Cour d'Appel · Chambre Commerciale — 2 novembre 2023

N° RG 23/00772 - N° Portalis DBVM-V-B7H-LWX7





C8



Minute N°





































































Copie exécutoire

délivrée le :







Me Romaric CHATEAU



Me David HERPIN



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE GRENOBLE



CHAMBRE COMMERCIALE



ARRÊT DU JEUDI 02 NOVEMBRE 2023





Appel d'une ordonnance (N° RG 22/00679)

rendue par le Président du TJ de Valence 

en date du 01 février 2023

suivant déclaration d'appel du 21 février 2023





APPELANT :



M. [H] [G]

[Adresse 4]

[Localité 2]



représenté par Me Romaric CHATEAU, avocat au barreau de VALENCE substitué et plaidant par Me Laetitia GALLAND, avocat au barreau de VALENCE







INTIMÉ :



M. [W] [T]

né le 23 Septembre 1943 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]



représenté et plaidant par Me David HERPIN, avocat au barreau de VALENCE







COMPOSITION DE LA COUR :



LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Madame Marie-Pierre FIGUET, Présidente,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

Mme Raphaële FAIVRE, Conseillère,



Assistés lors des débats de Frédéric STICKER, Greffier.





DÉBATS :



A l'audience publique du 21 septembre 2023, Mme FIGUET, Présidente, a été entendue en son rapport,



Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,



Puis l'affaire a été mise en délibéré pour que l'arrêt soit rendu ce jour,













Exposé du litige



Par acte sous seing privé du 22 janvier 2021, M. [W] [T] a consenti à M. [H] [G] un bail commercial sur un local situé [Adresse 4] en vue d'y exercer une activité de restauration rapide sans vente de boissons alcoolisées et de sandwicherie sur place et à emporter moyennant un loyer mensuel net de 550 euros payable avant le 5 de chaque mois. Le bailleur a consenti une franchise de loyer jusqu'au 30 avril 2021 afin de participer indirectement au financement des travaux de rénovation et d'aménagement du local.



Par courrier du 14 mai 2021, M. [H] [G] a alerté M. [W] [T] sur l'absence de raccordement du local au tout à l'égout et lui a demandé d'effectuer les travaux nécessaires au raccordement sous un délai de 15 jours.



Par courrier du 21 juillet 2021, le locataire a pris note que les travaux seront réalisés pour le 1er août 2021 et a demandé une franchise de loyers pendant 3 mois à compter du jour où les travaux seront terminés



Le bailleur a fait procéder aux travaux de raccordement et a proposé la poursuite de la franchise de loyers jusqu'au 31 décembre 2021.



Par courrier du 10 novembre 2021, M. [H] [G] a souhaité la résiliation amiable du bail moyennant l'indemnisation de son préjudice d'exploitation en faisant valoir qu'il n'a pu exploiter son fonds à compter de la rentrée de septembre 2021.



Par courrier du 30 novembre 2021, M. [W] [T] a proposé une résiliation amiable sans indemnisation.



Sans réponse à son courrier, le bailleur a rappelé au preneur sa proposition par lettre du 16 mai 2022.



Le 22 juillet 2022, M. [W] [T] a fait délivrer un commandement de payer les loyers de janvier 2022 à juillet 2022 et d'avoir à justifier d'une assurance en visant la clause résolutoire figurant au bail.



Sur l'assignation délivrée par le bailleur le 25 août 2022, le président du tribunal judiciaire de Valence, statuant par ordonnance de référé du 1er février 2023, a:

- donné acte aux parties de leur accord quant à la résiliation du bail conclu entre les parties en date du 23 août 2022,

- constaté, en tant que besoin, l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu entre les parties en date du 23 août 2022,

- ordonné, en conséquence, et en tant que besoin, l'expulsion dans les délais légaux de M. [H] [G] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique,

- dit n'y avoir lieu, en l'état, au prononcé d'une astreinte du fait de l'accord des parties quant à la résiliation du bail,

- condamné à titre provisionnel M. [H] [G] à payer à M. [W] [T] la somme de 4 552,08 euros au titre des loyers et charges impayés,

-condamné, à titre provisionnel et en tant que besoin, M. [H] [G] à payer à M. [W] [T] la somme de 569,01euros par mois à titre d'indemnité d'occupation à compter rétroactivement du 24 août 2022 jusqu'à libération totale des lieux et remise des clefs,

- condamné M. [H] [G] à payer à M. [W] [T] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [H] [G] aux dépens de l'instance qui comprendront les frais du commandement de payer.



