Cour d'Appel · EXPROPRIATIONS — 6 novembre 2023

ARRET DU 

6 novembre 2023







N° 7



N° RG 22/05889 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UU3F

































JUGEMENT DU

juge de l'expropriation de LILLE en date du 9 Septembre 2022





































COUR D'APPEL DE DOUAI 

Chambre de l'Expropriation





APPELANT :



M. [L] [B]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 12]



ayant pour avocat Me Arnauld NOURY, avocat au barreau de Lille





INTIME :



LE DEPARTEMENT DU NORD 

Direction de l'Immobilier

[Adresse 11]

[Localité 12]



ayant pour avocat Me Justine ORIER substituée par Me Ibrahim OUATTARA, avocat au barreau de Paris





DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DES HAUTS DE FRANCE ET DU DEPARTEMENT DU NORD

Division domaine

[Adresse 14]

[Localité 12]



Représentée par Mme [D] [H]



faisant fonction de Commissaire du Gouvernement par délégation de Monsieur le Directeur des Services Fiscaux du Nord



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS





 Hélène CHATEAU



: PREMIERE PRÉSIDENTE 

 DE CHAMBRE





 Clotilde VANHOVE



: CONSEILLERE







 

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE







 Hélène CHATEAU



: PREMIERE PRÉSIDENTE 

 DE CHAMBRE





 Clotilde VANHOVE



: CONSEILLERE





Céline MILLER



: CONSEILLERE









GREFFIER : Christian BERQUET



DEBATS : à l'audience publique du 25 septembre 2023



ARRET : Contradictoire 

prononcé par sa mise à disposition au greffe le 6 novembre 2023,

les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 du code de procédure civile, signé par Hélène CHATEAU, Première Présidente de Chambre et par Christian BERQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

M. [L] [B] était propriétaire de parcelles de terres agricoles cadastrées section ZE numéros [Cadastre 5] et [Cadastre 6] situées lieu-dit [Adresse 17] à [Localité 23] d'une superficie respective de 723 m² et 6298 m².

Par arrêté du 24 novembre 2010, le préfet du Nord a déclaré d'utilité publique le projet de mise à deux voies de la route départementale 642 entre l'autoroute A 25 et [Localité 25] et ce suite à l'enquête préalable ordonnée le 8 mars 2010 qui s'est déroulée du 29 mars au 7 mai 2010 et a autorisé l'acquisition, soit à l'amiable, soit par voie d'expropriation, des biens nécessaires à la réalisation du projet. Cet arrêté a vu ses effets prorogés par un arrêté préfectoral du 9 juillet 2015.

Par arrêté du 27 mai 2020, le préfet du Nord a déclaré cessibles les parcelles cadastrées section ZE numéros [Cadastre 5] et [Cadastre 6] situées lieu-dit [Adresse 17] à [Localité 23].

Par ordonnance du 26 juin 2020, le juge de l'expropriation du Nord a prononcé le transfert de propriété de ladite parcelle au département du Nord.

Par lettre avec avis de réception reçue le 26 avril 2021, le département du Nord a adressé son offre d'indemnisation à M. [L] [B] pour l'expropriation de ces parcelles, soit une somme totale de 6757,71 euros, se décomposant comme suit : 5406,17 euros au titre de l'indemnité principale sur une base de 0,77 euros le m², conforme à l'évaluation du service des domaines en date du 8 février 2021 et 3179,13 euros au titre de l'indemnité de remploi.

Suite au refus de M. [L] [B] d'accepter cette offre, le département du Nord a saisi le juge de l'expropriation du Nord le 5 octobre 2021, maintenant son offre.

Le transport sur les lieux du juge de l'expropriation s'est déroulé le 17 janvier 2022, en présence de toutes les parties. Le bien est décrit comme composé de deux parcelles non mitoyennes, de forme irrégulière, de surface plane, à usage agricole, occupées par M. [Y] [T].



Par jugement du 9 septembre 2022, le juge de l'expropriation du département du Nord a :


déclaré recevable le mémoire du département du Nord en fixation des indemnités d'expropriation dues à M. [L] [B],

fixé la date de référence au 29 mars 2009,

fixé l'indemnité de dépossession revenant à M. [L] [B] à la somme de 10 757,01 euros, soit 5406,17 euros au titre de l'indemnité principale, sur une base de 0,77 euros le m², de 1351,54 euros au titre de l'indemnité de remploi, et de 4000 euros pour l'indemnité de dépréciation.

débouté les parties toutes leurs autres demandes,

condamné le département du Nord à payer à M. [L] [B] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

laissé les dépens à la charge du département du Nord.


