Cour d'Appel · CHAMBRE SOCIALE B — 3 novembre 2023

AFFAIRE BAUX RURAUX



RAPPORTEUR





N° RG 19/05200 - N° Portalis DBVX-V-B7D-MQA2





[F]

[N]



C/

[I]







APPEL D'UNE DÉCISION DU :

Tribunal d'Instance de TREVOUX

du 17 Juin 2019

RG : 511500005











COUR D'APPEL DE LYON



CHAMBRE SOCIALE B



ARRÊT DU 03 NOVEMBRE 2023







APPELANTS :



[J] [L] [Y] [F]

né le 07 Novembre 1958 à ANNONAY (07100)

La bellière

01330 VILLARS-LES-DOMBES



représenté par Me Frédéric CHESNEY, avocat au barreau de LYON



[V] [N] épouse [F]

née le 12 Juin 1962 à ANNONAY (07100)

La bellière

01330 VILLARS-LES-DOMBES



représentée par Me Frédéric CHESNEY, avocat au barreau de LYON







INTIMÉE :



[X] [I] épouse [S]

née le 11 février 1931 à BIRIEUX (Ain) 

Maison de retraite Korian

Les Fauvettes - 177 Avenue Gilbert Sardier

01330 VILLARS-LES-DOMBES



représentée par Me Philippe REFFAY de la SCP REFFAY ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIN substituée par Me Laurence GARNIER, avocat au barreau d'AIN





DÉBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE DU : 20 Septembre 2023



Présidée par Catherine CHANEZ, Conseillère magistrat rapporteur, (sans opposition des parties dûment avisées) qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assistée pendant les débats de Mihaela BOGHIU, Greffière.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



- Béatrice REGNIER, présidente

- Catherine CHANEZ, conseillère

- Régis DEVAUX, conseiller





ARRÊT : CONTRADICTOIRE

















Prononcé publiquement le 03 Novembre 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ; 



Signé par Béatrice REGNIER, Présidente et par Mihaela BOGHIU, Greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



******************************



EXPOSE DU LITIGE



Les époux [G] [S] et [X] [I] ont loué aux époux [J] [F] et [V] [N] plusieurs parcelles de terrain agricole, pour une durée initiale de neuf ans à compter du 1er janvier 2006, suivant bail à ferme régularisé par acte authentique du 12 janvier 2005, sises : 


Sur la commune de Villars les Dombes, les parcelles cadastrées lieu-dit la Bellière section AX numéro 25 pour une contenance de 2ha 38a 49ca et lieu-dit Vers Chapital section BB numéro 201 pour une contenance de 1ha 42a 30ca, 

Sur la commune de Bouligneux, une partie de la parcelle cadastrée lieu-dit Révérand section C numéro 32 pour une contenance de 3ha 19a 90ca. 




M. [S] est décédé le 24 mars 2007 et Mme [S] est ainsi devenue, par l'effet du régime matrimonial, l'unique propriétaire des parcelles données à bail. 



Suivant acte notarié du 18 juin 2018, Mme [S] a cédé une partie de la parcelle BB 201 au département de l'Ain, en vue de la construction d'un rond-point. Dans l'acte, M. et Mme [F] ont déclaré renoncer à leur droit de préemption et consentir à la résiliation partielle du bail rural, moyennant une indemnité d'éviction de 1 050 euros, directement payée par le département.



Il est précisé dans l'acte que la parcelle donnée à bail est recadastrée BB 271 et qu'elle présente une superficie de 1ha 18a 68ca.



Par déclaration au greffe du 8 septembre 2015, Mme [S] a sollicité la convocation de M. et Mme [F] devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Trévoux afin d'obtenir la résiliation judiciaire du bail rural pour non-paiement des fermages depuis 2012, mauvais entretien des fonds loués et agissements de nature à en compromettre la bonne exploitation.



Mme [S] a été placée sous tutelle de son fils, M. [C] [S], par jugement du 25 janvier 2016, confirmé en appel le 16 novembre 2016.