Par déclaration du 21 février 2023, M. [H] [G] a interjeté appel de cette ordonnance en ce qu'elle a :

- condamné à titre provisionnel M. [H] [G] à payer à M. [W] [T] la somme de 4 552,08 euros au titre des loyers et charges impayés,

-condamné, à titre provisionnel et en tant que besoin, M. [H] [G] à payer à M. [W] [T] la somme de 569,01euros par mois à titre d'indemnité d'occupation à compter rétroactivement du 24 août 2022 jusqu'à libération totale des lieux et remise des clefs,

- condamné M. [H] [G] à payer à M. [W] [T] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [H] [G] aux dépens de l'instance qui comprendront les frais du commandement de payer. 



Prétentions et moyens de M. [H] [G]



Par conclusions remises le 6 avril 2023, il demande à la cour de :

- réformer l'ordonnance de référé du 1er février 2023 en ce qu'elle a:

*condamné à titre provisionnel M. [H] [G] à payer à M. [W] [T] la somme de 4 552,08 euros au titre des loyers et charges impayés, 

* condamné, à titre provisionnel et en tant que besoin, M. [H] [G] à payer à M. [W] [T] la somme de 569,01euros par mois à titre d'indemnité d'occupation à compter rétroactivement du 24 août 2022 jusqu'à libération totale des lieux et remise des clefs,

* condamné M. [H] [G] à payer à M. [W] [T] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

* condamné M. [H] [G] aux dépens de l'instance qui comprendront les frais du commandement de payer,

- dire et juger qu'il existe une contestation sérieuse à la perception des loyers compte tenu du manquement à son obligation de délivrance par le bailleur, 

- débouter M. [W] [T] de l'ensemble de ses demandes,

- condamner M. [W] [T] à payer à M. [H] [G] à titre provisionnel la somme de 50 000 euros, 

- condamner M. [W] [T] à payer à M. [H] [G] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [W] [T] aux entiers dépens.



Il fait valoir une exception d'inexécution dans la mesure où le bailleur n'a pas respecté son obligation de délivrance, que dès lors en présence d'une contestation sérieuse sur le paiement des loyers, M. [W] [T] devait être débouté de sa demande.



Il relève que le bailleur n'a réalisé qu'une partie des travaux nécessaires à la mise en conformité des locaux, que la gaine d'extraction n'était pas conforme, qu'il ne pouvait exploiter le fonds et qu'en conséquence il était légitime à ne pas payer les loyers.



Il ajoute avoir subi un important préjudice financier en raison du retard dans le début de son activité professionnelle, étant précisé qu'il avait souscrit un crédit professionnel pour le financement des travaux.



Prétentions et moyens de M. [W] [T] 



Par conclusions remises le 26 avril 2023, il demande à la cour de :

- confirmer l'ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de Valence du 1er février 2023 en ce qu'elle a constaté l'accord des parties 





quant à la résiliation du bail conclu entre les parties le 23 août 2022, condamné M. [H] [G] au règlement d'une indemnité de procédure de 2.000 euros ainsi qu'aux dépens de l'instance qui comprendront les frais du commandement de payer,

- au regard de la remise des clefs intervenue le 3 mars 2023, l'infirmer pour le surplus,

- condamner M. [H] [G] à payer à M. [W] [T], à titre provisionnel, la somme de 8.168,04 euros au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation arrêtés au 3 mars 2023,

- débouter M. [H] [G] de l'ensemble de ses demandes, 

Y ajoutant,

- condamner M. [H] [G] à payer à M. [W] [T] la somme de 5.000 euros pour procédure d'appel abusive,

- condamner M. [H] [G] à payer à M. [W] [T] la somme de 4.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de l'appel.



