Cour d'Appel · 5e chambre civile — 31 octobre 2023

Grosse + copie

délivrées le

à































COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



5e chambre civile



ARRET DU 31 OCTOBRE 2023



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 21/00055 - N° Portalis DBVK-V-B7F-O2FH





Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 NOVEMBRE 2020 

TRIBUNAL DE COMMERCE DE PERPIGNAN 

N° RG 2019j463





APPELANTE :



Madame [C] [R]

née le 13 Mai 1963 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par Me Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de Me Marc-Antoine PEREZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant







INTIMEE :



S.A.S. PROMOTION DU PRET A PORTER

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Jérémy BALZARINI de la SCP ADONNE AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de Me Hervé TANDONNET, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant



Ordonnance de clôture du 30 Août 2023



COMPOSITION DE LA COUR :



En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 SEPTEMBRE 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :



Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON





ARRET : 



- contradictoire



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.





*

* *



FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE :

 

Le 26 mars 1991, la SCI Biva a donné à bail à la SAS Promotion du prêt à porter un local commercial situé [Adresse 7] à [Localité 9]. 



Le 27 février 1995, la SCI Biva a donné son accord pour la réalisation par la locataire de travaux permettant la communication entre les locaux loués et ceux contigus situés au 6 de la même rue. Un avenant a été signé en ce sens le 21 août 1995 prévoyant également le paiement d'une indemnité et d'une revalorisation du loyer. 



En 1999, après accord de la bailleresse, la locataire a effectué de travaux d'unification des locaux.



Un nouveau bail a été conclu le 14 avril 1999, renouvelé le 12 décembre 2008, qui s'est poursuivi par tacite reconduction. 



Le 12 mars 2018, la locataire a notifié à la bailleresse un congé pour le 30 septembre 2018 avec une remise des clés le 28 septembre 2018 et un constat de sortie des lieux dressé par acte d'huissier le 10 octobre 2018. 



Le 28 novembre 2019, Mme [C] [R], venue aux droits de la SCI Biva, a assigné devant le tribunal de commerce de Perpignan, la SAS Promotion du prêt à porter afin de la voir condamnée à remettre les locaux donnés à bail dans leur état d'origine et à lui payer la somme de 158 065euros au titre des travaux et la somme de 111 649euros au titre de l'indemnité d'occupation à parfaire au jour de la réception de la remise en état et 1 000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par jugement contradictoire du 16 novembre 2020, le tribunal de commerce de Perpignan a débouté Mme [C] [R] de ses demandes et l'a condamnée à payer à la SAS Promotion du prêt à porter la somme de 2 000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 



La juridiction a retenu qu'au terme du bail conclu le 26 mars 1991, la société bailleresse est devenue propriétaire des aménagements réalisés dans les lieux loués par la locataire et que le bail de 1999 indique que la locataire prendrait les lieux ' dans leur état actuel'. 





Le 5 janvier 2021, Mme [C] [R] a interjeté appel de ce jugement.



Dans ses conclusions déposées et notifiées le 29 août 2023, elle demande à la cour de :

Vu les articles 555, 1103, 1188, 1189, 1217, 1222et 1231-3 du code civil,

Vu l'article 700 du code de procédure civile,

Recevoir Mme [C] [R] en son appel et l'en déclarer bien fonder,

Infirmer le jugement rendu le 16 novembre 2020 par le tribunal de commerce de Perpignan en ce qu'il a :

'débouté Mme [C] [R] de ses demandes et l'a condamnée à payer à la SAS Promotion du prêt à porter la somme de 2 000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens',

Juger que la demande de remise en état des locaux doit être faite par le bailleur en fin de jouissance des lieux,

Juger que Mme [C] [R] a sollicité la remise en état des lieux dès le 24 mai, demande réitérée le 18 juillet 2018 auprès du preneur,

Juger que la SAS Promotion du prêt à porter a refusé la remise en état des lieux loués,

Condamner la SAS Promotion du prêt à porter à verser à Mme [C] [R] la somme de 92 462,97euros correspondant au coût de la remise en état des locaux loués [Adresse 7] à [Localité 9],

A titre subsidiaire :

