Cour d'Appel · 2ème Chambre civile — 2 novembre 2023

AFFAIRE :N° RG 22/02915 - N° Portalis DBVC-V-B7G-HDIB

  



 ARRÊT N° 



 NLG 





ORIGINE : DECISION en date du 17 Octobre 2022 du Tribunal paritaire des baux ruraux de CAEN 

 RG n° 51-20-0008 





COUR D'APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

BAUX RURAUX

ARRÊT DU 02 NOVEMBRE 2023

 





APPELANTE : 



E.A.R.L. SAINT LEONARD

N° SIRET : 805 098 092 00010

[Adresse 8]

[Localité 1]



Représentée et assistée de la SELARL HELLOT-ROUSSELOT, avocat au barreau de CAEN





INTIMES :



Monsieur [W] [M] [H] [I]

né le 05 Avril 1965 à [Localité 6]

[Adresse 7]

[Localité 2]



Comparant, assisté de Me Laurence MARTIN, avocat au barreau de CAEN



Madame [Y] [C] épouse [I]

née le 13 Décembre 1962 à [Localité 5]

[Adresse 7]

[Localité 2]



Représentée par Me Laurence MARTIN, avocat au barreau de CAEN







COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Madame EMILY, Président de Chambre,

Mme COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,





DÉBATS : A l'audience publique du 07 septembre 2023





GREFFIER : Mme LE GALL, greffier



ARRÊT prononcé publiquement le 02 novembre 2023 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier



EXPOSE DES FAITS, DE LA PROCEDURE ET DES PRETENTIONS



M. [W] [I] et Mme [Y] [C], épouse [I] (les époux [I]) exploitaient la ferme Saint Léonard située à [Localité 1].



Ils ont constitué l'EARL Saint Léonard.



Les 5 décembre 2014 et 15 juillet 2015, les époux [I] ont conclu avec M. [N] [D] deux protocoles d'accord portant sur la cession de leur ferme et prévoyant notamment la cession sous réserve d'usufruit temporaire des biens immobiliers composant cette ferme, la régularisation d'un bail au profit de l'EARL Saint Léonard sur les biens cédé, la cession des parts sociales de cette EARL et le versement d'un reliquat de 50.000 euros par M. [D] aux époux [I] correspondant au surplus des factures relative à la cession de hangars.



Les 6 et 11 décembre 2014, les époux [I] ont cédé à la SCI Léon, constituée par M. [D], la nue-propriété des parcelles situées à Agy, d'une contenance totale de 45 ha 84 a 80 ca.



Le 20 juin 2015, les époux [I] et la SCI Léon ont donné ces parcelles à bail rural à l'EARL Saint Léonard.



Suivant factures établies le 10 juillet 2015, M. [I], précédent exploitant et bailleur, a cédé à l'EARL Saint Léonard, nouveau preneur, un hangar agricole d'une surface de 804 m2 sur terre-plein bétonné au prix de 98.000 euros HT, une construction agricole d'une surface de 370 m2 sur terre-plein bétonné au prix de 30.600 euros HT et une construction agricole d'une surface de 340 m2 sur terre-plein bétonné au prix de 50.000 euros HT, édifiés sur certaines des parcelles louées, soit pour un prix total de 178.600 euros.



Sur cette somme, l'EARL Saint Léonard a payé celle de 128.600 euros et retenu celle de 50.000 euros dans l'attente de la régularisation du transfert à son profit de baux dont était titulaire M. [I].



Selon le protocole d'accord du 15 juillet 2015, les parties sont convenues que cette somme de 50.000 euros serait versée par M. [D] dans les 15 jours suivant la réalisation de ce transfert ainsi que la cession des parts n°1 à 75 qu'il détient dans l'EARL Saint Léonard. 



Le 15 juillet 2015, les époux [I] ont cédé aux époux [D] la nue-propriété du corps de ferme et, ce même jour, un avenant au bail rural a été signé afin d'y inclure l'usufruit de ce corps de ferme. 



Courant octobre 2015, M. [I] a cédé à M. [D] la totalité des parts sociales qu'il détenait dans l'EARL Saint Léonard.



