Cour d'Appel · Chambre Commerciale — 2 novembre 2023

N° RG 23/00714 - N° Portalis DBVM-V-B7H-LWSK





C4



Minute N°





































































Copie exécutoire

délivrée le :







la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY



la SCP DURRLEMAN-COLAS-DE RENTY



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE GRENOBLE



CHAMBRE COMMERCIALE



ARRÊT DU JEUDI 02 NOVEMBRE 2023





Appel d'une ordonnance (N° RG 22/00552)

rendue par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VALENCE 

en date du 13 janvier 2023

suivant déclaration d'appel du 15 février 2023



APPELANTE :



S.A.S. MC COATING au capital social de 100.000 €, immatriculée au RCS de Aubenas sous le n° 882.454.523, prise en la personne de son dirigeant de droit domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 1]



représentée par Me Alexis GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et plaidant par Me Nicolas DEBROSSE de la SELARL DEBROSSE AVOCATS, avocat au barreau de LYON



INTIMÉES :



S.A.S. CP PARTICIPATIONS immatriculée au RCS de ROMANS sous le n° 492 276 225, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]



S.A.S. CP PARTIMMO BLV immatriculée au RCS de ROMANS sous le n° 901 597 526, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]



représentées et plaidant par Me Béatrice COLAS de la SCP DURRLEMAN-COLAS-DE RENTY, avocat au barreau de VALENCE





COMPOSITION DE LA COUR :



LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Madame Marie-Pierre FIGUET, Présidente,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

Mme Raphaele FAIVRE, Conseillère,



Assistés lors des débats de Frédéric STICKER, Greffier.





DÉBATS :



A l'audience publique du 21 septembre 2023, M. BRUNO, Conseiller, a été entendu en son rapport,



Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,







Puis l'affaire a été mise en délibéré pour que l'arrêt soit rendu ce jour,



Faits et procédure :



1. La société Peinture Industrielle Email au Four Etablissements [Y] a exercé une activité de peinture industrielle, dans des locaux sis Ernest Rutheford sis à [Localité 4], au travers de deux baux commerciaux conclus avec':



- monsieur et madame [Y], le 5 novembre 1997, concernant des locaux comprenant un bâtiment à usage industriel, outre terrain attenant d'une surface d'environ 3.700 m²';

- monsieur [N], le 31 décembre 1985, concernant les locaux comprenant un bâtiment d'un seul tenant au sol, d'une superficie d'environ 950 à 1.000 m², avec terrain.



2. Suite à la liquidation judiciaire de cette société survenue en 2020, un jugement du tribunal de commerce de Romans sur Isère du 26 février 2020 a déclaré la société MC Coating adjudicataire des éléments du fonds de commerce de cette société, dont les deux baux commerciaux. La convention de cession des actifs a été régularisée selon acte des 18 et 24 juin 2021. Cependant, par acte extrajudiciaire du 13 avril 2021, la société MC Coating a donné congé aux deux bailleurs, avec effet respectivement au 31 octobre et au 31 décembre 2021, en raison de la construction de ses futurs locaux.



3. Le 6 juillet 2021, monsieur [N] a consenti à la société CP Participations une promesse de vente des locaux objet du bail, avec faculté de substitution. Le 7 juillet 2021, monsieur [Y] a consenti à la société CP Participations une promesse de vente analogue. Les locaux concernant les deux baux ont finalement été acquis par la société CP Partimmo BLV le 30 novembre 2021.



4. Suite à des retards intervenus dans la construction de ses nouveaux locaux, la société MC Coating a sollicité la conclusion de baux dérogatoires de courte durée, avec un terme fixé au 31 août 2022. Un bail a ainsi été conclu le 15 novembre 2021 entre la société MC Coating et monsieur [Y], avec l'intervention des sociétés CP Participations et CP Partimmo BLV. Le même jour, les sociétés CP Participations et CP Partimmo BLV ont conclu avec la société MC Coating un bail dérogatoire de courte durée sous condition suspensive de leur achat des locaux propriétés de monsieur [N]. Les deux baux dérogatoires ont été conclus pour une durée expirant le 31 août 2022. 



5. Selon assignation délivrée le 13 octobre 2022, la Sci CP Partimmo BLV et la société CP Participations ont demandé la condamnation de la Sas MC Coating à procéder, sous astreinte, à des travaux d'évacuation et de remise en état des locaux antérieurement loués, outre le paiement d'une indemnité d'occupation de 12.138,75 euros HT à compter du 1er septembre 2022. 



6. Par ordonnance de référé du 13 janvier 2023, la première vice-présidente du tribunal judiciaire de Valence a': 



- retenu la compétence du juge des référés pour statuer sur le litige';

- jugé n'y avoir lieu à ordonner une expertise judiciaire';

- condamné la Sas MC Coating à réaliser dans les locaux objets des deux baux dérogatoires du 15 novembre 2021 (locaux industriels sis [Adresse 5] à [Localité 4] n°353 : 2 bâtiments dont un de 950 à 100 m² et l'autre de 3.700 m² avec places de stationnements attenantes) les travaux ci-dessous visés dans un délai de deux mois suivant la décision, sous peine d'une astreinte de 500 euros par jour de retard: Travaux prévus au devis de la société [S] en date du 30 septembre 2022 n°DE017980 à savoir ceux référencés aux 



numéros : 1,2, 3,4,5, 7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17, outre travaux de rebouchage des sorties toitures (poste n°18) sans plus-value liés à l'amiante (mise en cause de la structure des bâtiments et relevant donc du bailleur) et exclusion expresse des travaux mentionnés aux numéros: 6, 19 à 23';

- condamné la Sas MC Coating à payer aux bailleurs des indemnités d'occupation provisionnelles mensuelles à compter du 1er septembre 2022 jusqu'à la fin des travaux, de 2.024,50 euros HT outre charges (bâtiment de 950 à 100 m²) et de 6.068 euros HT outre charges (bâtiment de 3.700 m² avec stationnements)';

- jugé n'y avoir lieu à l'octroi d'une indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile';

- condamné la Sas MC Coating aux entiers dépens de l'instance.