M. [L] [B] a interjeté appel des dispositions relatives à la fixation de ses indemnités par lettre avec avis de réception postée le 19 décembre 2022.

Le 17 mars 2023 sont parvenues au greffe de la cour les conclusions de M. [L] [B] ainsi que les dix-neuf pièces y annexées, conclusions notifiées par le greffe à la direction régionale des finances publiques des Hauts de France par lettre recommandée avec demande d'avis de réception signé le 3 avril 2023, ainsi qu'au département du Nord par lettre recommandée avec demande d'avis de réception signé le 31 mars 2023.


[L] [B] demande de :


- à titre principal, réformer le jugement n° RG 21/00043 du 9 septembre 2022 du juge de l'expropriation du Nord et condamner le département du Nord à lui verser une indemnité principale de 17907,76 euros, et une indemnité de remploi de 4476,94 euros.

- à titre subsidiaire, réformer le jugement n° RG 21/00043 du 9 septembre 2022 du juge de l'expropriation du Nord et condamner le département du Nord à lui verser une indemnité principale de 7021 euros, et une indemnité de remploi de 1755,25 euros.



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en tout état de cause, condamner le département du Nord à lui payer 3000 euros d'indemnité d'article 700 du code de procédure civile en plus des entiers dépens.


Au soutien de son appel, il expose que :

1- le juge a évalué sa parcelle comme une parcelle de terre occupée, alors même qu'il s'agit d'une terre libre d'occupation, dans la mesure où la parcelle était exploitée par un tiers selon un bail rural qui arrivait à expiration et qui ne pouvait faire l'objet d'aucun renouvellement, à raison de l'arrivée à l'âge de la retraite du preneur.

2. le juge a retenu un prix de 0,77 euros, correspondant à la valeur dominante moyenne des terres labourables occupées en 2020, telle qu'elle résulte d'accords amiables, qui n'ont pas été communiqués en première instance, alors que cette communication avait été sollicitée et alors qu'il ne pouvait retenir une valeur dominante moyenne, dès lors que les parcelles litigieuse se situaient en première catégorie d'un point de vue fiscal et que devait être retenue la valeur maximale en 2020 d'une terre labourable libre, selon barème annexé à une décision ministérielle du 8 octobre 2021, publiée au JO du 9 novembre 2021.



La direction régionale des finances publiques des Hauts de France a adressé ses conclusions le 1er juin 2023 ainsi que ses pièces, écritures notifiées au conseil de M. [B] et du département du Nord le 14 juin 2023.

Elle demande de confirmer le jugement.



Le département du Nord a adressé ses conclusions le 29 juin 2023, ainsi que 48 pièces, écritures notifiées par lettre avec avis de réception datée du 30 juin 2023, présentée le 11 juillet 2023 par ce même greffe au conseil de M. [B] et à la direction régionale des finances publiques des Hauts de France par lettre recommandée avec demande d'avis de réception signé le 12 juillet 2023.



Il demande :


le rejet de la requête au motif qu'elle est irrecevable en application de l'article R 311-12 du code de l'expropriation car l'appelant demande de fixer l'indemnité principale à 65 558,07 euros, alors même qu'au paragraphe précédent de ses conclusions, il forme une demande d'indemnité principale à hauteur de 17 907,76 euros, et une indemnité de remploi à hauteur de 4476,94 euros, sans présentation détaillée relative à ses prétentions.

la confirmation du jugement.


A l'audience du 25 septembre 2023 à laquelle l'affaire a été retenue, M. [L] [B] représenté par Maître Nourry, le département du Nord représenté par Maître Ouattara et la direction régionale des finances publiques des Hauts de France et du département du Nord ont maintenu les demandes et moyens développés dans les conclusions sus-visées.



MOTIFS DE LA DECISION


Sur la recevabilité des prétentions de l'appelant


L'article R 311-12 du code de l'expropriation précise que : « Les mémoires, signés par les parties lorsqu'elles sont dispensées de constituer avocat ou leurs représentants, comportent l'exposé des moyens et prétentions des parties. Celles-ci y joignent les documents et pièces qu'elles entendent produire.

Les mémoires indiquent le montant demandé ou offert pour l'indemnité principale et, le cas échéant, pour chacune des indemnités accessoires. Ils donnent éventuellement toutes précisions utiles au sujet des offres en nature.

