Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 7 novembre 2023

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 4



ARRET DU 07 NOVEMBRE 2023



(n° , 12 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/02140 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDBLE



Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Décembre 2020 -Juge des contentieux de la protection de VILLEJUIF RG n° 





APPELANTES

 

Madame [P] [T]

C/O M. [W] [H], [Adresse 5]

[Localité 14]



Représentée par Me Jean-claude COHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1331 et assistée par Me Tim KASSABI, avocat au barreau de PARIS, toque : D2181





S.A.S. SYCOGEST IMMOBILIER SAS AU CAPITAL DE 50.000 ¿ RCS EVRY

[Adresse 2]

[Localité 13]

N° SIRET : 391 146 859



Représentée par Me Marie-odile PEROT-CANNAROZZO, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 205







INTIMES 





Monsieur [G] [C]

[Adresse 8]

[Localité 10] / FRANCE

né le [Date naissance 9] 1993 à [Localité 17]



Représenté et assisté par Me Alexandra CHARNOIS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC121



Monsieur [S] [F]

[Adresse 6]

[Localité 15] / FRANCE

né le [Date naissance 7] 1995 à [Localité 16]



Représenté et assisté par Me Alexandra CHARNOIS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC121



Monsieur [N] [Y]

[Adresse 12]

[Localité 11] / FRANCE

né le [Date naissance 3] 1994 à [Localité 20]



Représenté et assisté par Me Alexandra CHARNOIS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC121



Monsieur [W] [I]

[Adresse 6]

[Localité 15] / FRANCE

né le [Date naissance 4] 1993 à [Localité 19]



Représenté et assisté par Me Alexandra CHARNOIS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC121



Monsieur [N] [D]

[Adresse 6]

[Localité 15] / FRANCE

né le [Date naissance 1] 1993 à [Localité 18]



Représenté et assisté par Me Alexandra CHARNOIS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC121







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 26 Septembre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

Mme Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre

Mme Marie MONGIN, Conseiller 

M. Claude CRETON, Président, magistrat honoraire

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Nicolette GUILLAUME dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO



 





ARRET :



- Contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Nicolette GUILLAUME, Présidente de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4, présente lors de la mise à disposition.





En vertu d'un contrat de bail passé par acte sous seing privé le 22 octobre 2015, M. [G] [C], M. [S] [F], M. [N] [Y], M. [W] [I] et M. [N] [D] ont occupé un appartement sis dans un pavillon au [Adresse 6], [Localité 15] au 1er étage et appartenant à Mme [P] [T]. M. [G] [C] a été remplacé par M. [W] [I] en novembre 2015. M. [S] [F] a été remplacé par M. [N] [D] le 1er janvier 2018. M. [N] [Y] a quitté les lieux le 31 décembre 2018.



Saisi par M. [G] [C], M. [S] [F], M. [N] [Y], M. [W] [I] et M. [N] [D] par acte d'huissier de justice délivré les 11 septembre 2019 et 17 octobre 2019, par jugement contradictoire rendu le 17 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection de [Localité 21] a : 

- rejeté l'exception d'incompétence soulevée la SAS Sycogest Immobilier ; 

- constaté que Mme [P] [T] et la SAS Sycogest Immobilier ont engagé leur responsabilité vis-à-vis de M. [G] [C], M. [S] [F], M. [N] [Y], M. [W] [I] et M. [N] [D] du fait du trouble de jouissance résultant du logement indécent sis [Adresse 6], [Localité 15] ; 

- condamné in solidum Mme [P] [T] et la SAS Sycogest Immobilier à verser à M. [G] [C] la somme de 3 494,24 euros, M. [S] [F] la somme de 3 494,24 euros, M. [N] [Y] la somme de 10 514,60 euros, M. [W] [I] la somme de 15 936,16 euros et M. [N] [D] la somme de 15 936,16 euros, le tout au titre du préjudice subi pour trouble de jouissance et délivrance d'un logement indécent ; 

