Cour d'Appel · 4e chambre 2e section — 2 novembre 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 72A



4e chambre 2e section



ARRET N°



PAR DÉFAUT



DU 02 NOVEMBRE 2023



N° RG 21/07533 - N° Portalis DBV3-V-B7F-U4ZD



AFFAIRE :



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société RICHARDIERE SAS 



C/

[B], [E] [R]

et autre







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Septembre 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Nanterre

N° Chambre : 

N° Section : 

N° RG : 20/03462



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Anne-sophie REVERS,





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DEUX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société RICHARDIERE SAS (nom commercial : NEXITY GRANDS INVESTISSEURS PRIVES), dont le siège social est situé [Adresse 3], elle-même agissant par ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentant : Me Anne-Sophie REVERS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 4 et Me Grégory LEPROUX, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2303



APPELANTE

****************



Monsieur [B], [E] [R]

[Adresse 2]

[Localité 5]



Défaillant



Madame [X] [M] épouse [R]

[Adresse 2]

[Localité 5]



Défaillante



INTIMÉS

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 20 Septembre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès PACCIONI, Vice-Présidente placée, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Agnès PACCIONI, Vice-Présidente placée,



Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,



****************

EXPOSE DU LITIGE



M. [B] [R] et Mme [X] [M] épouse [R] sont propriétaires des lots n°18 et 41 de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 6] (92).



Par acte du 5 juin 2020, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait assigner M. et Mme [R] aux fins de les voir condamnés solidairement et sous le bénéfice de l'exécution provisoire, notamment au paiement de charges impayées.



Par jugement du 6 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre, a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 

- Débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation solidaire de M. et Mme [R],

- Condamné M. et Mme [R] à payer au syndicat des copropriétaires :

* la somme de 8.769,81 euros au titre des charges dues pour la période du 1er avril 2019 au 15 janvier 2021,

* les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 14 août 2019, date de la mise en demeure adressée à M. et Mme [R],

* la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts,

* la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- Débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

- Condamné M. et Mme [R] aux dépens.



Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel suivant déclaration du 20 décembre 2021, à l'encontre de M. et Mme [R]. Il demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 29 août 2023, au visa des dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 36 du décret du 17 mars 1967, de : 

- Infirmer le jugement rendu le 6 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Nanterre, 

Et statuant à nouveau, 

- Condamner solidairement M. et Mme [R] à payer au syndicat de copropriétaires : 

* la somme en principal de 27.786,92 euros au titre des charges arrêtées au 31 juillet 2023 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du courrier de mise en demeure,

* la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts, 

- Condamner solidairement M. et Mme [R] au paiement de la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamner solidairement M. et Mme [R] aux entiers dépens de premier instance et d'appel.



La déclaration d'appel a été signifiée aux intimés défaillants le 17 février 2022 par acte remis à étude. L'arrêt sera rendu par défaut.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 septembre 2023. 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige. 





MOTIFS DE LA DECISION 



A titre liminaire, il sera rappelé qu'en application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.



Sur la demande au titre des charges et frais impayées 



* Sur les sommes dues



Le tribunal a estimé la demande fondée à hauteur de la somme de 8.769,81 euros, écartant certaines sommes non justifiés par les appels de fond correspondant (appel 2ème trimestre 2020), les frais de procédure et de recouvrement, les frais de chauffage dont les modalités de répartition n'étaient pas justifiées.



Le syndicat des copropriétaires sollicite en appel la somme de 25.786,92 euros au titre des charges et frais arrêtés au 31 juillet 2023, sans s'expliquer sur son montant, produisant néanmoins à hauteur de cour l'appel de fond manquant et le règlement de copropriété qui établit le système de répartition des charges de chauffage.



Sur ce, 



En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.



Conformément aux dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer la quote-part de charges correspondante.



Il appartient cependant au syndicat des copropriétaires de démontrer le bien-fondé de ses prétentions, en prouvant le caractère exigible, certain et liquide de sa créance. 



