Cour d'Appel · Chambre 1-10 — 2 novembre 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS



ARRÊT AU FOND 

DU 02 NOVEMBRE 2023



N° 2023/ 0042



 



N° RG 22/00045 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BKKSS







[O] [Z]

[W] [Z]

[V] [Z]

[F] [Z]

[B] [Z]

[K] [E] veuve [Z]

[M] [N] épouse [Z]

[A] [Z]

[B], [T] [Z]





C/



METROPOLE [Localité 16]-[Localité 22]-PROVENCE

M. LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DE [Localité 22]





Grosse délivrée :

à :

Me Jean laurent ABBOU



Me Alain XOUAL



Monsieur LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT



le :

Sur déclaration de saisine de la Cour suite à un arrêt de la Cour de Cassation en date du 26 Octobre 2022, enregistré au répertoire général sous le n° 746 F-D., ayant partiellement cassé un arrêt rendu par la Cour d'appel d'Aix en Provence en date du 3 juin 2021 lequel avait statué sur appel d'un jugement du Juge de l'expropriation de MARSEILLE en date du 21 juin 2019.



APPELANTS



Monsieur [O] [Z]

né le 20 juillet 1951 à [Localité 22] , demeurant [Adresse 3]



Madame [C] [Z]

née le 24 novembre 1978 à [Localité 22] , demeurant [Adresse 5]



Madame [F] [Z]

née le 29 juillet 1977 à [Localité 22] , demeurant [Adresse 15]



Monsieur [B] [Z]

né le 9 octobre 1980 à [Localité 22], demeurant [Adresse 14]



Madame [K] [E] veuve [Z]

née 16 juillet 1951 à [Localité 20] (VIETNAM), demeurant [Adresse 15]



Madame [M] [N] veuve [Z]

née le 9 août 1949 à [Localité 22], demeurant [Adresse 15]



Monsieur [A], [H] [Z]

né le 30 août 1975 à [Localité 22], demeurant [Adresse 15]



Monsieur [B], [T] [Z]

né le 26 janvier 1973 à [Localité 22], demeurant [Adresse 13]



Tous représentés par Me Jean laurent ABBOU de la SELARL NEMESIS, avocat au barreau de MARSEILLE







INTIMES



METROPOLE [Localité 16]-[Localité 22]-PROVENCE, 

domiciliée [Adresse 11]

représenté par Me Alain XOUAL, avocat au barreau de MARSEILLE





Monsieur LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT, 

domicilié DRFIP PACA Pôle d'Evaluations domaniales - [Adresse 10]

comparant en personne







COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 05 Octobre 2023 en audience publique devant la Cour composée de :



Madame Agnès DENJOY, Présidente, désignée pour présider la Chambre des Expropriations, en qualité de titulaire, par ordonnance du Premier Président de la Cour d'Appel d'Aix en Provence.

M. Ghani BOUGUERRA, Président,désigné pour présider la Chambre des Expropriations, en qualité de titulaire, par ordonnance du Premier Président de la Cour d'Appel d'Aix en Provence.

Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller,



Greffier lors des débats : Mme Mélissa NAIR 



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Novembre 2023.



Les avocats présents ont été entendus. 



Le Commissaire du Gouvernement a été entendu en ses observations.



Après clôture des débats, la Cour a mis l'affaire en délibéré.



Puis les mêmes magistrats ont délibéré de l'affaire, conformément à la loi, hors la présence du Commissaire du Gouvernement et du greffier.





ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé publiquement le 02 Novembre 2023 et signé par M. Ghani BOUGUERRA, Président et Mme Mélissa NAIR, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.









***



FAITS ET PROCEDURE :



Entre 2008 et 2018, une procédure a été suivie à l'initiative de la région PACA et du département des Bouches-du-Rhône en vue de l'expropriation de parcelles situées dans le quartier de [Adresse 21] et [Adresse 19] à [Localité 22] (13e) à la suite d'inondations répétées dans le secteur.



La parcelle cadastrée à [Localité 18] ' [Adresse 21] section [Cadastre 12] B n° 62 pour une superficie de 7108 m² était visée par cette opération sur une emprise de 3069 m² à en détacher, située en parties Sud et Est de ladite parcelle, l'objet de l'expropriation étant la réalisation d'un bassin de rétention.