- condamné Mme [P] [T] à entreprendre les travaux nécessaires à l'extinction du trouble de jouissance sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente comme suit : 



-procéder à la réparation de la toiture ; 

-refaire les lasures sur les boiseries des ouvrants de l'arrière du logement ;

-refaire l'isolation thermique ;

- débouté la SAS Sycogest Immobilier et Mme [P] [T] de l'ensemble de leurs demandes ; 

 

- débouté M. [G] [C], M. [S] [F], M. [N] [Y], M. [W] [I] et M. [N] [D] du surplus de leurs demandes ; 

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision ; 

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- fait masse des dépens et dit qu'ils seront partagés entre les parties.



Par déclaration reçue au greffe le 1er février 2021, Mme [P] [T] a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a rejeté l'exception d'incompétence soulevée la SAS Sycogest Immobilier et a débouté M. [G] [C], M. [S] [F], M. [N] [Y], M. [W] [I] et M. [N] [D] du surplus de leurs demandes.



Par déclaration reçue au greffe les 17 février et 4 mars 2021, la SAS Sycogest Immobilier a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a rejeté l'exception d'incompétence qu'elle avait soulevée, a condamné Mme [P] [T] à entreprendre les travaux et a débouté M. [G] [C], M. [S] [F], M. [N] [Y], M. [W] [I] et M. [N] [D] du surplus de leurs demandes.



Dans ses dernières conclusions déposées le 5 janvier 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [P] [T] demande à la cour de : 



- infirmer le jugement rendu le 17 décembre 2020 en ce qu'il : 

- l'a condamnée in solidum avec la SAS Sycogest Immobilier à verser à M. [G] [C] la somme de 3 494,24 euros, M. [S] [F] la somme de 3 494,24 euros, M. [N] [Y] la somme de 10 514,60 euros, M. [W] [I] la somme de 15 936,16 euros et M. [N] [D] la somme de 15 936,16 euros au titre du préjudice de jouissance résultant du logement sis [Adresse 6] à [Localité 15] ; 

- l'a condamnée à « entreprendre les travaux nécessaires à l'extinction du trouble de jouissance » sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision ; 

- l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes ; 

- a dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, 

et statuant à nouveau : 



. à titre principal : 

- débouter M. [G] [C], M. [S] [F], M. [N] [Y], M. [W] [I] et M. [N] [D] et la SAS Sycogest Immobilier de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre ; 

. à titre subsidiaire : 

- condamner la SAS Sycogest Immobilier à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre ; 

- réduire à de plus justes proportions les montants réclamés par les locataires sur le fondement du préjudice de jouissance allégué ; 

. à titre infiniment subsidiaire : 

- condamner la SAS Sycogest Immobilier à lui payer la somme de 49 375,40 euros, qui correspond au montant des condamnations prononcées à son encontre en première instance, à parfaire en fonction du montant des éventuelles condamnations qui seraient effectivement prononcées en cause d'appel ; 

. en tout état de cause : 

- condamner la SAS Sycogest Immobilier à lui payer la somme de 40 000 euros au titre de la perte de chance de ne pas avoir à financer sur ses propres deniers tous les travaux entrepris depuis 2017 et de ne pas avoir à débourser en urgence les sommes dues au titre des travaux de mise en conformité demandés par la préfecture ; 

- condamner la SAS Sycogest Immobilier à lui payer la somme de 24 961,44 euros au titre des loyers retenus par les locataires en vertu de l'arrêté préfectoral du 25 octobre 2019 ; 

- condamner la SAS Sycogest Immobilier et les demandeurs à lui payer la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral qu'elle a subi ; 

- condamner in solidum la SAS Sycogest Immobilier et les demandeurs à lui payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. 



