Cour d'Appel · 12e chambre — 2 novembre 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 57A



12e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 02 NOVEMBRE 2023



N° RG 21/06487 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UZW2







AFFAIRE :



SAS FONCIERE GASSIN-PERETTI



C/ 



[C] [N]

 ...







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 Octobre 2021 par le Tribunal de Commerce de NANTERRE

N° Chambre : 6

N° RG : 2019F00005



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 



Me Martine DUPUIS 



Me Mélina PEDROLETTI



TC NANTERRE









RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DEUX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



SAS FONCIERE GASSIN-PERETTI

RCS Nanterre n° 482 140 035

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentée par Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 et Me Eva SEBBAN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS



APPELANTE

****************



Monsieur [C] [N]

[Adresse 3]

[Adresse 3]



SAS V.P.I. VALORISATION ET PARTICIPATIONS IMMOBILIERES

RCS Versailles n° 807 925 458

[Adresse 3]

[Adresse 3]



S.A.R.L. OÏKOS IMMOBILIER représentée par Monsieur [C] [Z] en qualité de mandataire ad litem, désigné par ordonnance du président du tribunal de commerce de NANTERRE en date du 26 octobre 2018

RCS Nanterre n° 451 963 714

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentés par Me Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 et Me Grégory LEVY de l'AARPI NGO JUNG & PARTNERS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1217 



INTIMES

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 22 Juin 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Patrice DUSAUSOY, Magistrat honoraire chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur François THOMAS, Président,

Monsieur Patrice DUSAUSOY, Magistrat honoraire,

Madame Bérangère MEURANT, Conseiller,



Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,

EXPOSE DU LITIGE 



En 2013, la société Saint-Maclou a souhaité mettre en vente un terrain constructible de 9.000 m² à [Localité 4] lui appartenant. A cette fin, elle s'est mise en relation avec la société Foncière Gassin-Peretti (la société FGP) exerçant, notamment, l'activité d'agent immobilier.



Par lettre du 2 juillet 2013, la société OIKOS Immobilier (RCS Nanterre 451 967 714) (la société OIKOS) exerçant sous l'enseigne 'Cabinet [Z]' informe la société FGP qu'elle est en mesure de lui présenter la société Advanced Building Construction & Design (la société ABCD) comme 'promoteur et donc acheteur potentiel' du terrain dont est propriétaire la société Saint-Maclou.



Par acte sous seing privé du 2 septembre 2013, la société ABCD a confié à la société FGP, un mandat exclusif de recherche (n° 153) afin de négocier l'acquisition dudit terrain.



Par lettre d'intention du 15 octobre 2013, la société ABCD et la société Saint-Maclou sont convenues d'une période d'exclusivité gracieuse pour mettre en oeuvre cette vente.



Par acte du 5 novembre 2013, intitulé 'Reconnaissance d'honoraires', passé entre la société ABCD et la société FGP, la société ABCD s'est engagée à verser à celle-ci des honoraires au titre de l'intermédiation en vue de la vente (5% du prix de vente) et de la commercialisation du projet (1% du prix de vente de la valeur du projet).



Le même jour, 5 novembre 2013, la société FGP a confirmé à la société OIKOS son accord de lui rétrocéder la moitié des honoraires à venir.



Le 26 juin 2014, les sociétés ABCD et Saint-Maclou ont signé devant notaire une promesse unilatérale de vente portant sur ledit terrain.



Le 20 octobre 2014, la société OIKOS a fait l'objet d'une dissolution volontaire. Les opérations de liquidation ont été clôturées le 24 octobre 2014. Elle a été radiée le 15 janvier 2015. 



Le 5 décembre 2014, une annexe 1 à la promesse unilatérale de vente du 26 juin 2014 a été actée confirmant notamment l'engagement de la société ABCD de verser à la société FGP les honoraires convenus (5%). 



Le 18 février 2015, la société ABCD a signé avec une société dénommée Euroequipements un accord de co-promotion immobilière aux termes duquel elles confient à la société Valorisation et Participations Immobilière (la société VPI), créée le 12 novembre 2014 et présidée par M. [N], la commercialisation exclusive du futur programme immobilier prévu sur le terrain vendu par la société Saint-Maclou. Cet accord précisant que la société VPI 'fera son affaire de la rémunération de FGP '.