Par jugement du 17 juin 2019, le tribunal paritaire des baux ruraux de Trévoux a : 

- prononcé la résiliation du bail rural ;

- autorisé Mme [S], représentée par son tuteur, à faire procéder à l'expulsion de M. et Mme [F] ainsi que de tous occupants de leur chef, le cas échéant avec le concours de la force publique ;

- condamné M. et Mme [F] solidairement à payer à Mme [S], représentée par son tuteur, la somme de 3 698,53 euros au titre des fermages échus pour les années 2012 à 2017, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ; 

- condamné M. et Mme [F] in solidum à payer à Mme [S], représentée par son tuteur, la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ; 

- débouté M. et Mme [F] de leur demande reconventionnelle ; 

- condamné M. et Mme [F] in solidum à payer à Mme [S], représentée par son tuteur, la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné M. et Mme [F] in solidum aux dépens de l'instance, hors coût des différents procès-verbaux de constat d'huissier et du rapport d'expertise de l'ONF. 



Par déclaration reçue au greffe le 17 juillet 2019, M. et Mme [F] ont interjeté appel de cette décision. 



Par dernières conclusions notifiées, déposées le 7 septembre 2023, les époux [F] demandent à la cour de réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions et, en conséquence, de :

- débouter Mme [S] de l'ensemble de ses demandes ;

- prononcer la résiliation du bail à la date du jugement ;

- condamner Mme [S] au paiement de la somme de 1 000 euros en réparation de leur trouble de jouissance ;

- condamner Mme [S] à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et la condamner aux dépens. 



Par dernières conclusions notifiées, déposées le 12 juillet 2023, Mme [S], représentée par son tuteur, demande à la cour de confirmer le jugement déféré sauf à actualiser le montant des fermages échus et sur le montant des dommages et intérêts pour dégradation des parcelles louées et, par conséquent, de : 

- prononcer la résiliation du bail rural pour non-paiement des fermages, pour mauvais entretien des fonds loués, pour agissements de nature à compromettre la bonne exploitation des fonds loués, et pour sous-location prohibée de la parcelle C 0032 ;

 - débouter M. et Mme [F] de l'ensemble de leurs demandes ;

- ordonner l'expulsion de M. et Mme [F] et de tous occupants de leur chef avec le cas échéant le concours de la force publique ;

 - condamner solidairement M. et Mme [F] à payer à M. [C] [S], ès-qualité de tuteur de Mme [S] : 


2 440,82 euros au titre des fermages non payés de 2012, 2013, 2014, outre intérêts au taux légal à compter du jugement ;

5 656,51 euros au titre des fermages échus non réglés de 2015 à 2022, outre intérêts au taux légal à compter du jugement et à parfaire pour tous autres fermages échus à la date de l'arrêt ;

879,76 euros au titre du fermage à échoir pour l'année 2023 ;

34 200 euros à titre de dommages et intérêts pour la remise en état des terrains en friche, outre intérêts au taux légal à compter de l'arrêt ;

29 207,31 euros, à titre de dommages et intérêts pour le défaut d'entretien du pont d'accès à la parcelle C32 et les travaux de remise en état induits, outre intérêts au taux légal à compter de l'arrêt ;

4 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme allouée en première instance. ;


 - ordonner l'anatocisme des intérêts ;

- condamner solidairement M. et Mme [F] aux dépens tant de première instance que d'appel, lesquels comprendront les frais d'huissier de justice exposés pour la délivrance des deux sommations de payer, pour un montant de 233,16 euros, les frais d'établissement des procès-verbaux de constat d'huissier de justice pour la somme de 2 903,52 euros ainsi que le coût du rapport de l'ONF pour 1 296 euros. 



A l'audience de plaidoiries du 20 septembre 2023, les parties ont développé et complété leurs conclusions sans modifier leurs demandes.





MOTIFS DE LA DECISION 



1-Sur la demande de résiliation du bail rural présentée par Mme [S]



L'article L.411-31 du code rural et de la pêche maritime dispose dans son premier paragraphe : 



« Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de l'un des motifs suivants :

1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ;

2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu'il ne dispose pas de la main-d''uvre nécessaire aux besoins de l'exploitation ;

3° Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l'article L. 411-27.



Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes. »



L'article L.411-27 du même code renvoie en outre sur les articles 1766 et 1767 du code civil, lesquels disposent notamment que si le preneur d'un héritage rural ne le garnit pas des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation, s'il abandonne la culture, s'il ne cultive pas raisonnablement, s'il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou, en général, s'il n'exécute pas les clauses du bail, et qu'il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail et qu'en cas de résiliation provenant du fait du preneur, celui-ci est tenu des dommages et intérêts.