Il indique que M. [H] [G] a rendu les clefs du local le 3 mars 2023, que les parties ont dressé un état des lieux contradictoire le 17 mars 2023, qu'il en ressort que M. [H] [G] a entrepris sans autorisation des travaux qui sont inachevés et ont dégradé le bien, que le préjudice en résultant est très important.



Sur l'exception d'inexécution, il souligne qu'il a entrepris les gros travaux nécessaires pour mettre à la disposition de son locataire un local lui permettant l'exploitation de son activité, que le locataire avait accepté une prolongation de la remise de loyer jusqu'au 31 décembre 2021 de sorte qu'il ne subit aucun préjudice, étant relevé que le retard dans les travaux de raccordement ne résulte pas de la responsabilité du bailleur, celui-ci s'étant confronté à un retard de l'autorité administrative, que le preneur ne justifie pas de la nécessité de réaliser des travaux sur le conduit d'extraction, que le preneur pouvait exploiter son fonds nonobstant une hauteur moindre du plafond de la réserve, que le constat dressé par le commissaire de justice n'établit pas le non respect des normes, que M. [H] [G] n'a entrepris aucune démarche pour la réalisation des travaux nécessaires à l'ouverture de son commerce alors que le bailleur avait intégralement exécuté son obligation, qu'il a fallu attendre jusqu'au 3 mars 2023 pour que M. [H] [G] restitue les clés, qu'il n'existe donc aucune contestation sérieuse s'agissant des loyers et indemnités d'occupation.



Sur la demande provisionnelle de M. [H] [G], le bailleur fait remarquer que le prévisionnel d'exploitation n'est pas sérieux et que n'ayant engagé aucun travaux, le montant de son prêt lui est resté acquis.



Pour le surplus des demandes et des moyens développés, il convient de se reporter aux dernières écritures des parties en application de l'article 455 du code de procédure civile.



La clôture de la procédure est intervenue le 7 septembre 2023.





Motifs de la décision



A titre préliminaire, aucune des parties n'a formé appel du chef de jugement ayant donné acte aux parties de leur accord quant à la résiliation du bail conclu entre les parties en date du 23 août 2023. Il n'y a donc pas lieu à confirmation de ce chef, la cour d'appel n'en étant pas saisie.







1) Sur la demande provisionnelle de M. [W] [T] 



Un locataire ne peut invoquer l'exception d'inexécution pour suspendre le paiement des loyers que si les désordres ou non -conformité allégués rendent les locaux loués impropres à l'usage auquel ils étaient destinés et s'il se trouve donc dans l'impossibilité d'exercer son activité dans les lieux loués.



En l'espèce, il est justifié par la production de factures et d'une attestation que M. [W] [T] a fait réaliser des travaux de création d'un réseau d'eaux usées et de raccordement à l'égout et que ces travaux étaient achevés à la date du 1er janvier 2022, étant relevé que le preneur a été dispensé du paiement des loyers jusqu'au 1er janvier 2022.



Le procès-verbal dressé par le commissaire de justice le 27 février 2023 constate que des carreaux de carrelage ont été retirés sur 30 cm de large. Il ne peut toutefois en être déduit la nécessité d'un ragréage, ni l'impossibilité d'utiliser les lieux loués.



Par ailleurs, si la hauteur sous plafond de la pièce du fond est de 1,85 m ainsi que cela ressort du constat d'huissier, cette pièce constitue une réserve et il n'est pas démontré que M. [H] [G] était dans l'impossibilité d'exercer son activité dans les lieux loués.