7. La Sas MC Coating a interjeté appel de cette décision le 15 février 2023, en toutes ses dispositions reprises dans son acte d'appel. 



L'instruction de cette procédure a été clôturée le 14 septembre 2023.





Prétentions et moyens de la société MC Coating : 



8. Selon ses conclusions remises le 3 août 2023, elle demande à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, des articles 1103, 1104, 1226 et 1235-1 du code civil, in limine Litis':



- de réformer l'ordonnance déférée en ce qu'elle retient la compétence du juge des référés pour statuer sur le litige';

- de juger l'action irrecevable en raison de la nécessaire interprétation d'un contrat pour apprécier le bien-fondé des demandes présentées';

- de juger qu'il existe une contestation sérieuse opposable aux demandeurs';

- de déclarer la juridiction de première instance incompétente';

- en conséquence, de débouter les sociétés CP Participations et CP Partimmo de l'ensemble de leurs demandes et prétentions.



9. Elle demande, à titre principal':



- de réformer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné la concluante à la réalisation sous astreinte des travaux prévus au devis du 30 septembre 2022';

- de réformer cette ordonnance en ce qu'elle a condamné la concluante au paiement des indemnités d'occupation provisionnelles mensuelles aux intimées jusqu'à la fin des travaux';

- de juger que les locaux dont objet ont été restitués au bailleur dès le 31 août 2022';

- de juger que les sociétés CP Participations et CP Partimmo ne rapportent pas la preuve d'une imputabilité à la concluante des travaux visés au devis établi le 30 septembre 2022 par la société [S]';

- de débouter les sociétés CP Participations et CP Partimmo de l'ensemble de leurs demandes et prétentions.



10. Elle demande, à titre subsidiaire':



- de réformer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné la concluante à la réalisation sous astreinte des travaux prévus au devis du 30 septembre 2022';

- de la réformer en ce qu'elle a condamné la concluante au paiement d'indemnités d'occupation provisionnelles mensuelles à hauteur du montant des loyers, et ce jusqu'à la fin des travaux';

- de juger que les travaux imposés à la concluante ne sauraient lui incomber';

- de juger que le montant des travaux imposés à la concluante ne saurait excéder celui visé au devis du 11 octobre 2022';

- de juger manifestement excessive l'indemnité d'occupation fixée';

- de juger que la concluante a exécuté son obligation de quitter les locaux au moins partiellement';



- de fixer en conséquence l'indemnité d'occupation à de plus juste proportions';

- de débouter les sociétés CP Participations et CP Partimmo de l'ensemble de leurs demandes et prétentions.



11. Elle demande, en tout état de cause':



- de réformer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné la concluante aux entiers dépens';

- de la réformer en ce qu'elle a jugé n'y avoir lieu à l'octroi d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile';

- de condamner solidairement les sociétés CP Participations et CP Partimmo BLV aux entiers dépens';

- de condamner solidairement les sociétés CP Participations et CP Partimmo BLV à verser la somme de 3.000 euros à la concluante au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



L'appelante expose': 



12. - que les baux prévoyant une obligation à la charge du preneur de rendre les lieux libre de toute occupation, la concluante a, au cours de l'été 2022, fait procéder à la réalisation d'un devis de remise en état des lieux, visant les seuls travaux lui incombant, alors que le bailleur a entendu réaliser des travaux importants, afin de permettre le déménagement d'une activité industrielle qu'il exerce'; que faute d'accord avec le bailleur sur les travaux à effectuer, la concluante a quitté les lieux sans réaliser de travaux, et a restitué les clefs le 31 août 2022';



13. - que les intimées fondent leur action sur les articles 834 et 835 du code de procédure civile, et visent l'absence de contestation sérieuse, alors qu'il existe un différent sur les obligations reposant sur le preneur'; ainsi, que certaines demandes de remise en état n'incombent pas à la concluante, comme la dépose du carrelage au sol, le déménagement de convoyeurs et le déménagement d'étuves, alors que l'établi dont la dépose est demandée constitue un immeuble par destination ainsi que reconnu par les intimées, de même que le carrelage incorporé au sol'; que les bailleurs entendent ainsi mettre à la charge du preneur des travaux touchant à la structure du bâtiment';



14. - qu'en outre, la concluante n'est propriétaire que des éléments figurant dans le plan de cession des éléments d'actif de la société [Y], inventoriés en 2020 par un commissaire-priseur, ainsi pour la cabine de peinture 8, le système d'aspiration, les portes coulissantes et l'éclairage;



15. - que le juge des référés a ainsi nécessairement interprété le contrat de bail afin de définir les obligations mises à la charge du preneur, dépassant ainsi ses pouvoirs et tranchant une contestation sérieuse';



