Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 3 — 7 novembre 2023

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 3



ARRET DU 07 NOVEMBRE 2023



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/08896 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFYVA



Décisions déférées à la Cour : Ordonnance du 12 janvier 2022 Président du TJ de PARIS - RG n°21/58222

Ordonnance du 16 Mars 2022 -Président du TJ de PARIS - RG n° 22/51819



APPELANTE

 

S.A.R.L. JORADIS prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]



représentée par Me Jessica CHUQUET de la SELEURL CABINET CHUQUET, avocat au barreau de PARIS, toque : E0595

assistée par Me Avraham-Laurent MARCIANO, avocat au barreau de PARIS, toque : D1865



INTIMÉE 



S.A. D'HLM IMMOBILIERE 3F prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]



représentée par Me Caroline HATET-SAUVAL de la SCP NABOUDET - HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046 

assistée par Me Fabienne BERNERON, avocat au barreau de PARIS, toque : A0617





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre

Jean-Christophe CHAZALETTE, Président

Patricia LEFEVRE, conseillère



Greffier, lors des débats : Olivier POIX





ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Patricia LEFEVRE, Conseillère, le Premier Président de chambre étant empêché, et par Jeanne Belcour, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****



Selon acte sous-seing privé en date du 25 janvier 2006 à effet du 1er décembre 2005, la société Immobilière 3F, bailleresse et la société Joradis, preneuse ont renouvelé un précédent bail commercial portant sur des locaux à usage exclusif de commerce d'alimentation générale situés [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant un loyer annuel de 6200 euros payable trimestriellement et d'avance.



Aux termes de cet acte, la société locataire doit :

- entretenir les locaux loués et de les rendre en fin de bail en bon état de réparation de toute nature à l'exception des réparations concernant la toiture et les gros murs (...)

- avoir à sa charge les réparations de toute nature qui pourront être à faire aux devantures et vitrines de la boutique, et à ses fermetures, aux serrures, aux charnières, aux crémones et aux verrous et de faire procéder lui-même et à ses frais au remplacement de tout s'il s'impose.

- maintenir en bon état la devanture et ses fermetures (...)

- garnir et tenir constamment garnis les lieux loués de meubles et objets mobiliers et marchandises en quantité et valeur suffisante pour répondre en tout temps du paiement des loyers et de l'exécution des clauses et conditions du bail ;

- tenir constamment la boutique ouverte, sauf pendant un mois chaque année au cours de la période des vacances ;

- utiliser le local commercial que pour le commerce d'alimentation générale à l'exclusion de tout autre commerce.



Après avoir fait constater à deux reprises que le local loué était fermé, que sa devanture et sa façade n'étaient pas entretenues et qu'aucun commerce n'était exploité, la société Immobilière 3F a, par acte extra-judiciaire du 27 juillet 2021 visant la clause résolutoire inscrite au bail, fait commandement à la société Joradis d'avoir à exploiter les lieux loués en exerçant l'activité d'alimentation générale et de les entretenir conformément aux obligations contractuelles. 



La société bailleresse a, fait délivrer, le 21 septembre 2021, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur un arriéré locatif de 6.525,63 euros, terme du 2ème trimestre 2021 inclus, somme qui a été réglée.



C'est dans ce contexte qu'après avoir fait constater le 16 septembre 2021 le manque d'entretien du commerce et le fait qu'il demeure fermé, la société Immobilière 3F a, par acte extrajudiciaire en date du 14 octobre 2021, fait assigner la société Joradis, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, afin de faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, obtenir aux conditions d'usage l'expulsion de la locataire et sa condamnation à une indemnité d'occupation provisionnelle.



Par ordonnance réputée contradictoire en date du 12 janvier 2022 rectifiée par une ordonnance du 16 mars 2022,le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a :

- constaté l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au bail du 25 janvier 2006 ;

- dit que la société Joradis devra libérer les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5] et faute de l'avoir fait, ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique ;

- rappelé que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivant et R 443-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

- condamné la société Joradis à payer à l'immobilière 3 F, à compte du 28 août 2021, une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer actuellement exigible majorée des charges applicables, jusqu'à la libération effective des lieux et en conséquence, d'ores et déjà la somme de 2562,28 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupations échus au 30 septembre 2021, 3ème trimestre 2021 inclus

- condamné la société Joradis au paiement de la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, disant n'y avoir lieu à référé sur la conservation du dépôt de garantie.