Condamner la SAS Promotion du prêt à porter à verser à Mme [C] [R] la somme de 55 868,29euros HT correspondant au coût de la remise en état des locaux situés au [Adresse 7] et consécutifs au coût des travaux réalisés après 1995 aux locaux loués,



Juger que Mme [C] [R] n'a pu donner à bail les locaux avant leur remise en état compte tenu des ouvertures présentes avec l'immeuble du [Adresse 5], 

Condamner la SAS Promotion du prêt à porter à verser à Madame [C] [R] la somme de 197 028euros au titre de la perte de loyer consécutive au refus d'effectuer les travaux de remise en état,

Condamner la SAS Promotion du prêt à porter à verser à Mme [C] [R] la somme de 5 000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

Condamner la SAS Promotion du prêt à porter aux dépens de première instance 'sic'. 





Elle expose que le bail initial conclu en 1991, renouvelé le 14 avril 1999, stipule expressément que si la bailleresse autorise les travaux dans les lieux loués, ce n'est qu'à la condition qu'ils lui soient restitués ' dans leur état primitif', que cette obligation a été réitérée lors du renouvellement le 12 décembre 2008, qu'elle a, dès le 24 mai 2018, puis le 18 juillet 2018 et enfin le 18 mars 2019, demandé la remise en état des locaux.



Elle soutient que les baux conclus rappellent la nécessité pour le locataire de remettre en leur état primitif les locaux en fin de jouissance, que le renouvellement intervenu en avril 1999 ne s'analyse pas comme un nouveau bail et que même si cela est le cas, il mentionne sans ambiguïté que 'préalablement aux présentes, le bailleur a donné son accord afin que le preneur fasse exécuter divers travaux...étant entendu qu'en tout état de cause, les lieux loués devront être rendus au bailleur dans leur état primitif ', que le rappel du terme 'préalablement' démontre que la remise en l'état concerne l'état d'origine des locaux.



Elle critique le jugement de première instance en indiquant que la juridiction n'a pas tenu compte de l'économie des baux renouvelés alors qu'il résulte de la commune intention des parties que l'ensemble des travaux forme un tout indissociable.



Elle fait valoir que la clause d'accession ne joue qu'à la fin des relations contractuelles, c'est à dire la fin de jouissance et la fin de l'occupation des locaux et non pas la fin du contrat, que le contrat doit s'interpréter selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable, que le bail de 1999 constitue un renouvellement de celui de 1991 ainsi que le confirme le préambule ' afin de renouveler par anticipation le bail du 26 mars 1991".



A titre subsidiaire, elle indique qu'en tout état de cause, la société locataire est redevable de la remise en état des locaux pour les travaux réalisés après 1995 pour un montant total de 92 462,97euros et qu'elle est fondée à obtenir l'indemnisation de la perte locative subie en raison de l'impossibilité d'offrir à la location les locaux dans leur état constaté lors de la remise des clés. 



Par conclusions déposées le 30 août 2023, la SAS Promotion du prêt à porter demande à la cour de :

Confirmer le jugement du tribunal de commerce de Perpignan du 16 novembre 2020 en toutes ses dispositions.

Condamner Mme [R] à payer à la société Promotion du prêt a porter la somme de 7.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, pour les frais qu'elle a été contrainte d'engager dans le cadre de la procédure d'appel.

La condamner aux dépens.



Elle soutient que la demande de Mme [C] [R] porte sur des travaux de remise en état suite à la réalisation par la société Promotion du prêt a porter de travaux d'unification courant 1995, mais que ces travaux ont été réalisés sous l'empire du bail du 26 mars 1991, qui a pris fin le 14 avril 1999 par la conclusion d'un nouveau bail, qu'il aurait fallu que la bailleur se prévale de cette disposition avant la fin du bail c'est à dire en 1999, ce qu'elle n'a pas fait. 



Elle précise que si les baux peuvent contenir des clauses dérogatoires qui reportent l'accession en fin de jouissance, il est constant que le bail de 1991 ne contient pas une telle clause puisque l'article 4° alinéa 2 du bail du 26 mars 1991 oblige le preneur « de laisser en fin de bail tous travaux d'amélioration ou de modification sans indemnité du bailleur à moins que ce dernier ne préfère exiger la remise des lieux dans leur état primitif au frais du preneur. » que l'accession s'est effectuée à l'expiration du bail en cours.



