Cour d'Appel · CHAMBRE 8 SECTION 4 — 2 novembre 2023

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 8 SECTION 4



ARRÊT DU 02/11/2023





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N° de MINUTE : 23/915 

N° RG 22/01577 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UGHW



Jugement (N° 21-000974) rendu le 03 Mars 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Valenciennes







APPELANTE



Madame [S]-[E] [C] [Z]

née le [Date naissance 1] 1969 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Virginie Lhussiez, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/22/003300 du 07/04/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de DOUAI)





INTIMÉE



SA SIA HABITAT prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 4]



Représentée par Me Thierry Lorthiois, avocat au barreau de Lille, avocat constitué



DÉBATS à l'audience publique du 05 septembre 2023 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 02 novembre 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 16 juin 2023



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Selon acte sous seing privé en date du 6 septembre 2013 à effet du 16 septembre 2013, la société anonyme SIA Habitat a donné à bail à Mme [S]-[E] [Z] un local à usage d'habitation situé [Adresse 8], à [Localité 7] moyennant un loyer mensuel d'un montant de 602,39 euros et une provision pour charges d'un montant de 35,79 euros. 



Faisant état de désordres dans son logement, Mme [Z] a, suivant acte d'huissier de justice délivré le 25 août 2021 à personne, fait assigner la SA SIA Habitat devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes aux fins d'obtenir à titre principal la suspension du paiement des loyers à la date de l'assignation et jusqu'à la date de réalisation des travaux et d'établissement du constat de bonne fin, d'entendre fixer à telle somme qu'il plaira au juge la réfaction des loyers depuis 2017 et ce jusqu'à complète réalisation des travaux, condamner la SA SIA Habitat à procéder à une remise en état les lieux dans les deux mois de la signification du jugement, à défaut, autoriser Mme [Z] à procéder aux travaux aux frais de la SA SIA Habitat, condamner de la SA SIA Habitat à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi une somme de 1 000 euros, à titre subsidiaire, commettre tel expert qu'il plaira au juge avec pour mission de rechercher les désordres affectant le logement en cause, donner son avis sur leur réalité et importance, donner son avis sur leur origine en les datant le plus précisément possible, ainsi que sur leur cause, donner son avis sur l'impact en résultant sur la jouissance du logement depuis 2017, donner son avis sur les moyens mis en 'uvre depuis 2017 pour mettre un terme à ces désordres, décrire et chiffrer le travaux de réparations, de désinfection et de nettoyage à réaliser afin de mettre un terme aux désordres et compte tenu de l'urgence les faire exécuter pour compte de qui il appartiendra, dresser un rapport de bonne fin, évaluer les préjudices de tous ordres (financier, matériels, trouble de jouissance) subi par Mme [Z], en tout état de cause, condamner la SA SIA Habitat à payer à Mme [S] [Z] la somme de 1000 euros au titre des disposition des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991, ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir, condamner la SA SIA Habitat aux entiers dépens de l'instance. 





Suivant jugement contradictoire en date du 3 mars 2022, jugement auquel il est renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure à ce dernier et du dernier état des demandes et moyens des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes a :



- débouté Mme [S] [Z] de l'intégralité de ses demandes, 

- condamné Mme [S] [Z] à payer à la SA SIA Habitat la somme de 300 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné Mme [S] [Z] aux dépens,

- rappelé que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. 





Mme [S]-[E] [Z] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 31 mars 2022, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.



La SA SIA HABITAT a constitué avocat le 8 avril 2022. 





