Cour d'Appel · CHAMBRE 8 SECTION 4 — 2 novembre 2023

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 8 SECTION 4



ARRÊT DU 02/11/2023





****





N° de MINUTE : 23/919 

N° RG 22/00655 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UDCK



Jugement (N° 11-21-0795) rendu le 17 Décembre 2021 par le Juge des contentieux de la protection d'Arras





APPELANTE



Madame [O], [P], [E] [B]

née le [Date naissance 3] 1963 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représentée par Me Christian Delevacque, avocat au barreau d'Arras, avocat constitué

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/22/002596 du 17/03/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)





INTIMÉE



SIA HABITAT SA D'HLM, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 4]



Représentée par Me Jean-Guy Voisin, avocat au barreau de Douai, avocat constitué



DÉBATS à l'audience publique du 05 septembre 2023 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller





ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 02 novembre 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 16 juin 2023



****



Par acte sous seing privé en date du 5 octobre 2010, la société anonyme d'HLM SIA Habitat a donné à bail à Mme [O] [B] et M. [N] [Y] un logement situé [Adresse 1].



Le 16 avril 2013, Mme [O] [B] est devenue seule titulaire du bail par l'effet du décès de M. [N] [Y]. 



Par exploit du 20 septembre 2021, la SA SIA Habitat a fait assigner Mme [O] [B] en demandant au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Arras de constater, et, à défaut, de prononcer la résiliation du bail intervenue par suite du jeu de la clause résolutoire et d'ordonner l'expulsion de corps et de biens de Mme [O] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin l'assistance de la force publique, condamner Mme [O] [B] à lui payer la somme de 3 676,91 euros au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation arrêtés au 14 septembre 2021, sauf à parfaire ou à diminuer, une indemnité d'occupation à compter de la date de la résiliation du bail, égale au montant du loyer et des charges subissant les augmentations légales jusqu'à la libération des lieux avec intérêts de droit la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de la condamner aux dépens. 





Suivant jugement réputé contradictoire en date du 17 décembre 2021, jugement auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé de la procédure antérieure à ce jugement et du dernier état des demandes et moyens des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Arras a :



- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont acquises et que la résiliation du bail est acquise depuis le 23 avril 2021, 

- ordonné en conséquence à Mme [O] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision,

- dit qu'à défaut d'avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 1] et restitué les clefs dans ce délai, Mme [O] [B] pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si nécessaire, et le mobilier se trouvant dans les lieux transporté et séquestré dans tel garde-meubles au choix du bailleur, aux frais et risques de la locataire, dans le délai de deux mois suivant un commandement d'avoir à quitter les lieux, 

- fixé l'indemnité mensuelle d'occupation à un montant égal au montant des loyers et des charges subissant les augmentations légales et ce jusqu'à libération effective des lieux, 

- condamné Mme [O] [B] au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux, 

- condamné Mme [O] [B] à payer à la SA SIA Habitat la somme de 

4 832,44 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 16 novembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour le montant visé, de l'assignation pour le surplus à concurrence du montant visé et de la décision pour le surplus, 

- autorisé Mme [O] [B] à s'acquitter de la somme de 4 832,44 euros par le versement de 24 mensualités successives de 200 euros, dont la première mensualité dans le mois de la signification de la présente décision, 

- dit qu'à défaut d'honorer une mensualité, la totalité de la somme sera immédiatement exigible, 

- débouté la SA SIA Habitat du surplus de ses demandes, 

- condamné Mme [O] [B] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, mais non compris le coût de la dénonciation. 



Mme [O] [B] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 8 février 2022, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.



La SA SIA Habitat a constitué avocat le 15 mars 2022. 



Par ses dernières conclusions en date du 14 mars 2023, Mme [O] [B] demande la cour de :



- infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux et de la protection d'Arras, en date du 17 décembre 2021 en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont acquises et que la résiliation du bail est acquise depuis le 23 avril 2021, ordonné en conséquence à Mme [O] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la décision, dit qu'à défaut d'avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 1]) et restitué les clefs dans ce délai, Mme [O] [B] pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si nécessaire, et le mobilier se trouvant dans les lieux transporté et séquestré dans tel garde-meubles au choix du bailleur, aux frais et risques de la locataire, dans le délai de deux mois suivant un commandement d'avoir à quitter les lieux, fixé l'indemnité mensuelle d'occupation à un montant égal au montant des loyers et des charges subissant les augmentations légales et ce jusqu'à libération effective des lieux, condamné Mme [O] [B] au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux, condamné Mme [O] [B] à payer à la SA SIA Habitat la somme de 4 832,44 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 16 novembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour le montant visé, de l'assignation pour le surplus à concurrence du montant visé et de la présente décision pour le surplus, autorisé Mme [O] [B] à s'acquitter de la somme de 4 832,44 euros par le versement de 24 mensualités successives de 200 euros, dont la première mensualité dans le mois de la signification de la présente décision, dit qu'à défaut d'honorer une mensualité, la totalité de la somme sera immédiatement exigible, débouté la SA SIA Habitat du surplus de ses demandes, condamné Mme [O] [B] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, mais non compris le coût de la dénonciation à la Préfecture, dit que le présent jugement sera notifié au représentant de l'Etat dans le département (Préfet du Pas de Calais), 