Sur assignation des époux [I], le tribunal judiciaire de Caen a, par jugement du 15 septembre 2022, notamment débouté les époux [I] de leur demande tendant à la condamnation de M. [D] à leur payer la somme de 50.000 euros au titre du solde du prix de cession des hangars agricoles et débouté l'EARL Saint Léonard de sa demande tendant à être autorisée à s'acquitter des sommes dues au titre des travaux exécutés par M. [I] par compensation avec la décision définitive du tribunal paritaire des baux ruraux sur l'action en répétition engagée par ses soins en 2020 sur le fondement de l'article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime. 



Un appel contre cette décision est actuellement en cours devant la 1ère chambre civile de la cour d'appel de Caen (affaire 22/612). 



Par requête reçue le 9 mars 2020, l'EARL Saint Léonard avait saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Caen aux fins de voir désigner avant dire droit un expert agricole avec pour mission d'évaluer les trois hangars agricoles et condamner les époux [I] au paiement de la somme indûment versée lors de l'achat de ces biens.



Suivant jugement du 20 juin 2022, le tribunal paritaire des baux ruraux de Caen a ordonné la réouverture des débats afin que les parties s'expliquent sur la nature mobilière ou immobilière des biens vendus au regard des dispositions de l'article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime. 



Par jugement du 17 octobre 2022, le tribunal paritaire des baux ruraux de Caen a :

- débouté l'EARL Saint Léonard de l'ensemble de ses prétentions,

- condamné celle-ci à verser aux époux [I] une indemnité de procédure de 1.200 euros ainsi qu'aux dépens. 



Selon déclaration du 16 novembre 2022, l'EARL Saint Léonard a interjeté appel de cette décision.



À l'audience de plaidoirie, l'EARL Saint Léonard a soutenu oralement ses dernières conclusions du 1er septembre 2023 sauf à porter sa demande principale à la somme de 90.600 euros et a abandonné sa demande formulée de la manière suivante : 'Dans l'hypothèse où l'EARL Saint Léonard serait condamnée à verser aux époux [I] au titre du solde de factures la somme de 50.000 euros avec intérêts à compter du 30 septembre 2015, condamner solidairement les époux [I] à lui payer la somme de 90.600 euros avec intérêts au taux légal majoré de trois points à partir du 10 juillet 2015".



Ainsi, l'appelante demande à la cour, à titre principal, de réformer le jugement attaqué en toutes ses dispositions, statuant à nouveau, à titre principal de condamner solidairement les époux [I] à lui verser la somme de 90.600 euros avec intérêts au taux légal majoré de trois points à compter du 10 juillet 2015.



Subsidiairement, l'EARL Saint Léonard sollicite que soit désigné, avant dire droit, tel expert agricole et foncier qu'il plaira avec pour mission d'évaluer la valeur vénale des trois hangars agricoles à la date de la cession le 18 juillet 2015 en fonction de leur état à cette date, édifiés sur les parcelles C [Cadastre 3] et C [Cadastre 4] situées à [Localité 1].



En toute hypothèse, l'appelante demande à la cour de condamner les intimés à lui verser la somme de 3.000 euros à titre d'indemnité de procédure ainsi qu'aux entiers dépens.



Au soutien de ses prétentions, elle soutient que les dispositions de l'article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime sont applicables à la vente de biens immobiliers comme mobiliers, seule une condition supplémentaire tenant à une somme versée excédant de plus de 10 % la valeur des biens mobiliers étant posée pour ces derniers par ce texte, que le hangar agricole et les deux constructions agricoles cédés le 10 juillet 2015 ont été 'détachés de leur assiette immobilière' », les parcelles sur lesquelles celles-ci ont été édifiées ayant été par ailleurs cédées en nue-propriété par les époux [I] à la SCI Léon les 6 et 11 décembre 2014, lesquelles parcelles ont été données à bail rural à l'EARL Saint Léonard le 20 juin 2015. 



L'appelante affirme que le prix de 178.600 euros versé en 2015 n'est pas justifié en ce que les hangars litigieux présentaient de nombreux désordres et produit une expertise amiable selon laquelle la valeur vénale de ces hangar et agencements était de 88.000 euros et que le prix versé avait en réalité été fixé en tenant compte du bail consenti par les époux [I] à l'EARL Saint Léonard sur les 45 ha et l'engagement de transmission des baux dont ceux-ci étaient titulaires. 



