Cour d'Appel · 4e chambre 2e section — 2 novembre 2023

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 72A



4e chambre 2e section



ARRET N°



PAR DEFAUT



DU 02 NOVEMBRE 2023



N° RG 22/00459 - N° Portalis DBV3-V-B7G-U62R



AFFAIRE :



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE DES 92 LOGEMENTS sis [Adresse 2] à [Adresse 3], [Adresse 1] à [Adresse 7] et [Adresse 1] à [Adresse 4] représenté par son syndic, la Société RB COPRO 



C/



[K] [X]

et autre





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Décembre 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VERSAILLES

N° Chambre : 

N° Section : 

N° RG : 21/02993



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Catherine LEGRANDGERARD,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DEUX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE DES 92 LOGEMENTS sis [Adresse 2] à [Adresse 3], [Adresse 1] à [Adresse 7] et [Adresse 1] à [Adresse 4] représenté par son syndic, la Société RB COPRO, dont le siège est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 2] à [Adresse 3], [Adresse 1] à [Adresse 7] 

et [Adresse 1] à[Adresse 4]

[Localité 6]



Représentant : Me Catherine LEGRANDGERARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 391 et Me Djamila RIZKI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1080



APPELANTE

****************



Monsieur [K] [X]

[Adresse 7]

[Localité 6]



Madame [F] [X]

[Adresse 7]

[Localité 6]



INTIMÉS DÉFAILLANTS



****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 20 Septembre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès PACCIONI, Vice-Présidente placée, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Agnès PACCIONI, Vice-Présidente placée,



Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,





****************

EXPOSE DU LITIGE



M. [K] [X] et Mme [F] [X] sont propriétaires du lot n° 91 au sein de l'immeuble des 92 logements situé [Adresse 2] à [Adresse 3], [Adresse 1] à [Adresse 7] et [Adresse 1] à [Adresse 4] à [Localité 9] (78). 



Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble des 92 logements a saisi le tribunal judiciaire de Versailles et a notamment sollicité la condamnation de M. et Mme [X] au titre de charges impayées. 



Par jugement du 16 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Versailles, a : 

- Rejeté l'ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires, 

- Condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens, 

- Rappelé que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision. 



Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel suivant déclaration du 21 janvier 2022, à l'encontre de M. et Mme [X]. Il demande à la cour, par ses dernières conclusions transmises par RPVA le 11 septembre 2023, au visa des dispositions des articles R 211-3 et suivants du code de l'organisation judiciaire, de l'article 44 du code de la procédure civile, des articles 35, 36, 55 et 60 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, des articles 1343-2, 1256 et 1240 du code civil, des articles 10, 10-1, 14-1, 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et des articles 699 et 700 du code de procédure civile, de : 

- Infirmer le jugement dans toutes ses dispositions, 

En conséquence : 

- Condamner M. et Mme [X] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de : * 51.038,56 euros à titre principal, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation qui porteront également intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil, 

* Les frais de recouvrement de la créance, à parfaire, 

* 2.500 euros à titre de dommages et intérêts, 

- Condamner les débiteurs à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts, 

- Condamner les débiteurs aux entiers dépens. 



M. et Mme [X], n'ont pas constitué avocat. Par acte d'huissier de justice délivré le 28 avril 2022, la déclaration d'appel et les conclusions d'appel leur ont été signifiées par acte remis à étude. L'arrêt sera rendu par défaut.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 septembre 2023. 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige. 





MOTIFS DE LA DECISION 



A titre liminaire, il sera rappelé qu'en application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.



Sur la demande au titre des charges impayées 



Le tribunal a estimé que si la demande était recevable, elle était néanmoins mal fondée dans la mesure où le syndicat des copropriétaires produisait un historique de compte sur lequel apparaissait un solde débiteur de 52.212,06 euros au 17 octobre 2018 qui n'était pas justifié dans son montant, soulignant que les procès-verbaux d'assemblée générale antérieure à l'année 2020 n'étaient pas produits, alors que la créance couvrait au moins une période remontant à 2010, pas plus que les documents comptables, ni les décomptes de répartition des charges pour la période du 1er juillet 2019 au 1er juillet 2020.



Le syndicat des copropriétaires fait valoir en appel qu'il justifie du montant de ses appels de charges entre 2011 et 2023, qu'une répartition des charges au 9 janvier 2014 justifie d'un solde débiteur de 31.347,69 euros, que les appels de charges font toujours apparaître un solde débiteur, que le solde débiteur était ainsi de 52.212,96 euros au 1er trimestre 2019 et de 53.771,26 euros à la fin du 2ème trimestre 2019. Il précise que depuis, si M. et Mme [X] ont procédé à quelques règlements, ils devaient la somme de 51.038,56 euros au 1er septembre 2023.



