Cour d'Appel · CHAMBRE 8 SECTION 4 — 2 novembre 2023

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 8 SECTION 4



ARRÊT DU 02/11/2023





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N° de MINUTE :23/920 

N° RG 22/02667 - Jonction avec le RG : 22/3361 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UJ4G



Jugement (N° 1121000345) rendu le 29 Mars 2022 et jugement rectificatif rendu le 24 mai 2022 par le Tribunal judiciaire de Boulogne sur Mer







APPELANT



Monsieur [N] [M]

né le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 7] (Tunisie)

de nationalité Tunisienne

[Adresse 5]

[Localité 3]



Représenté par Me Marie-hélène Calonne, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, avocat constitué

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/22/005684 du 08/07/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de DOUAI)



INTIMÉE



SCI ZHANGS prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Hervé Leclercq, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, avocat constitué



DÉBATS à l'audience publique du 05 septembre 2023 tenue par Véronique dellelis magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Menegaire, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 02 novembre 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 16 juin 2023



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Par acte sous seing privé en date du 1er juin 2017, la société civile immobilière RAS a donné à bail à M. [N] [M] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 5] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial de 400 euros, outre 25 euros de provisions sur charges. 



La SCI Zhangs a acquis, l'immeuble susmentionné le 17 août 2020. 



Ce changement de bailleur a été notifié au locataire par l'agence immobilière chargée du recouvrement des loyers, à savoir l'Agence Pauchet. 



Par acte d'huissier signifié le 28 décembre 2020, la SCI Zhangs a délivré à M. [M] un commandement de payer la somme principale de 1315 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 4 décembre 2020, échéance de décembre incluse, outre, 135,95 euros de frais et d'avoir à justifier d'une assurance locative et en se prévalant des dispositions des articles 24 et 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, et des clauses de résiliation de plein droit incluses au bail. 



La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) a été saisie de la situation d'impayé de loyer par voie électronique avec accusé de réception en date du 4 janvier 2021.



Par acte d'huissier en date du 18 juin 2021, la SCI Zhangs a fait assigner M. [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire le constat de la résiliation de plein droit du bail acquise par le jeu de la clause résolutoire pour défaut d'assurance locative et défaut de paiement des loyers, ou subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail pour ces mêmes causes, que soit ordonnée l'expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef, la condamnation du défendeur au paiement de la somme de 1495,13 euros au titre des loyers arrêtée au 3 février 2021 jusqu'à la résiliation du bail, de la somme de 850 euros au titre des indemnités d'occupation dues à compter du 28 février 2021, arrêté au 30 avril 2021, d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 421 euros et de la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 





Suivant jugement contradictoire en date du 29 mars 2022, jugement auquel il est renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure à ce jugement et du dernier état des demandes et moyens des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer a :



- constaté que les conditions de la clause résolutoire pour défaut d'assurance figurant au bail existant entre la SCI Zhangs et M. [N] [M], portant sur l'immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 5] à [Localité 6] sont acquises au 29 janvier 2021, 

-par conséquent, constaté la résiliation du bail liant les parties,

- autorisé, à défaut pour M. [N] [M] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SCI Zhangs à faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est,

- condamné M. [N] [M] à payer à la SCI Zhangs la somme de 438, 95 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 13 janvier 2022, échéance de janvier 2022 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

- condamné M. [N] [M] au paiement de la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles,

- condamné M. [N] [M] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et des notifications à la CCAPEX et à la préfecture,

- rappelé l'exécution provisoire de droit du présent jugement. 





M. [N] [M] a relevé appel de cette décision par déclaration en date du 1er juin 2022, déclaration d'appel critiquant les dispositions de la décision entreprise en ce qu'elle a constaté que les conditions de la clause résolutoire pour défaut d'assurance figurant au bail sont acquises au 29 janvier 2021 et par conséquent constaté la résiliation du bail, autorisé la SCI Zhangs à faire procéder à l'expulsion de M. [N] [M], condamné M. [N] [M] à payer à la SCI Zhangs la somme de 438, 95 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 13 janvier 2022, échéance de janvier 2022 incluse, outre intérêts au taux légal, condamné M. [N] [M] aux entiers dépens et à la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles.



Par acte d'huissier du 21 juillet 2022, M. [M] a fait signifier sa déclaration d'appel et ses conclusions d'appel à la SCI Zhangs. 



La SCI Zhangs a constitué avocat le 5 août 2022. 