A l'appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

- le contrat de syndic,

- le règlement de copropriété,

- les procès-verbaux des assemblées générales des 11 juin 2018, 12 juin 2019, 7 décembre 2020, 7 juin 2021, 13 juin 2022 et 20 juin 2023, comportant l'approbation des comptes des exercices 2017 à 2022 et du budget prévisionnel de l'exercice suivant,

- le relevé compte propriétaire couvrant la période du 1er avril 2019 au 1er juillet 2023,

- les appels de charges ' fonds de travaux sur la période du 1er avril 2019 au 1er juillet 2023.



Le syndicat des copropriétaires réclame à M. et Mme [R] au dernier état de ses écritures la somme de 25.786,92 euros au 31 juillet 2023 au titre de charges et frais demeurés impayés, sollicitant ainsi l'infirmation du jugement sur ce point.



Il y a lieu d'étudier la demande d'actualisation du syndicat des copropriétaires sans la distinguer de sa demande en première instance. 



Il ressort du relevé compte propriétaire (pièce n°2) qui laisse apparaître un solde débiteur à hauteur de 25.786,92 euros qu'il inclut des frais de procédure ou de recouvrement pour un montant total de 4.311,83 euros (52 euros, mise en demeure, 104 euros, dernier avis avant poursuites, 462 euros, constitution dossier avocat, 216 euros, matrice cadastrale, 216 euros, prise hypothèque, 144 euros, suivi contentieux dossier avocat, 144 euros, suivi contentieux dossier avocat, 144 euros, suivi contentieux dossier avocat, 156 euros, suivi contentieux dossier avocat, 156 euros, suivi contentieux dossier avocat, 312 euros, suivi dossier avocat, 312 euros, suivi dossier avocat, 312 euros, suivi dossier avocat, 312 euros, suivi dossier avocat, 312 euros, suivi dossier avocat, 312 euros, suivi dossier avocat, 234 euros, transmission pièces comptables pour assignation, 247,50 euros, dossier suivi avocat, 164,33 euros, saisie immobilière) qu'il y a lieu de déduire, ceux-ci seront analysés ci-après.



Le détail des charges entre le 1er avril 2019 au 1er juillet 2023 correspond aux appels de fonds et aux relevés de fonds de travaux produits, les budgets afférents ayant été votés aux assemblées générales dont les procès-verbaux correspondants sont produits.



En revanche, n'est pas justifiée la somme de 1.551,46 euros « répartition des charges du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 » ni la somme de 285,57 euros « régularisation appels déjà effectués sur l'exercice 2022 ». Elles doivent être déduites. 



En conséquence, le jugement sera infirmé sur ce point et M. et Mme [R] condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 19.638,06 euros (25.786,92 euros ' 4.311,83 euros' 1.551,46 euros -285,57 euros) couvrant la période du 1er avril 2019 au 1er juillet 2023 (appel de fonds 3ème trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2020, date de l'assignation, le syndicat ne justifiant pas que la lettre du 14 août 2019 (pièce n°6) a été envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, sur la somme de 8.769,81 euros, et avec intérêts au taux légal à compter des conclusions d'actualisations du 29 août 2023 pour le surplus.



* Sur la solidarité



Le tribunal estimant que le syndicat des copropriétaires ne fournissait ni une preuve légale ni une preuve conventionnelle de nature à justifier la solidarité a débouté ce dernier de sa demande de condamnation solidaire.



Le syndicat des copropriétaires fait valoir à hauteur de cour que les époux sont copropriétaires indivis, ainsi qu'il en justifie par l'acte de propriété qu'il produit, en sorte que la solidarité concerne les charges de copropriété qui font parties des dettes ménagères en application des dispositions de l'article 220 du code civil quel que soit le régime matrimonial, outre que chacun des propriétaires indivis est tenu pour le total des charges en application de l'article 1222 du code civil ou tout simplement parce que le syndic n'est pas informé de l'existence d'une indivision ou de la quote-part de chacun des indivisaires.



Sur ce,



En application de l'article 1310 du code civil, aucune solidarité ne s'attache de plein droit à la qualité de co-indivisaire en l'absence de toute clause contraire du règlement de copropriété.



