble. Le second expert qui n'a pas corroboré l'hypothèse émise par le premier expert d'une volonté de cacher l'état de la toiture par le vendeur a considéré que l'origine du dommage pouvait provenir soit de l'absence d'entretien du chéneau à la jonction des deux toitures ayant entrainé des infiltrations, soit la vétusté de la couverture.

Par ailleurs, les photographies prises par Mme [C] lors de la destruction des faux plafonds qui selon elle feraient apparaitre des réparations récentes ne permettent pas de les dater et ainsi d'affirmer qu'elles auraient été entreprises par Mme [H] ( cf : pièce n° 2 de l'appelante)

L'attestation de M. [W], couvreur ne permet pas de dater les réparations qui selon lui auraient été réalisées « quelques années plus tôt » et ainsi pas à proximité immédiate de la vente ( cf : pièce n° 21 de l'appelante) 

Si Mme [H] prétend avoir informé Mme [C] sur l'état de vétusté de la toiture de l'immeuble vendu, cette dernière prétend le contraire.

En revanche, il n'est pas contesté que Mme [C] a reçu avant la vente un devis de la société Attila en date du 2 aout 2017 qui prévoyait un repiquage- recalage d'un pan de toiture, la réfection d'un faitage maçonné, l'abergement d'une cheminée, la réfection d'un solin, et enfin le façonnage d'un capot en zinc, si bien que son attention avait été nécessairement attirée sur la fragilité de la toiture à tout le moins sur un point particulier. ( cf : pièce n° 8 de l'appelante) 

Ainsi, Mme [C] avait été informée de l'état vétuste de la toiture et de la nécessité d'entreprendre différents travaux mais non de vices cachés qui en outre auraient été connus de Mme [H]. 

Or, la vétusté d'une toiture ne peut constituer en elle-même un vice alors qu'elle est l'empreinte de l'usure normale de la chose.



En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé et Mme [C] sera déboutée de toutes ses demandes.





Sur les dépens et frais irrépétibles :



Succombant, Mme [C] sera condamnée aux dépens de première instance, le jugement étant réformé sur ce seul point, et d'appel.



Elle sera aussi condamnée à payer à Mme [H] une somme qu'il est équitable de fixer à 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS :



La cour, 



Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a laissé à chaque partie le charge de ses frais irrépétibles;



Déboute Mme [I] [C] de toutes ses demandes;



Condamne Mme [I] [C] à payer à Mme [B] [H] la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne Mme [I] [C] aux dépens de première instance et d'appel.



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,