Par ses dernières conclusions en date du 29 juin 2022, Mme [Z] demande la cour de :



- dire bien appelé, mal jugé,

- infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Valenciennes en date du 3 mars 2022 en toutes ses dispositions,

Statuer à nouveau,

- dire et juger Mme [S]-[E] [Z] recevable et bien fondée en son action,

- ordonner la suspension du paiement des loyers de la date de l'assignation jusqu'à la date de réalisation des travaux et d'établissement du constat de bonne fin,

- fixer à telle somme qu'il plaira au juge la réfaction de loyer depuis 2017 et ce, jusqu'à complète réalisation des travaux,

- condamner la SIA Habitat à procéder à une remise en état des lieux dans les 2 mois de la signification de la décision à intervenir,

- dire qu'à défaut de réfaction dans les délais, le bailleur sera condamné à une astreinte de 50 euros par jour de retard,

- dire qu'à défaut, Mme [Z] pourra procéder aux réparations aux frais de la SIA HABITAT,

- condamner la SIA Habitat à payer à titre de dommage et intérêts en réparation du préjudice moral subi une somme de 1 000 euros,

A titre subsidiaire, 

- commettre tel expert qu'il plaira à la cour avec pour mission de : 

o rechercher les désordres affectant le logement sis [Adresse 8] à [Localité 7],

o donner son avis sur leur réalité et leur importance,

o donner son avis sur leur origine en les datant le plus précisément possible, ainsi que sur leur cause,

o donner son avis sur l'impact en résultant sur la jouissance du logement depuis 2017,

o donner son avis sur les moyens mis en 'uvre depuis 2017 pour mettre un terme à ces désordres,

o décrire et chiffrer les travaux de réparation, de désinfection et de nettoyage à réaliser afin de mettre un terme à ces désordres et compte tenu de l'urgence les faire exécuter pour le compte de qui il appartiendra,

o dresser un rapport de bonne fin,

o évaluer les préjudices de tous ordres (financiers, matériels, moraux et de jouissance) subi par Mme [Z],

- condamner la SIA Habitat à payer à Mme [Z] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991 pour les frais par elle exposés en première instance,

- débouter la SIA Habitat de sa demande de condamnation de Mme [Z] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SIA Habitat à payer à Mme [Z] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991 pour les frais par elle exposés en cause d'appel,

- condamner la SIA Habitat aux entiers dépens tant de la première instance qu'en cause d'appel.



Par ses dernières conclusions en date du 15 mars 2023, la SA SIA Habitat demande à la cour de :



- confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes en ce qu'il a débouté Mme [S] [Z] de l'intégralité de ses demandes, condamné Mme [S] [Z] à payer à la SA SIA Habitat la somme de 300 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, condamné Mme [Z] aux dépens de première instance,

Statuant de nouveau, 

Y ajoutant,

- condamner Mme [Z] à payer à la société SIA Habitat la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [Z] aux entiers dépens d'appel. 





Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.





MOTIFS : 



Aux termes des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne faisant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en oeuvre échelonnée.

(...)

Le bailleur est obligé:

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des 1er et 2ème alinéas.

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices et défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus;

c) D'entretenir les locaux en bon état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.



L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il ait besoin de stipulation particulière:

1°De délivrer au preneur la chose louée, et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque les locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail;

4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.



Les critères du logement décent sont définies aux articles 2 et 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.



Mme [Z] fait valoir comme en première instance qu'elle a subi et subit encore divers désordres dans le logement donné à bail et notamment des phénomènes de moisissures dans diverses pièces du logement, des infiltrations d'eau et une infestation par les rats. 



L'appelante n'a produit toutefois aucun rapport établi par l'Agence Régionale de Santé ou par le service d'hygiène ou de santé de la commune et n'a pas produit davantage un quelconque constat d'huissier.



Elle a produit essentiellement au soutien de sa demande un rapport d'investigation environnementale effectué le 21 avril 2021 à son domicile, rapport réalisé à la demande de son médecin traitant en raison de l'asthme dont souffrent certains membres de sa famille.



La conseillère médicale en environnement a effectivement retrouvé des traces de développement fongique dans certaines des pièces de la maison dans la salle de bains, deux des chambres, et dans le salon/ salle à manger ainsi que des traces d'humidité dans cette dernière pièce. Mme [Z] a à cet égard indiqué à la conseillère qu'il y avait eu des problèmes au niveau des évents de la toiture à l'origine d'infiltrations et que ces désordres avaient été réparés.