Elle indique que le bail de 1999 ne constitue pas le renouvellement du bail de 1991, mais une résiliation du bail par anticipation accompagnée d'un nouveau bail comportant des clauses nouvelles, parmi lesquelles figurent notamment celles relatives aux travaux du preneur, que le bail de 1999 ne mentionne plus les travaux de modification dont fait état le bail de 1991 et que les travaux litigieux dont le bailleur demande la dépose constituent précisément des travaux de modification qui ont été réalisés en 1995 soit sous l'empire du bail de 1991. 



Elle souligne que le bail de 1991 ne contient aucune clause susceptible de reporter l'accession de ces travaux en fin de jouissance, que les travaux de modification sont nécessairement devenus la propriété du bailleur lors de la fin du bail souscrit en 1991, que Mme [C] [R] ne peut plus en demander la dépose par le preneur en 2018, que l'étendue de l'obligation de remise en état ne doit s'apprécier qu'au regard des dispositions contractuelles applicables au jour de la réalisation des travaux, soit celles contenues dans le bail initial de 1991 et non celles postérieures, que ces dispositions sont parfaitement claires et n'ont pas à être interprétées à peine de dénaturation conformément à l'article 1192 du code civil.



Elle rappelle que le bail de 1991 pose le principe que les travaux de modification restent la propriété du bailleur, sauf pour Mme [R] d'en solliciter la remise en état à la fin du bail, ce qu'elle n'a pas fait en 1999, que le bail de 1999 prévoit que la société Promotion du Prêt à Porter prend le local en l'état actuel, c'est-à-dire avec les travaux d'unification réalisés en 1995.



Elle soutient également que les travaux d'unification réalisés par la locataire en 1999 ont consisté à percer le mur du local loué, que la bailleresse ne peut demander, au titre de la remise en état que la reconstruction du mur détruit, chiffrée à la somme de 2.370,40 euros, que tous les autres travaux chiffrés par le bailleur dans sa facture n°2395 du 25 mars 2021 excèdent la remise en état primitif.



Elle précise qu'à supposer que le bailleur dispose de la faculté de remise en état en 2018, il aurait fallu qu'il fasse la demande exprimée clairement et sans ambiguïté avant la restitution des locaux survenue le 28 septembre 2018, afin que le locataire puisse s'exécuter, que Mme [C] [R] s'est abstenue de demander la remise en état primitif des locaux dans le but de poursuivre une indemnisation financière, qu'elle ne justifie pas du règlement effectif et complet de la facture de 86.462,97 €TTC, et qu'elle ne peut être indemnisée d'un préjudice qu'elle a elle-même causé, puisqu'elle a attendu plus d'un an pour assigner la société Promotion du Prêt à porter et le mois de décembre 2020 pour réaliser les travaux de remise en état.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 30 août 2023. 



Motifs 



Sur les travaux d'unification réalisés en 1995 : 



Les parties sont en l'état d'un bail commercial conclu le 26 mars 1991 portant sur un local situé [Adresse 7] à [Localité 9] au cours duquel la locataire a exécuté en 1995 et en accord avec la bailleresse des travaux dans les lieux loués.



Le contrat stipule que le locataire s'oblige à 'laisser en fin de bail tous travaux d'amélioration ou de modification sans indemnité du bailleur, à moins que ce dernier ne préfère exiger la remise des lieux loués en leur en état primitif aux frais du preneur'.



S'il est permis aux juges d'interpréter une convention d'après la commune intention des parties, tel n'est pas le cas lorsque les clauses sont claires et précises, sous peine de dénaturation du contrat. 



En l'espèce, la clause sus visée ne souffre d'aucune ambiguïté justifiant l'intervention du juge pour interprétation. 



La locataire n'est propriétaire des constructions édifiées dans le local du bailleur que pour la durée de la location dont elle jouit. La clause n°4 du bail stipulant qu'en fin de bail, les constructions édifiées resteraient, sans indemnité, dans les lieux loués et donc deviendraient la propriété du bailleur en application des dispositions de l'article 555 du code civil. 



La notion de fin de bail est claire et ne peut s'entendre de la fin des relations contractuelles ou de la jouissance entre les parties ainsi que le soutient à tort la bailleresse, à qui il incombait à de solliciter la remise en l'état 'primitif ' avant le 14 avril 1999. 