Dans ses dernières conclusions n°3 déposées le 25 octobre 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la SAS Sycogest Immobilier demande à la cour de :



- la recevoir en ses conclusions d'intimée ; 



y faisant droit : 



sur l'appel principal de Mme [P] [T] ,



- déclarer Mme [P] [T] non fondée en son appel, dirigé contre elle ;

- débouter Mme [P] [T] de l'ensemble de ses prétentions (dommages et intérêts, garantie ou in solidum), fins et conclusions dirigées à son encontre en ce qu'elle ne rapporte pas la preuve d'une faute délictuelle ou contractuelle de l'agence immobilière dans l'accomplissement de son mandat de gestion de même que personne ne caractérise la nature et le quantum du préjudice qui en serait la conséquence exclusive et qui ne saurait être égal à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée ; 

 

sur l'appel incident,

 

- la déclarer recevable et bien fondée,

- infirmer la décision rendue, en ce qu'elle : 

- a constaté qu'elle a engagé sa responsabilité vis-à-vis de M. [G] [C], M. [S] [F], M. [N] [Y], M. [W] [I] et M. [N] [D] du fait du trouble de jouissance résultant du logement indécent sis [Adresse 6], [Localité 15] ; 



- l'a condamnée in solidum avec Mme [P] [T] au titre du préjudice subi pour trouble de jouissance et délivrance d'un logement indécent ;

- l'a déboutée de l'ensemble de ses demandes, 

- a dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- a fait masse des dépens et dit qu'ils seront partagés entre les parties ; 

statuant a nouveau : 

- débouter Mme [P] [T] de l'ensemble de ses prétentions (dommages et intérêts, garantie ou in-solidum), fins et conclusions dirigées à son encontre en ce qu'elle ne rapporte pas la preuve d'une faute délictuelle ou contractuelle de l'agence immobilière dans l'accomplissement de son mandat de gestion de même que personne ne caractérise la nature et le quantum du préjudice qui en serait la conséquence exclusive et qui ne saurait être égal à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée ; 

- débouter les intimés de toutes leurs prétentions, fins et conclusions dirigées à son encontre de en ce que personne ne rapporte la preuve d'une faute délictuelle ou contractuelle de l'agence immobilière dans l'accomplissement de son mandat de gestion de même que personne ne caractérise la nature et le quantum du préjudice qui en serait la conséquence exclusive et qui ne saurait être égal à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée ; 



subsidiairement, 



- dire que les intimés ne justifient pas d'un trouble de « jouissance totale » fondant leurs demandes ; 

- réduire à de plus justes proportions les montants sollicités par les intimés au titre du préjudice de jouissance allégué ;

- les débouter pour le surplus ; 

 

en tout état de cause, 

- condamner la partie qui succombe à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 code de procédure civile et en tous les dépens. 



Dans ses dernières conclusions déposées le 24 janvier 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [G] [C], M. [S] [F], M. [N] [Y], M. [W] [I] et M. [N] [D] demandent à la cour de :



- confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il :

- les déboute du surplus de leurs demandes ; 

- dit n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du code de procédure civile 

- fait masse des dépens et dit qu'il seront partagés entre les parties ; 

et statuant a nouveau :

 

 à titre principal : 

 

- condamner in solidum Mme [P] [T] et la SAS Sycogest Immobilier à leur verser la somme de 1 500 euros chacun, le tout au titre du préjudice subi pour résistance abusive 

- condamner in solidum Mme [P] [T] et la SAS Sycogest Immobilier à leur verser la somme de 1 000 euros chacun, le tout au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner in solidum Mme [P] [T] et la SAS Sycogest Immobilier aux entiers dépens de première instance ; 

. à titre subsidiaire : 

- condamner Mme [P] [T] à leur verser la somme de 1 500 euros chacun, le tout au titre du préjudice subi pour résistance abusive ; 

- condamner Mme [P] [T] à leur verser la somme de 1 000 euros chacun, le tout au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner Mme [P] [T] aux entiers dépens de première instance ; 



- en tout état de cause ,

 

- les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions ; 

- débouter Mme [P] [T] de toutes ses demandes fins et conclusions ; 

- débouter la SAS Sycogest Immobilier de toutes ses demandes fins et conclusions ; 

- condamner in solidum Mme [P] [T] et la SAS Sycogest Immobilier à leur verser la somme de 1 500 euros chacun, le tout au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner in solidum Mme [P] [T] et la SAS Sycogest Immobilier aux entiers dépens d'appel. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 janvier 2023.



