Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 3 — 7 novembre 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 3



ARRET DU 07 NOVEMBRE 2023



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/03550 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHFCH



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 04 Janvier 2023 -Président du TJ de PARIS - RG n° 22/58125





APPELANTE

 

S.A.R.L. COMPTOIR SAINT MARCEL représentée par son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentée par Me Agnès LASKAR, avocat au barreau de PARIS, toque : C0710





INTIMEE

 

SCI MCF QS 1 agissant poursuites et diligences de son Gérant y domicilié en cette qualité. 

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentée par Me Marie-catherine VIGNES de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010 et assistée par Me Jérémy CHICHE





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 10 Octobre 2023, en audience publique, rapport ayant été fait par Jean-Christophe CHAZALETTE conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre

Patricia LEFEVRE, Conseillère 

Valérie GEORGET, Conseillère





Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR





ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE 

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Patricia LEFEVRE, Conseillère, le Président étant empêché et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****



Par acte sous seing privé du 1er juin 2011, la société Jacar immobilier, aux droits de laquelle vient la société MCF QS 1, a donné à bail commercial à la société Comptoir Saint-Marcel des locaux situés [Adresse 2]. Le bail s'est poursuivi tacitement à l'échéance.



Par acte d'huissier du 11 juillet 2022, la société MCF QS 1 a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 15 218,85 euros au titre de l'arriéré locatif.



Par acte d'huissier en date du 17 octobre 2022, la société MCF QS 1 a fait assigner la société Comptoir Saint-Marcel devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris en lui demandant notamment de constater l'acquisition de la clause résolutoire au 11 août 2022 et d'ordonner l'expulsion de la locataire ; de condamner cette dernière au paiement provisionnel de la somme de 15 361,32 euros correspondant aux loyers, charges et taxes arrêtés au 11 août 2022, et au paiement provisionnel de la somme de 5 521,17 euros par mois à compter du 12 août 2022, au titre de l'indemnité d'occupation correspondant au double du loyer normal majoré des charges et de la TVA jusqu'à la libération définitive des lieux ; de dire que le dépôt de garantie de 6 763,32 euros lui restera acquis.



Par ordonnance réputée contradictoire du 4 janvier 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, a : 


constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 11 août 2022 ;

ordonné l'expulsion de la société Comptoir Saint-Marcel et de tous de son chef des locaux donnés à bail situés [Adresse 2] avec, le cas échéant, le concours d'un serrurier et de la force publique ;

rappelé que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et R. 433- 1 du code des procédures civiles d'exécution ;

condamné la société Comptoir Saint-Marcel à payer à la société MCF QS 1, à titre de provision, la somme de 15 361,32 euros TTC à valoir sur l'arriéré de loyers et charges et indemnités d'occupation arrêté au 11 août 2022, mois d'août 2022 inclus ;

condamné la société Comptoir Saint-Marcel à payer à la société MCF QS 1 une indemnité d'occupation mensuelle, à titre provisionnel, égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges et taxes jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de majoration du montant de l'indemnité d'occupation ; 

dit n'y avoir lieu à référé sur la demande au titre de la conservation du dépôt de garantie ;

dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société Comptoir Saint-Marcel aux dépens, en ce compris notamment le coût de l'assignation ;

dit n'y avoir lieu à référé sur toute autre demande ; 

rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.








Par déclaration du 26 avril 2021, la société Comptoir Saint-Marcel a interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif, sauf en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de majoration du montant de l'indemnité d'occupation, sur la conservation du dépôt de garantie et dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Aux termes de ses dernières conclusions en date du 15 mars 2023 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, elle demande à la cour de :


infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions lui faisant grief ;


Statuant à nouveau,


subsidiairement, débouter la société MCF QS 1 de l'ensemble de ses demandes comme étant non fondées ;

suspendre l'acquisition de la clause résolutoire ;

lui octroyer des délais de paiement du 24 mois ; 

condamner la société MCF QS 1 à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens.