16. - si la compétence du juge des référés est confirmée, que le 31 août 2022, la concluant a fait dresser un constat par huissier de justice, démontrant que les locaux sont propres, quasiment vides et libres de tout occupation'; que l'huissier a reçu les clefs'; que le premier juge n'a pas tiré les conséquences de cette restitution des locaux'; 



17. - que postérieurement, le bailleur a adressé à la concluante une facture au titre du prorata de taxe foncière, pour un montant de 6.880 euros HT, portant sur une période dont le terme est le 31 août 2022'; que le bailleur a ainsi considéré que le preneur n'occupait plus les lieux à partir de cette date, ce qu'il ne conteste pas'; que le juge des référés n'a pas plus pris en compte cet élément, pour condamner la concluante au paiement d'une indemnité d'occupation';



18. - que les lieux ayant été restitués, la concluante n'a plus accès aux locaux et est ainsi dans l'impossibilité de réaliser les travaux, alors que les intimées les ont entrepris en mars 2023, suite à une déclaration préalable de travaux déposée le 23 décembre 2022, soit avant le prononcé de l'ordonnance entreprise; qu'il en résulte également l'impossibilité pour la concluante de procéder à ces travaux, alors qu'une astreinte courre contre elle ; 



19 - en conséquence, qu'aucune indemnité d'occupation n'est due jusqu'à ce que les travaux mis à la charge de la concluante soient réalisés'; 



20. - s'agissant des travaux à réaliser, que la société [S] a émis trois devis pour des montants différents, allant de 58.000 à 137.000 euros HT'; que le bailleur a retenu le plus élevé, sollicitant la reprise de 155 m² de façade, la remise en état de l'enrobé, la dépose du carrelage, le sciage d'un ressaut de dalle, la réalisation de travaux portant sur la toiture, le désamiantage, la démolition de la cabine n°8 dont la plupart des éléments n'appartiennent pas à la concluante'; que le juge des référés a mis à la charge de la concluante des travaux portant sur des éléments ne lui appartenant pas et a interprété le contrat concernant la cabine de peinture'; que les travaux sollicités par le bailleur remettent ainsi en cause la structure du bâtiment, sinon y apportent une plus-value'alors qu'il ne s'agit pas d'une remise en état';



21. - que la demande du bailleur visant les travaux permettant l'évacuation complète des équipements industriels et des encombrants conformément à l'article 20 du bail et au devis [S], est imprécise, mais n'a pas empêché le juge des référés d'y faire droit, sauf pour certains postes, de sorte qu'il a interprété les demandes des parties';



22. - subsidiairement, concernant le montant de l'indemnité d'occupation, que des travaux de rénovation sont en cours, dans des locaux qui sont ainsi nécessairement vides depuis le 31 août 2022'; qu'aucune indemnité n'est ainsi due'; qu'en outre, le bailleur ne subit aucun préjudice'; a minima, que cette indemnité doit être réduite en raison d'une libération au moins partielle des lieux';



23. - concernant le montant des travaux, que seul le devis du 11 octobre 2022 peut être retenu, alors que le juge a mis à la charge de la concluante le montant des travaux figurant dans le devis du 30 septembre 2022.

 

 

Prétentions et moyens de la société CP Participations et de la société CP Patrimmo BLV': 



24. Selon leurs conclusions remises le 4 septembre 2023, elles demandent à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile':



- de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a retenu la compétence du juge des référés pour statuer sur le litige ;

- de réformer cette ordonnance en ce qu'elle a limité la condamnation de la société MC Coating à la réalisation d'une partie seulement des travaux prévus au devis de la société [S] en date du 30 septembre 2022 ;

- statuant à nouveau, et au vu de l'évolution du litige, de condamner la société MC Coating à payer aux concluantes, à titre provisionnel, la somme de 137.292,20 euros HT correspondant aux travaux prévus au devis de la société [S] en date du 30 septembre 2022 n°DE017980.

- subsidiairement, de condamner l'appelante à payer aux concluantes, à titre provisionnel, la somme de 58.419,85 euros HT correspondant aux travaux prévus au devis [S] en date du 11 octobre 2022.



25. Elles demandent également':



- de réformer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a limité le montant de l'indemnité d'occupation mise à la charge de la société MC Coating';

- statuant à nouveau, de condamner l'appelante à payer aux concluantes des indemnités d'occupation provisionnelles à hauteur de 2.024,50 euros outre charges (bail [N] ) + 6.068 euros outre charges (bail [Y]) +50%, soit 109.248,75 euros HT ou 131.098,50 euros TTC, outre charges, pour la période comprise entre le 1er septembre 2022 et le 30 mai 2023 ;

- subsidiairement, de condamner l'appelante à payer aux concluantes des indemnités d'occupation provisionnelles à hauteur de de 2.024,50 euros HT outre charges (bâtiment [N] de 950 à 1.000 m²) et de 6.068 euros HT outre charges (bâtiment [Y] de 3.700 m² avec stationnements), soit 72.832,50 euros HT ou 87.399 euros TTC outre charges, pour la période comprise entre le 1er septembre 2022 et le 30 mai 2023.