Par ailleurs, antérieurement à la déclaration d'appel susvisée et suivant jugement de rectification matérielle en date du 24 mai 2022 et sur la requête du bailleur, le juge des contentieux de la protection a :



-constaté que le jugement du 29 mars 2022 est effectivement entâché d'erreur matérielle et qu'il convient de lire en page 5 de la décision :

 -condamne M. [N] [M] à payer à la SCI Zhiangs une indemnité d'occupation de 421 euros jusqu'au jour de la libération effective des lieux ;

 -condamne M. [N] [M] à payer à la SCI Zhiangs la somme de 550 euros au titre des frais irrépétibles ;

 -ordonné rectification du jugement en ce sens et dit que le présent jugement sera mentionné sur la minuté et les expéditions du jugement rectifié.



M. [M] a également relevé appel de ce jugement rectificatif.



La jonction des procédures a été ordonnée par le conseiller chargé de la mise en état.



Par ses dernières conclusions en date du 27 juillet 2022, M. [M] demande la cour de:



- juger recevable et bien fondé l'appel de M. [M], 

- réformer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne sur Mer le 29 mars 2022, rectifié par jugement du 24 mai 2022, en ce qu'il a constaté que les conditions de la clause résolutoire pour défaut d'assurance figurant au bail étaient acquises au 29 janvier 2021 et par conséquent constaté la résiliation du bail, autorisé la SCI Zhangs à faire procéder à l'expulsion de M. [M], condamné M. [M] à payer à la SCI Zhangs la somme de 438,95 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 13 janvier 2022, échéance de janvier 2022 incluse, outre intérêts au taux légal, condamné M. [M] à une indemnité mensuelle d'occupation de 421 euros jusqu'à libération effective des lieux, condamné M. [M] aux entiers dépens et à la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles,

- constater qu'il est justifié par M. [M] de son assurance locative,

- juger qu'il existe, au 30 août 2021, un trop payé d'un montant de 215, 84 euros,

- débouter la SCI Zhangs de l'ensemble de ses demandes,

- condamner la SCI Zhangs aux entiers dépens de première instance et d'appel,

- condamner la SCI Zhangs à payer à Maître Calonne Marie-Hélène la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions combinées des articles 37 de la loi du 10 juillet 1991 et 700 du code de procédure civile.



Par ses dernières conclusions en date du 13 juin 2023, la SCI Zhangs demande à la cour de :

- confirmer la décision du juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer du 29 mars 2022 rectifiée par le jugement du 24 mai 2022,

En conséquence :

- constater la résiliation du bail de M. [M] pour défaut d'assurance locative,

- la condamner à la somme de 4 324,45 euros au titre des loyers restant dus et de l'indemnité d'occupation ayant couru à compter du mois du 8 avril 2022,

- le condamner à la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les frais et dépens.



Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS 



Sur la constatation de la résiliation de plein droit du bail liant les parties :



L'article 7 g de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.



L'article 7 énonce encore que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent paragraphe.



Le contrat de bail liant les parties comporte effectivement une clause résolutoire concernant le défaut de paiement des loyers par le locataire mais également l'absence de souscription par ce dernier d'une assurance de nature à garantir les risques locatifs.



Il résulte des pièces produites aux débats que suivant acte en date du 18 juin 2021, la SCI Zhangs a fait signifier à son locatiare un commandement de payer la somme principale de 1315 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 4 décembre 2020, échéance de décembre incluse, outre une somme de 135,95 euros au titre des frais et d'avoir à justifier d'une assurance locative et en se prévalant des dispositions des articles 24 et 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, et des clauses de résiliation de plein droit incluses au bail.



L'appelant se borne à produire aux débats comme en première instance une attestation d'assurance pour la période du 18 août 2021 au 17 août 2022 et ne démontre pas ainsi qu'un mois après la signification du commandement sus-évoqué, il était en règle au titre de son obligation d'assurance, la date du 18 août 2021 étant à cet égard tout à fait tardive. Certes, M. [M] fait valoir au terme de ses écritures qu'il avait remis ses attestations antérieures à son précédent bailleur. Outre le fait qu'il ne procède que par voie d'affirmations de ce chef, son moyen de défense apparaît peu crédible alors qu'il lui suffisait, s'il était réellement assuré à l'époque du commandement, de demander une attestation à son assureur sur ce point.