Sur ce, 



En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.



Conformément aux dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer la quote-part de charges correspondante.



Il appartient cependant au syndicat des copropriétaires de démontrer le bien-fondé de ses prétentions, en prouvant le caractère exigible, certain et liquide de sa créance. 



Le syndicat des copropriétaires réclame à M. et Mme [X] au dernier état de ses écritures la somme de 51.038,56 euros au 1er septembre 2023 au titre de charges demeurées impayées, sollicitant ainsi l'infirmation du jugement sur ce point.

 

A l'appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

- la matrice cadastrale,

- le contrat de syndic,

- les procès-verbaux des assemblées générales du 20 octobre 2020 et du 16 juillet 2021, outre celles des 3 décembre 2010, 14 juin 2012, 7 décembre 2012, 25 septembre 2013, 29 septembre 2014, 29 juin 2015, 29 juin 2016 et 7 février 2017,

- l'état de compte comptable du 4 décembre 2017 au 4 septembre 2020 (pièce n°4),

- l'état de compte comptable du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 (pièce n°24),

- l'état de compte comptable du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2023 (pièce n°25),

- l'état de répartition des charges pour les exercices 2020 (pièce n°26) et 2019 (pièce n°27),

- la répartition des charges pour l'exercice 2012 (pièce n°10),

- les appels de fond trimestriels entre 2011 et 2023.



Si le syndicat des copropriétaires produit l'ensemble des assemblées générales correspondant à ses demandes de paiement ainsi que les appels de fonds correspondants, les documents comptables sont produits de manière parcellaires puisqu'ils ne couvrent que la période du 4 décembre 2017 au 15 mai 2023, alors même que les sommes sont réclamées à compter du premier trimestre 2011. Or, ainsi que le relevait à juste titre le tribunal, l'état comptable du 4 décembre 2017 au 4 septembre 2020 (pièce n°4) reporte un solde à hauteur de 52.212,06 euros qui n'est pas plus justifié à hauteur de cour, les seuls appels de fonds et procès-verbaux produits à cet égard étant insuffisants, sans le moindre document comptable produit sur la période antérieure, à justifier ce solde et à permettre à la cour de vérifier le bien-fondé de la demande. Au demeurant, il sera observé que l'appel de fonds du 1er trimestre 2011 (pièce n°7) contient déjà une reprise de solde intitulé « reprise de solde [Localité 8] » pour un montant de 22.158,95 euros, dont le syndicat des copropriétaires ne livre aucune explication ni a fortiori aucune justification. Enfin il sera observé que la répartition des charges produite pour l'exercice 2012 (pièce n°10) mentionne des frais d'huissiers (119,60 euros), de commandement de payer (256,88 euros) et une provision sur frais (478,41 euros) dont on ne sait pas s'ils ont été déduits ensuite ou non des sommes réclamées.



Pour l'ensemble de ces raisons, le syndicat des copropriétaires ne met pas en mesure la cour de vérifier le montant de la créance alléguée, en sorte que celle-ci n'est pas certaine, liquide et exigible et le jugement sera confirmé sur ce point. 





Sur la demande au titre des frais nécessaires 



Le syndicat des copropriétaires poursuit l'infirmation du jugement en ce qu'il a écarté sa demande à ce titre et réclame « les frais de recouvrement, à parfaire ».



Selon l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.



Par 'frais nécessaires' au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.



Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'acte d'huissiers compris dans les dépens, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile et les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.



En l'espèce, outre que le syndicat des copropriétaires ne chiffre pas sa demande, il ne la justifie qu'en produisant son propre décompte (pièce n°10), lequel ne fait apparaître que des frais d'huissiers qui ne sont pas plus justifiés. 



Dès lors, le jugement sera confirmé sur ce point, faute de toute justification apportée par le syndicat des copropriétaires dans les montants réclamés au titre des frais nécessaires.





Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires



Selon les termes de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.



En l'espèce, compte tenu du sens de l'arrêt, la demande sera rejetée, étant observé au surplus qu'il ressort des pièces produites que M. et Mme [X] procèdent à des paiements réguliers, en sorte qu'aucune mauvaise foi ne peut leur être reprochée.



Dès lors, le jugement sera également confirmé sur ce point





Sur les demandes accessoires 



Le jugement entrepris a statué sur les dépens conformément à l'article 696 du code de procédure civile et statué en équité sur l'indemnité de procédure. 



Le syndicat des copropriétaires, dont le recours échoue, doit également supporter les dépens d'appel et être déboutée de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS 



Par arrêt rendu par défaut, 

 

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; 



Y ajoutant, 



Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble des 92 logements aux dépens ;



Déboute le syndicat des copropriétaires de l'immeuble des 92 logements de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Rejette toute autre demande.



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,