Le 2 mai 2022, la société Joradis a interjeté appel de l'ordonnance du 12 janvier 2022 et de l'ordonnance rectificative du 16 mars 2022 et aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 21 novembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, elle demande à la cour, au visa des articles 14 et 524 du code de procédure civile et 1103 du code civil, d'infirmer l'ordonnance entreprise et de suspendre les effets de la clause résolutoire ainsi que d'infirmer l'acquisition de la clause résolutoire et de condamner la bailleresse au paiement d'une somme de 1500 euros et aux dépens, sollicitant également la condamnation de la bailleresse au paiement de la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et qu'il soit jugé que chacune des parties supporte ses propres faits et dépens.



Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 21 juillet 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, la société Immobilière 3 F, soutient au visa de l'article 1103 du code civil, le rejet des prétentions de l'appelante, la confirmation de l'ordonnance entreprise et la condamnation de la société Joradis au paiement de la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.





SUR CE, LA COUR



Selon l'article 835 du code de procédure civile le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



L'article L 145-41 du code de commerce énonce :

toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.



En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.



Au cas d'espèce, les parties ont expressément convenu qu'à défaut de paiement à leur échéance de toutes les sommes dues (...) comme en cas d'inexécution de l'une quelconque des conditions qui précèdent, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble à la société bailleresse après une simple mise en demeure restée sans effet sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire (...) il suffira d'une ordonnance de référé. 



La société Joradis, ne conteste pas la réalité de l'inexécution contractuelle alléguée et retenue par le premier juge. Elle se contente de protester de sa bonne foi, faisant valoir en premier lieu, sans en tirer la moindre conséquence de droit, que la décision a été rendue, en son absence car l'ensemble des actes a été délivré à l'adresse du local commercial qui était fermé, alors qu'elle exploite un autre commerce. A ce titre, il convient de relever que les actes ont été délivrés au siège social de l'entreprise, domicile élu aux termes du bail. 



En second lieu, elle évoque ses difficultés durant la crise sanitaire, l'absence de réponse du bailleur à sa demande de franchise de loyer, le cambriolage dont elle a été victime le 23 juillet 2020 puis les travaux d'assainissement dans le quartier qui auraient selon ses dires, empêché les chalands d'accéder à son commerce, avant d'alléguer de son évidente bonne foi et de conclure que cette situation est symptomatique des conséquences manifestement excessives des effets de l'exécution provisoire attachée à la décision attaquée, et qu'elle se trouve ainsi fondée à solliciter la réformation de l'ordonnance entreprise.



Ainsi que le stipule le bail liant les parties, la société locataire a l'obligation d'entretenir les locaux, les devantures et façades ainsi que d'exploiter son commerce dans les lieux loués, obligations dont elle s'est affranchie, ainsi que l'a constaté l'huissier mandaté par le bailleur, le 17 juin 2021 qui décrit un local fermé, une devanture et une façade en mauvais état d'entretien, ainsi qu'un intérieur visible de la voie publique, en désordre avec un amoncellement de cartons vides, la cour pouvant constater que les rayons visibles de la rue n'étaient que très partiellement approvisionnés. Cet état de fait perdurait lors du second constat du 16 septembre suivant. 



 L'appelante ne conteste d'ailleurs pas l'absence d'exploitation du commerce comme le mauvais état d'entretien des locaux commerciaux, et n'oppose à l'acquisition de la clause résolutoire aucune cause exonératoire ou moyen pertinent. La cour doit d'ailleurs relever que l'huissier a décrit l'immeuble loué, lors de passages à distance du cambriolage dont l'appelante dit avoir été victime et avant la réalisation de travaux d'assainissement dont elle se plaint (sa pièce n°6 permettant de constater une ouverture de chantier le 4 novembre 2021) qui plus est dont il n'est pas démontré qu'ils affecteraient l'accessibilité à son commerce.



La décision entreprise sera intégralement confirmée, y compris dans ses dispositions relatives aux frais et dépens. 



A hauteur d'appel, l'appelante sera condamnée aux dépens et au paiement d'une indemnité au titre des frais irrépétibles de l'intimée.



PAR CES MOTIFS, 



Confirme l'ordonnance du 12 janvier 2022 rectifiée le 16 mars 2022 ;



Y ajoutant 



Condamne la société Joradis à payer à la société Immobilière 3F la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel.









 LE GREFFIER LA CONSEILL'RE