À la suite de l'échec des négociations amiables avec les consorts [Z], propriétaires, la Métropole - expropriante - a déposé un mémoire valant offre le 18 juillet 2018 et a saisi le juge de l'expropriation des Bouches-du-Rhône aux fins de voir fixer le prix de cession de l'emprise expropriée.



Ce dernier s'est transporté sur les lieux au contradictoire des parties le 5 novembre 2018.



La métropole a offert une indemnité principale de 153 500 € sur la base de 50 € le m² et s'est opposée à la demande d'indemnité pour dépréciation du surplus tandis que les consorts [Z] sollicitaient une indemnité principale de 751 905 € et une indemnité pour dépréciation du surplus de 165 000 €.



Le commissaire du gouvernement concluait à une indemnité principale de 376 000 € et à une absence d'indemnisation pour dépréciation du surplus.



Par jugement du 21 juin 2019, le juge de l'expropriation des Bouches-du-Rhône a fixé l'indemnité principale à 727 353 €, outre indemnité de remploi de 76 735, 00 euros et a fixé une indemnité pour dépréciation du surplus de 159 193 €, retenant la modification de la zone de recul du restant de la propriété et la perte de la citerne d'alimentation en eau.



Sur appel de cette décision par la métropole, cette cour a, par arrêt rendu le 3 juin 2021, confirmé le jugement sauf en ce qui concerne le quantum de l'indemnité pour dépréciation du surplus, statuant à nouveau de ce chef, fixé ladite indemnité à la somme de 79 600 €, y ajoutant, condamné la métropole à verser aux consorts [Z] la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de civile et rejeté le surplus des demandes, la métropole étant condamnée aux dépens de l'instance d'appel.



Sur pourvoi formé par la métropole, et par décision du 26 octobre 2022, la Cour de cassation a cassé cette décision en ce qui concerne l'octroi aux consorts [Z] d'une indemnité pour dépréciation du surplus de leur propriété et a renvoyé la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée.



Le 24 novembre 2022, M. [O] [Z], Mme [C] [Z], Mme [F] [Z], M. [B] [Z], ces trois derniers venant en qualité d'héritiers de [I] [Z], décédé en cours de procédure, Mme [K] [E] veuve de [I] [Z], Mme [M] [N] veuve de [W] [Z], M. [B] [T] [Z] et M. [A] [Z], ces deux derniers en leur qualité d'héritiers de [W] [Z], leur père, ont saisi cette cour de renvoi en rappelant les termes de l'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 3 juin 2021 et le fait que cet arrêt avait été cassé en ce qu'il avait fixé l'indemnité de dépréciation du surplus due par la métropole [Localité 16]-[Localité 22] Provence aux consorts [Z] à la somme de 79 600 €.



Par déclaration en date du 19 décembre 2022 reçue au greffe le 20 décembre la métropole [Localité 16]-[Localité 22] Provence a également saisi cette cour de renvoi.



Les deux instances ont été jointes sous le numéro 22- 45.





PRETENTIONS DES PARTIES :



Les consorts [Z] demandent à cette cour de retenir leur indemnisation pour dépréciation du surplus de leur propriété et de la fixer de la manière suivante :



- perte d'arbres : 8 000 euros ;

- déplacement du puits et de la citerne : 9 000 euros ;

- dépréciation d'un bâtiment hors emprise : 83 000 € ;

- réduction de la surface de terrain commercialisable : 12 000 € ;

- dépréciation des parcelles nues hors emprise ( perte d'intimité, rapprochement du domaine public routier, modification des règles du PLU de la zone UR1) : 81 000 € ;





Ils rappellent la date de référence du 28 juin 2018 à laquelle l'emprise est classée en zone UR1 vouée à l'habitat individuel et où l'implantation des bâtiments doit intervenir à 8 m de l'axe de la voie publique avec une zone de recul variant selon la hauteur des constructions ; les terrains doivent comporter 50 % de leur surface en espaces verts dont les 3/4 en pleine terre, la hauteur maximale des bâtiments est de 7,5 m., l'emprise maximale des bâtiments est de 25 % pour chaque lot.



