Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 2 — 2 novembre 2023

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 2



ARRÊT DU 02 NOVEMBRE 2023



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/01820 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHAGM



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 08 Septembre 2022 -Juge des contentieux de la protection de SUCY EN BRIE - RG n°12-22-000206 





APPELANTE 



S.A. IMMOBILIERE 3 F, RCS de Paris sous le n°552 141 533, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220





INTIMES



M. [F] [E]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Mme [X] [E]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Défaillants, déclaration d'appel signifiée le 27.03.2023 à étude d'huissier







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Septembre 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère, 

Laurent NAJEM, Conseiller, 



Qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL 







ARRÊT :



- PAR DÉFAUT

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****



Suivant acte sous seing privé en date du 27 juillet 2021, la SA d'HLM Immobilière 3F a donné à bail à M. [F] [E] et Mme [X] [E] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2], et appartenant à la S.A. d'HLM Immobilière 3F.



Par acte d'huissier de justice du 8 décembre 2021, la S.A. d'HLM Immobilière 3F a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2339,81 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 30 novembre 2021.



Le montant du loyer et de l'avance sur charges s'élevait à la somme de 585,65 euros par mois à l'expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.



Par acte du 23 février 2022, la société Immobilière 3 F à fait assigner M. et Mme [E] devant le juge des contentieux et de la protection du Tribunal de Proximité de Sucy-en-Brie aux fins de, notamment : 

- constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion des locataires ; 

- autoriser de faire transporter, le cas échéant, les meubles laissés dans les lieux par les locataires, dans tout garde meubles de leur choix, à leurs frais, risques et périls ; 

- condamner solidairement les locataires à payer la somme provisionnelle de 2.986,30 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 31 janvier 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; 

- condamner solidaire les locataires à payer une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et charges à compte de l'acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu'à la libération complète des lieux ; 

- condamner solidairement les locataires à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner solidairement les locataires aux entiers dépens. 

 

Par ordonnance réputée contradictoire du 08 septembre 2022, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Sucy-en-Brie, a : 

 

- au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence ; 

- condamné solidairement M. et Mme [E] à verser à la société Immobiliere 3 F la somme provisionnelle de 2.986,30 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 31 janvier 2022, terme de janvier 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2022 pour la somme de 2.339,81 euros et à compter du 10 mars 2022 pour le surplus ; 

- autorisé M. et Mme [E] à apurer la dette locative précédemment fixée en 29 mensualités de 100 euros chacune, en plus du loyer courant, payables le jour d'échéance du loyer, à compter du prochain loyer exigible, la dernière étant constituée du solde de la dette ; 

- dit qu'à défaut d'une seule échéance à son terme ou du loyer courant, l'intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible dix jours après la date de présentation d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ; 



- suspendu les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés sous réserve du respect de l'échéancier ; 

- dit qu'en cas d'apurement intégral de la dette selon l'échéancier, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ; 

A défaut de respect de l'échéancier : 

- constaté la résiliation du bail convenu entre les parties au jour du premier impayé dans le cadre de l'échéancier précédemment fixé ; 

- ordonné l'expulsion de M. et Mme [E] du local d'habitation situé [Adresse 2], faute pour eux d'avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ; 

- condamné solidairement M. et Mme [E] à verser à la société Immobiliere 3 F une provision mensuelle fixe de 585,65 euros, à compter du premier impayé dans le cadre de l'échéancier et jusqu'à la libération effective des lieux, à valoir sur l'indemnité d'occupation pouvant être fixée au fond, se substituant aux loyers et charges échus et à échoir ; 

- rappelé que le contrat de bail étant résilié par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, la provision au titre de l'indemnité d'occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l'occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes...) ;

- rejeté la demande d'autorisation de faire transporter et entreposer les biens qui seraient laissés dans le local d'habitation ; 

En tout état de cause : 

- rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; 

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné in solidum M. et Mme [E] aux entiers dépens comprenant le coût de l'assignation et du commandement de payer.

 

Par déclaration du 16 janvier 2023, la société Immobilière 3 F a relevé appel de cette décision.