Par suite, statuant à nouveau, 

- déclarer recevable Mme [B] [O] en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence, 

- accorder à Mme [O] [B] de plus larges délais de paiement sur une période maximale de trois années, compte-tenu de sa situation financière,

En tout état de cause :

- débouter purement et simplement la société SIA Habitat de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- débouter la société SIA HABITAT de sa demande de condamnation de Mme [B] à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les frais et dépens de l'appel,

- juger que chacune des parties conservera la charge de ses dépens.



Par ses dernières conclusions en date du 10 février 2023, la SA SIA Habitat demande à la cour de :



- recevoir Mme [B] [O] en son appel mais le déclarer mal fondé

En conséquence, 

- confirmer en toutes ses dispositions la décision frappée d'appel sauf en ce qui concerne les délais de paiement et sauf à actualiser la créance de la SA d'HLM SIA Habitat à la somme de 5 228,76 euros au titre des loyers, charges, indemnités d'occupation et réparations locatives impayés déduction faite du dépôt de garantie,

- condamner Mme [B] [O] au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2021 date de l'assignation sur la somme de 3 676,91 euros et à compter de l'arrêt à intervenir pour le surplus,

- constater que Mme [B] [O] a libéré le logement donné à bail à la date du 3 janvier 2022 et que la mesure d'expulsion est devenue sans objet, 

- recevoir la SA d'HLM SIA Habitat en son appel incident, réformation et statuant à nouveau débouter Mme [B] [O] de sa demande de délais de paiement,

- condamner Mme [B] [O] à payer la SA d'HLM SIA Habitat la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles en cause d'appel, avec distraction au profit de Maître Jean-Guy Voisin, avocat au Barreau de Douai, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS : 



Sur la résiliation de plein droit du contrat de bail et sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire :



L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le commandement de payer devant satisfaire aux conditions de forme prévues à la suite de cet article.



Il résulte des pièces produites aux débats que suivant acte en date du 22 février 2021, la SA SIA Habitat a fait signifier à Mme [O] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire, lui réclamant le paiement d'une somme de 1994,73 euros dont la somme de 1820,59 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés suivant compte arrêté à la date du 4 février 2021, un décompte précis des sommes impayées étant joint à cet acte.



Cet acte n'a été argué d'aucune irrégularité en la forme ou au fond et la cour ne relève elle-même aucune irrégularité contrevenant à une disposition d'ordre public et qu'elle aurait à relever d'office.



Par ailleurs, la locataire ne prétend pas s'être acquittée des causes du commandement dans les deux mois suivant la signification de ce dernier.



Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 23 avril 2021. 



Cependant, Mme [B] demande des délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire en application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit que le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi.



La bailleresse s'oppose à cette demande en faisant valoir que Mme [B] a d'ores et déjà quitte le logement donné à bail .



Il résulte de l'examen de la procédure de première instance et des motifs du jugement entrepris que Mme [B] avait soutenu en première instance qu'elle avait donné congé et quitté le logement donné à bail au mois d'octobre 2021 pour en conclure que sa dette locative devait s'arrêter à l'échéance de ce mois d'octobre 2021. En demandant en cause d'appel des délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire pour lui permettre de rester dans les locaux donnés à bail, Mme [B] soutient une défense contradictoire qui confine à l'estoppel. Il a au demeurant été produit en cause d'appel le préavis donné par Mme [B] à la date du 29 octobre 2021, préavis délivré avant même que le jugement entrepris ne constate que le bail était d'ores et déjà résilié. Mme [B] a enfin quitté les lieux au tout début de l'année 2022, avant même toute exécution forcée.

Il convient dès lors pour la cour de conclure qu'elle n'est plus éligible aux délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire et qu'elle est tout au plus éligible aux délais de paiement ordinaires prévus par l'article 1343-5 du code civil.



Dès lors, la cour confirmera le jugement entrepris en ce qu'il a constaté que les effets de la clause résolutoire étaient définitivement acquis à la date du 23 avril 2021.