Dès lors, il convient pour la cour de conclure que c'est à bon droit que le premier juge a conclu en l'espèce que la résiliation était effectivement acquise un mois après la signification soit précisément à la date du 29 janvier 2021.



Il convient donc de confirmer le jugement entrepris également en ce qu'il a prononcé l'expulsion du locataire sauf pour la cour ajoutant au jugement entrepris de constater que l'expulsion a été réalisée pendant le cours de la procédure d'appel. Il résulte à cet égard des pièces produites que le locataire a quitté le logement au titre d'une exécution forcée le 28 octobre 2022 et qu'il a toutefois réintégré ce même logement par voie de fait en février 2023, ce qui a justifié une nouvelle réquisition de la force publique.



Sur l'arriéré locatif :



Il sera précisément que c'est à bon droit que le jugement entrepris a fixé l'indemnité d'occupation due jusqu'à parfait libération des lieux à la somme de 421 euros.



La partie intimée a produit aux débats un décompte actualisé faisant apparaître un arriéré locatif d'un montant de 4324,95 euros incluant les loyers et indemnités d'occupation échus jusqu'au mois d'octobre 2022, la mesure d'expulsion ayant eu lieu à la fin de ce dernier mois.



Les règlements dont a fait état le locataire, à savoir deux règlements par chèque d'un montant respectif de 1866 euros et de 209,82 euros ont été portés à l'actif du compte du locataire respectivement aux dates des 16 et 23 août 2023.



Par ailleurs, M. [M] fait grief à son bailleur de ne pas avoir tenu compte des versements effectués par la CAF entre les mains de l'ancien bailleur au titre de L'APL. Il soutient que ces versements sont libératoires comme devant être considérés comme ayant été faits en vertu d'une délégation en application des dispositions de l'article 1336 du code civil.



Cependant, aux termes des dispositions de l'article 1342-2 alinéa 1 et 2 du code civil, le paiement doit être fait au créancier ou à la personne désignée pour le recevoir.

Le paiement fait à une personne qui n'avait pas qualité pour le recevoir est néanmoins valable si le créancier le ratifie ou s'il en a profité. Force est de constater que la partie intimé n'a pas ratifié les éventuels paiements faits par la CAF entre les mains de l'ancien bailleur et n'en a pas profité. C'est donc exactement que le jugement entrepris a énoncé que les règlements faits entre les mains de l'ancien bailleur n'avaient pas de caractère libératoire. Il y a lieu d'observer d'ailleurs que le locataire a été dûment avisé du changement de bailleur. Le moyen de contestation ne peut donc être retenu.



Enfin, le décompte produit aux débats actualisé ne fait nullement apparaître que les déductions opérées par le premier juge à hauteur d'une somme de 301 euros ont effectivement été pris en compte par le bailleur. Au contraire, ledit décompte reprend comme solde locatif à la date du 13janvier 2022 une somme de 739,95 euros alors qu'elle aurait dû être de 438,91 euros.

Le décompte inclut par ailleurs des frais de commandement de quitter les lieux pour un montant de 288,91 euros et des frais de tentative d'expulsion pour un montant de 138,43 euros, frais qui n'ont pas à figurer dans le compte locatif.



Dès lors la cour limitera le montant de la somme allouée à la somme de 4324,95 - (301 + 138,43 + 288,91 ) = 3596,61 euros, somme à laquelle il convient de condamner M. [M]. 



Sur les dépens et sur l'application des dispositios de l'article 700 du code de procédure civile



Le sort des dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ont été exactement réglés par le premier juge.



Le jugement entrepris sera confirmé de ces chefs.



M. [F] succombant dans son appel en supportera les dépens.



Il sera fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel comme indiqué au dispositif.











PAR CES MOTIFS 



Confirme le jugement du 29 mars 2022 et le jugement rectificatif du 24 mai 2022 en toutes leurs dispositions sauf à actualiser le montant de la condamnation prononcée à l'encontre de M. [N] [F] au profit de la SCI Zhangs au titre des loyers et des indemnités d'occupation à la somme de 3 596,61 euros suivant compte arrêté à fin octobre 2022 ;



Y ajoutant,



Constate que l'expulsion de M. [N] [F] a d'ores et déjà été réalisée ;



Condamne M. [N] [F] aux dépens d'appel, recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle ;



Le condamne à payer à la SCI Zhangs la somme de 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel.









Le Greffier







Fabienne Dufossé







Le Président







Véronique Dellelis