Les mémoires produits par les expropriés énoncent, en outre, leurs nom, prénoms, domicile, date et lieu de naissance, ainsi que le titre pour lequel ils sont susceptibles de bénéficier de l'indemnité demandée et, en ce qui concerne les personnes morales, toutes indications propres à les identifier. »

Tout d'abord, la cour est tenue par les demandes formées dans le dispositif des conclusions. A cet égard, elle est bien saisie à titre principal d'une demande de fixation de l'indemnité principale à hauteur de 17 907,76 euros, qui correspond au prix réclamé en pages 3 et 15 de ses conclusions ; 

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le montant de 65 558,07 euros repris en page 17 correspondant à l'indemnité principale réclamée par son frère [C] [B] résulte d'une erreur matérielle. Même si le calcul n'est pas posé, il est constant que la somme réclamée est de 2,55 euros le m².

Contrairement à ce que soutient le département du Nord, le mémoire déposé par l'exproprié contient bien une évaluation chiffrée de l'indemnité de remploi, un rappel du texte applicable à savoir l'article R 322-5 du code de l'expropriation et une méthode de calcul à savoir 25% de la valeur vénale de l'immeuble.

Les prétentions de l'appelant sont donc bien recevables.

2. La date de référence

L'article L 322-2 du code de l'expropriation prévoit que : « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique. »

En l'espèce, le premier juge a retenu une date de référence au 29 mars 2009, soit un an avant l'ouverture de l'enquête publique, les parties ne contestant pas d'ailleurs cette date à laquelle l'immeuble était une terre agricole.

3. La consistance du bien

L'article L 322-1 du code de l'expropriation prévoit que : « le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété".

La situation juridique du bien exproprié à savoir l'occupation du bien exproprié par des locataires ou par des tiers relève de la consistance du bien.

En l'espèce l'ordonnance portant transfert de propriété remonte au 26 juin 2020 et c'est donc à cette date qu'il convient d'examiner la situation juridique de la parcelle expropriée.

Il n'est pas contesté qu'à cette date, cette parcelle était louée à M. [Y] [T] cultivateur né le 13 mai 1959, qui avait bénéficié d'une cession du bail rural à long terme dont son père [V] [T] était titulaire pour une durée de 18 ans à compter du 1er octobre 1979, suivant acte authentique des 25 mars 1980 et 26 mai 1980 établi par Maître [I], notaire à [Localité 26], la propriétaire de la parcelle étant intervenue à l'acte de cession établi les 22 janvier, 9 février et 3 mars 1986 par Maître [R] notaire à [Localité 26], le bail s'étant ensuite tacitement renouvelé par période de neuf années.

La présente juridiction ne peut donc prendre en compte le congé pour âge de la retraite qui a été délivré par M. [L] [B] suivant acte du 4 février 2022 pour le 30 septembre 2024 et la parcelle doit donc être évaluée comme une terre agricole occupée, le département du Nord ayant d'ailleurs convenu du montant de l'indemnité d'éviction due à M. [Y] [T] qui l'a acceptée le 20 décembre 2019.

4. La méthode d'évaluation

4.1 l'application de l'article L 322-8 du code de l'expropriation

L'article L 322-8 du code de l'expropriation prévoit que : "Sous réserve de l'article L. 322-9, le juge tient compte, des accords intervenus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique et les prend pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées."

M. [L] [B] fait valoir que les conditions d'application de l'article L 322-8 du code de l'expropriation ne sont pas réunies dans la mesure où le département du Nord n'a pas produit le texte intégral des accords amiables qu'il entend lui opposer, alors qu'il en demandait la communication et dans la mesure où il n'est pas établi que la valeur des terres concernées par ces accords amiables est comparable à la valeur de la parcelle de terre de 1re catégorie dont il a été exproprié.

En l'espèce, le département du Nord avait fourni devant le premier juge :


une liste détaillée des accords amiables conclus pour l'aménagement en deux voies de la route départementale 642 section A [Cadastre 8] /[Localité 25],






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* commune de [Localité 23], comprenant les noms des propriétaires vendeurs, les références cadastrales des 66 parcelles, la superficie en m², la valeur vénale au m², la nature de terre et pature et la situation au PLU, la date de l'acte de vente et de publication, faisant apparaître une valeur de 0,70 euros à 20 reprises, de 0,77 euros le m² à 8 reprises, de 0,80 euros à 1 reprise et 1,50 euros à 2 reprises, représentant 31 propriétaires sur les 41 propriétaires concernés soit 75,60% et une superficie de 101 144 m² sur 151 245 m² nécessaires au projet compris dans le périmètre d'utilité publique,