Ils indiquent que leur terrain est devenu inondable à la suite de l'urbanisation du secteur et que

la partie sud de la parcelle a été grevée d'un emplacement réservé n° 34 ' 35 pour la création d'un bassin de rétention, tout en précisant que ce dernier n'est toujours pas réalisé.



Ils expliquent que l'expropriation de la partie sud du terrain d'origine entraîne de facto l'inconstructibilité d'une partie du terrain restant en raison des règles de recul inscrites au règlement d'urbanisme, et par voie de conséquence, une dépréciation du surplus de leur propriété.



Ils indiquent que leur projet, avant la survenance du litige, était de réaliser un lotissement comportant 6 lots, y compris la partie du terrain aujourd'hui exproprié. Or, du fait de l'expropriation ils n'ont finalement obtenu qu'une autorisation d'aménagement pour 2 lots suivant permis d'aménager délivré le 24 décembre 2019.



Or, il avaient été sollicités par le passé par différents promoteurs immobiliers en vue de la réalisation d'opérations de construction sur leur terrain, en 2016 et 2017 notamment.





Ils ajoutent que le déplacement des limites de propriété entraîne une diminution du potentiel constructible puisqu'il entraîne de nouvelles zones de recul en fonction du PLU et eu égard aux nouvelles limites parcellaires.



Sur leur demande au titre de la perte d'un puits et d'une citerne, ils exposent que ce puits permettait l'arrosage de leur propriété et des propriétés voisines et admettent que le déplacement de ce point d'eau est hypothétique puisqu'il est soumis au positionnement de la veine d'eau. Ils considèrent qu'en tout état de cause, la perte de cette source d'approvisionnement en eau doit être indemnisée et produisent une évaluation du coût de la construction d'un nouveau puits à la somme de 9 000 €.



En ce qui concerne la perte des oliviers qu'ils invoquent, ils rappellent que la propriété était bordée par une haie d'oliviers et indiquent que 16 oliviers sont perdus, pour une valeur unitaire de 500 € soit un préjudice de 8 000 €.



Ils ajoutent que la perte de cette haie entraîne également une perte d'intimité, en raison du fait que leur propriété est désormais visible depuis la voie publique mais ne chiffrent pas ce chef de préjudice.



Sur la perte de valeur d'un bâtiment existant, ils indiquent que ce bâtiment situé sur la parcelle n° [Cadastre 6] est désormais à 2,70 m. de la nouvelle voie réalisée à l'intérieur de leur propriété, que le nombre d'emplacements de stationnement est réduit à 3, que le mur de clôture intégrant les boîtes aux lettres doit être déplacé du fait du déplacement de la limite divisoire. Ils chiffrent la perte de valeur de leur bâtiment à 20 % par rapport à la valeur moyenne de 2 villas situées à proximité qui ont été vendues en 2021 sur la base de 3 531 € le m² alors que la parcelle [Cadastre 6] supportant la villa a été vendue à la même époque sur la base de 2 820 € le m², d'où un préjudice s'élevant à 83 127 € arrondi à 83 000 euros.



Sur la perte de la surface de terrain commercialisable, ils exposent que le déplacement vers l'ouest de la voie d'accès à leur propriété entraîne une perte de surface commercialisable de 51 m², soit sur la base d'une valeur du terrain à bâtir fixée à 237 € le m² par le jugement, un préjudice de 12 087 € arrondi à 12 000 €.



Enfin, le déplacement des limites parcellaires entraîne une perte de constructibilité de la partie située hors emprise avec une perte de surface constructible qu'ils estiment de 15 % de la partie non bâtie soit sur la base de 2276 m² un préjudice s'élevant à 80 912 € arrondi à 81 000 €.





La métropole [Localité 16]-[Localité 22] Provence demande le rejet de l'ensemble des prétentions des consorts [Z] au titre de l'indemnisation de leur préjudice de dévalorisation du surplus. Elle estime :



- qu'en ce qui concerne les éléments situés sur la partie expropriée, l'indemnisation des consorts [Z] est déjà intervenue : c'est le cas pour la haie d'oliviers située sur l'emprise expropriée de même que le puits et la citerne et les emplacements de stationnement.



- en ce qui concerne la dépréciation du terrain et des bâtiments hors emprise, que la demande est nouvelle et doit donc être rejetée.