Elle le confirmera également en ce qu'il a prononcé l'expulsion de Mme [B], statué sur les modalités de cette expulsion et fixé l'indemnité d'occupation due par cette dernière par référence au loyer contractuel. 



Il y a lieu cependant d'y ajouter que la mesure d'expulsion est devenue sans objet du fait de la libération des lieux à la date du 3 janvier 2022.



Sur la demande au titre de l'arriéré locatif :



Le décompte locatif produit aux débats fait apparaître que la locataire est redevable à la date de sortie des lieux d'une somme de 5222,76 euros, et ce après déduction des frais de procédure qui n'ont pas à figurer dans un tel décompte locatif. Il sera précisé que ce montant tient compte également de la déduction du dépôt de garantie d'un montant de 360 euros



Mme [B] remet en cause les sommes reprises dans ce décompte locatif, et notamment les sommes portées au débit de ce compte au titre de dégradations locatives pour les montants de 30 euros (16 janvier 2022) et 275 euros (16 février 2022). Si l'état de sortie des lieux figure au dossier de la SA SIA Habitat ainsi que diverses factures de travaux effectués dans les locaux donnés à bail, cette dernière ne soutient aucun argumentaire au titre des dégradations locatives qui correspondent à une demande distincte de la demande au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés. La cour retranchera donc la somme de 305 euros du montant réclamé.



Mme [B] conteste par ailleurs l'imputation au débit de son compte locatif d'une indemnité d'occupation d'un montant de 440,49 euros pour le mois de janvier 2022, et d'acomptes sur charges et d'acompte sur eau froide pour les montants respectifs de 97,61 euros et de 24,13 euros au titre d'un acompte sur eau froideet d'une somme de 2,57 euros au titre des frais d'assurance pour les mois concernés.



A cet égard, les sommes effectivement dues ne peuvent être portées au débit du compte qu'au prorata de la durée d'occupation pour le mois concerné. Il y aura lieu après application de ce prorata, l'immeuble n'ayant été occupé que 3 jours sur le mois de janvier en son entier, de déduire du montant des sommes réclamées la somme de 510,14 euros.



Au final, la somme allouée au titre de l'arriéré locatif est de 5222,76 - (305 + 510,14) = 4 407,62



Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [O] [B] à payer à la SA SIA Habitat la somme de 4 832,44 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 16 novembre 2021 mais d'actualiser le montant de la condamnation de Mme [O] [B] à la somme de 4407,62 euros à la date de la sortie des lieux de cette dernière, cette dernière somme tenant compte de la déduction de garantie.





Sur la demande de délais de paiement au visa des dispositions de l'article 1343-5 du code civil



L'article 1343-5 du code civil dispose notamment que : 



Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.



Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêts à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.



Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.



La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.



En l'espèce, il est constant que l'appelante est dans une situation financière difficile.

Cependant, il y a lieu d'observer que la débitrice a déjà de fait bénéficié de près de deux années de délais de paiement depuis que le jugement entrepris a été rendu. 

Par ailleurs, la débitrice n'a pas commencé à respecter les délais de paiement qui lui avaient été octroyés par le premier juge avec exécution provisoire.



Au regard de ces éléments, la cour rejettera, sur l'appel incident la demande de délais de paiement par réformation de la décision entreprise.



Sur les dépens et sur l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile 



Le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement réglés par le premier juge. La décision entreprise sera ainsi confirmée de ces chefs.



Aucune des critiques de Mme [B] à l'encontre du jugement entrepris n'étant justifiée, il convient de la condamner aux dépens d'appel,



Il sera fait par ailleurs application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel comme indiqué au présent dispositif.





PAR CES MOTIFS 



La cour 



Rejetant la demande présentée par Mme [B] de délais de paiement de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf à actualiser la condamnation prononcée au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés à l'encontre de Mme [O] [B] au profit de la SA SIA Habitat à la somme de 4 407, 62 euros suivant compte arrêté à la date de la sortie des lieux de Mme [O] [B], ladite somme tenant compte de la déduction du dépôt de garantie et sauf en ce qu'il a accordé à Mme [B] des délais de paiement au visa des dispositions de l'article 1343-5 du code civil,



Statuant à nouveau de ce dernier chef,



Déboute Mme [B] de sa demande de délais de paiement ;



Ajoutant au jugement entrepris,



Constate que Mme [B] a quitté le logement donné à bail à la date du 3 janvier 2022 et que la mesure d'expulsion est devenue sans objet ;



Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;



Condamne Mme [B] aux dépens d'appel, recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle ;



La condamne à payer à la SA SIA Habitat la somme de 700 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.











Le Greffier







Fabienne Dufossé







Le Président







Véronique Dellelis