Cour d'Appel · 2ème chambre section A — 2 novembre 2023

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











ARRÊT N°



N° RG 21/03827 - N° Portalis DBVH-V-B7F-IHA2 



AL



TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NIMES

07 septembre 2021 RG :20/00979



[E]

[J]



C/



S.C.I. LE DALLAS

































Grosse délivrée

le 

à SCP Coudurier& Chamski

Me Bouquet









COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A



ARRÊT DU 02 NOVEMBRE 2023





Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NIMES en date du 07 Septembre 2021, N°20/00979



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :



Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, et M. André LIEGEON, Conseiller, ont entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats et en ont rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre

Madame Virginie HUET, Conseillère

M. André LIEGEON, Conseiller



GREFFIER :



Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors du prononcé de la décision



DÉBATS :



A l'audience publique du 05 Septembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 02 Novembre 2023.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.



APPELANTS :



Monsieur [L] [E]

né le 09 Octobre 1964 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 7]



Représenté par Me Jacques COUDURIER de la SCP COUDURIER & CHAMSKI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES



Madame [O] [J]

née le 18 Décembre 1972 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 7]



Représentée par Me Jacques COUDURIER de la SCP COUDURIER & CHAMSKI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES





INTIMÉE :



S.C.I. LE DALLAS immatriculée au RCS de Nîmes sous le n°501 363 899 prise en la personne de son gérant en exercice ès qualités audit siège social

[Adresse 3]

[Localité 7]



Représentée par Me Bertrand BOUQUET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES





ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 09 Février 2023



ARRÊT :



Arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe de la Cour et signé par Mme Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 02 Novembre 2023, 





EXPOSE DU LITIGE



Par acte authentique reçu par Me [N] [T], notaire à [Localité 10] (30), les 3 et 21 juin 1991, Mme [C] [NX] veuve [X] [Z] et Mme [W] [Z] épouse [I] ont vendu à M. [M] [U] une remise située à [Localité 7] (30), [Adresse 8], cadastrée H [Cadastre 1], pour 75 ca, issue de la division de la parcelle cadastrée H [Cadastre 5], le reste constitué par une maison d'habitation et une cour demeurant la propriété des vendeurs.



Cet acte crée une servitude ainsi libellée : 



« Mesdames [Z] et [I] autorisent Monsieur et Madame [U] à pratiquer sur la façade Sud de l'immeuble présentement vendu deux ouvertures à une hauteur de six mètres du rez-de-chaussée pour la base et d'une dimension de 1 M 25 de haut et 1 M 35 de large.

Lesdites ouvertures devront être garnies d'oscillo-battant de verre opaque.

Fonds servant,

Son H N°1026 de deux ares cinq centiares,

Appartenant à mesdames [Z] [I] ainsi qu'il est dit dans l'origine de propriété



Fonds dominant,

Son H N°[Cadastre 1] de soixante quinze centiares présentement acquis par Monsieur [U]. »



M. [L] [E] et Mme [O] [J] ont acquis des vendeurs le reste de la propriété cadastré BY [Cadastre 2], suivant un acte notarié du 10 juillet 1998.



Un désaccord est né entre la SCI LE DALLAS, devenue propriétaire du bien de M. [M] [U] et les consorts [E] ' [J] au sujet des deux ouvertures précitées et d'une troisième ouverture située sur la façade sud à 3 mètres du rez-de-chaussée, et par acte d'huissier du 19 décembre 2019, M. [L] [E] et Mme [O] [J] ont fait assigner la SCI LE DALLAS devant le tribunal judiciaire de NÎMES pour obtenir sous astreinte sa condamnation à mettre en conformité les deux ouvertures autorisées en 1991 en les équipant de fenêtres oscillo-battantes non ouvrantes à verre opaque et la suppression de l'ouverture supplémentaire.



Par jugement du 7 septembre 2021, le tribunal judiciaire de NÎMES a :



- constaté que M. [L] [E] et Mme [O] [J] se désistent de leur demande visant à faire condamner sous astreinte la SCI LE DALLAS à mettre en conformité les deux ouvertures autorisées en 1991 en les équipant de fenêtres oscillo-battantes non ouvrantes à verre opaque,

- dit que la SCI LE DALLAS justifie que l'ouverture sur la façade de son immeuble correspondant à une troisième fenêtre située à 3 mètres du rez-de-chaussée constitue une servitude de vue acquise par destination du père de famille,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- condamné M. [L] [E] et Mme [O] [J] au paiement solidaire des entiers dépens,

- condamné M. [L] [E] et Mme [O] [J] à payer solidairement à la SCI LE DALLAS la somme de 2.000 EUR en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Par déclaration du 20 octobre 2021 reçue au greffe le 21 octobre 2021, M. [L] [E] et Mme [O] [J] ont interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a constaté leur désistement partiel.