Le même jour, 18 février 2015, la société FGP a renoncé au bénéfice de la rémunération de 1 % du prix de vente de la valeur du projet prévue à la reconnaissance d'honoraires du 5 novembre 2013. 



Le 5 décembre 2017, une nouvelle société OIKOS Immobilier a été créée et immatriculée le 8 décembre 2017 sous le n° RCS Nanterre 833 869 571 (la société OIKOS N°2) avec le même siège social et le même gérant (M. [Z]) que ceux de la société OIKOS désormais radiée.



Le 8 décembre 2017, un avocat se présentant comme le conseil de la société OIKOS Immobilier, sans préciser laquelle, a adressé une mise en garde aux notaires chargés de la vente du terrain prévue le 21 décembre 2017 et une mise en demeure à la société FGP afin de faire valoir le principe du partage par moitié des honoraires au profit de sa cliente.



Ces courriers ont été suivis, dans le même dessein, d'une sommation interpellative à la requête de la société OIKOS N°2, délivrée le 17 et 18 décembre 2017 à chacun des notaires instrumentaires.



Le 19 décembre 2017, la société FGP a opposé à l'avocat un refus au motif que la société OIKOS radiée ne disposait plus de la personnalité morale et que la société OIKOS N°2, récemment crée, ne justifiait pas d'un droit de substitution.



Le 20 décembre 2017, le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Paris a autorisé la société OIKOS N°2 à pratiquer une saisie conservatoire entre les mains du notaire instrumentaire donnant lieu à trois saisies le 20 décembre 2017 qui s'est révélée infructueuse puis le 21 décembre 2017, le tiers saisi ayant indiqué qu'il détenait les fonds permettant de satisfaire à la saisie, et enfin le 29 janvier 2018. Ces saisies ont donné lieu à une décision de mainlevée du 7 novembre 2018 selon ordonnance du juge de l'exécution de grande instance de Paris le 7 novembre 2018.



Le 21 décembre 2017, I'acte notarié de vente du terrain a été signé entre la société Saint-Maclou et la société ABCD.



Le 12 janvier 2018, la société FGP a explicité son refus de procéder au partage des honoraires, notifié, cette fois, directement à l'adresse du siège social de la société OIKOS N°2 (identique à la société OIKOS) avec copie au conseil de celle-ci.



Par acte d'huissier en date du 27 février 2018, la société Oïkos n°2 a fait assigner la société FGP devant le tribunal de commerce de Nanterre pour obtenir, notamment, paiement par moitié des honoraires convenus selon l'accord du 5 novembre 2013. 



Le 26 octobre 2018, selon ordonnance du président du tribunal de commerce de Nanterre, M. [Z] a été désigné mandataire ad litem de la société OIKOS, radiée, avec pour mission d'engager toutes actions utiles à fin de recouvrer la créance de 500.000 € HT au titre de son intermédiation dans le cadre de la cession intervenue le 21 décembre 2017.



Le 6 novembre 2018, une ordonnance du juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Nanterre a autorisé la société OIKOS à pratiquer une saisie conservatoire entre les mains du notaire instrumentaire, laquelle est intervenue le 9 novembre 2018 et dénoncée le 15 novembre 2018 à la société FGP, pour un montant de 600.000 €. Cette saisie a fait l'objet d'une mainlevée par jugement du 11 juillet 2019 rendu par le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Nanterre relevant, en particulier, dans sa décision, que la société OIKOS avait dissimulé certaines informations, à propos de l'existence de la société OIKOS N°2, jouant de cette ambiguïté en présentant sa requête auprès du juge de l'exécution donnant lieu à l'ordonnance du 6 novembre 2018. Cette décision a fait l'objet, le 2 août 2019, d'un appel de la société OIKOS, prise en la personne de son mandataire ad litem. La société FGP a sollicité la radiation de cet appel demande à laquelle a fait droit le premier président de la cour d'appel de céans par ordonnance du 9 juillet 2020.











Par acte d'huissier en date du 7 décembre 2018, la société OIKOS a fait assigner la société Foncière Gassi-Peretti devant le tribunal de commerce de Nanterre en présentant les mêmes demandes que celles de la société OIKOS N°2.