26. Elles demandent, à titre très subsidiaire, si la cour estimait qu'il existe une contestation sérieuse quant à toute ou partie des travaux à la charge de la société MC Coating, d'ordonner sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile une expertise judiciaire confiée à tel expert qu'il appartiendra avec pour mission de :



- prendre connaissance des baux du 31 décembre 1985 et 5 novembre 1997, des devis établis par l'entreprise [S] en date des 13 juillet 2022, 30 septembre 2022 et 11 octobre 2022';

- prendre connaissance des différents constats d'huissiers versés aux débats et, plus généralement, de l'ensemble des pièces versées aux débats';

- si besoin, visiter les locaux et décrire notamment les travaux réalisés par les concluantes et les équipements remisés; 

- au regard des pièces du dossier, et notamment des constats d'huissier réalisés, lister les équipements, objets, matériels ou détritus appartenant à la société MC Coating et encore présents dans les locaux au 14 mars 2023, date du constat de maître [T]';

- décrire les travaux nécessaires à la charge de la société MC Coating pour procéder à la remise en état des locaux, conformément à l'article 20 des baux, ce à la date du 14 mars 2023';

- décrire les travaux nécessaires pour permettre l'évacuation complète des équipements industriels et encombrants demeurant dans les locaux, sa remise en état conformément à l'article 20 des baux, en chiffrer le coût et la durée': 

- donner tous éléments permettant au tribunal qui sera éventuellement saisi de trancher sur les responsabilités et de chiffrer les préjudices occasionnés.



27. Elles demandent encore de': 



- réformer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a débouté les concluantes de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile';

- de condamner la société MC Coating à payer aux concluantes, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 3.000 euros pour la procédure de première instance et de 3.000 euros en cause d'appel';

- de condamner la société MC Coating aux entiers dépens d'instance et d'appel.



Elles soutiennent': 



28. - que l'article 20 de chaque bail a prévu la restitution des locaux libres de tous équipements et matériaux notamment contenant des substances dangereuses, avec enlèvement des étuves, centrales d'aspiration, chaînes de peinture, cabines de peinture, équipements de poudrage, convoyeurs et supports'; qu'il a indiqué que les cheminées d'évacuation en toiture seront démontées, avec des traversées remises étanches à l'air et à l'eau, que les caniveaux des fosses des cabines de peinture seront remblayées et fermées par une chape de béton'; que l'appentis situé sur la façade côté portail sera démonté (pour le bail [N])';



29. - que le 6 juillet 2022, un état des lieux a été réalisé contradictoirement, en présence de l'entreprise [S]'; que s'il a été indiqué que les travaux devaient débuter le 18 juillet 2022, les concluantes ont constaté le 21 juillet qu'ils n'avaient pas démarrés, de sorte que par courrier du 8 août, elles ont 



rappelé à l'appelante ses obligations'; que le 31 août 2022, il a été constaté que l'appelante n'avait pas rempli ses obligations, de sorte que l'huissier intervenu le 6 septembre 2022 a constaté la présence des équipements et encombrants'; que l'appelante n'a pas répondu à la mise en demeure adressée le 16 septembre 2022, de sorte que le juge des référés a été saisi ;



30. - que suite à l'ordonnance déférée, l'appelante n'a pas exécuté les obligations mises à sa charge, de sorte que les concluantes ont entrepris les travaux le 20 mars 2023, conformément au devis [S] et à l'ordonnance excluant certains postes'; que ces travaux ont été finalisés le 30 mai 2023, pour un coût de 84.804,40 euros HT soit 101.765,28 euros TTC, somme correspondant aux seuls montant des travaux ordonnés par le premier juge ;



31. - concernant la compétence du juge des référés, que les contrats sont clairs et ne nécessitent aucune interprétation, ce que le juge a retenu'; qu'il n'existe pas de contestation sérieuse';



32. - s'agissant des travaux dont l'appelante à la charge, que le constat dressé en septembre 2022 établit qu'elle n'a pas exécuté ses obligations prévues par l'article 20 des baux, l'huissier ayant établi la liste des travaux à réaliser; que si trois devis ont été établis par l'entreprise [S], le premier a été réalisé à la demande de l'appelante le 13 juillet 2022 pour 94.874,20 euros, suite à un accord des concluantes concernant la prise en charge de travaux incombant au preneur après état des lieux réalisé le 6 juillet 2022'; que ce devis a été ainsi minoré après une remise exceptionnelle de l'entreprise [S], devant réaliser certains travaux pour les concluantes'; que l'appelante a néanmoins contesté le montant des travaux, de sorte qu'un nouveau devis a été établi le 30 septembre 2022 afin d'intégrer les postes à la charge du preneur, sur lequel les concluantes fondent leurs demandes'; que le dernier devis a été réalisé à la demande de l'appelante, excluant certains postes pourtant à sa charge'et afin de créer une confusion';



33. - que si l'appelante soutient que certains éléments ne lui appartiendraient pas, tous ceux visés par l'entreprise [S] sont rapportés dans l'état descriptif des éléments d'actif cédés, le seul élément désigné'comme étant un immeuble par destination étant un petit établi qui n'est pas inclus dans les devis; que toutes les cabines de peinture figurant dans cet état sont la propriété de l'appelante'; que les carrelages font partie intégrante de ces cabines et doivent ainsi être démontés, d'autant que le devis [N] précisait que le sol était constitué d'une chape en ciment, ainsi sans carrelage';



34. - que l'essentiel des postes visés par le juge des référés n'est pas contesté par l'appelante, qui les a fait chiffrer dans le devis du 11 octobre 2022'; que si elle conteste le poste n°18 concernant les cheminées des cabines de peinture, celles-ci doivent être démontées, ce qui nécessite la reprise de la toiture, qui doit être restituée étanche à l'eau et à l'air, ce que n'a pas prévu le premier devis'suite à l'accord des concluantes désirant que les travaux soient réalisés au plus vite';