Aux termes des dernières écritures de M. [L] [E] et Mme [O] [J] notifiées par RPVA le 8 février 2023, il est demandé à la cour de :



- réformant totalement la décision entreprise,

- sanctionner, en ce qui concerne les fenêtres du deuxième étage, le fait qu'une partie de la situation préjudiciable n'a été régularisée qu'en cours de procédure et en conséquence, allouer aux concluants des dommages et intérêts et faire application de l'article 700 du code de procédure civile,



Concernant la troisième fenêtre,



- rejetant la totalité des moyens développés par la juridiction et analysant à nouveau et de façon mieux adaptée les argumentaires versés par chacune des parties, l'ouverture créée constituant une violation des dispositions des articles 675 et suivants du code civil et n'ayant pour le surplus jamais été autorisée de quelque façon que ce fut,

- condamner en conséquence la SCI DALLAS à supprimer cette troisième fenêtre, dans un délai d'un mois à compter de la décision à intervenir, et passé ce délai sous astreinte de 500 EUR par jour de retard,



A titre infiniment subsidiaire et si par impossible la cour d'appel considérait que la troisième fenêtre peut être maintenue,



- tenant le permis de construire dont dispose la SCI DALLAS imposant la mise en place de fenêtres fixes et opaques, cette disposition s'imposant à tout un chacun en ce compris à la SCI LE DALLAS,

- condamner sous les mêmes délais et astreinte la SCI DALLAS à changer la fenêtre oscillo-battante du premier étage, en châssis dormant et verre martelé,

- tenant les circonstances de ce dossier et l'attitude de la SCI DALLAS,

- tenant le préjudice subi par les intimés qui ont vu une atteinte lourde portée à la jouissance de leur propriété,

- condamner la SCI DALLAS à verser à M. [L] [E] et Mme [O] [J] une somme de 10.000 EUR à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi et une somme de 5.000 EUR par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner en toute hypothèse la SCI DALLAS aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



Aux termes des dernières conclusions de la SCI LE DALLAS notifiées par RPVA le 18 mars 2022, il est demandé à la cour de :



- vu le jugement du tribunal judiciaire de NÎMES du 7 septembre 2021,

- vu les articles 686 et suivants du code civil, 

- vu l'article 1353 du code civil, 

- confirmer les dispositions du jugement entrepris en ce qu'il : 



« Constate que M. [L] [E] et Mme [O] [J] se désistent de leur demande visant à faire condamner sous astreinte la SCI LE DALLAS à mettre en conformité les deux ouvertures autorisées en 1991 en les équipant de fenêtres oscillo-battantes non ouvrantes à verre opaque ;

dit que la SCI LE DALLAS justifie que l'ouverture sur la façade de son immeuble correspondant à une 3ème fenêtre située à 3 mètres du rez-de-chaussée constitue une servitude de vue acquise par destination du père de famille ;

condamne M. [L] [E] et Mme [O] [J] au paiement solidaire des entiers dépens ;

condamne M. [L] [E] et Mme [O] [J] à payer solidairement à la SCI LE DALLAS la somme de 2.000 EUR en application de l'article 700 du code de procédure civile. » 



Et en conséquence, 



- débouter M. [L] [E] et Mme [O] [J] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l'encontre de la SCI LE DALLAS, 





- condamner M. [L] [E] et Mme [O] [J] à solidairement porter et payer à la SCI LE DALLAS une somme de 5.000 EUR au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner M. [L] [E] et Mme [O] [J] aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 février 2023.



Pour un rappel exhaustif des moyens développés par les parties, il convient, par application de l'article 455 du code de procédure civile, de se référer à leurs dernières écritures notifiées par RPVA.



MOTIFS



SUR LA DEMANDE DE SUPPRESSION DE LA TROISIEME OUVERTURE



Dans son jugement, le tribunal déboute M. [L] [E] et Mme [O] [J] de leur demande de suppression de la troisième ouverture située sur la façade sud du bâtiment. Il indique que l'acte authentique des 3 et 21 juin 1991 n'a pas pour effet d'exclure l'absence de toute autre ouverture antérieure à la division du fonds [Z]. En outre, il précise qu'il est établi, au vu des attestations produites par la SCI LE DALLAS, que la troisième ouverture située sur la façade sud de son immeuble à 3 mètres du rez-de-chaussée était préexistante à la division du fonds [Z], de sorte qu'une servitude a été acquise, sur le fondement de l'article 693 du code civil, par destination du père de famille.