Elle fait observer que précédemment, les consorts [Z] ne demandaient pas à être indemnisés à ces titres ce qui montre qu'il n'y avait pas, selon eux, dépréciation du bâtiment à usage de restaurant et qu'au demeurant, ce bâtiment est implanté en limite de propriété ; que par ailleurs, le jardin d'agrément situé autour de ce bâtiment n'est pas affecté par l'expropriation.



En ce qui concerne la partie du terrain nu restante situé hors emprise, elle conteste que l'expropriation entraîne « un rapprochement du domaine public » et considère que le bassin de rétention ne fait pas partie du domaine public routier contrairement à ce qui est, selon elle, affirmé par les expropriés, et que cet équipement, en particulier, n'est pas accessible au public et encore moins aux automobilistes.



Quant à l'impact de l'emprise sur les règles d'urbanisme, elle l'estime non démontré.



Le commissaire du gouvernement n'a pas conclu.





MOTIFS DE LA DECISION :



Sur la demande au titre de la perte de 16 oliviers et de la perte d'intimité en résultant :



Ces oliviers sont des biens immobiliers et les consorts [Z] en ont été expropriés en même temps que le chemin sur lequel ils étaient plantés.



L'évaluation du terrain d'assiette exproprié a, par hypothèse, tenu compte de la présence de ces oliviers : le jugement a définitivement fixé le montant de l'indemnité principale comprenant la perte du chemin sur lequel les arbres étaient plantés.



La demande est donc irrecevable au titre de la perte des oliviers.



Par ailleurs, les photographies insérées par les appelants dans le corps de leurs conclusions devant cette cour de renvoi font ressortir que cette haie d'oliviers est toujours présente. Par conséquent, aucun préjudice en termes de perte d'intimité de ce chef n'est caractérisé.



La demande est donc rejetée au titre d'une perte d'intimité.





Sur la demande pour perte du puits et de la citerne construits en partie sud du terrain, aujourd'hui expropriée :



De la même manière, ce puits et cette citerne étant édifiés sur l'emprise expropriée, il appartenait aux consorts [Z] de faire valoir en temps utile la valeur de ces constructions en vue de la fixation de l'indemnité principale leur revenant.



Le jugement a définitivement fixé le montant de l'indemnité principale comprenant par hypothèse la perte du puits et de la citerne immobilisés sur le terrain exproprié.



La demande est donc irrecevable de ce chef.



Le raisonnement est identique en ce qui concerne la perte d'emplacements de stationnements qui existaient sur le terrain exproprié.





Sur le préjudice de dépréciation de la parcelle bâtie n° [Cadastre 6] :



Les appelants exposent que par acte du 29 juin 2021, ils ont vendu la maison de 117 m² édifiée sur la parcelle [Cadastre 6] au prix de 330 000 € soit 2 820 € le m² alors que deux villas à proximité immédiate, de surface et d'assiette comparables, accessibles par un chemin de terre en mauvais état d'entretien et comportant une toiture en fibrociment contenant de l'amiante, ont été vendues à un prix moyen de 3 531 € le m², soit un écart de valeur constatée de 20 % avec leur bien. Ils demandent à ce titre l'indemnisation de ce préjudice de dévalorisation s'élevant à 83 127 € arrondis à 83 000 €.



Toutefois, en premier lieu la demande repose sur la comparaison avec la vente intervenue le 10 mai 2021 sur les deux constructions édifiées sur la parcelle [Cadastre 12] C n° 16. Les 2 photographies de ce bien de comparaison insérées dans le corps des conclusions des appelants à partir desquelles ces derniers entendent prouver un préjudice de 83 000 euros montrent que ce bien de comparaison est une villa de construction ancienne (1800) disposant d'un cachet certain, agrémentée d'une pergola et d'un jardin et orientée plein sud.



Rien ne démontre que ce bien de comparaison comporte une toiture amiantée ni que le chemin d'accès, certes non goudronné, est en mauvais état d'entretien.



À l'inverse, le bien construit sur la parcelle [Cadastre 6] vendu au prix de 2 820 € le m² par les consorts [Z] à la même époque, est mitoyen du bâtiment exploité en restaurant. Cette situation de mitoyenneté et les nuisances sonores nécessairement liées à l'exploitation du restaurant ne permettent pas de retenir en l'état des pièces produites et à défaut de tout autre point de comparaison, que l'expropriation a entraîné une dépréciation de la valeur du bien construit sur la parcelle [Cadastre 6].