* commune de [Localité 24], comprenant les noms des propriétaires vendeurs, les références cadastrales des 66 parcelles, la superficie en m², la valeur vénale au m², la nature de terre et pature et la situation au PLU, la date de l'acte de vente et de publication, faisant apparaître une valeur de 0,70 euros, représentant 13 sur 15 propriétaires concernés soit 86,66% et une superficie de 75 332 m² sur 88 331 m² nécessaires au projet compris dans le périmètre d'utilité publique,


le relevé de propriété du département du Nord sur la commune de [Localité 23] faisant apparaître 57 parcelles sont en classe 1 et seulement 9 parcelles de terres en classe 2.


En cause d'appel, est produit un relevé de ces mêmes accords amiables passés, comprenant en outre les références d'enregistrement, le prix total de cession, ainsi que l'adresse du bien.

La cour note que M. [L] [B] n'a jamais demandé dans le cadre du dispositif de ses conclusions, que ce soit en première instance ou en cause d'appel, la production de l'ensemble des actes de cession à l'amiable. De plus, les éléments communiqués permettent à la cour de déterminer qu'à la seule exception des parcelles cédées au prix de 1,50 euros le m² qui étaient libres d'occupation, les parcelles cédées à l'amiable entre 0,70 et 0,80 euros le m² ont les mêmes caractéristiques que la parcelle à évaluer, à savoir une parcelle occupée de catégorie 1, et et la production des actes n'aurait pas apporté plus de renseignements, étant précisé que le prix de cession amiable des quelques parcelles de terre cédées à l'amiable de catégorie 2 n'était pas différent de celui des parcelles de catégorie 1.

Au vu de ces éléments, les conditions d'application des dispositions de l'article 322-8 du code de l'expropriation sont remplies et la présente juridiction entend retenir que les accords amiables ont été passés au prix moyen de 0,72 euros le m².



les termes de comparaison



Sont retenus au titre des termes de comparaison les actes de cession suivants de particuliers à particuliers portant sur des parcelles de catégorie 1, occupées, à [Localité 23] et dans des communes avoisinantes, hors déclaration d'utilité publique :

Terme n°1 : acte du 31 janvier 2017, parcelle occupée, de catégorie 1, cadastrée ZN [Cadastre 10] d'une contenance de 12 760 m², [Adresse 20] à [Localité 24], pour un prix de 9000 euros, soit 0,71 euros le m².

Terme n°2 : acte du 23 février 2017, parcelle occupée, de catégorie 1, cadastrée ZK [Cadastre 13] d'une contenance de 5679 m², [Adresse 22] à [Localité 16], pour un prix de 4000 euros, soit 0,70 euros le m².

Le terme n°3 ne sera pas retenu comme portant sur une terre de catégorie 3.

Les termes 4, 5 et 6 cités par l'exproprié ne seront pas retenus comme portant sur des terres libres.

Terme n°7 : acte du 2 janvier 2020, parcelle occupée, de catégorie 1, cadastrée ZI [Cadastre 13] d'une contenance de 48 170 m², Derrière la [Adresse 19], pour un prix de 48 000 euros, soit 0,99 euros le m².

Le terme n°8 ne sera pas retenu comme portant sur une terre de catégorie 2.

Terme n°9 : acte du 24 juillet 2017, parcelle occupée, de catégorie 1, cadastrée ZA [Cadastre 7] d'une contenance de 2230 m², Canton de [Localité 25] à [Localité 23], pour un prix de 17500 euros, soit 0,78 euros le m².

Le terme n° 10 ne sera pas retenu comme portant sur une terre de catégorie 2.

Le terme n°11 ne sera pas retenu comme portant sur une terre de catégorie 3.

Terme n° 12 : acte du 28 juillet 2016, parcelle occupée, de catégorie 1, cadastrée ZD [Cadastre 9] d'une contenance de 16 680 m², Au nord du moulin d [Localité 23], pour un prix de 14 721 euros, soit 0,70 euros le m².

Terme n° 13 : acte du 13 avril 2017, parcelle occupée, de catégorie 1, cadastrée ZK [Cadastre 3] d'une contenance de 9560 m², [Adresse 21], pour un prix de 7000 euros, soit 0,73 euros le m².

Le terme n°14 ne sera pas retenu comme portant sur une terre de catégorie 3.

Les termes n°15, 16,17 ne seront pas retenus comme portant sur des terres de catégorie 2.

