Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 10 — 2 novembre 2023

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 10



ARRET DU 02 NOVEMBRE 2023



(n° 571, 4 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/07856 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHRET



Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Avril 2023 -Juge de l'exécution de Paris RG n° 22/00225



APPELANTE

 

Madame [P] [J] [R]

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représentée par Me Grégory LEPROUX, avocat au barreau de PARIS, toque : C2303



INTIMEE 



S.A. COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée par Me Christofer CLAUDE de la SELAS REALYZE, avocat au barreau de PARIS, toque : R175



COMPOSITION DE LA COUR 



En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Bénédicte Pruvost, président, chargé du rapport et Madame Catherine Lefort, conseiller.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Bénédicte Pruvost, président 

Madame Catherine Lefort, conseiller

Monsieur Raphaël Trarieux, conseiller



GREFFIER lors des débats : Monsieur Grégoire Grospellier



ARRÊT 

-contradictoire

-par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Catherine LEFORT, conseillière, pour le président empéché et par Mme Isabelle-Fleur SODIE, Greffier présent lors de la mise à disposition.





Selon commandement de payer aux fins de saisie immobilière du 22 juin 2022, publié le 25 juillet suivant, et en vertu d'un jugement devenu définitif rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 2 avril 2019, la SA Compagnie Européenne de Garanties et Cautions (ci-après la CEGC) poursuit la vente d'un bien immobilier sis [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 5], appartenant à Mme [P] [R].



Par acte d'huissier du 17 août 2022, la CEGC a fait assigner Mme [R] à l'audience d'orientation devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris aux fins, notamment, de voir ordonner la vente forcée du bien immobilier saisi, sollicitant la fixation de sa créance à 84.169,89 euros.



Devant le juge de l'exécution, Mme [R] a sollicité l'autorisation de vendre son bien à l'amiable en réméré, au prix minimum de 160.000 euros. La société CEGC s'y est opposée.



Par jugement du 13 avril 2023, le juge de l'exécution a notamment :



rejeté la demande de vente amiable,

ordonné la vente forcée en un lot unique des biens saisis,

retenu la créance du créancier poursuivant à hauteur de 84.169,89 euros,

dit que les dépens seront compris dans les frais de vente.





Selon déclaration du 5 mai 2023, Mme [R] a interjeté appel de cette décision. Elle a été autorisée à assigner à jour fixe le créancier poursuivant le 11 mai suivant. Le 21 juillet 2023, elle a fait assigner à jour fixe la CEGC selon procès-verbal de commissaire de justice remis à domicile.



Par dernières conclusions signifiées le 29 septembre 2023, l'appelante demande à la cour de :


infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,


statuant à nouveau,


autoriser la vente amiable de son bien pour un prix minimum de 160.000 euros,

condamner les créanciers poursuivants à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.




Au soutien de son appel, elle prétend qu'une vente non judiciaire peut être conclue dans des conditions satisfaisantes ; que la demande de vente amiable a été formulée sur la seule base d'une vente à réméré pour lui permettre de conserver la jouissance de son appartement ; qu'en dernier lieu, le 26 septembre 2023, elle a signé une offre de vente à réméré et une attestation d'accord préalable de l'acheteur pour un prix de 173.250 euros avec un disponible total de 116.077 euros, qui permettra de désintéresser totalement le créancier poursuivant.



Par conclusions notifiées le 2 octobre 2023, la CEGC conclut à voir :


confirmer en toutes ses dispositions le jugement d'orientation ;


en conséquence,


débouter Mme [R] de l'ensemble de ses demandes,

dire que les conditions d'une vente amiable à réméré ne sont pas réunies,


en conséquence,


condamner Mme [R] à lui payer la somme de 1500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,

condamner Mme [R] aux entiers dépens « par application de l'article 699 du code de procédure civile ».