Il convient de se reporter aux énonciations de la décision déférée pour plus ample exposé des faits et de la procédure antérieure. 



MOTIFS DE LA DÉCISION





Sur le trouble de jouissance



En contrepartie de l'obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu, selon l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée. L'étendue de l'obligation de délivrance est précisée par l'article 1720 du même code qui dispose que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce ».



L'article 1219 du code civil prévoit qu'une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Un manquement du bailleur à son obligation de délivrance peut aussi entraîner une réfaction de loyer.



Par ailleurs, le bailleur ne manque pas à son obligation de délivrance lorsqu'il n'est pas établi que le désordre existait antérieurement à la conclusion du bail et que le bailleur a proposé de réaliser les travaux nécessaires pour mettre fin au désordre dès qu'il a eu connaissance des vices.



Par application des dispositions de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



Enfin, en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 : 'Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. (...)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation (...)

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; (...)'



Et en application de l'article 1231-1 du code civil des dommages et intérêts sont dus par le bailleur soit à raison de l'inexécution de son obligation, soit à raison du retard dans l'exécution.



En l'espèce, la nature et l'ampleur des désordres sont établis avec suffisamment d'objectivité notamment par un rapport établi par la mairie de [Localité 15] le 21 janvier 2019 à la suite d'une visite en décembre 2018.



Il est constant qu'un devis qu'avait fait établir Sycogest le 10 septembre 2019 a été communiqué à Mme [T] qui n'y a pas donné suite.



Un arrêté d'insalubrité a été pris le 30 octobre 2019 par le préfet du Val-de-Marne concernant le pavillon dans son entier qui précise que : 'ce pavillon constitu(ait) un danger pour la santé des personnes l'occupent ou sont susceptibles de l'occuper notamment aux motifs suivants :

- local chaufferie non protégé contre les risques d'incendie, présence de fils électriques sous tension apparents et non protégés,

- présence de traces d'humidité sur les murs et plafonds entraînant par endroits le développement de moisissures,

- présence de traces d'infiltrations au plafond du cabinet d'aisance du 2ème étage, ainsi qu'aux plafonds et murs de la salle de bain et du cabinet d'aisance du 3ème étage, probablement dues à un défaut d'étanchéité de la toiture,

- revêtements des murs et plafonds, ainsi que des boiseries de certains ouvrants, dégradés par l'humidité et les infiltrations, 

- fenêtre dans la salle de bain du 1er étage hors de fonctionnement,

- mode de ventilation non fonctionnel dans la cuisine du 1er étage et inexistant dans les cabinets d'aisance du ler étage et du 2ème étage,

- présence de fuites dans la salle de bain du 2eme étage, rendant la baignoire et la douche non fonctionnelles,



et que 'afin de remédier à l'insalubrité constatée, il appartien(t) aux propriétaires (...) de réaliser selon les règles de l'art, dans le délai de 4 mois qui suit la notification de l'arrêté préfectoral les travaux suivants :



- protéger contre les risques d'incendie le local chaufferie, 

- mettre en sécurité l'installation électrique, 

- rechercher et supprimer, par des moyens efficaces et durables, les cause humidité, 

- rechercher et supprimer, par des moyens efficaces et durables, la présence moisissures, 

- rechercher et supprimer, par des moyens efficaces et durables, les causes d infiltrations, 

- remettre en parfait état les revêtements dégradés, 

- réparer ou remplacer la fenêtre dans la salle de bain du 1er étage, 

- mettre en place un mode de ventilation général et permanent dans l'ensemble du logement, 

- supprimer les fuites dans la salle de bain du 2ème étage'.



Il en résulte que l'appartement occupé par les locataires était affecté par une absence de système de ventilation suffisamment efficace, une non conformité de l'installation électrique (pas de mise à la terre, vétusté des prises électriques, pas d'accès au tableau de commande), des moisissures et une humidité dans la salle de bain et dans tout l'appartement.