35. - que le juge des référés a exclu à tort les postes 19 à 21 concernant les travaux de remise en état des façades détériorées par le preneur, en raison de rejets de produits chimiques, outre l'encrassement résultant des rejets d'une hotte d'aspiration'; que si ces travaux n'ont pas été inclus dans le premier devis, c'est en raison de la concession des concluantes qui avaient prévu de réaliser un bardage de la façade'; qu'il a également exclu à tort les postes 22 et 23 concernant le désamiantage des étuves et le carrelage des cabines de peinture, alors que les étuves sont des éléments mobiles et ont été inventoriés lors de la cession des actifs et que l'appelante ne conteste pas cette obligation, figurant dans le devis du 11 octobre 2022 pour le désamiantage, et dans le premier devis pour le carrelage ;





36. - que les travaux étant désormais réalisés en raison de la défaillance de l'appelante, les concluantes sont bien fondées à solliciter une condamnation provisionnelle pour 164.750,64 euros TTC, équivalente aux montants des travaux incombant à l'appelante, somme chiffrée par l'entreprise [S] dans son devis du 30 septembre 2022';



37. - subsidiairement, s'il existe une contestation sérieuse concernant une partie des obligations du preneur, que l'appelante ne peut contester les travaux expressément reconnus par elle comme étant à sa charge, selon devis du 11 octobre 2022 pour 58.419,85 euros HT'; que la cour doit ainsi retenir cette somme provisoirement, et ordonner une expertise pour le surplus';



38. - s'agissant de l'indemnité d'occupation, que l'article 2-1 des baux stipule que faute de libération des lieux libre de toute occupation et encombrement, le preneur sera redevable d'une indemnité établie sur la base du loyer majoré de 50'% ; que l'article 20 a prévu que les matériaux dangereux doivent être évacués, avec remise d'une attestation au bailleur établie par un organisme habilité'; que ces clauses sont claires et n'ont pas à être interprétées';



39. - que l'attestation d'un organisme habilité n'a jamais été produite par l'appelante'; que la remise des clefs le 31 août 2022 à un huissier de justice ne démontre pas la libération des lieux, alors qu'ils n'avaient pas été vidés de leur contenu'; que l'appelante ne peut tirer argument de la facture concernant la taxe foncière avec un terme au 31 août 2022, d'autant que la facturation de l'indemnité d'occupation a pris en compte une provision au titre de cette taxe'; que l'appelante reconnaît qu'elle n'a pas totalement libéré les lieux puisqu'elle admet n'avoir pas fait réaliser les travaux lui incombant'; que si elle indique avoir été empêchée de procéder à ces travaux en raison de ceux entrepris par les concluantes, elle n'a jamais montré la volonté de s'exécuter'; que les concluantes ont ainsi déposé une déclaration préalable de travaux en décembre 2022, afin de pouvoir donner à bail les locaux à une autre entreprise, alors que l'appelante devait les réaliser avant le 31 août 2022; que les travaux ont débuté le 20 mars 2023, alors que l'ordonnance de référé avait enjoint à l'appelante de les réaliser dans le délai de deux mois suivant son prononcé, soit au plus tard le 13 mars 2023; que les locaux étant libres depuis le 30 mai 2023, l'indemnité d'occupation majorée de 50'% est due jusqu'à cette date.



*****



40. Il convient en application de l'article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. 





MOTIFS DE LA DECISION': 



41. Selon le juge des référés, les parties étaient liées par deux baux dérogatoires aux baux commerciaux en date du 15 novembre 2021 prenant effet pour l'un le 1er novembre 2021 et pour l'autre le 1er janvier 2022 pour une durée respective de 10 et 8 mois (échéance pour les deux baux : 31 août 2022). Ces conventions fixaient précisément les conditions de libération et de restitution des lieux, tout particulièrement les travaux à la charge du preneur (art. 20 des contrats). Ainsi, celui-ci s'est engagé à débarrasser les locaux de tous les équipements outre démontage des cheminées d'évacuation avec mise en place d'une étanchéité à l'eau et à l'air, ainsi qu'à remblayer les fosses et caniveaux par graviers et chape de béton. La seule dérogation est annexée à chaque bail, à savoir la liste des équipements/aménagements dont le bailleur accepte la conservation. Ces clauses prévoient également le montant de l'indemnité d'occupation mise à la charge du preneur à défaut pour lui d'exécuter ces engagements spécifiques (montant du loyer majoré des charges sans autre majoration).



42. Il a admis que nonobstant la restitution des clefs à la date convenue, un désaccord s'est fait jour entre les parties relativement à l'ampleur et au coût des travaux de remise en état, lesdits travaux n'ayant pas lieu. L'impossibilité s'en suivant pour le nouveau preneur de bénéficier des locaux et donc d'implanter son exploitation en ces lieux caractérise l'urgence ou à défaut un dommage imminent. Ainsi, un différend existe bien entre les parties, et aucune réelle contestation sérieuse ne saurait être retenue, en raison de baux dérogatoires aux clauses claires, précises et non équivoques sans nécessité d'interprétation. Par ailleurs, les travaux requis sont constitutifs de remises en état, l'absence de réalisation de ceux-ci caractérisant un trouble manifestement illicite. La compétence du juge des référés ne saurait donc être déniée tant au visa des dispositions de l'article 834 que de l'article 835 du code de procédure civile.