Par dernières conclusions du 7 avril 2023 soutenues oralement à l'audience de plaidoirie, les époux [I] demandent à la cour de confirmer le jugement attaqué, de déclarer l'appelante autant irrecevable que mal fondée en ses demandes et de l'en débouter, de débouter celle-ci de sa demande d'expertise et de la condamner au paiement de la somme de 3.000 euros à titre d'indemnité de procédure ainsi qu'aux entiers dépens.



À l'appui de leurs prétentions, ils font valoir que l'action en répétition de l'indu prévue à l'article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime est limitée aux biens meubles et n'est pas applicable aux hangars agricoles litigieux, qui sont des biens immobiliers, que l'expertise amiable communiquée n'est pas probante et que la demande d'expertise judiciaire doit être rejetée compte tenu de la transformation importante des lieux depuis leur cession. 



À l'audience de plaidoirie, la cour a soulevé l'irrecevabilité de la demande de l'EARL Saint Léonard portant sur le paiement de la somme de 50.000 euros au titre du solde des factures du 10 juillet 2015 au regard de l'autorité de la chose jugée par le jugement rendu le 15 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Caen en application des articles 125 et 480 du code de procédure civile et autorisé les parties à lui faire parvenir leurs observations en délibéré jusqu'au 14 septembre 2023.



L'EARL Saint Léonard a transmis ses observations le 14 septembre 2023.



Les époux [I] ont transmis leurs observations le 18 septembre 2023, soit hors délai.





MOTIFS DE LA DECISION



Sur la recevabilité des demandes de l'EARL Saint Léonard



Ainsi que le soutient justement l'appelante, ses demandes sont recevables, dès lors que la demande formée devant le tribunal judiciaire de Caen concernant la somme de 50.000 euros ne concernait pas les mêmes parties en ce qu'elle était formée par les époux [I] non à son encontre mais contre M. [D] en exécution du protocole transactionnel conclu entre ces parties et non sur le fondement de l'article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime. 





Sur l'application de l'article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime



Selon l'article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime, sera puni d'un emprisonnement de deux ans et d'une amende de 30.000 euros ou de l'une de ces deux peines seulement tout bailleur, tout preneur sortant ou tout intermédiaire qui aura, directement ou indirectement, à l'occasion d'un changement d'exploitant, soit obtenu ou tenté d'obtenir une remise d'argent ou de valeurs non justifiée, soit imposé ou tenté d'imposer la reprise de biens mobiliers à un prix ne correspondant pas à la valeur vénale de ceux-ci.



Les sommes indûment perçues sont sujettes à répétition. Elles sont majorées d'un intérêt calculé à compter de leur versement et égal au taux d'intérêt légal mentionné à l'article L. 313-2 du code monétaire et financier majoré de trois points.



En cas de reprise de biens mobiliers à un prix ne correspondant pas à la valeur vénale de ceux-ci, l'action en répétition peut être exercée dès lors que la somme versée a excédé ladite valeur vénale de 10 %.



Il résulte de ces dispositions que, lorsqu'elle porte sur un hangar ou ses annexes, la remise non justifiée de sommes d'argent ou de valeurs par le preneur entrant au bailleur ou au preneur sortant à l'occasion d'un changement d'exploitant peut faire l'objet d'une action en répétition (Civ. 3, 10 juin 1998, n°96-15.667).



En l'espèce, l'existence d'un bail rural et les qualités de bailleur, preneur sortant et preneur entrant des parties ne sont pas discutées.



L'EARL Saint Léonard produit un rapport d'expertise amiable établi le 5 novembre 2021 par Mme [S] [L], expert près cette cour, corroboré par le procès-verbal de constat d'huissier de justice du 26 octobre 2018 relatif à l'humidité de l'un des hangars et par les factures des travaux de construction de l'un des hangars en 2009 et des travaux effectués par l'EARL Saint Léonard sur les hangars litigieux depuis leur acquisition en 2015, dont il ressort que la valeur vénale des hangar et constructions édifiés en 1980, 1991 et 2009 à la date de leur cession le 10 juillet 2015 était de 88.000 euros et non de 178.600 euros.