Mme [R] soutient que le bail conclu entre les parties le 14 avril 1999 ne constitue pas un nouveau bail mais doit s'analyser comme un renouvellement du bail initial et que l'économie générale des baux conduit nécessairement à considérer ces deux contrats comme un tout indissociable, l'accession au profit du bailleur ne pouvant alors jouer qu'en fin des relations contractuelles c'est à dire lors de la fin de l'occupation. 



Toutefois et nonobstant la clause du bail indiquant 'les parties se sont rapprochées afin de renouveler par anticipation le bail du 26 mars 1991", le bail souscrit le 14 avril 1999 ne constitue pas un renouvellement de celui du 26 mars 1991. En effet, le renouvellement d'un bail s'entend de continuation à l'identique des mêmes clauses et conditions de l'engagement antérieur à l'exception du prix. Tel n'est pas le cas en l'espèce, le bail souscrit le 14 avril 1999 ne reprend pas les conditions du bail initial mais comporte des clauses nouvelles modifiant les obligations des parties. 



La clause d'accession énoncée dans le bail du 14 avril 1999 précise que le preneur prendra les lieux en leur état actuel et que 'tous embellissements ou améliorations resteront la propriété du bailleur à l'expiration du bail à moins qu'il ne préfère la remise en leur état primitif ' la notion d'état primitif renvoyant à l'état lors de la prise de possession des lieux en avril 1999, c'est à dire avec les travaux d'unification réalisés en 1995, dont la démolition n'a pas été exigée par la bailleresse lors du terme du bail de 1991.



Contrairement aux dires de la bailleresse il n'est fait référence au concept de 'fin de jouissance' que dans la clause relative à l'obligation de réparation qui est sans conséquence sur le présent litige, les parties ne dénonçant aucune dégradation. 



Le bail de 1999 mentionne également en préambule de son paragraphe III relatif à l'entretien et aux travaux, que 'préalablement aux présentes, le bailleur a donné son accord afin que le preneur fasse exécuter divers travaux sous la surveillance de l'architecte de l'immeuble, étant entendu qu'en tout état de cause, les lieux loués devront être rendus au bailleur dans leur état primitif si bon semble au bailleur'. 



L'adverse 'préalablement ' s'applique uniquement à l'accord donné par le bailleur et non pas aux travaux, alors que l'emploi du subjonctif présent ' fasse exécuter' exprime une action incertaine, une volonté de faire des travaux mais qui n'est pas encore réalisée et ce d'autant que la phrase suivante mentionne 'compte tenu des travaux affectant le gros oeuvre que la locataire fait exécuter' corroborant l'interprétation retenue c'est à dire qu'il s'agit de travaux en cours de réalisation mais non encore achevés. 



La bailleresse a certes déjà donné son accord pour des travaux à venir sous la condition qu'ils soient réalisés sous la surveillance de l'architecte de l'immeuble et à la condition expresse qu'elle puisse demander à l'issu du bail la remise en état initial. Cette clause ne peut recevoir application pour justifier une demande de remise dans l'état existant en 1991, lors de la prise de possession des lieux, alors qu'elle ne concerne que les travaux postérieurs à 1999. 



Il convient de confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a débouté Mme [R] de sa demande de remise des locaux en leur état de 1991. 



Sur les travaux d'unification réalisés en 1999 :



Il s'agit des travaux relatifs au percement du mur séparant le local donné à bail de celui contigus situé [Adresse 3] à [Localité 9]. Le bail du 14 avril 1999 et le renouvellement intervenu le 12 décembre 2008 prévoyaient selon une clause identique la possibilité offerte au bailleur d'exiger une remise des locaux dans leur état primitif. 



Il n'est nullement justifier que le prix du bail renouvelé en 2008 intégrerait le prix des constructions réalisées par le preneur ce dont il résulterait que la bailleresse aurait renoncé à l'option qui lui était offerte par le bail. Le prix du bail déterminé dans le bail du 12 décembre 2008 ne précise pas que la majoration du loyer est motivée par les travaux effectués puisque au contraire, dans sa lettre du 22 janvier 2008 justifiant l'augmentation de loyer, la bailleresse se fonde, pour déterminer la valeur locative, sur les valeurs marchandes des fonds de commerce avoisinants. 