 

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 21 mars 2023, la société Immobilière 3 F demande à la cour de : 

 

- recevoir la Société Immobilière 3F en son appel et l'y dire bien fondée ;

- infirmer l'ordonnance de référé rendue le 08 septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de Sucy en Brie en ce qu'il a condamné solidairement M. et Mme [E] à verser à la société Immobilière 3 F la somme de 2.986,30 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 31 janvier 2022, terme de janvier 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2021 pour la somme de 2.339,81 euros et à compter du 10 mars 2022 pour le surplus ;

- infirmer l'ordonnance de référé rendue le 08 septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de Sucy en brie en ce qu'elle a condamné solidairement M. et Mme [E] à verser à la société Immobilière 3 F une provision mensuelle fixe de 585,65 euros, à compter du premier impayé dans le cadre de l'échéancier et jusqu'à la libération effective des lieux, à valoir sur l'indemnité d'occupation pouvant être fixée au fond, se substituant aux loyers et charges échus et à échoir, en rappelant que le contrat de bail étant résilié par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l'occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes...) ;

- confirmer l'ordonnance de référé rendue le 08 septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de Sucy-en-Brie pour le surplus ; 

Statuant à nouveau 

- condamner solidairement M. et Mme [E] au paiement de la somme de 2.759,12 euros correspondant aux loyers, charges et indemnité d'occupation impayés au 07 mars 2023, terme de février 2023 inclus ;





- condamner solidairement M. et Mme [E] à payer une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la reprise effective des lieux ;

- débouter M. et Mme [E] de leurs demandes, fins et conclusions contraires ;

- condamner solidairement M. et Mme [E] au paiement d'une indemnité de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner solidairement M. et Mme [E] aux entiers dépens, qui seront directement recouvrés par Maître Judith Chapulut pour ceux la concernant, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Elle relève que le premier juge a fixé le montant de l'indemnité d'occupation à un montant forfaitaire et invariable, ne tenant pas compte du fait que les sommes facturées aux locataires varient. Elle précise en outre le montant actualisé de la dette au 7 mars 2023. 

 

M. et Mme [E], cités par remise de l'acte à étude de commissaire de justice, n'ont pas constitué avocat. La présente décision, en dernier ressort, sera rendue par défaut. 

 

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. 

 

L'ordonnance de clôture a été rendue le 05 septembre 2023. 

 

SUR CE, 



L'appel est limité à deux dispositions : les modalités de fixation de l'indemnité d'occupation à un montant invariable et le montant de l'arriéré locatif, que le bailleur entend actualiser.



L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



L'article 835 du même code prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



En l'espèce, le premier juge a condamné solidairement M. et Mme [E] à verser à la société Immobiliere 3 F une provision mensuelle fixe de 585,65 euros, à compter du premier impayé dans le cadre de l'échéancier et jusqu'à la libération effective des lieux, à valoir sur l'indemnité d'occupation pouvant être fixée au fond, se substituant aux loyers et charges échus et à échoir. 



Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du locataire. En raison de sa nature mixte, compensatoire et indemnitaire, l'indemnité d'occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux. Elle assure la réparation du préjudice résultant pour le bailleur d'une occupation sans bail. 



Il y a lieu par conséquent, infirmant la décision entreprise, de faire droit à la demande du bailleur et de fixer l'indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter de la résiliation et jusqu'à la reprise effective des lieux, M. et Mme [E] étant solidairement tenus à ce titre. 



Il ressort du décompte actualisé produit aux débats que la dette locative de M. et Mme [E] au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation s'élève au 7 mars 2023, terme de février 2023 inclus, à la somme de 2.759,12 euros. 



Par infirmation de l'ordonnance entreprise, les intimés seront solidairement condamnés à payer cette somme à titre de provision.



L'équité commande de faire bénéficier l'appelante des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, dans les conditions précisées au dispositif ci-après. 



Les intimés seront condamnés in solidum (et non solidairement) aux dépens d'appel, avec distraction au profit de l'avocat de la partie adverse. 



PAR CES MOTIFS 

 

Infirme la décision en ses dispositions soumises à la cour ;



Statuant de nouveau et y ajoutant, 



Condamne solidairement M. et Mme [E] à payer à la société Immobilière 3F : 



- La somme provisionnelle de 2.759,12 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 7 mars 2023, échéance de février 2023 incluse ; 

- L'indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la reprise effective des lieux et à titre provisionnel ; 



Condamne in solidum M. et Mme [E] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Condamne in solidum M. et Mme [E] aux dépens d'appel, avec distraction au profit de l'avocat de la partie adverse.



 LA GREFFIERE LA PRESIDENTE