Par jugement du 29 mai 2019 le tribunal de commerce de Nanterre a débouté la société OIKOS et la société OIKOS N°2 de leur demande de jonction des deux instances enrôlées sous les n°2018F00421 et n°2019F00005.



A l'audience du 8 septembre 2020 du tribunal de commerce de Nanterre, la société VPI et M. [N] ont déposé des conclusions d'intervention volontaire au soutien des demandes des sociétés OIKOS et OIKOS N°2.



Par jugement du 13 octobre 2021, le tribunal de commerce de Nanterre, rappelant que sa décision ne visait que l'instance enrôlée sous le n°2018F00421 concernant la seule société OIKOS N°2 a :

- Constaté le désistement d'instance de la SARL OIKOS IMMOBILIER immatriculé au RCS de Nanterre sous le n° 451 963 714 ;

- Dit recevable l'intervention volontaire de M. [C] [N] et de la SASU Valorisation et participation immobilières ;

- Débouté la société FGP de sa demande de dommages-intérêts à l'encontre de ladite SARL OIKOS IMMOBILIER, M.[C] [N] et de la SASU Valorisation et Participation Immobilières pour procédure abusive et pour fraude et tentative de fraude ;

- Condamné la société FGP la somme de 10.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Ordonné l'exécution provisoire ;

- Condamné la SARL OIKOS IMMOBILIER aux entiers dépens.

 

Le même jour, par jugement du 13 octobre 2021, le tribunal de commerce de Nanterre, rappelant que sa décision ne visait que l'instance enrôlée sous le n°2019F00005 concernant la seule société OIKOS (dénommée par le tribunal Oikos n°1 ou Oikos Immobilier), a :

- Dit recevables les interventions volontaires de M. [N] et de la société Valorisation et Participation Immobilières ;

- Condamné la société FGP à verser à la société Oïkos Immobilier, inscrite au RCS de Nanterre sous le n°451 963 714, la somme de 500.000 € à titre de dommages et intérêts ;

- Débouté M. [N] et la société Valorisation et Participation Immobilières de leurs demandes de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

- Débouté ladite société Oïkos Immobilier de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

- Dit les sociétés Oïkos n°1 et Valorisation et Participation Immobilières et M. [N] irrecevables en leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral au profit de Me [P] ;

- Débouté la société FGP de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

- Condamné la société FGP à verser les sommes de 10.000 € à ladite société Oïkos Immobilier, 3.000 € à la société Valorisation et Participation Immobilières et 3.000 € à M. [N] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;

- Ordonné l'exécution provisoire du jugement ;

- Condamné la société FGP aux entiers dépens.



Par déclaration du 25 octobre 2021 (R N° 21/06487), la société FGP a interjeté appel de ce jugement (décision enrôlée sous le n°2019F00005). 





Par acte de 30 novembre et 6 décembre 2021, la société FGP a fait assigner la société OIKOS, la société VPI et M. [N] devant la juridiction du premier président de la cour d'appel de Versailles afin que soit ordonné l'arrêt de l'exécution provisoire du jugement du 25 octobre 2021 (R N° 21/06487).



Par ordonnance du 3 mars 2022, le premier président a constaté l'accord des parties, la société OIKOS, la société VPI et M. [N] renonçant à l'exécution provisoire attachée à ce jugement de sorte qu'il a arrêté l'exécution provisoire attachée à celui-ci.



Par ordonnance d'incident du 6 octobre 2022, le conseiller de la mise en état de la 12e chambre de la cour d'appel de Versailles a :

- Rejeté la fin de non-recevoir fondée sur les dispositions de l'article 564 du code de procédure civile,

- Rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir de la société Oïkos Immobilier,

- Débouté les parties de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamné la société FGP aux dépens de l'incident, dont distraction au profit de Me Pedroletti, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



PRÉTENTIONS DES PARTIES 



Par dernières conclusions notifiées le 16 janvier 2023, la société FGP demande à la cour de : 

- Infirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Nanterre le 13 octobre 2021 en 

ce qu'il a : 

//Dit recevable les interventions volontaires de M. [N] et de la société Valorisation et Participation Immobilières 