Un autre rapport établi le 4 juin 2020 à la suite de visites des 27 décembre 2018, 20 mai 2019 et 13 mars 2020 (pièce 65) apporte la preuve que le logement est toujours affecté de désordres.



Un second arrêté d'insalubrité a été pris le 6 juillet 2020 par le préfet du Val-de-Marne qui met en demeure le bailleur de réaliser les travaux visés par le premier arrêté et en cas d'injonction infructueuse dans un délai d'un mois, l'avertissant de la réalisation de ces travaux d'office.



Plusieurs factures attestant des travaux et des échanges de mails avec la mairie datés du dernier trimestre 2020 (pièces 18, 19 (travaux de couveture), 29 (peinture, fenêtres, plomberie), 35, 36 (échanges de mails)) présentées par Mme [T] sont postérieurs à ces arrêtés et même au délai de mise en demeure de procéder aux réparations.



C'est d'ailleurs seulement le 13 novembre 2020 que l'expert a dressé un rapport établissant que le logement ne présentait plus aucun désordres. Un arrêté de mainlevée de l'arrêté d'insalubrité a été pris le 25 novembre 2020.



Ces désordres comme cette inertie ainsi caractérisée à y remédier, permettent de retenir un manquement particulièrement grave du bailleur à son obligation de délivrance. Le bailleur ne peut opposer aux locataires qui ne sont que des tiers au contrat, le mandat de gestion qu'il a signé avec Sycogest. Mme [T] est donc tenue d'indemniser les locataires et le jugement est confirmé en ce qu'il a jugé à ce titre.



Le préjudice des locataires forcés de vivre dans des appartements classés insalubres avec l'inconfort et même les dangers induits, est effectivement fonction du temps passé dans le logement, du nombre de personnes qui y étaient présentes et du montant du loyer. C'est donc par une juste appréciation et par des motifs non spécialement critiqués que la cour adopte, que le juge initialement saisi a fixé pour chacun le montant de leur indemnisation qui sera donc confirmé.



Il est constant qu'un arrêté de mainlevée de l'arrêté d'insalubrité a été pris le 25 novembre 2020. Les locataires sollicitent la confirmation de l'obligation faite au bailleur de réaliser sous astreinte, l'isolation thermique de leur logement. Cette injonction diffère des précédentes adressées au bailleur par le préfet. Les locataires motivent leur prétention à ce titre par l'obligation faite au bailleur de maintenir un bon diagnostic de performance énergétique (DPE) depuis le 1er janvier 2023, en application de la nouvelle loi. Or ce diagnostic ne leur a pas été communiqué et si lors d'une mise en location, il est obligatoire pour le propriétaire bailleur de fournir ce DPE afin d'informer le locataire sur la consommation d'énergie du logement et ses émissions de gaz à effet de serre et si ce document doit être fourni à la signature du bail, les locataires ne peuvent en cours de bail exiger des travaux en raison d'un DPE qui ne leur a jamais été fourni. Leur demande ne peut donc aboutir et le jugement sera infirmé en ce qu'il a jugé à ce titre.



Enfin, indépendamment des frais irrépétibles, étant observé que le droit de faire appel n'en est pas constitutif, aucune résistance abusive de la part du bailleur ne sera retenue au regard du préjudice des locataires déjà indemnisé, de sorte que leurs revendications à ce titre seront rejetées.



Sur la responsabilité de la SAS Sycogest Immobilier 



- sur la responsabilité de Sycogest vis-à-vis des locataires



Les locataires recherchent la responsabilité quasi délictuelle de l'agent immobilier dans le cadre des condamnations prononcées par le premier juge (sans appel incident de leur part sur le quantum) et en raison d'une résistance abusive de l'agent immobilier.



Les locataires lui reprochent un défaut de diligences qui peut en effet caractériser une faute quasi délictuelle et leur ouvrir un droit à être indemnisés sur le fondement de l'article 1240 du code civil. 