Dans leurs écritures, M. [L] [E] et Mme [O] [J] contestent l'analyse du tribunal. Ils font valoir que les attestations produites aux débats révèlent des erreurs d'appréciation conduisant notamment à une confusion, s'agissant de l'ouverture critiquée, ce qui les rend inopérantes. Par ailleurs, ils soutiennent que leurs vendeurs communs n'ont jamais entendu organiser la situation telle que la SCI LE DALLAS tente de s'en prévaloir. Ils exposent également qu'il ressort du permis de construire déposé par M. [M] [U] que l'ouverture litigieuse n'existait pas alors et relèvent qu'en tout état de cause, la fenêtre installée n'est pas conforme aux dispositions des articles 675 et suivants du code civil, ce qui justifie sa fermeture et sa suppression.



En réplique, la SCI LE DALLAS expose que la troisième fenêtre objet du litige n'est effectivement pas concernée par la servitude conventionnelle figurant à l'acte de 1991. Elle fait valoir que les travaux réalisés ont été exécutés en totale conformité avec le permis de construire accordé le 12 juillet 1991 et note que la situation en résultant est en tout état de cause vieille de plus de trente ans. Elle soutient encore que les consorts [E]-[J] sont défaillants dans l'administration de la preuve et que l'ouverture litigieuse a, de tout temps, été présente au premier niveau de l'immeuble, ainsi que cela ressort des témoignages recueillis, de sorte qu'elle ne peut constituer qu'une servitude de vue acquise par destination du père de famille, les propriétés respectives des parties procédant de la division d'une seule et même entité foncière.



L'article 692 du code civil dispose : « La destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes continues et apparentes. »



Par ailleurs, l'article 693 énonce : « Il n'y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude. »



Il est de principe que la servitude de vue constitue une servitude continue et apparente. La reconnaissance dans le cas présent d'une servitude de vue par destination du père de famille suppose toutefois que la fenêtre litigieuse située à trois mètres de haut sur la façade sud de l'immeuble de la SCI LE DALLAS ait été présente lors de la division du fonds opérée à l'occasion de la vente conclue entre les consorts [NX]-[Z] et M. [M] [U] par acte authentique des 3 et 21 juin 1991. Or tel n'est pas le cas. Ainsi, si les attestations produites par la SCI LE DALLAS et notamment celles de Mme [A] [D] et Mme [P] [Y] font état de l'existence d'une ouverture ou fenêtre au niveau du premier étage du bâtiment, il est manifeste cependant que l'ouverture dont s'agit, constituée en réalité par une ancienne porte donnant accès par l'intérieur au corps de bâtiment qui existait avant la création de la cour, n'est pas celle qui fait débat, comme le démontrent les plans annexés à la demande de permis déposée par M. [M] [U] qui font apparaître l'état du bâti existant et le projet de construction et la photographie produite aux débats. Il s'ensuit que c'est à tort, la fenêtre litigieuse ayant été créée à l'occasion des travaux entrepris par M. [M] [U] postérieurement à son acquisition, que le premier juge a retenu l'existence d'une servitude par destination du père de famille.



L'article 676 du code civil énonce : « Le propriétaire d'un mur non mitoyen, joignant immédiatement l'héritage d'autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant.

Ces fenêtres doivent être garnies d'un treillis de fer, dont les mailles auront un décimètre d'ouverture au plus, et d'un châssis à verre dormant. »



Par ailleurs, l'article 677 dispose : « Ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu'à vingt-six décimètres au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu'on veut éclairer, si c'est le rez-de-chaussée, et à dix-neuf décimètres au-dessus du plancher pour les étages supérieurs. »