Les termes n° 18 à 23, 25 et 26 correspondent à des acquisitions par le département du Nord sur les communes de [Localité 23] déjà reprises dans le cadre des cessions amiables ci-dessus indiquées.

Les termes 24 et 27 ne seront pas retenus comme portant sur des terres de catégorie 2.

Terme n° 28 : acte du 16 juillet 2021, parcelle occupée, de catégorie 1, cadastrée ZO [Cadastre 4] d'une contenance de 9420 m², [Adresse 18] à [Localité 24], pour un prix de 6954 euros, soit 0,70 euros le m².

Le terme n°29 ne sera pas retenu comme portant sur une terre de catégorie 2.

Terme n°30 : acte du 21 octobre 2021, parcelle occupée, de catégorie 1, cadastrée ZM [Cadastre 1], ZP [Cadastre 13] d'une contenance de 21000 m², [Adresse 15] à [Localité 16], pour un prix de 21000 euros, soit 0,77 euros le m².

Le prix moyen des neuf termes de comparaison retenus s'établit à 0,75 euros le m².















4.3 le barème indicatif de la valeur vénale moyenne des terres agricoles annexé à la décision ministérielle du 8 octobre 2021

Ce barème pour les terres labourables louées en Flandre Intérieure et Flandre Maritime fait apparaître une valeur minimale de 0,45 euros le m², une valeur dominante de 0,70 euros le m², et une valeur maximale d'1 euro le m². M. [L] [B] n'apporte aucun élément à la cour permettant de retenir la valeur maximale.

4.4 L'évaluation des indemnités dues à M. [L] [B]

4.4.1 l'indemnité principale

Au vu des éléments qui viennent d'être exposés, doit être confirmée l'estimation faite par le premier juge de l'indemnité principale due à M. [L] [B] à raison de l'expropriation de la parcelles de terres agricoles cadastrées section [Cadastre 5] et [Cadastre 6] situées lieu-dit [Adresse 17] à [Localité 23] d'une superficie respective de 723 m² et 6298 m² à une somme de 5406,17 euros sur une base de 0,77 euros le m².



4.4.2 l'indemnité de remploi

L'article R 322-5 du code de l'expropriation prévoit que : " l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l'indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique. »

Bien que M. [L] [B] indique dans ses conclusions qu'en l'espèce : « il serait concerné par l'exception correspondant au 2° alinéa de l'article R 322-5 », il n'a jamais été soutenu que le bien dont il était propriétaire était notoirement destiné à la vente ou mis en vente au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique, et que M. [L] [B] n'avait pas droit à une indemnité de remploi, les parties s'opposant seulement sur le mode de calcul.

Le premier juge a calculé cette indemnité comme suit :

5 406,17 € x 25 % = 1351,54 euros

Le département du Nord et la direction régionale des finances publiques des Hauts de France et du Nord demandent la confirmation de cette disposition, alors que l'appelant sollicite une indemnité de remploi égale à 25% de la valeur vénale de l'immeuble au motif qu'au-delà des frais d'acte notarié, il y a lieu de prendre en compte la commission de l'agence immobilière qui n'est jamais en pratique inférieure à 7%.

Sur une base de frais de notaire pour la vente d'un terrain agricole ne dépassant pas 8% du prix, même si l'on ajoute 7% pour les frais de l'agence immobilière, la somme allouée par le premier juge correspond à une juste évaluation de l'indemnité de remploi et sera en conséquence confirmée.



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5. L'indemnité pour dépréciation du surplus

Sera confirmée cette indemnité de 4000 euros allouée par le premier juge, non contestée par les parties non appelantes, même si M. [L] [B] n'en dit mot.



6. Les dépens et indemnité d'article 700 du code de procédure civile

Les dispositions relatives aux dépens et indemnité d'article 700 du code de procédure civile de première instance seront confirmées.

M. [L] [B] partie perdante en appel sera condamné aux dépens de l'instance en appel et sera débouté de sa demande d'indemnité d'article 700 du code de procédure civile formée en appel.



PAR CES MOTIFS



Confirme le jugement du juge de l'expropriation du département du Nord en date du 9 septembre 2022 dans le litige opposant le département du Nord à M. [L] [B],

Condamne M. [L] [B] aux dépens d'appel,



Déboute M. [L] [B] de sa demande d'indemnité d'article 700 du code de procédure civile formée en cause d'appel.



La présente décision est signée par Hélène CHATEAU présidente et par Christian BERQUET greffier.



LE GREFFIER LA PRESIDENTE







C. BERQUET H. CHATEAU