//Condamné la société FGP à verser à la société Oïkos Immobilier, inscrite au RCS de Nanterre sous le n°451 963 714,la somme de 500.000 € à titre de dommages et intérêts ; 

//Débouté la société FGP de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; 

//Condamné la société FGP à verser les sommes de 10.000 € à ladite société OIKOS IMMO BILIER, 3.000 € à la société Valorisation et Participation Immobilières et 3.000 € à M. [N] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

//Ordonné l'exécution provisoire du jugement ; 

//Condamné la société FGP aux entiers dépens ;

//Liquidé les dépens du greffe à la somme de 116,78 € dont TVA 19.46 €; 

Statuant à nouveau, 

In limine litis, 

- Déclarer la société Oïkos Immobilier dissoute (RCS 451 963 714) et irrecevable en l'ensemble de ses demandes, 

En tout état de cause, 

- Déclarer mal fondé l'appel incident formé par la société Oïkos Immobilier, M. [N] et la société Valorisation et Participation Immobilières et les en débouter, 

- Débouter la société Oïkos Immobilier, M. [N] et la société Valorisation et Participation Immobilières de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, 

- Condamner in solidum la société Oïkos Immobilier (RCS 451 963 714), M. [N] et la société Valorisation et Participation Immobilières à payer à la société FGP la somme de 100.000 € à titre de dommages et intérêts pour faute, 

- Condamner in solidum la société Oïkos Immobilier (RCS 451 963 714), M. [N] et la société Valorisation et Participation Immobilières à payer la somme de 40.000 € à la société FGP au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



 

Par dernières conclusions notifiées le 29 avril 2022, la société OIKOS, la société Valorisation et Participation Immobilières et M. [N] demandent à la cour de : 

- Déclarer la société FGP mal fondée en son appel, l'en débouter, 

- Confirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Nanterre le 13 octobre 2021 en ce qu'il a : 

//Dit recevable les interventions volontaires de monsieur [N] et la société Valorisation et Participations Immobilières ; 

//Condamné la société FGP à verser à la société Oïkos Immobilier, inscrite au RCS sous le n°451 963 714, la somme de 500.000 € à titre de dommages et intérêts; 

//Débouté la société FGP de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; 

//Condamné la société FGP à verser les sommes de 10.000 € à Oïkos Immobilier, 3.000 € à la société Valorisation et Participations Immobilières et 3.000 € à M. [N] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

//Ordonné l'exécution provisoire du jugement ; 

//Condamné la société FGP aux entiers dépens. 

- Déclarer la société Oïkos Immobilier, la SASU VPI, M. [C] [N] recevables et bien fondés en leur appel incident, 

- Infirmer le jugement déféré en ce qu'il a :

//Débouté M. [N] et la société Valorisation et Participations Immobilières de leurs demandes de dommages et intérêts pour préjudice moral, 

//Débouté la société Oïkos Immobilier de sa demande de dommages intérêts pour préjudice moral, 

Statuant à nouveau : 

- Débouter la société FGP de toutes ses prétentions, contraires aux présentes ; 

- Condamner la société FGP à verser à la société Valorisation et Participations Immobilières, la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi ; 

- Condamner la société FGP à verser à M. [N] la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi ; 

- Condamner la société FGP à verser à la société Oïkos Immobilier la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral pour résistance abusive, 

Y ajoutant : 

- Condamner la société FGP à verser à la société Oïkos Immobilier la somme de 15.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Condamner la société FGP à verser à la société Valorisation et Participations Immobilières, la somme de 15.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Condamner la société FGP à verser à M. [N], la somme de 15.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Condamnerla société FGP aux entiers dépens ; dont le montant sera recouvré par Me Pedroletti, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 

 

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 25 mai 2023.



Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile.

















MOTIFS



Sur la capacité à ester en justice de la société OIKOS



La société FGP fait valoir, au visa de l'article 237-2 du code de commerce, que les demandes de la société OIKOS sont irrecevables puisque cette dernière est dépourvue de la personnalité morale pour avoir fait l'objet d'une liquidation amiable le 20 octobre 2014 puis d'une radiation le 13 janvier 2015, que la créance litigieuse existait avant la liquidation bien que conditionnée à la réalisation effective de la vente de sorte que c'est en toute connaissance de cause que le liquidateur a clôturé les opérations de liquidation, que la désignation d'un mandataire ad litem par ordonnance du 26 octobre 2018 est sans effet puisque la survie de la personnalité juridique n'est admise que pour les procédures judiciaires engagées à l'encontre de la société liquidée et non pour permettre à cette société liquidée de revendiquer des droits ou d'engager une procédure, sauf si ces droits revêtent un caractère social ce qui n'est pas le cas en l'espèce.