Il ressort du mandat de gestion confié par Mme [T] à Sycogest que l'agent immobilier avait notamment pour mission de : 

'« administrer tant activement que passivement » le bien (page 1), et plus particulièrement de :

« - accomplir pour son compte et en son nom, tous actes d'administration et notamment (') 

- faire exécuter toutes menues réparations et celles plus importantes mais URGENTES et en aviser rapidement le mandant ; 

- prendre toutes mesures conservatoires ; 

- rédiger tous engagements exclusifs de réservation, baux, avenants ' ou leur renouvellement- les signer ;(') 

- faire toute déclaration de sinistre, en assurer la gestion et percevoir toutes indemnités versées par les compagnies d'assurance ; 

- faire exécuter tous travaux importants après accord écrit, sauf urgence, du mandant ; (') 

- représenter le mandant devant tous organismes publics ou privés ; 

- dresser, ou faire dresser, tout constat d'état des lieux ». 

(pièce n°2 de Mme [T] : Contrat de mandat du 07.09.2009, page n°2)



Au regard de l'arrêté d'insalubrité daté du 30 octobre 2019 rappelé ci-dessus, l'urgence est retenue, de sorte que le mandataire avait tout pouvoir pour entreprendre les travaux, y compris en anticipant l'accord du bailleur. 



Sycogest ne peut donc pas se retrancher derrière sa position de tiers dans la relation qui liait les locataires au bailleur dans le cadre du bail puisque du fait de ce contrat de gestion, il lui incombait de réagir en cas de plaintes justifiées des locataires. Même tenue d'une simple obligation de moyens, il lui incombe de démontrer qu'elle les a mis en oeuvre et qu'elle a réagi de façon efficace en mandatant des entreprises pour la réalisation des travaux demandés.



Or le seul renouvellement de l'arrêté d'insalubrité le 6 juillet 2020 fait obstacle à cette démonstration.



Par ailleurs, au regard des termes du contrat de gestion rappelés ci-dessus, ce défaut de diligence est directement et entièrement responsable du préjudice subi qui résulte pour les locataires, du retard dans la mise en oeuvre des travaux. Il aurait suffi pour l'éviter que soit le bailleur, soit son mandataire qui en avait également le pouvoir réagisse avec efficacité pour mettre en oeuvre les travaux, c'est pourquoi dans cette hypothèse, Sycogest n'est pas tenue à une indemnisation seulement d'une perte de chance, mais elle est également responsable avec le bailleur de l'entier préjudice subi par les locataires.



Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a prononcé une condamnation in solidum.



En revanche, indépendamment des frais irrépétibles, étant une nouvelle fois observé que le droit de faire appel n'en est pas constitutif, aucune résistance abusive de l'agent immobilier ne sera retenue au regard du préjudice des locataires déjà indemnisé, de sorte que leurs revendications à ce titre seront rejetées.



- sur la responsabilité de Sycogest vis-à-vis de Mme [T]



Il convient une nouvelle fois de rappeler qu'un contrat de gestion liait Sycogest à Mme [T] qui est donc en droit de rechercher sa responsabilité contractuelle.



L'agent immobilier ne peut être tenu que des fautes qu'il aurait commises dans l'exercice de sa mission, dès lors que celles-ci auraient causé un préjudice au mandant dans le cadre de ce contrat passé entre les parties et qu'un lien de causalité est établi entre la faute contractuelle et le dommage. Le préjudice subi par Mme [T] résulte de son obligation d'indemniser les locataires. 



En effet, en application de l'article 1992 du code civil : 'Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.'



Au passif de l'agent immobilier, la cour retient l'absence d'état des lieux d'entrée qui n'est pas contestée. Pour autant, au regard de la nature et de l'ampleur des désordres, il n'est nullement établi qu'ils aient pu être générés par une occupation des lieux. Ce constat n'a donc pas d'incidence sur la solution du litige.



En revanche la preuve est rapportée (page 26 des conclusions de Mme [T]) que dès 2018, Sycogest l'avait informée des réclamations de ses locataires.