En l'espèce, il ressort de l'acte de vente du 7 février 2019 produit à la procédure (pièce n°1) que les époux [R] ont acquis un bien dont ils sont co-indivisaires, il ne s'agit donc pas d'un bien commun puisqu'il apparaît à l'acte de vente qu'ils sont mariés sous le régime de la séparation de biens pure et simple et il n'est pas justifié ni même invoqué d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.



Par ailleurs, il ne peut être affirmé comme le fait le syndicat des copropriétaires que le bien serait le logement de famille des époux [R] et considérer que les charges de copropriété sur cette période seraient des dettes ménagères au sens de l'article 220 du code civil, chacun des époux étant tenu pour le tout, puisque l'acte de vente fait apparaître que les époux [R] ont acquis le bien en viager, en sorte que de fait ils ne l'occupent pas.



En conséquence, le jugement qui a débouté de syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation solidaire sera confirmé.





Sur la demande au titre des frais nécessaires 



Le syndicat des copropriétaires poursuit l'infirmation du jugement en ce qu'il a écarté de sa demande les frais exposés et qu'il estime nécessaires et réclame « les frais de recouvrement, à parfaire ».



Selon l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.



Par 'frais nécessaires' au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.



Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'acte d'huissiers compris dans les dépens, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile et les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.



En l'espèce, les frais de suivi de dossier et transmission de pièces (tels que détaillés ci-avant) sont à écarter, comme faisant partie des frais d'administration courante, étant observé à cet égard que le contrat de syndic produit à la procédure (pièce n° 8) établi le 5 juin 2023 (donc pour une période postérieure aux sommes réclamées) précise que les frais dossier sont à la charge du copropriétaire uniquement en cas de diligences exceptionnelles. Or, le syndicat n'établit ni même n'invoque des diligences exceptionnelles à ce titre. Les frais de commande de matrice cadastrale et de prise d'hypothèque légale ne sont eux-non plus justifiés par aucune pièce et doivent être écartés. S'agissant enfin des frais de mise en demeure et de l'avis avant poursuite, ils ne sont pas plus justifiés, outre qu'ils ne correspondent pas au montant des frais tels que listés dans le contrat de syndic.



Le syndicat des copropriétaires sera dès lors débouté de sa demande à ce titre et le jugement confirmé sur ce point.





Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires



Selon les termes de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Comme l'a exactement relevé le tribunal, le défaut de paiement des charges par un copropriétaire défaillant contraint la collectivité des copropriétaires à lui en faire l'avance. Il occasionne au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct du retard des paiements réparé par les intérêts moratoires.



Le tribunal a justement évalué le préjudice du syndicat des copropriétaires à la somme de 800 euros et le jugement sera confirmé à ce titre, le syndicat des copropriétaires n'apportant aucun élément supplémentaire qui viendrait justifier une majoration du montant accordé par le tribunal.



Dès lors, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande à titre de dommages et intérêts et le jugement sera confirmé à ce titre. 





Sur les demandes accessoires 



Le jugement entrepris a statué sur les dépens conformément à l'article 696 du code de procédure civile et fait une juste appréciation de l'article 700 de ce code. 



M. et Mme [R], qui succombent principalement, doivent également supporter les dépens d'appel et l'équité commande de les condamner comme suit en application de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS 



Par arrêt rendu par défaut, 



Confirme le jugement entrepris, excepté en ce qu'il a condamné M. et Mme [R] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6] (92) :

* la somme de 8.769,81 euros au titre des charges dues pour la période du 1er avril 2019 au 15 janvier 2021,

* les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 14 août 2019, date de la mise en demeure adressée à M. et Mme [R] ; 



Statuant sur le chef réformé et y ajoutant, 



Condamne M. et Mme [R] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6] (92) la somme de 19.638,06 euros couvrant la période du 1er avril 2019 au 1er juillet 2023 (appel de fonds 3ème trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2020, date de l'assignation sur la somme de 8.769,81 euros, et avec intérêts au taux légal à compter des conclusions d'actualisations du 29 août 2023 pour le surplus ;

Condamne M. et Mme [R] aux dépens ;



Condamne M. et Mme [R] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6] (92) la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Rejette toute autre demande.



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,