Cour d'Appel · CHAMBRE 8 SECTION 4 — 2 novembre 2023

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 8 SECTION 4



ARRÊT DU 02/11/2023





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N° de MINUTE : 23/916 

N° RG 22/01334 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UFPI



Jugement (N° 21-001449) rendu le 31 Janvier 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Lille





APPELANT



Monsieur [I] [V]

né le [Date naissance 1] 2021 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représenté par Me Nordine Hamadouche, avocat au barreau de Lille, avocat constitué



INTIMÉ



Monsieur [G] [C]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 6]



Représenté par Me Marc Flamenbaum, avocat au barreau de Lille, avocat constitué



DÉBATS à l'audience publique du 05 septembre 2023 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 02 novembre 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 16 juin 2023



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Suivant acte sous seing privé à effet à compter du 22 juillet 2020, M. [I] [V] a donné à bail à M. [G] [C] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 825 euros outre 25 euros de charges récupérables.



Le loyer était automatiquement révisable le 22 juillet 2021 chaque année selon l'indice de référence des loyers 1er trimestre 2020 soit 130,57 euros.



Par acte d'huissier en date du 6 mai 2021, M. [I] [V] a fait assigner M. [G] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins d'entendre juger que le loyer fixé au bail excède le loyer de référence, diminuer le loyer mensuel à la somme de 479,46 euros à compter de l'entrée en vigueur du contrat de location, condamner M. [G] [C] au paiement des sommes de 691,08 euros au titre du trop perçu du dépôt de garantie, 1 000 euros à titre de dommages-intérêts et enfin 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 





Suivant jugement contradictoire en date du 31 janvier 2022, jugement auquel il est expressément renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure à la décision et du dernier état des demandes et moyens des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille a :



- déclaré irrecevable l'action de M. [I] [V] à l'encontre de M. [G] [C],

- condamné reconventionnellement M. [I] [V] à payer à M. [G] [C] la somme de 3672,33 euros au titre du solde des loyers impayés, la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts, la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [I] [V] aux dépens. 





M. [V] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 17 mars 2022, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.



Par acte d'huissier en date du 24 mai 2022, M. [V] a fait signifier sa déclaration d'appel à M. [C] à l'étude. 



M. [G] [C] a constitué avocat le 8 juin 2022. 



Par ses dernières conclusions en date du 8 février 2023, M. [V] demande la cour de :



- infirmer le jugement du 31 janvier 2022 en ce qu'il a déclaré irrecevable l'action de M. [I] [V], débouté M. [V] de sa demande en diminution de loyer, condamné M. [V] à payer à M. [G] [C] les sommes de 3 672,33 euros au titre du solde des loyers impayés, 300 euros à titre de dommages et intérêts et 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamné M. [I] [V] aux dépens

- dire et juger que le loyer fixé au bail excède le loyer de référence,

- diminuer le loyer mensuel à la somme de 430,20 euros à compter de l'entrée en vigueur du contrat de location et jusqu'à sa résiliation,

- condamner M. [C] au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

- condamner M. [C] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance,

- condamner M. [C] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel,

- débouter M. [C] de l'intégralité de ses demandes,

- condamner M. [C] aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel,

A titre subsidiaire,

- dire que chaque partie conservera la charge de ses frais et dépens,

- déduire de la somme de 1 650 euros toute éventuelle condamnation à l'encontre de M. [V]. 



Par ses dernières conclusions en date du 2 septembre 2022, M. [C] demande à la cour de :



- confirmer le jugement du 31 janvier 2022 en ce qu'il a déclaré irrecevable l'action de M. [I] [V]

- débouter M. [I] [V] de ses demandes, fins et conclusions,

- infirmer ledit jugement s'agissant des quantums en ce qu'il a condamné M. [I] [V] à la somme de 3 672, 23 euros au titre du solde des loyers impayés, la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts, la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et en ce qu'il a débouté M. [C] de sa demande pour procédure abusive,

En conséquence, 

- déclarer irrecevable l'action de M. [I] [V] et, en tous les cas, le débouter de ses demandes, fins et conclusions, 

- condamner M. [I] [V] à la somme de 1 000 euros pour procédure abusive,

Reconventionnellement, 

- condamner M. [I] [V] à la somme de 4 379,14 euros au titre des loyers impayés, 

- condamner M. [I] [V] à la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel et 1500 euros au titre de la procédure de première instance, 

- condamner M. [I] [V] aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel.



Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



SUR CE 



Il sera précisé à titre liminaire que le dispositif d'encadrement des loyers tel qu'issu de la loi Elan est applicable dans la commune de [Localité 8] à compter du 1er mars 2020 et donc pour le baux signés après cette date, en application de l'arrêté préfectoral en date du 30 janvier 2020. 



L'article 140 de la loi n°2018-1021 dans sa version applicable à la date de la signature du contrat de bail énonce en son article III B que :



- Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.

Lorsqu'un complément de loyer est appliqué, le loyer s'entend comme la somme du loyer de base et de ce complément.

Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré.

Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d'un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu'il s'agit d'un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi.

En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

En cas de conciliation, le montant du loyer, tenant compte de l'éventuel complément de loyer, est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation.

En l'absence de conciliation, le locataire dispose d'un délai de trois mois à compter de la réception de l'avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d'une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l'absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d'office par le juge.



Le jugement entrepris a déclaré l'action de M. [I] [V] irrecevable pour défaut de saisine préalable de la commission départementale de conciliation.



Pour prétendre qu'il n'était pas soumis pour contester son loyer à l'obligation de saisine préalable de la commission départementale de conciliation, M. [I] [V] fait valoir que cette obligation de saisine de la commission départementale ne concerne que l'hypothèse où il a été prévu un complément de loyer ; qu'or, il n'y a pas eu de complément de loyer puisqu'aucun complément de loyer n'a été mentionné et qu'il n'y a pas eu davantage d' énonciation des caractéristiques du logement pouvant justifier un tel complément de loyer, la mention 'meublé' ne pouvant prétendre correspondre à l'énonciation de telles caractéristiques, cette mention correspondant simplement à un qualificatif du logement permettant de déterminer quel est le loyer de référence. Il en conclut que c'est à tort que le jugement entrepris a conclu qu'un complément de loyer avait été prévu et qu'en conséquence la procédure devait s'inscrire dans la procédure de contestation d'un complément de loyer.



La partie intimée conclut à la confirmation de la décision.



Sur ce :



Il sera précisé à titre liminaire que le contrat de bail énonce que le logement a été construit avant 1949 et reprend comme loyer de référence au m2 le chiffre de 13,1 et comme loyer de référence majoré au m2 le chiffre de 15,7 applicable aux immeubles construits entre 1946 et 1970 pour les logements meublés. Des chiffres différents concernent les immeubles construits avant 1946. Il n'est pas possible de déterminer si l'immeuble donné à bail est un immeuble conclu avant 1946 ou entre 1946 et 1949 , cette incertitude ne faisant pas grief puisque les montants du loyer de référence et du loyer majoré sont plus importants pour les immeubles construits avant 1946 et que le contrat a retenu les chiffres de référence les moins élevés.



Ce point étant précisé, il y a lieu de rappeler que le contrat de bail litigieux est ainsi rédigé :



Informations préalables :

-loyer de référence : 13,1 par m2 de surface habitable ;

-loyer de référence majoré : 15,7 par m2 de surface habitable .



caractéristique du logement justifiant un complément de loyer : meublé



Dernier loyer hors charges acquitté par le précédent locataire :

montant : 861,75 euros

date de versement 6 mai 2020

révisé pour la dernière fois le 6 septembre 2019 





Il y a lieu pour la cour de constater comme le premier juge que le contrat de bail prévoit bien un complément de loyer et donne comme justificatif de ce complément de loyer le fait que le logement soit meublé, étant précisé que le loyer de base est ainsi nécessairement le loyer de référence majoré. 