La société OIKOS soutient que sa radiation était purement administrative, que cette mesure ne saurait constituer un mode d'extinction de sa créance à l'encontre de la société FGP et que le président du tribunal de commerce de Nanterre a désigné un mandataire ad litem pour la représenter afin de recouvrer cette créance.



*



Il est de principe que même après la clôture de la liquidation d'une société et sa publication, la personnalité morale d'une société dissoute subsiste aussi longtemps que les droits et obligations à caractère social ne sont pas liquidés. 



*



Il n'est pas contesté que la société FGP s'est, notamment, vue reconnaître par la société ABCD, un honoraire de 5 % du prix de vente soit en l'espèce 1 million d'euros, exigible le jour de la réalisation définitive de la vente d'un terrain en application des termes d'une 'reconnaissance d'honoraires' du 5 novembre 2013 (pièce 8 - OIKOS).



Le même jour, 5 novembre 2013, la société FGP a confirmé son accord de rétrocéder à la société OIKOS (RCS Nanterre 451 967 714) la moitié de cet honoraire.



Il est constant que la société OIKOS a fait l'objet d'une dissolution selon procès-verbal du 20 octobre 2014 (pièce 11 - OIKOS). Les opérations de liquidation ont été clôturées le 24 octobre 2014. Elle a été radiée le 15 janvier 2015. 



La vente du terrain est intervenue le 21 décembre 2017. Il n'est pas contesté que la société FGP a perçu sa commission de 5 %.



M. [Z] a été désigné comme mandataire ad litem de la société OIKOS afin de lui permettre d'engager toute action utile aux fins de recouvrer une créance de 500.000 € détenue, selon la requête, contre la société FGP. 



La créance litigieuse quoique conditionnée à la réalisation de la vente, est née avant la dissolution de la société OIKOS ainsi que le reconnaît la société FGP dans ses écritures (page 16).



Il résulte de ce qui précède que le mandataire ad litem est fondé à poursuivre le recouvrement de la créance litigieuse, élément de l'actif social de la société OIKOS dont la personnalité morale subsiste, quoique radiée, tant que cette créance n'est pas liquidée, la société FGP ne démontrant pas que ce principe de subsistance de la personnalité morale ne vaudrait que pour les actions dirigées exclusivement contre la société liquidée.



La cour déclarera recevable l'action de la société OIKOS.



Sur l'intervention volontaire de la société VPI et de M. [N]



La société FGP ne contestant pas, en appel, la recevabilité des interventions volontaires de la société VPI et de M. [N], il ne sera pas répondu aux moyens et arguments développés par ceux-ci sur ce point.



Sur la créance de 500.000 € au titre d'une rétrocession d'honoraires



La société FGP, au visa de l'article 1188, alinéa 1, du code civil, sollicite l'infirmation du jugement entrepris qui l'a condamnée à la somme de 500.000 € à titre de dommages et intérêts au profit de la société OIKOS.

Elle fait valoir qu'il appartient à la cour d'interpréter la volonté des parties au 'prétendu' accord du 5 novembre 2013 à la lumière de la succession d'accords sur les commissions qui se sont substitués les uns aux autres, de la rédaction de la lettre du 5 décembre 2013, de la dissolution volontaire de la société OIKOS et de l'absence de caractère probant des justificatifs de l'intervention de celle-ci dans l'intermédiation lors de la vente du terrain. 

Elle expose qu'avant l'accord de 2013 sa commission devait être de 5 % du prix du terrain sans aucun reversement, qu'à la suite des accords de 2013 elle a accepté de reverser la moitié de ses honoraires correspondants à 5 % de la valeur du terrain mais aussi à 1 % de la valeur du programme immobilier mais qu'à la suite des accords de 2015, elle avait abandonné sa rémunération sur la valeur du programme immobilier (1 %) au profit de la société VPI pour conserver, sans partage, sa rémunération à hauteur de 5 % sur la vente du terrain.