Il y a lieu toutefois d'observer que ce rapport, qui ne peut à lui seul établir la réalité de désordres imputables au bailleur et de leur persistance, énonce tout de même qu'au jour de la visite, il n'y a pas d'imprégnation en eau des murs, qu'il n' y a pas davantage d'infiltrations et que le taux d'humidité des murs se situait dans la fourchette des valeurs recommandées. Il énonce encore que le système de ventilation est complet mais non optimal en relevant que les débits des extractions d'air sont faibles et les entrées d'air peu ou pas fonctionnelles, Mme [Z] étant toutefois invitée sur ce point à les déboîter pour voir si elles ne sont pas empoussiérées, sachant que l'entretien sur ce point relève de la responsabilité du locataire.

Par ailleurs, le rapport susdit donne des conseils à la requérante sur l'emploi de produits d'hygiène plutôt que d'autres et sur la nécessité d'aérer le logement entre autres préconisations, et ce pour éviter les troubles respiratoires. Le rapport n'objective pas enfin l'existence d'une infestation par des rongeurs. 



Pour le surplus, la partie appelante a produit une lettre de doléances envoyée à l'Association Régionale de Santé et quelques photographies prises par ses soins qui ne peuvent suffire à faire la preuve des désordres allégués.



Les rapports d'intervention du bailleur sont produits par la partie appelante elle-même et font apparaître comme l'a relevé le premier juge la réalité des interventions régulières dans son logement. Ces interventions ont concerné notamment le remplacement du caisson de la VMC le 25 juin 2018 ainsi qu'en mars 2021, différentes interventions sur la chaudière et sur les radiateurs.



Au final, il a été essentiellement justifié de ce que certains désordres avaient affecté la toiture au niveau des évents de cette dernière. Cependant, ces désordres étaient d'ores et déjà réparés lors de la visite de la conseillère médicale en environnement comme l'a indiqué Mme [Z] elle-même.



Le bailleur a justifié lui-même de ce que l'entreprise ASM Couverture était intervenue le 6 mai 2021 pour vérifier l'isolation des combles ainsi qu'au niveau des rampants et encuvement (au-dessus du séjour angle façade/pignon niveau salle de bains et chambres).



Il restait en conséquence pour remédier la situation à intervenir sur les revêtements qui avaient été détériorés par les désordres ayant affecté la toiture.



Le bailleur a produit toutefois sur ce point le document relatif à l'engagement de travaux auprès de l'entreprise Prestations sol services en juillet 2021 pour la réfection des peintures du logement occupé par Mme [Z] et les échanges de mails entre Prestation sol service et la SA SIA Habitat concernant le refus réitéré de de laisser entrer l'entreprise pour réaliser les travaux.



Dès lors, et même si Mme [Z] a produit en cause d'appel plusieurs attestations concernant l'existence de développement de moisissures et de traces liées aux infiltrations dans certaines pièces du logement, ce qui a effectivement été constaté par la conseillère médicale en environnement, la cour estime comme le premier juge que la preuve n'est pas rapportée de l'existence et de la persistence de désordres imputables à la carence du bailleur.



Il convient dès lors pour la cour alors que les éléments de la cause ne justifient pas l'instauration d'une mesure d'expertise avant-dire droit, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté l'intégralité des demandes présentées par Mme [Z].



Sur les dépens et sur l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile 



Le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ont été exactement réglés par le premier juge.





Le jugement entrepris sera confirmé de ces chefs.



Mme [Z] succombant en son appel supportera les dépens recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.



Il sera fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel comme indiqué au présent dispositif.





PAR CES MOTIFS 





Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;



Condamne Mme [Z] aux dépens d'appel, recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle



La condamne à payer à la SA SIA Habitat la somme de 600 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.







Le Greffier







Fabienne Dufossé







Le Président







Véronique Dellelis