Il n'est pas davantage contesté que sur propositions et échanges entre Sycogest et Mme [T] (pièce 20/1de Sycogest), divers travaux ont été réalisés de la fin 2017 à avril 2019 pour 16 078,92 euros (pièce de Mme [T] n°6) et que le 10 septembre 2019, des documents ont été transmis au bailleur, sans réaction de sa part, à savoir un contrat d'architecture avec devis de réhabilitation de 95 670 euros TTC (pièce 20/2 de Sycogest). Ce devis, d'un montant particulièrement important (95 670 euros), même trop élevé, aurait pourtant dû susciter son intérêt avant d'être purement et simplement écarté.



Par ailleurs, Sycogest à la suite des arrêtés de la mairie d'octobre 2019, a fait réaliser certains des travaux préconisés à hauteur de 16 658,42 euros (ses pièces n°21 et 22) sauf ceux en chaufferie dans l'attente de l'accord de Mme [T] sur le devis [X] [U] de 1 690 euros.



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 mai 2020 (pièce n° 22), soit avant le renouvellement de l'arrêté d'insalubrité du 6 juillet 2020, Sycogest rappelait à sa mandante le devis [X] [U] en suspens et lui rappelait que plusieurs artisans n'avaient pas été réglés de leurs diligences accomplies ce qui le mettait en difficulté.



Dans ces conditions, Mme [T] ne peut être que déboutée, pour les condamnations prononcées à son encontre, de son appel en garantie formé à l'encontre de Sycogest, le jugement étant confirmé en ce qu'il a jugé à ce titre.



Mme [T] sera également déboutée de sa demande indemnitaire formée à l'encontre de Sycogest correspondant aux travaux qui lui incombent en sa qualité de bailleur dont elle ne démontre pas qu'ils auraient été moindres s'ils avaient été réalisés plus tôt ou que l'assurance aurait pu les prendre en partie en charge.



Concernant les loyers suspendus entre le mois d'octobre 2019 en vertu de l'arrêté préfectoral du 25 octobre 2019 ,et le mois de décembre 2021, Mme [T] s'étant vue notifier directement l'arrêté d'insalubrité qu'elle n'a pas contesté à la connaissance de la cour, et étant d'ailleurs directement à l'origine de sa mainlevée comme elle l'indique dans ses conclusions, elle ne peut reprocher à son gestionnaire son manque de diligence pour en obtenir le remboursement. 



En effet, conformément aux dispositions de l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation, le loyer a cessé d'être dû par les preneurs à compter du premier jour du mois ayant suivi la notification de la mise en demeure ; la préfecture avait d'ailleurs indiqué aux locataires qu'ils n'avaient plus à verser le loyer à compter de cette date.



L'indemnisation demandée à Sycogest à ce titre ne peut donc aboutir. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a jugé de ce chef.



Sur les demandes accessoires





Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.



Partie perdante, Mme [T] devra en outre supporter les dépens d'appel. 



Il est en outre inéquitable de laisser aux locataires la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. Mme [T] sera en conséquence condamnée à verser à M. [G] [C], M. [S] [F], M. [N] [Y], M. [W] [I] et M. [N] [D] la somme de 2 000 euros en tout sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



L'équité justifie de laisser Sycogest assumer la charge de ses frais irrépétibles.







PAR CES MOTIFS 





La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, 



Confirme le jugement en ses chefs critiqués rendu le 17 décembre 2020, sauf en ce qu'il a condamné Mme [P] [T] à entreprendre les travaux nécessaires à l'extinction du trouble de jouissance sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente comme suit : refaire l'isolation thermique 



Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, 



Condamne Mme [P] [T] à payer à M. [G] [C], M. [S] [F], M. [N] [Y], M. [W] [I] et M. [N] [D] la somme de 2 000 euros en tout en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, 



Rejette toute autre demande,



Dit que Mme [P] [T] supportera la charge des dépens d'appel. 

 





La Greffière La Présidente