S'agissant de la non-conformité de la gaine d'extraction, comme relevé par le premier juge, le preneur ne verse aux débats aucune attestation d'un professionnel ou rapport d'expert amiable faisant état de la non conformité de l'installation actuelle. Le constat dressé le 27 février 2023 par un commissaire de justice mentionne la présence d'une gaine d'extraction de 120 mm de diamètre. Ce constat qui se contente par ailleurs de reprendre les déclarations du preneur selon lesquelles cette gaine devrait faire 300 mm pour être conforme aux normes professionnelles ne peut caractériser la non-conformité de l'installation. Il en est de même de l'article émanant du site 'Village de la justice' qui donne des indications générales sur la conformité d'un système d'extraction mais ne permet pas de déterminer si le système existant au sein du local pris à bail est conforme au regard de l'activité exercée par le preneur. L'ancien locataire exploitant une activité de restauration rapide atteste au demeurant avoir exercé son activité sans difficulté particulière. 



En conséquence, faute pour M. [H] [G] de justifier d'une impossibilité d'exercer son activité dans les lieux loués, sa contestation tenant à une exception d'inexécution n'est pas sérieuse.



En tout état de cause, cette exception d'inexécution ne peut faire échec au paiement de l'indemnité d'occupation qui n'est pas la contrepartie de la délivrance des locaux mais celle du maintien dans les locaux sans titre.



Compte tenu de la remise des clefs intervenue le 3 mars 2023, il n'y a plus lieu d'ordonner l'expulsion de M. [H] [G].



Au vu du décompte figurant dans les conclusions, il convient d'actualiser la provision allouée à la somme de 8.168,04 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 3 mars 2023.



2) Sur la demande provisionnelle de M. [H] [G]



M. [H] [G] sollicite une indemnité provisionnelle au titre du préjudice résultant du retard intervenu dans le début de son activité.



Toutefois, comme retenu par le premier juge, alors que les travaux de création d'un réseau d'eaux usées et de raccordement à l'égout étaient achevés à la date du 1er janvier 2022, le preneur a fait preuve d'inaction dans la mise en oeuvre de son projet à compter de cette date.



Par ailleurs, le prévisionnel établi par le cabinet Eurex fait apparaître des résultats courants très optimistes (77.548 euros la première année, 82.572 euros la deuxième année et 87.844 euros la troisième année). L'expert comptable a précisé que ces prévisions et les hypothèses présentées relèvent de la responsabilité de la direction et que s'agissant de prévisions présentant par nature un caractère incertain, les réalisations différeront parfois de manière significative des informations prévisionnelles présentées.



Il existe donc une contestation sérieuse faisant obstacle au versement d'une indemnité provisionnelle qui doit entraîner le débouté de M. [H] [G] de sa demande de provision.



L'ordonnance qui n'a pas statué sur ce point dans son dispositif sera complétée en ce sens.



3) Sur la demande de M. [W] [T] au titre de la procédure abusive



L'exercice d'une action en justice ou d'une voie de recours constitue un droit fondamental qui ne peut dégénérer en abus sanctionné par l'octroi de dommages et intérêts que par l'effet d'une faute dont la preuve n'est pas, au cas particulier, rapportée.



4) Sur les mesures accessoires



M. [H] [G] qui succombe en appel sera condamné aux dépens d'appel et à payer la somme de 2.000 euros à M. [W] [T] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,





Confirme l'ordonnance rendue le 1er février 2023 en ce qu'elle a condamné M. [H] [G] au règlement d'une indemnité de procédure de 2.000 euros ainsi qu'aux dépens de l'instance qui comprendront les frais du commandement de payer.



Vu l'évolution du litige,



L'infirme dans le surplus de ses dispositions soumises à la cour,



Statuant à nouveau,



Condamne M. [H] [G] à payer à M. [W] [T] une provision de 8.168,04 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 3 mars 2023.



Y ajoutant, 



Déboute M. [H] [G] de sa demande de provision.



Déboute M. [W] [T] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.



Condamne M. [H] [G] aux dépens d'appel.









Condamne M. [H] [G] à payer la somme de 2.000 euros à M. [W] [T] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





SIGNÉ par Mme FIGUET, Présidente et par Mme RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





La Greffière La Présidente