La demande doit être rejetée.





Sur les demandes au titre de la diminution de la surface de terrain commercialisable et de la dévalorisation du terrain à bâtir restant la propriété des consorts [Z] en relation avec l'expropriation :



Il est établi que du fait de l'expropriation, la nouvelle limite de propriété entre le terrain restant propriété des expropriés et le terrain exproprié au sud et du fait de l'application des règles d'urbanisme : règles de distance, contraintes de voirie (aire de retournement, accès pompiers etc ), la surface de plancher constructible sur les terrains à bâtir disponibles (nouvelles parcelles [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9]) est réduite par rapport à ce qu'elle a pu être antérieurement à l'expropriation.



Toutefois, aucun calcul précis de la diminution de valeur de ces nouvelles parcelles ne figure aux conclusions des appelants, et encore moins la justification d'un préjudice de 15 % de la valeur vénale au m² du terrain à bâtir restant leur propriété, ni en relation avec la diminution de la surface de terrain commercialisable, ces différents points étant connexes.



Par conséquent, il est nécessaire d'instaurer avant dire droit une mesure d'expertise aux frais avancés des consorts [Z] qui y ont intérêt, leurs demandes au titre de la perte de surface de terrain commercialisable et de la dévalorisation du terrain à bâtir restant étant réservées ainsi que les dépens.







PAR CES MOTIFS :



La cour, statuant publiquement, contradictoirement,



Infirme le jugement déféré en ce qu'il a mis à la charge de la métropole [Localité 16]-[Localité 22] Provence une indemnité pour dépréciation du surplus de la propriété des consorts [Z] d'un montant de 159 193 €,



Statuant à nouveau,



Déboute les consorts [Z] de leur demande d'indemnité au titre de la perte des oliviers plantés sur le chemin exproprié, de la perte d'une citerne et d'un puits construits sur la partie du terrain dont ils ont été expropriés, de la perte d'emplacements de stationnements figurant sur le terrain exproprié du coût de déplacement d'un mur de clôture et de la dévalorisation du bâtiment édifié sur la parcelle n° [Cadastre 6] ;



Ordonne, pour le surplus, une mesure d'expertise ;



Désigne pour y procéder Mme [X] [L], expert judiciaire, [Adresse 4] tél. [XXXXXXXX01] portable : [XXXXXXXX02] courriel : [Courriel 17]



Lui donne pour mission de :



- déterminer si l'expropriation a entraîné du fait de l'application des règles d'urbanisme une perte de valeur du terrain à bâtir restant propriété des consort [Z] ( les parcelles [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9]) ainsi que du fait de la moindre surface de plancher constructible consécutive à l'application du PLU dans la zone, consécutive en particulier à l'application des règles de recul et de hauteur des constructions ainsi que relative à la présence imposée d'un nouveau chemin sur l'emprise non expropriée devant permettre d'accéder à ces nouvelles parcelles et présentant certaines caractéristiques (accès pompiers, aire de retournement, etc.) ;



- dire si l'expropriation entraîne une perte de terrain commercialisable et/ou une dévalorisation de la valeur vénale de ces 3 parcelles.



- en cas de réponse positive, donner son avis sur le préjudice subi par les expropriés de ce chef ;



- déterminer si les expropriés subissent un préjudice distinct du fait de la réduction de la surface de terrain commercialisable et donner son avis sur le montant du préjudice subi de ce chef le cas échéant ;

 

- fournir à la juridiction toutes observations utiles à la solution du litige ;



- établir un pré-rapport, le soumettre aux parties, recueillir leurs observations et y répondre ;



- déposer son rapport définitif au greffe de la cour dans un délai de 10 mois à compter de la notification par le greffe du versement de la consignation.



Ordonne à la charge des consort [Z] la consignation au greffe de la cour d'une somme de 5 000 € à valoir sur les frais et honoraires de l'expert dans un délai de trois mois à compter du présent arrêt ;



Rappelle qu'à défaut de consignation du montant fixé dans le délai imparti, la mesure d'expertise sera caduque et l'instance sera reprise ;



Réserve tout autre demande et les dépens.





LE GREFFIER LE PRESIDENT