En l'espèce, Mme [S] se fonde sur le défaut de paiement du fermage, sur le défaut d'entretien de la parcelle AX 25 et sur la sous-location prohibée de la parcelle C 32, ce que M. et Mme [F] contestent en soulevant l'inexécution par la bailleresse de ses obligations, une erreur dans l'assiette de calcul du fermage et l'existence de raisons sérieuses et légitimes au sens de l'article L.411-31 du code rural.



Il convient au préalable de rappeler que par l'effet de l'acte notarié du 18 juin 2008, M. et Mme [F] ont consenti à une résiliation partielle du bail rural, Mme [S] ayant cédé une partie de la parcelle BB 201 au département de l'Ain afin de permettre l'aménagement d'un rond-point. Ils ne peuvent soutenir que la bailleresse aurait dû les en informer alors qu'ils étaient représentés à l'acte.



Le décompte de la bailleresse prend en considération la réduction de superficie de la parcelle (recadastrée BB 271). Il ne contient donc pas d'erreur.



M. et Mme [F] entendent par ailleurs voir exclure de l'assiette de calcul du fermage la parcelle AX 25 au motif qu'elle serait enclavée depuis la suppression d'un passage à niveau en 2008 et donc inexploitable.



Mme [S] démontre toutefois par plusieurs constats d'huissier que si les travaux ont effectivement empêché les preneurs d'utiliser l'accès le plus commode pour eux pour se rendre sur la parcelle AX 25, et si le maire de la commune de Villars les Dombes ne les a autorisés à passer par le terrain de rugby que jusqu'en septembre 2015, il existe un chemin d'exploitation longeant les étangs. Ce chemin est certes devenu difficile d'accès en raison de son défaut d'entretien, en ce qu'il est envahi par une épaisse végétation, mais les preneurs ne démontrent ni que son désherbage serait impossible, ni qu'ils ont sollicité la bailleresse afin qu'une solution soit apportée à cette difficulté. Mme [S] justifie par ailleurs, contrairement à ce qu'ils affirment, que la création d'une zone Natura 2000 n'empêche nullement l'entretien du chemin et son utilisation par des engins agricoles.



Il ressort d'ailleurs du constat d'huissier du 27 août 2021 que la bailleresse a fait nettoyer le chemin d'accès, lequel était à nouveau envahi par la végétation lors du constat du 28 avril 2023, faute d'utilisation. La parcelle n'a d'ailleurs pas été davantage exploitée après le désherbage.



L'état d'enclavement de la parcelle AX 25 n'est donc pas établi par les preneurs, qui ne peuvent soutenir qu'ils se sont trouvés dans l'impossibilité de l'exploiter.



Enfin, les époux [F] soutiennent que Mme [S] a failli à ses obligations en ne leur garantissant pas une jouissance paisible des fonds loués puisqu'une partie de la parcelle BB 201 aurait été rendue inutilisable pendant 2 mois du fait des travaux de suppression du passage à niveau et que cette partie en a été altérée sans que la bailleresse ne procède à son réensemencement.



Ils en veulent pour preuve un échange de courriers avec la SNCF fin 2009 au sujet d'un tas de terre bloquant l'accès à l'une des parcelles exploitées par eux. Outre le fait que la SNCF a répondu rapidement en annonçant des travaux, la parcelle concernée était la AX 25 et non la BB 201. 





M. et Mme [F] produisent également un constat d'huissier daté du 12 octobre 2015, soit près de 6 ans après cet échange, lequel ne peut donc suffire à démontrer que le terrain se serait trouvé altéré sans que la bailleresse n'intervienne, d'autant que les preneurs ne justifient pas qu'ils l'en auraient avisée.



Les preneurs ne peuvent donc se prévaloir d'aucune inexécution de ses obligations par la bailleresse, d'aucune erreur dans le calcul du montant du fermage et d'aucune raison sérieuse et légitime justifiant le défaut de paiement des fermages malgré les deux sommations de payer. 



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail aux torts des preneurs, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres motifs de résiliation soulevés par la bailleresse.



2-Sur la demande de paiement du fermage 



Contrairement à ce que soutiennent M. et Mme [F], la résiliation judiciaire sera prononcée au jour du prononcé du présent arrêt dans la mesure où le tribunal paritaire des baux ruraux n'a pas assorti sa décision de l'exécution provisoire.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il les a condamnés à verser à Mme [S] la somme de 3 698,53 euros au titre des fermages échus pour les années 2012 à 2017.