Elle soutient que l'accord de rétrocession du 5 novembre 2013 doit être déclaré nul en application de l'article 7 de la loi Hoguet car il ne comporte pas de limitation de ses effets dans le temps, que cette nullité est également encourue dans la mesure où la société OIKOS ne justifie pas de la détention d'une carte professionnelle, ni d'un mandat confié par la société ABCD.

Elle fait valoir la caducité du mandat exclusif n°153 passé entre la société ABCD et elle-même le 2 septembre 2013 joint à l'accord de rétrocession d'honoraires du 5 novembre 2013 qui n'était valable que jusqu'au 2 septembre 2015 alors que la vente n'est intervenue qu'en décembre 2017.

Elle sollicite également la caducité de la reconnaissance d'honoraires du 5 novembre 2013 passée entre la société ABCD et elle-même qui a été dénoncée par la société ABCD en février 2015.



La société OIKOS, ainsi que la société VPI et M. [N], au visa des articles 1131 et 1142 du code civil, soutiennent que le créancier d'une obligation contractuelle inexécutée relative à une somme d'argent, peut préférer au paiement du prix, le versement de dommages intérêts. Ils mettent en avant la lettre du 5 novembre 2013 relative au partage d'honoraires qui fait la loi entre les parties justifiant ainsi sa créance. Ils rappellent que la société OIKOS a été à l'origine de la présentation entre acheteur et vendeur de sorte que cette dernière a bien agi en qualité d'intermédiaire dans l'opération justifiant ainsi ses honoraires.





*



Il résulte des pièces versées aux débats que:



- Le 2 juillet 2013, la société OIKOS, sous l'enseigne 'Cabinet [Z]' (pièce 12 - OIKOS) informe par lettre la société FGP qu'elle est en mesure de lui présenter la société ABCD comme 'promoteur et donc acheteur potentiel' d'un terrain dont est propriétaire la société Saint-Maclou,



- Le 2 septembre 2013, la société ABCD confie à la société FGP un mandat exclusif de recherche d'un acquéreur d'un terrain au prix maximum de 20 millions d'euros, rémunération du mandataire non comprise. Ce mandat est consenti pour une période de deux ans à compter du 2 septembre 2013 avec maintien des honoraires pendant une année supplémentaire à l'expiration de cette période. La rémunération de la société FGP est fixée à 5 % HT du prix de vente du terrain à la charge de l'acquéreur (pièce 1 - OIKOS),



- Le 6 septembre 2013, la société OIKOS, sous l'enseigne 'Cabinet [Z]', adresse une lettre à la société FGP sollicitant de cette dernière la confirmation des modalités de son intervention à savoir 'le partage par moitié entre nos deux sociétés du montant total des honoraires que vous percevrez dans le cadre de la vente du terrain de la société Saint-Maclou à la société ABCD',



- Le 15 octobre 2013, une lettre d'exclusivité est signée entre le vendeur (la société Saint-Maclou) et la société ABCD (pièce 6 - FGP) avec expiration au 30 juin 2014, marquant l'intérêt de la société ABCD à se porter acquéreur du terrain au prix à 20 millions d'euros net vendeur, opération dont elle a eu connaissance - précise-t-elle -, par l'intermédiaire des sociétés FGP et CBRE,



- le 5 novembre 2013, la société ABCD accorde à la société FGP une reconnaissance d'honoraires aux termes de laquelle la société ABCD reconnaît que le dossier lui a été apporté par la société FGP et reconnaît devoir lui verser, d'une part, 5 % HT du prix d'acquisition du terrain HT fixé à 20 millions d'euros, d'autre part, 1 % hors-taxes du prix de vente HT de la valeur du projet réalisé, vendu en VEFA ou à terme. Ces deux rémunérations étant cumulatives.



- Le 5 novembre 2013 la société FGP confirme à la société OIKOS 'compte tenu que vous nous avez présenté la société ABCD', son accord de rétrocession d'honoraires 'entre nos deux sociétés à hauteur de la moitié du montant total des honoraires que la société ABCD devra verser à la société FGP'. Elle ajoute que ce montant ainsi que les modalités de versement seront 'repris dans le cadre du mandat numéro 153" et de la reconnaissance d'honoraires consentie par la société ABCD.