43. Le premier juge a retenu qu'au regard des trois devis successifs dressés au titre des travaux de remise en état et des clauses des deux baux dérogatoires, il n'est pas nécessaire d'ordonner une expertise pour détermination des travaux à entreprendre. Il a ainsi accueilli la demande d'exécution des travaux sous astreinte avec toutefois diminution du montant de celle-ci et la demande d'indemnité d'occupation à compter du 1er septembre 2022 jusqu'à l'exécution finale des travaux (montant égal à celui des loyers sans majoration autre que les charges), au regard du caractère non sérieusement contestable de cette obligation en paiement. 



44. La cour constate, concernant les pouvoirs du juge des référés, que comme indiqué par le premier juge, la condition d'urgence est remplie, en raison du caractère dérogatoire des baux concernant leur durée, alors qu'il est constant que l'appelante devait réaliser des travaux de remise en état des locaux, ce qu'elle n'a pas fait, de sorte que les locaux n'ont pu être reloués à l'expiration des baux.



45. L'article 20 de chaque bail a prévu les obligations du preneur lors de la fin des baux, à savoir la restitution des clefs après avoir libéré les locaux de toute occupation, de tout encombrement et de tous matériaux et notamment de ceux contenant des substances présentant un risque pour la santé publique, avec remise aux bailleurs d'une attestation établie par un organisme habilité. Tous les équipements devront être débarrassés, notamment les étuves, centrales d'aspiration, chaînes de peinture, cabines de peinture, équipements de poudrage, les convoyeurs et leurs supports. Les cheminées d'aspiration seront démontées au plus proche de la toiture, en ne gardant que la traversée de toiture, et les évacuations devront alors être rendues étanchées à l'air et à l'eau. Les caniveaux et fosses des cabines de peinture seront remblayées avec du gravier et fermés par une chape en béton. Le preneur devra faire exécuter les réparations pour la date d'expiration du bail, sous le contrôle du maître d'oeuvre ou de l'architecte du bailleur dont il supportera les honoraires. A défaut, le bailleur fera constater par huissier l'état des lieux et fera chiffrer le montant des réparations, qu'il fera exécuter, le preneur devant régler directement le bailleur sur présentation des factures acquittées. Dans ce cas, le preneur devra régler une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer, majoré des charges et de la TVA pendant la période d'immobilisation des locaux.



46. La cour ne peut que constater que ces stipulations sont claires et précises et qu'elles ne conduisent pas à interpréter chacun des contrats, rédigés de façon identique, concernant les obligations du preneur de libérer les lieux libres et remis en état. La seule difficulté concerne l'articulation de l'article 20 et de l'article 2 de chaque contrat, puisque si l'article 20 prévoit le paiement d'une indemnité d'occupation sans majoration, l'article 2 prévoit une fixation sur la base du loyer majoré de 50'%. La seule contestation sérieuse, puisqu'une interprétation des contrats est nécessaire, réside ainsi sur la majoration de l'indemnité d'occupation, mais que le juge des référés a justement rejetée. Il en résulte que la juridiction de première instance était compétente pour apprécier le litige.





47. Concernant l'obligation de remise en état pesant sur l'appelante, il ne peut qu'être constaté qu'à la fin des baux, cette obligation n'a pas été exécutée, ce que ne conteste pas la société MC Coating. S'agissant des travaux de libération des lieux et de remise en état, trois devis ont été établis par la Sas [S]':



- le 13 juillet 2022 pour 85.000 euros'HT (après remise de 9.874,20 euros HT): il inclut des travaux de dépose d'équipements non réutilisés selon listing et plan de zonage, de curage, de démolition d'éléments repérés sur le bâtiment Nord,'le sciage du ressaut de la dalle des cabines 11 et 12 avec préparation de la surface, un rebouchage de fosse sur les cabines 1 à 4 et 7 et 8, le bouchage de caniveaux des cabines 1 à 6, de désamiantage sur 4 étuves, la dépose du carrelage dans les cabines 11 et 12. Il contient des photos indiquant que les lieux n'ont pas été libérés des matériaux et matériels.



- le 30 septembre 2022 pour 137.292,20 euros HT': il est établi dans les mêmes conditions que celui du 13 juillet 2022, et inclut des travaux supplémentaires, concernant notamment la toiture, avec le rebouchage des sorties, et les extérieurs (bardages). Il a été réalisé à la demande des bailleurs. 



- le 11 octobre 2022 pour 58.419,95 euros HT': ce devis a été établi à la demande de la société MC Coating. Il ne prévoit pas la dépose de la cabine 8'mais seulement de son aspiration (hors revêtement de sol), ni la dépose de convoyeurs aériens. Pour les opérations de désamiantage, il ne prévoit que la dépose de joints sur quatre étuves, pour un montant de 13.241,80 euros, alors que le devis du 13 juillet 2022 avait prévu pour ce poste 31.259,80 euros HT, et celui du 30 septembre 2022 la somme de 40.697,80 euros HT, en raison de la dépose du carrelage scellé dans les cabines 11 et 12 en plus de la dépose des joints.