Enfin, la preneuse s'oppose à cette demande de remise en état en arguant d'une absence de demande claire et dépourvue d'ambiguïté en ce sens. 



Toutefois, préalablement à la restitution des lieux intervenue le 28 septembre 2008, la bailleresse, par l'intermédiaire de son mandataire, a dès le 18 juillet 2018 formulé une demande de remise en état en indiquant ' Compte tenu des travaux que vous aviez été autorisés à réaliser et des clauses et conditions du bail, je vous demandais vos intentions sur la remise en état des lieux ', courrier réitéré le 24 mai 2018 'vous voudrez bien nous indiquer les travaux que vous envisagez afin de permettre la remise en l'état primitif des lieux ' et enfin le 19 septembre 2018 ' Nous vous avions demandé vos intentions sur la remise des locaux dans leur état primitif avant travaux...la remise des locaux ne sera effective qu'après constatation des travaux de remise en état'.



Ainsi, la bailleresse a clairement exprimé en temps utile sa volonté de voir remettre en leur état primitif les lieux donnés à bail. Faute d'exécution par la locataire de son obligation contractuelle, la bailleresse est fondée à solliciter l'indemnisation du préjudice subi, sans qu'il soit nécessaire qu'elle justifie de la réalisation des dits travaux, en application des dispositions de l'article 1217 du code civil. 



La bailleresse produit une facture n° 2395 du 25 mars 2021 chiffrant à la somme de 86 462,97euros les travaux de séparation du local et divers travaux de remise en état. 



Toutefois, cette facture comprend outre les travaux de nature à remédier aux modifications opérées en 1995 puis postérieurement à 1999, une remise à neuf de locaux y compris des installations électriques, du poste de plomberie et des peintures. Une telle facture ne peut être mise à la charge de la locataire alors que son obligation se limite à une reprise des travaux postérieurs à 1999, et non pas à une remise à neuf des locaux atteints par la vétusté après 17 ans d'occupation. 



A titre subsidiaire, la bailleresse limite ses prétentions à la somme de 55 868,29euros correspondant selon elle au coût de la remise en état des locaux consécutifs aux transformations réalisées postérieurement à l'année 1999. La locataire offre de régler la somme de 2 370, 40euros HT correspondant au coût des travaux de construction d'un mur en aggloméré ciment creux sur la facture du 25 mars 2021 produite par la bailleresse. 



Toutefois, la reprise d'un local, qui a été antérieurement unifié avec le local mitoyen, ne peut se borner à la construction d'un mur de séparation. Il convient de procéder également à une reprise du sol, des installations électriques et des peintures, incontestablement endommagés lors des transformations successives. De sorte qu'il convient de retenir la somme de 55 868,29euros comme la juste réparation du préjudice subi en raison de l'absence d'exécution par la locataire de son obligation contractuelle.



Il convient d'infirmer la décision de première instance à ce titre. 





Sur l'indemnisation du préjudice de jouissance :



La bailleresse soutient que faute de remise en l'état des locaux loués, elle n'a pu procéder à leur location de son bien en temps utile, d'où une perte financière certaine causée par le défaut de perception de loyer. 



Toutefois, il est constant et non contesté que les locaux lui ont été restitués le 28 septembre 2018 par la locataire. Dés lors, il lui appartenait, en application des dispositions de l'article 1222 du code civil, de faire exécuter elle-même les travaux nécessaires à la mise en location du bien et de solliciter le cas échéant ultérieurement le remboursement des sommes ainsi engagées à la locataire.



Il convient de confirmer la décision de première instance. 



Par ces motifs, la cour statuant par arrêt contradictoire : 



Confirme le jugement rendu le 16 novembre 2020 par le tribunal de commerce de Perpignan uniquement en ce qu'il a débouté Mme [R] de ses demandes au titre de la perte locative, 



Infirme pour le surplus,



Statuant à nouveau et y ajoutant :



Condamne la société Promotion du prêt à porter à payer à Mme [R] [C] la somme de 55 868,29euros en indemnisation de son préjudice, 



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la société Promotion du prêt à porter à payer les entiers dépens et ce y compris ceux de première instance.



Le Greffier Le Président