Comme le soulignent les appelants, la fenêtre située au premier étage n'est pas conforme aux dispositions de l'article 677 précité dans la mesure où les plans annexés au permis de construire, qui ont été respectés selon la SCI LE DALLAS, font apparaître que celle-ci est située à 60 centimètres du plancher. En outre, l'attestation de M. [F] [H], locataire de la SCI LE DALLAS, selon laquelle la fenêtre oscillo-battante dont s'agit est bloquée et équipée d'un verre martelé occultant, demeure insuffisante, en l'absence notamment de toute photographie ou procès-verbal de constat, à contredire, s'agissant du caractère opaque du verre, les attestations concordantes de Mme [B] [S], M. [V] [R] et M. [G] [K] qui précisent avoir constaté que le verre de la vitre équipant la fenêtre litigieuse est transparent. Aussi, la fenêtre créée sur la façade sud du bâtiment au premier étage contrevient aux dispositions des articles 676 et 677 susvisés et il est indifférent, à cet égard, qu'elle soit conforme au permis de construire, celui-ci n'étant accordé que sous réserve des droits des tiers. Par ailleurs, il sera relevé que celle-ci, qui ne constitue pas un simple jour dès lors qu'elle n'est pas équipée d'un châssis fixe et reste donc, en l'absence de tout élément démontrant que son mécanisme oscillo-battant a été définitivement condamné, susceptible d'une ouverture même limitée, ne peut bénéficier de la protection trentenaire dans la mesure où elle a été réalisée après l'obtention du permis de construire en 1991, soit moins de trente ans avant l'assignation du 19 décembre 2019 délivrée par les consorts [E]-[J].



Le jugement déféré sera donc infirmé de ce chef et statuant à nouveau, la SCI LE DALLAS sera condamnée à procéder, dans le délai de six mois à compter de la signification de l'arrêt et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 100 EUR par jour de retard pendant une durée de six mois, à la suppression de la fenêtre litigieuse.



SUR LA DEMANDE EN DOMMAGES-INTERETS



Des attestations de Mme [B] [S], M. [V] [R] et M. [G] [K] que la seule attestation de M. [F] [H] ne peut utilement remettre en cause, il ressort que les deux fenêtres situées au deuxième étage faisant l'objet de la servitude créée en 1991 étaient également équipées, jusqu'à ce que la situation soit régularisée, de vitres à verre transparent. En outre, il est établi, au vu des éléments qui précèdent, que la création d'une troisième fenêtre située au premier étage ne satisfait pas aux prescriptions des articles 676 et 677 du code civil. Le non-respect de la servitude créée en 1991 a indéniablement causé une atteinte à la préservation de l'intimité des consorts [E]-[J] et du fait de l'existence de la troisième fenêtre qui a été créée, cette atteinte persiste. C'est donc à bon droit que ces derniers sollicitent l'indemnisation du préjudice subi à ce titre.



Le jugement déféré sera donc infirmé de ce chef et en réparation, la SCI LE DALLAS sera condamnée à payer aux consorts [E]-[J], étant observé que la demande qu'ils forment à ce titre est exagérée au regard de la réalité du trouble subi s'agissant d'une simple cour, la somme de 1.500 EUR à titre de dommages-intérêts.



SUR L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE



Le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné les consorts [E]-[J] à payer à la SCI LE DALLAS la somme de 1.500 EUR sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et statuant à nouveau, cette dernière sera déboutée de sa demande présentée à ce titre.



En équité, la SCI LE DALLAS sera condamnée à payer aux consorts [E]-[J] la somme de 3.000 EUR sur ce fondement.



La SCI LE DALLAS, qui succombe, sera déboutée de sa demande présentée à ce titre.





PAR CES MOTIFS,



LA COUR :



La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, 







INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de NÎMES du 7 septembre 2021 en toutes ses dispositions soumises à la cour,



et statuant à nouveau,



CONDAMNE la SCI LE DALLAS à procéder, dans le délai de six mois à compter de la signification de l'arrêt et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 100 EUR par jour de retard pendant une durée de six mois, à la suppression de la fenêtre située au premier étage de la façade sud de son immeuble sis à [Localité 7] (30), [Adresse 8],



CONDAMNE en outre la SCI LE DALLAS à payer à M. [L] [E] et Mme [O] [J] la somme de 1.500 EUR à titre de dommages-intérêts,



DEBOUTE la SCI LE DALLAS de sa demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE la SCI LE DALLAS aux dépens de première instance,



et y ajoutant,



CONDAMNE la SCI LE DALLAS à payer à M. [L] [E] et Mme [O] [J], au titre de leurs frais irrépétibles, la somme de 3.000 EUR sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



DEBOUTE la SCI LE DALLAS de sa demande présentée à ce titre,



CONDAMNE la SCI LE DALLAS aux dépens d'appel.



Arrêt signé par la présidente et par la greffière.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,