48. Selon le jugement du 26 février 2020, le tribunal de commerce de Romans sur Isère a arrêté le plan de cession des actifs de la société Peinture Industrielle Email au Four Etablissements [Y].'L'acte de cession a été conclu entre cette société, représentée par son administrateur judiciaire maintenu en fonction à cette fin et la société MC Coating le 18 juin 2021, au prix de 50.000 euros incluant les éléments corporels et incorporels, dont les baux, ainsi que le stock. Concernant les éléments corporels, cet acte a indiqué qu'il comprend le matériel d'exploitation selon un inventaire figurant en annexe 3B. La cour constate que cette annexe n'est pas produite par l'appelante.



49. La société MC Coating produit par contre l'état descriptif des éléments d'actifs dépendant de la liquidation judiciaire dressé le 8 janvier 2020 par un commissaire-priseur. Cet inventaire indique que le matériel cédé a compris notamment un établi en métal vert (qualifié d'immeuble par destination), des cabines de peinture dont certaines avec des systèmes d'aspiration, des étuves.



50. Le constat dressé par huissier le 31 août 2022 contradictoirement, a été réalisé afin de dresser un inventaire des équipements et matériels garnissant les locaux. Il indique que les bailleurs ont notamment demandé le démontage d'une centrale d'air, avec sa cheminée, de même que le démontage des cabines de peinture, comportant également chacune une cheminée, avec le démontage de caniveaux et leur comblement, le démontage des étuves avec leur centrale d'aspiration et leur cheminée, le démontage de la ligne 7 comportant un four avec fosse à combler, celui de la ligne 8 avec son dispositif de convoyage et d'aspiration, l'étuve et la cheminée. Entre les deux bâtiments, les bailleurs ont demandé le retrait d'un bardage métallique, d'un conduit d'air et d'une cuve de rétention. Dans le local [N], les bailleurs ont demandé le rebouchage de trous dans le bardage. Le retrait de deux cabines a été demandé, incluant leur carrelage, de même qu'une étuve. L'huissier a noté que la société MC Coating a refusé le démantèlement sollicité par les bailleurs, au motif que lors de la 



reprise du bail, les locaux étaient aménagés, alors qu'elle n'avait pas connaissance de tous les éléments lors de la signature du bail, et que la présence d'amiante est avérée.



51. La cour ne peut que constater que la société MC Coating n'a pas contesté devant l'officier ministériel être devenue propriétaire des différents équipements dont la présence a été détaillée, équipements en adéquation avec l'inventaire réalisé en 2020 dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire par un commissaire-priseur. Il n'est pas sérieusement contestable que la société MC Coating est bien propriétaire de ces équipements. Elle n'a pu utilement indiquer à l'huissier de justice que lors de la reprise du bail, les locaux étaient aménagés, puisqu'elle a acquis le fonds de commerce avec tous les éléments inventoriés et faisant l'objet du plan de cession, dont certains comportant de l'amiante.



52. Il en résulte que le juge des référés, sans avoir à trancher une contestation sérieuse, a exactement condamné la société MC Coating à réaliser les travaux prévus au devis du 30 septembre 2022, concernant les postes détaillés à l'exception des postes 6, 19 à 23 et avec une réserve concernant le poste 18. L'ordonnance déférée sera ainsi confirmée sur ces points. Les demandes des intimées étaient précises et le juge des référés n' a procédé à aucune interprétation.



53. Concernant le poste 6, relatif à la dépose de l'ensemble des gaines galva dans les plafonds, la cour relève que selon le constat d'huissier contradictoire du 31 août 2022, de nombreuse cabines de peinture et étuves ont été reliées au plafond, afin que les émanations soient évacuées par des cheminées. L'enlèvement de ces gaines installées spécialement pour l'exercice de l'activité de la société MC Coating revient au preneur, selon l'article 20 de chaque bail.



54. Concernant le poste n°18 concernant le rebouchage des sorties en toiture, il s'agit également de procéder au retrait des éléments appartenant au preneur, les cheminées étant connectées au matériel d'exploitation, dont les cabines de peinture, les fours et les étuves, de sorte que l'exécution de l'article 20 de chaque bail impose le rebouchage des sorties à la charge du preneur.



55. Concernant le poste n°19, relatif au bardage, il a été indiqué plus haut que l'officier ministériel a constaté la présence de trous. Pour le poste n°20, il a également noté la présence d'une zone de stockage avec une zone de rétention, découlant de l'activité de l'appelante. Pour le poste n°21 concernant le nettoyage d'un pignon, le constat d'huissier atteste de l'utilité de cette dépense. 



56. Pour le poste n°22, il résulte des trois devis de l'entreprise [S] que des joints posés sur 27 mètres linéaires sont à retirer, et qu'ils contiennent de l'amiante. Ce poste figure sur le devis demandé par l'appelante elle-même, et les joints concernent les étuves qu'elle a acquises. Cette dépense revient ainsi à sa charge. Concernant le carrelage se trouvant dans certaines cabines de peinture, les nombreuses photographies prises lors du constat du 31 août 2022 confirment que ce matériau se trouve dans les cabines, acquises par la société MC Coating. Il en résulte que les frais prévus pour ce poste sont à la charge de la société MC Coating.