- Le 26 juin 2014, une promesse de vente a été consentie, sous conditions suspensives, par la société Saint-Maclou, propriétaire du terrain, à la société ABCD devant notaire et un avenant n° 1 à cette promesse a été établi le 5 décembre 2014 précisant que la commission de négociation dû à la société FGP s'élevait à 5 % hors-taxes du prix de vente du terrain.



- Le 18 février 2015,un accord est passé entre la société ABCD et la société Euroequipements

à propos du développement en co-promotion immobilière du terrain dont est propriétaire la société Saint-Maclou, en vertu duquel les deux parties accordent l'exclusivité de la commercialisation du programme à la société VPI présidée par M. [N], avec la précision que la société VPI ' fera son affaire de la rémunération de FGP qui renonce ici à son droit de suite sur le prix de vente du projet réalisé en VEFA',



- Le 18 février 2015, la société FGP renonce au bénéfice de la rémunération de 1 % du prix de vente hors-taxes de la valeur du projet prévue à la reconnaissance d'honoraires du 5 novembre 2013 (pièce 14 - FGP),



- Le 18 février 2015, M.[N] aurait adressé, selon la société FGP, une lettre manuscrite à la société OIKOS dénonçant les termes des accords financiers de rétrocession tels que « décrit (sic) dans votre courrier du 5/11/13 et qui deviennent caduques (sic)'.



- Le 15 septembre 2015, la société FGP rappelle par lettre à la société VPI, animée par M. [N], qu'elle est sans nouvelles de l'opération depuis leur réunion du 18 février 2015 et précise que la rémunération de la société VPI en cas de vente : «avaient été portée de 1 à 2 % hors-taxes du montant HT de la VEFA, ceci pour vous permettre de nous compenser notre renonciation au 1 % HT accordé par ABCD selon reconnaissance d''honoraires.' et qu' 'En conséquence il était convenu que VPI reconnaisse à FGP 50 % de ses honoraires et concomitamment que FGP reconnaisse à VPI 50 % de ses honoraires de 5 % HT tels qu'inscrits dans la promesse de vente de Saint- Maclou en date du 5/12/2014.'.



- La vente du terrain est intervenue le 21 décembre 2017.



- La commission due a été versée à la société FGP.



À la lecture de ces documents, connaissance prise des faits qui les soutiennent, la cour constate que l'intermédiation de la société OIKOS, dans la présentation entre vendeur et acheteur, est établie par ses lettres des 2 juillet et 6 septembre 2013 et par la lettre de la société FGP du 5 novembre 2013 qui lui a été adressée, confirmant le principe de rétrocession d'honoraires.



La renonciation de la société FGP à percevoir les honoraires au titre de la commercialisation du programme immobilier (I%), exprimée clairement, sans équivoque ni réserve dans un document du 18 février 2015, contresignée par un représentant de la société ABCD, n'est pas subordonnée à l'abandon par la société OIKOS de la rétrocession d'honoraires qui lui avait été consentie par la société FGP dans le cadre de la lettre du 5 novembre 2013.



Cet abandon ne saurait par ailleurs être déduit de la décision de liquider, le 24 octobre 2014, la société OIKOS avec radiation au 15 janvier 2015 alors que la société FGP ne justifie pas l'avoir informée de la promesse de vente du terrain du 26 juin 2014 et de son annexe du 5 décembre 2014 actant de ses honoraires (5%). 



L'accord de co-promotion immobilière du 18 février 2015 qui fait état de la renonciation de la société FGP à sa rémunération au titre de la commercialisation (1%) sans mention d'un abandon par la société OIKOS de la rétrocession de moitié des honoraires (5%) ne justifie pas davantage de cet abandon par la société OIKOS du bénéfice de la rétrocession alors que la lettre de la société FGP du 15 septembre 2015 destinée à la société VPI rappelle le principe du partage d'honoraires par moitié.



La lettre manuscrite non datée, attribuée à M. [N], ne peut davantage justifier de cette renonciation à partage. Ce document ne précise pas à quel titre celui-ci intervient de sorte qu'on ignore s'il disposait du pouvoir de représenter la société OIKOS pour renoncer à la rétrocession d'honoraires prévue à la lettre du 5 novembre 2013.