Pour ce faire, elle soutient que les conditions d'une vente amiable à réméré ne sont manifestement pas réunies ; que l'appelante, qui a fait état de plusieurs accords successifs de vente à réméré, dont les termes varient chaque fois, s'abstient une fois de plus de produire un compromis de vente. Compte tenu des conditions économiques du marché, des incohérences flagrantes entre les documents transmis, de la multiplication des propositions et du peu de justification des diligences de Mme [R] depuis la date du commandement de payer du 22 juin 2022, elle s'oppose à la vente à réméré, ce d'autant qu'en considération des frais de la procédure de saisie immobilière ( s'élevant à 11.166,59 euros au 22 juin 2023) auxquels s'ajouteront les émoluments dus à son avocat, il n'est pas certain que la toute dernière proposition du 26 septembre 2023 permettra de la désintéresser totalement.



MOTIFS



Sur la demande d'autorisation de vendre le bien à l'amiable



Selon les dispositions de l'article R. 322-15 du code des procédures civiles d'exécution, à l'audience d'orientation, le juge de l'exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et les demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Lorsqu'il autorise la vente amiable, le juge s'assure qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.



Contrairement à ce que soutient l'appelante, c'est en fonction de ces critères prévus par le texte précité, et non pas au regard du seul montant du prix de vente par rapport à celui de la créance du créancier poursuivant que le juge doit autoriser ou non la vente amiable.



Or au soutien de sa demande tendant à être autorisée à vendre son bien à l'amiable, d'ores et déjà formulée en première instance, Mme [R] fait valoir que le prix disponible dégagé par la vente à réméré proposée, soit 116.077 euros, suffira à désintéresser le créancier poursuivant, dont la créance est bien inférieure, même augmentée des frais de la procédure de saisie immobilière et des émoluments.



L'appelante produit une offre de vente à réméré signée le 26 septembre 2023 ainsi qu'une attestation d'accord préalable de vente temporaire « sous réserve de l'accord du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris » signée par le directeur de la SAS Patrimonium le 28 septembre 2023, moyennant le prix de 173.250 euros et permettant de dégager un disponible de 116.077 euros. Il en ressort que le faible prix de vente au regard d'une valeur du bien estimée à 315.000 euros, pour un studio avec balcon, situé [Adresse 2] à [Localité 5], s'explique par le fait qu'il s'agit d'une vente à réméré, soit une vente avec faculté de rachat, moyennant le versement d'une indemnité mensuelle de privation de jouissance de 1443,75 euros pendant 24 mois.



Certes la créance de la société CEGC, unique créancier, d'un montant actualisé à 86.813,36 euros selon décompte du 29 septembre 2023, auquel s'ajouteraient les frais de saisie immobilière à hauteur de 11.166,59 euros et les émoluments de l'avocat du créancier poursuivant, serait couverte par le solde disponible dégagé par la vente, qui s'élèverait à 116.077 euros. Cependant un prix de vente fixé à 173.250 euros pour le bien tel que décrit à l'offre de vente à réméré du 26 septembre 2023, situé [Adresse 2] à [Localité 5], dont la valeur réelle est évaluée à 315.000 euros selon la même offre, ne répond pas aux conditions précitées de l'article R. 322-21 du code des procédures civiles d'exécution en ce qu'il n'est pas satisfaisant au regard de la situation du bien et des conditions économiques du marché, ce nonobstant la réalité des diligences de la débitrice.



En outre, c'est à juste titre que le premier juge a considéré cette offre comme déséquilibrée et par suite non satisfaisante au regard des mêmes critères. En effet, elle apparaît contraire aux intérêts de la débitrice, acculée à céder son bien à vil prix avec l'espoir illusoire de demeurer dans les lieux, alors qu'à l'issue du délai d'occupation de 24 mois, elle serait dans l'incapacité de s'acquitter du prix de rachat stipulé comme s'élevant à 190.525 euros, après avoir réglé pendant deux ans d'une indemnité mensuelle d'occupation de 1443,75 euros, soit d'une somme totale de 34.650 euros.



Il y a donc lieu de confirmer le jugement entrepris, qui n'est pas autrement contesté.



Sur les demandes accessoires



L'appelante, qui succombe en ses prétentions, ne peut qu'être condamnée aux dépens d'appel.



En revanche, l'équité justifie de ne prononcer aucune condamnation en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



Confirme le jugement d'orientation en date du 13 avril 2023 en toutes ses dispositions ;



Dit n'y avoir lieu à condamnation en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne Mme [P] [R] aux dépens d'appel.



 Le greffier, Le président,