Contrairement à ce que soutiennent les intimés, l'expert a exactement procédé à l'estimation de la valeur vénale des hangars à la date de leur cession en se fondant sur l'état des bâtiments concernés en 2021, sur le permis de construire et le plan du bâtiment construit en 1991, sur les factures relatives à la construction du hangar et de la stabulation de 2009 ainsi que sur le procès-verbal de constat d'huissier du 26 octobre 2016 et les factures des travaux réalisés par l'EARL Saint Léonard sur les hangars litigieux depuis leur acquisition et en basant son évaluation sur les prix unitaires des composants de ces bâtiments 2012 et en appliquant un coefficient d'usage et un coefficient de vétusté en fonction de l'ancienneté des hangars et de leur entretien. 



Les époux [I] ne produisent aucune pièce de nature à contredire cette évaluation, l'attestation établie par M. [T] ne concernant pas l'état des hangars litigieux, celle rédigée par M. [K] n'étant pas conforme aux dispositions de l'article 202 du code de procédure civile et n'étant pas suffisamment circonstanciée pour revêtir une valeur probante et les photographies produites étant pour la plupart non datées et ne contredisant pas les conclusions de l'expertise amiable communiquée par l'appelante.



Ainsi, l'appelante démontre à suffisance, sans qu'il y ait lieu d'ordonner une expertise judiciaire, que la valeur vénale des trois hangars cédés le 10 juillet 2015 était de 88.000 euros et non de 178.600 euros.



Il ressort du protocole d'accord du 15 juillet 2015, non discuté sur ce point par les parties, que l'EARL Saint Léonard a versé aux époux [I] au titre de la vente des hangars du 10 juillet 2015 la somme de 128.600 euros sur le prix total de 178.600 euros. 



L'action en répétition prévue aux dispositions précitées ne permet que la restitution de sommes injustifiées effectivement versées par l'EARL Saint Léonard et ne saurait donc porter en l'espèce sur la somme de 50.000 euros non payée par cette dernière, reliquat du prix mentionné aux factures en cause.





Les sommes remises en contrepartie de la cession des hangars et constructions agricoles intervenue le 10 juillet 2015 ne sont donc pas justifiées à hauteur de la somme de 40.600 euros (128.600 euros - 88.000 euros) dont l'EARL Saint Léonard est fondée à obtenir la répétition conformément aux dispositions de l'article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime.



Le jugement entrepris sera par conséquent infirmé et, la cour statuant à nouveau, les époux [I] seront condamnés solidairement à restituer à l'EARL Saint Léonard la somme de 40.600 euros augmentée des intérêts au taux légal majoré de trois points dans les conditions prévues à l'article L. 313-2 du code monétaire et financier à compter du 10 juillet 2015. 

 



Sur les demandes accessoires



Compte tenu de la solution donnée au litige, les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance seront infirmées.



Les époux [I], qui succombent, seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel, déboutés de leur demande d'indemnité de procédure et condamnés à payer à l'EARL Saint Léonard la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.







PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,



Déclare recevables les demandes formées par l'EARL Saint Léonard ;



Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Dit que la valeur vénale des trois hangars cédés le 10 juillet 2015 par les époux [I] à l'EARL Saint Léonard était de 88.000 euros et non de 178.600 euros ;



Condamne solidairement M. [W] [I] et Mme [Y] [C], épouse [I], à restituer à l'EARL Saint Léonard la somme de 40.600 euros augmentée des intérêts au taux légal majoré de trois points dans les conditions prévues à l'article L. 313-2 du code monétaire et financier à compter du 10 juillet 2015 ;



Déboute l'EARL Saint Léonard du surplus de ses demandes ; 



Condamne M. [W] [I] et Mme [Y] [C], épouse [I], aux dépens de première instance et d'appel et à payer à l'EARL Saint Léonard la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Rejette la demande d'indemnité de procédure formée par les époux [I].





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT













N. LE GALL F. EMILY