Pour les années 2018 à 2022, ils devront verser à la bailleresse la somme de 4 398,80 euros, outre 879,76 euros pour le fermage à échoir au 11 novembre 2023.



Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.



Les intérêts dus pour une année entière seront capitalisés.



3-Sur la demande de dommages et intérêts pour remise en état des terrains en friche



Mme [S] sollicite d'être indemnisée pour la remise en état à venir des terrains en friche (parcelles AX 25, C 32 et BB 271) et pour la réfection du pont d'accès à la parcelle C 32.



Le bail précise que ces parcelles sont en nature de pré, que le preneur « jouira des biens loués en bon père de famille, en fermier soigneux et de bonne foi, conformément en leur nature », qu'il entretiendra en bon état les chemins et passages d'accès au bien loué ainsi que les clôtures vives et sèches et les fossés.



En application de l'article L.411-72 du code rural et de la pêche maritime, s'il apparait une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi.



Mme [S] verse aux débats des constats d'huissier qui ne laissent aucun doute sur l'état d'abandon des parcelles AX 25 et C 32. 



Dans son constat du 21 juillet 2015, l'huissier constatait déjà que la parcelle AX 25 n'était plus en nature de pré ; dans celui du 28 avril 2023, il indique qu'il s'agit à présent d'un bois avec des ronces et des arbres de 6 à 7 mètres de hauteur.



L'expertise de la parcelle AX 25 réalisée par l'ONF le 10 juillet 2017 permet d'apprendre qu'elle n'a pas fait l'objet d'entretien mécanisé depuis au moins l'année 2006, ainsi qu'en témoigne la présence d'espèces âgées de 4 à 5 ans comme le frêne, le chêne et le noyer, qui s'installent sur des friches agricoles non entretenues.



Concernant la parcelle C 32, l'huissier de justice a constaté le 28 avril 2023 la présence de chardons et d'orties tout en précisant que du foin y avait été récolté cette année. Il ressort en outre du constat que l'abri prévu pour les animaux n'est pas entretenu, qu'il existe plusieurs arbres morts et que l'entrée créée dans la haie en bordure de la propriété voisine est obstruée par une clôture et des tas de végétaux et bois coupés.



Il apparait en outre que cette parcelle ne fait plus l'objet d'une déclaration d'exploitation à la MSA par M. et Mme [F] depuis 2009.



Concernant la parcelle BB 271, dans son constat du 1er avril 2021, l'huissier constate que sa clôture est « noyée dans les arbustes et les arbres », ce que confirment les photographies. Il en est de même le 28 avril 2023.



Quant au pont sur la Chalaronne qui permet de se rendre sur la parcelle C 32, l'huissier a constaté que sa base était recouverte de végétaux, de ronces et de branches, que la base du pilier de soutien du pont en son milieu était touchée par l'érosion, que la terre s'était effondrée sous le tablier du pont côté parcelle C 32 et qu'un chêne de grande taille et de fort diamètre était moulé dans la structure, sur la gauche de l'ouvrage. 



Les photographies figurant dans les constats confirment les descriptions faites par l'huissier.



Mme [S] établit ainsi sans équivoque que les parcelles ne sont plus exploitables en prés par suite de la négligence fautive des preneurs qui ne les ont pas entretenues. L'absence d'état des lieux est sans incidence dans la mesure où le bail précise la nature des parcelles, laquelle n'est d'ailleurs pas contestée.



Il n'en est pas de même du pont dont le défaut d'entretien ne peut être imputable aux preneurs dans la mesure où son état lors de la signature du bail est inconnu.



Les preneurs ne peuvent s'exonérer de leur responsabilité en alléguant avoir été privés de l'accès à la parcelle AX 25, la cour ayant précédemment retenu l'existence d'un chemin d'exploitation et donc l'absence d'enclave.



Ils justifient que le conseil municipal de Villars les Dombes a voté le 9 juillet 2019 l'engagement d'une procédure d'expropriation sur la parcelle AX 25 afin de créer un second terrain de rugby. La parcelle a à cette fin fait l'objet d'un emplacement réservé au PLU depuis novembre 2017.



Les époux [F] versent en outre aux débats le courrier du maire de Villars les Dombes du 19 septembre 2023 relatif à la parcelle AX 25 Son rédacteur rappelle que ce terrain est classé en zone naturelle au PLU, qu'il bénéficie d'une classification environnementale Natura 2000, ZNIEFF et zone humide, qu'il n'est pas à destination agricole et que de par sa classification, le dessouchage de l'intégralité de la parcelle n'est pas autorisé.