La société MCF QS 1, aux termes de ses dernières conclusions en date du 19 avril 2023 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, demande à la cour de :


confirmer la décision entreprise sauf en ce qu'elle a qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de majoration du montant de l'indemnité d'occupation et sur la conservation du dépôt de garantie ;

infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de majoration du montant de l'indemnité d'occupation et sur la conservation du dépôt de garantie ;


Statuant à nouveau, 


condamner la société Comptoir Saint-Marcel, à titre provisionnel, au paiement à de la somme de 6 013,27 euros TTC par mois d'occupation à compter du 12 août 2022, au titre de l'indemnité d'occupation, correspondant au double du loyer normal majorée du montant des charges et de la TVA, et ce jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clefs ; 

dire que le dépôt de garantie d'un montant de 6 763,32 euros lui restera acquis ;


En tout état de cause, 


débouter la société Comptoir Saint-Marcel de toutes ses demandes ; 

condamner la société Comptoir Saint-Marcel au paiement de la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 




L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 septembre 2023.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.



SUR CE,



En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



En vertu de l'article 835 du même code, le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement. 



Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.



Le bail commercial du 1er juin 2011 contient dans son article XIII une clause résolutoire reproduite dans le commandement de payer du 11 juillet 2022 et ainsi rédigée : 



« Il est expressément convenu qu'à défaut de paiement intégral, à son échéance exacte, d'un seul terme de loyer ou d'un complément de dépôt de garantie, ou de toutes sommes quelconques dues en vertu bail et de ses accessoires (taxes, charges, provisions sur charges, etc.) comme en cas d'inexécution de l'une des clauses ou conditions du présent contrat, celui-ci sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après commandement de payer ou mise en demeure d'exécuter restés infructueux.



À cet égard, entrent dans le cadre des clauses ou conditions du présent contrat susceptibles d'entraîner l'application de la clause résolutoire et sans que cette liste soit limitative, les obligations prévues ci-dessus au paragraphe assurances - entretien des lieux - travaux - sous-location - exploitation.



Le jeu de la présente clause résolutoire pourra également être invoqué par le bailleur, pendant la période de maintien dans les lieux prévus par l'article L. 145- 28 du code du commerce, en cas de violation des conditions prévues au présent bail, comme en cas de non-paiement aux termes ordinaires de l'indemnité d'occupation y compris les charges et les provisions sur charges.



Si le preneur refuse de quitter les lieux immédiatement, il sera expulsé sur simple ordonnance de référé, rendue à tire d'exécution d'acte, le tout nonobstant toutes offres, conciliations ou exécutions ultérieures ».



Il apparaît du décompte produit que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le mois de sa date. La société Comptoir Saint-Marcel ne produit aucune pièce. Elle se borne à indiquer que « l'exercice clôt au 31 décembre 2022 devrait être bénéficiaire ». 



La clause résolutoire du bail est donc acquise depuis le 11 août 2022, entrainant la confirmation de l'ordonnance dans ses dispositions regardant l'expulsion, et le sort des meubles.



Par ailleurs, en vertu du 2ème alinéa de l'article 835 précité, le juge des référés peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.



L'appelante ne formule aucune contestation du montant des condamnations pécuniaires de l'ordonnance entreprise.



S'agissant de l'indemnité d'occupation, l'article XIII du bail prévoit que « si par des man'uvres dilatoires, le preneur parvient à se maintenir dans les lieux, il sera tenu de verser au bailleur, jusqu'à son départ définitif, une indemnité d'occupation égale au double du loyer normal majorée du montant des charges. » Destinée à sanctionner l'absence de restitution des lieux, cette stipulation constitue une clause pénale qui, au regard de son montant particulièrement élevé est susceptible de conférer au créancier un avantage manifestement excessif et donc d'être soumise au pouvoir modérateur du juge du fond. Au demeurant, l'intimée ne démontre pas l'existence de man'uvres dilatoires de l'appelante. Dès lors, la provision sur l'indemnité d'occupation due à compter du 12 août 2022 et jusqu'à la libération des lieux a été exactement fixée par le premier juge à un montant équivalent à celui du loyer et charges, taxes et frais.



L'ordonnance entreprise sera également confirmée dans sa disposition regardant l'acquisition du dépôt de garantie. Cette demande excède en effet les pouvoirs du juge des référés qui peut seulement accorder une provision.



L'ordonnance entreprise sera confirmée dans sa disposition la charge des dépens.



La société Comptoir Saint-Marcel sera tenue aux dépens d'appel et condamnée au paiement d'une somme de 2 500 euros au titre des frais exposés en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS,



Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,



Condamne la société Comptoir Saint-Marcel à payer à la société MCF QS 1 une somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés en cause d'appel ; 



Condamne la société Comptoir Saint-Marcel aux dépens d'appel.







LE GREFFIER LA CONSEILL'RE