Le fait que cette prévision d'un complément de loyer puisse être infondée ou abusive, ou que les motifs de ce complément de loyer, soit le fait qu'il s'agisse d'un logement meublé, puissent ne pas être pertinents ne remet pas en cause la réalité de l'existence de ce complément de loyer, le caractère infondé ou abusif de ce complément de loyer relevant de la contestation au fond.

C'est l'existence de ce complément de loyer qui explique que le loyer soit au final fixé à la somme de 825 euros par mois.



C'est donc à bon droit que le jugement entrepris a considéré que l'action était une action en complément de loyer et qu'elle était soumise par voie de conséquence à la procédure détaillée par l'article 140 de la loi du 23 novembre 2018 et donc à la procédure obligatoire du préliminaire devant la commission départementale de conciliation.

 

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a déclaré la demande irrecevable.



Sur la demande au titre des loyers impayés :



Le bailleur a formé une demande reconventionnelle tendant à la condamnation de M. [V] au paiement des loyers impayés, ces loyers n'ayant pas été réglés complètement par M. [I] [V].

Il produit à cet égard un décompte des loyers impayés faisant apparaître un solde débiteur d'un montant de 4379,14 euros suivant compte arrêté à la date du 4 juin 2021, date pour laquelle M. [I] [V] a donné son préavis. 



M. [I] [V] n'a ni soutenu ni justifié avoir réglé des sommes en paiement de ses loyers qui n'auraient pas été reprises dans ce décompte.



Il convient dès lors de faire droit à la demande en paiement présentée par le bailleur. Il y a lieu toutefois de déduire du montant réclamé la somme de 1650 euros effectivement réglée par M. [I] [V] à titre de dépôt de garantie, et ce dans la mesure où de nombreux mois se sont écoulés depuis la libération des lieux par le locataire et qu'il n'a pas été soutenu que ce dernier se serait rendu l'auteur de dégradations locatives.



Il convient dès lors pour la cour, par réformation du jugement entrepris, sur le quantum de la condamnation prononcée, de condamner M. [I] [V] à payer à M. [G] [C] la somme de 4379,14 -1650 soit 2729,14 euros, ladite somme prenant en compte ainsi le montant du dépôt de garantie. 





Sur les dommages intérêts pour procédure abusive : 



L'exercice d'une action en justice ne dégénère en abus qu'à la seule condition de démontrer qu'il y a eu acte de malice ou mauvaise foi.



Il ne saurait être reproché à M. [I] [V] d'avoir, même si sa procédure n'a pas été engagée de manière adéquate, entrepris une action très rapidement après la signature du bail, alors que les délais pour agir après la conclusion du bail tels que prévus par les textes sont très courts.



Par ailleurs, le fait que l'appelant ait achevé une première année de droit immobilier à la date de la signature du contrat, ne saurait faire présumer chez lui une volonté d'agir en nuisant à autrui et en dépit de ses éventuelles connaissances juridiques en la matière.



L'abus de droit n'est ainsi pas caractérisé et il convient de débouter M. [G] [C] de sa demande de dommages et intérêts.





Sur les dépens et sur l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile :



Le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement réglés par le premier juge.



Il convient de confirmer le jugement entrepris de ces chefs.



M. [I] [V] succombant pour l'essentiel en son recours en supportera les dépens.



Il sera fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure d'appel comme indiqué au présent dispositif.





PAR CES MOTIFS





Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré irrecevable l'action de M. [I] [V] à l'encontre de M. [G] [C] et le confirme par ailleurs sur le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ;



Le réformant pour le surplus,



Condamne M. [I] [V] à payer à M. [G] [C] la somme de 2 729,14 euros au titre des loyers impayés à la date de la libération du logement par M. [V], cette somme tenant compte de la déduction du dépôt de garantie réglé par ce dernier ;



Déboute M. [G] [C] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;



Condamne M. [V] aux dépens d'appel ;



Le condamne à payer à M. [G] [C] la somme de 900 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;



Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires.











Le Greffier







Fabienne Dufossé







Le Président







Véronique Dellelis