Ce courrier semble en contradiction avec les éléments précédents qui montrent que la commune a décidé d'engager une procédure d'expropriation de la parcelle AX 25 afin d'y créer un nouveau terrain de rugby, sauf à considérer, ainsi que le soutient la bailleresse, que le dessouchage est possible s'il laisse subsister des bosquets.



Le courriel de M. [R], chargé de projet Natura 2000/PAEC, daté du 2 juillet 2021, indique d'ailleurs qu'il n'existe aucune restriction d'intervention réglementaire sur cette parcelle.



En l'absence de précisions sur l'état d'avancement de la procédure d'expropriation, Mme [S] reste par ailleurs propriétaire de la parcelle et le préjudice qu'elle subit du fait du défaut d'entretien doit être réparé par la prise en charge par les preneurs du coût de sa remise en nature de pré.



Chacune des parties communique ses propres devis. M. et Mme [F] soulèvent en outre le manque d'impartialité de M. [T], qui a établi des devis pour la bailleresse, au motif qu'il aurait effectué divers travaux agricoles pour elle pendant de nombreuses années. Cette circonstance est insuffisante pour écarter ses devis, d'autant qu'ils s'avèrent être les moins onéreux. 



La cour relève que le devis de coupe et broyage des végétaux de la parcelle AX 25 et de taille des haies aux abords de cette parcelle communiqué par les preneurs (devis de l'entreprise AD Elagage d'avril 2021) est légèrement plus coûteux que celui présenté par la bailleresse (société Fournand et Fils de mars 2021).



Par ailleurs, la remise en état comprend non seulement la coupe et le broyage et la taille des haies, mais aussi la remise en herbe. La pousse des végétaux, et notamment des arbres, ainsi que l'huissier l'a constaté au fil des années, a eu pour conséquence l'augmentation du coût de l'élagage et du broyage et les premiers devis, dont ceux de M. [T], sont devenus obsolètes.



En infirmation du jugement, la cour fixera donc le montant des dommages et intérêts dus par les preneurs à Mme [S] à la somme de 34 500 euros.



Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent arrêt. 



Les intérêts dus pour une année entière seront capitalisés.



4-Sur la demande de dommages et intérêts pour troubles de jouissance



M. et Mme [F] se fondent sur l'enclavement de la parcelle AX 25 et sur la réalisation de travaux sur la parcelle BB 271 pour demander des dommages et intérêts pour troubles de jouissance.

La cour a cependant écarté l'existence de toute enclave et les preneurs ne rapportent pas la preuve d'un trouble de jouissance sur la parcelle BB 271. La cour constate d'ailleurs qu'ils se déclarent eux-mêmes incapables de chiffrer leur préjudice.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il les a déboutés de cette demande.



5-Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



Les dépens de première instance et d'appel seront laissés à la charge de M. et Mme [F], cette somme ne comprenant pas les frais extra judiciaires (sommations de payer, constats d'huissier et rapport de l'ONF).



L'équité commande de les condamner à payer à Mme [S] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel, en sus de celle allouée en première instance.





PAR CES MOTIFS

La Cour



Confirme le jugement entrepris sauf sur le montant des dommages et intérêts pour remise en état des parcelles ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Condamne solidairement M. [J] [F] et à Mme [V] [N] à verser à Mme [X] [I]-[S], représentée par son tuteur, M. [C] [S], la somme de 4 398,80 euros pour les fermages échus sur les années 2018 à 2022 et 879,76 euros pour le fermage à échoir au 11 novembre 2023, cette somme étant assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt ;



Condamne solidairement M. [J] [F] et à Mme [V] [N] à verser à Mme [X] [I]-[S], représentée par son tuteur, M. [C] [S], la somme de 34 500 euros à titre de dommages et intérêts pour remise en état des parcelles, cette somme étant assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent arrêt ;



Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;



Laisse les dépens de première instance et d'appel à la charge de M. [J] [F] et de Mme [V] [N], cette somme ne comprenant pas les frais extra judiciaires (sommations de payer, constats d'huissier et rapport de l'ONF) ;



Condamne in solidum M. [J] [F] et à Mme [V] [N] à payer à Mme [X] [I]-[S], représentée par son tuteur, M. [C] [S], la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel .



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,