Ainsi, la société FGP ne justifie pas de la renonciation de la société OIKOS à percevoir la moitié des honoraires attachés à la vente du terrain (5%) prétendument en contrepartie de son propre abandon des honoraires au titre de la commercialisation du programme immobilier (1%) alors que sa lettre du 15 septembre 2015 à la société VPI atteste du contraire, l'engagement de la société VPI pris à l'égard de la société ABCD de faire son affaire de la rémunération de la société FGP ne valant pas substitution de l'accord de partage du 5 novembre 2013.





La société FGP ne démontre pas, par ailleurs, que l'accord de partage de commission serait soumis aux dispositions de la loi Hoguet qui suppose, comme elle le soutient, que la société OIKOS se livre, d'une 'manière habituelle', même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relative à l'achat, la vente, la recherche d'immeubles bâtis ou non bâtis (article 1 de la loi précitée) alors que la société OIKOS justifie, sans être contredite, sa décision de prononcer sa dissolution en l'absence de toute information sur l'opération relative à la vente du terrain propriété de la société Saint-Maclou, la cour en déduisant qu'elle ne pratiquait pas à titre habituel les opérations visées par la loi Hoguet.



Enfin, la société FGP fait valoir que la société OIKOS ne peut prétendre au partage d'honoraires, car elle ne peut se prévaloir du mandat N°153, joint à l'accord de partage des honoraires du 5 novembre 2013, ni de la reconnaissance des honoraires du 5 novembre 2013 devenus caducs selon elle, l'un parce qu'il était expiré au moment de la vente du terrain intervenue le 21 décembre 2017, l'autre parce qu'elle aurait été dénoncée en février 2015 par la société ABCD.



La société FGP n'explique pas en quoi la caducité de ces accords, à la supposer établie, ferait obstacle au partage des honoraires alors qu'elle a perçu les honoraires en application de ceux-ci.



Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a condamné la société FGP au paiement de la somme de 500.000 € sous forme de dommages-intérêts correspondant à la moitié des honoraires perçus par la société FGP au titre de la seule vente du terrain (5%).



Sur le préjudice allégué par la société FGP



La société FGP sollicite la condamnation in solidum des intimés à la somme de 100.000 € à titre de dommages-intérêts pour manquement à leur obligation de bonne foi au long de l'opération immobilière.



Au regard de la solution retenue confirmant le jugement entrepris notamment à propos du principe de partage des honoraires, la cour ne fera pas droit à la demande de la société FGP.



Le jugement entrepris qui a débouté la société FGP de sa demande indemnitaire sera confirmé sur ce point.



Sur les demandes incidentes



- Sur le préjudice moral



La société VPI et M.[N] sollicitent, chacun, la somme de 15.000 € au titre d'un préjudice moral qu'aucun ne justifie de sorte que le jugement entrepris qui les a déboutés de leurs demandes sera confirmé sur ce point.



- Sur la résistance abusive



La société OIKOS sollicite, au dispositif de ses écritures, la condamnation de la société FGP à la somme de 15.000 € à titre de dommages intérêts en réparation du 'préjudice moral pour résistance abusive' qu'elle ne démontre pas. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il l'a déboutée de cette demande.





Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.



La société FGP succombant, sera condamnée aux dépens d'appel.



La société FGP sera condamnée en appel à verser à la société OIKOS la somme de 2.000 €, et à la société VPI et M. [N], chacun, la somme de 1.000 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant contradictoirement, 



Confirme, en toutes ses dispositions, le jugement du tribunal de commerce de Nanterre du13 octobre 2021,



Rejette toutes autres demandes,



y ajoutant,



Condamne la société Foncière Gassin-Peretti aux dépens d'appel avec distraction au profit de Me Pedroletti en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, 



Condamne la société Foncière Gassin-Peretti à verser, d'une part, à la société OIKOS Immobilier (RCS Nanterre 451 967 714) la somme de 2.000 €, d'autre part, à la société Valorisation et Participations Immobilières VPI et M. [C] [N], chacun, la somme de 1.000 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Monsieur François THOMAS, Président et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le greffier, Le président,