57. La cour constate enfin que l'article 5 de chacun des baux dérogatoires a stipulé que'le preneur prend les locaux dans l'état où ils se trouvent lors de la signature des baux et qu'il ne peut exiger des bailleurs aucun travaux de nettoyage, réfection, réparation ou autre et en fait son affaire personnelle, pour connaître les lieux et leur conformité à l'usage pour lequel ils sont loués depuis le 1er mars 2020. En outre, l'ensemble des postes figurant dans le devis du 30 septembre 2022 concerne le matériel acquis par la société MC Coating, et 







font suite à son exploitation particulière des lieux depuis l'année 2020. Le devis 

du 30 septembre 2022 n'a pas concerné l'enlèvement d'un établi acquis par l'appelante, le constat d'huissier indiquant qu'il s'agit d'un immeuble par 

destination. Aucun des éléments en cause ne correspond au matériel que les bailleurs ont proposé de conserver lors de la signature des baux dérogatoires, dont la liste a été annexée à chacun de ces baux. 



58. Il en résulte que si l'ordonnance déférée sera confirmée en ce qu'elle a mise à la charge de la société MC Coating divers postes figurant dans le devis du 30 septembre 2022, elle sera infirmée en ce qu'elle a exclu les points détaillés ci-dessus, incombant à l'appelante.



59. Il résulte des conclusions des parties que le litige a évolué depuis le prononcé de l'ordonnance déféré, puisque l'appelante ne l'a pas exécutée, alors que les intimées ont procédé aux travaux prévus dans le devis du 30 septembre 2022. Il en résulte que statuant à nouveau, la cour condamnera la société MC Coating à payer la somme de 137.292,20 euros HT aux appelantes, correspondant au montant total de ce devis, dont tous les postes ont été mis à la charge de l'appelante.



60. Concernant l'indemnité d'occupation mise à la charge de la société MC Coating, la cour ne peut que constater qu'en raison de l'absence d'exécution par l'appelante de ses obligations contractuelles à la date d'expiration des baux dérogatoires, il n'est pas contestable que les lieux ont été immobilisés, le temps que les travaux nécessaires soient réalisés. Les lieux ayant été remis en état le 30 mai 2023, il en résulte que la société MC Coating doit régler une indemnité d'occupation jusqu'à cette date, l'ordonnance déférée ayant justement condamné l'appelante à régler cette indemnité jusqu'à la fin des travaux. L'appelante est mal fondée à invoquer une demande d'autorisation de réaliser les travaux antérieure à l'ordonnance déférée, puisqu'en raison de sa carence, les bailleurs étaient en droit de déposer cette demande afin de préserver leurs intérêts si les travaux devaient ne pas être entrepris par la société MC Coating, ce qui a été le cas en l'espèce. Elle est également mal fondée à invoquer une facturation prorata temporis de la taxe foncière. 



61. S'agissant du montant de cette indemnité, il a été indiqué plus haut qu'une contestation sérieuse existe concernant la majoration de 50'% applicable sur le montant du loyer contractuel. Le premier juge a ainsi justement fixé l'indemnité mensuelle à 2.024,50 euros HT et à 6.068 euros HT selon les bâtiments, outre charges. L'ordonnance déférée sera donc confirmée sur ce point. Tenant compte de l'évolution du litige, la cour, ajoutant à cette décision, liquidera le montant de l'indemnité d'occupation, et condamnera l'appelante à payer ainsi la somme de 72.832,50 euros HT au titre de cette indemnité, outre charges.



62. Il est enfin équitable de condamner la société MC Coating à payer aux intimées la somme de 3.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en première instance, et pareille somme en cause d'appel, outre les dépens de l'instance.





PAR CES MOTIFS



La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,





Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile ; 









Infirme l'ordonnance déférée en ce qu'elle a': 



- condamné la Sas MC Coating à réaliser dans les locaux objets des deux baux dérogatoires du 15 novembre 2021 (locaux industriels sis [Adresse 5] à [Localité 4] n°353 : 2 bâtiments dont un de 950 à 100 m² et l'autre de 3.700 m² avec places de stationnements attenantes) les travaux ci-dessous visés dans un délai de deux mois suivant la décision, sous peine d'une astreinte de 500 euros par jour de retard : Travaux prévus au devis de la société [S] en date du 30 septembre 2022 n°DE017980 à savoir ceux référencés aux numéros : 1,2, 3,4,5, 7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17, outre travaux de rebouchage des sorties toitures (poste n°18) sans plus-value liés à l'amiante (mise en cause de la structure des bâtiments et relevant donc du bailleur) et exclusion expresse des travaux mentionnés aux numéros: 6, 19 à 23';

- jugé n'y avoir lieu à l'octroi d'une indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile';



Confirme l'ordonnance déférée en ses autres dispositions soumises à la cour;



statuant à nouveau'; 



Condamne la société MC Coating à payer à aux sociétés CP Participations et CP Partimmo BLV la somme de 137.292,20 euros HT correspondant aux travaux prévus dans le devis du 30 septembre 2022'; 



Condamne la société MC Coating à payer aux sociétés CP Participations et CP Partimmo BLV la somme de 3.000 euros au titre des frais engagés en première instance en application de l'article 700 du code de procédure civile'; 



y ajoutant'; 



Condamne la société MC Coating à payer aux sociétés CP Participations et CP Partimmo BLV la somme de 72.832,50 euros HT, outre charges, au titre de l'indemnité d'occupation pour la période comprise entre le 1er septembre 2022 et le 30 mai 2023';



Condamne la société MC Coating à payer aux sociétés CP Participations et CP Partimmo BLV la somme de 3.000 euros au titre des frais engagés en cause d'appel en application de l'article 700 du code de procédure civile'; 



Condamne la société MC Coating aux dépens exposés en cause d'appel'; 





SIGNÉ par Mme FIGUET, Présidente et par Mme RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







La Greffière La Présidente