Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 3 — 7 novembre 2023

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 3



ARRET DU 07 NOVEMBRE 2023



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/04929 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHJFV



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 02 Février 2023 -Président du TJ de PARIS - RG n° 22/53491





APPELANTE 



S.A.S. PROVIDENCE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 

[Adresse 5]

[Localité 2]



Représentée et assistée par Me Paly TAMEGA, avocat au barreau de PARIS





INTIMÉE 

 

S.N.C. AIMINUS PATRIMOINE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 

[Adresse 4]

[Localité 2]



Représentée et assistée par Me Anne FITOUSSI, avocat au barreau de PARIS, toque : E0958





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 septembre 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre, et Valérie GEORGET, Conseillère chargée du rapport. 



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre

Patricia LEFEVRE, Conseillère

Valérie GEORGET, Conseillère 





Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR







ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE 

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Patricia LEFEVRE, Conseillère, le Président étant empêché et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****



Par acte sous seing privé du 26 mai 2010, M. [H], venant aux droits de M. [L] a consenti à la société Buffalo Grill le renouvellement du bail sur des locaux commerciaux situés [Adresse 5], [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 100 000 euros, payable trimestriellement à terme échu. 

'

Par acte sous seing privé du 26 avril 2016, le fonds de commerce a été cédé à la société Cyrus, qui l'a elle-même cédé à la société Providence par acte du seing privé du 3 mai 2018. 

'

Par acte notarié du 23 septembre 2020, la fondation Institut Pasteur venant aux droits de M. [H], décédé, a vendu les locaux à la société Aiminus patrimoine. 

'

Par ordonnance du 28 mai 2019, la société Providence a été condamnée à régler les sommes impayées au titre de l'arriéré locatif à la société Aiminus patrimoine. La société Providence s'est intégralement acquittée des causes de cette condamnation. 

'

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la société Providence par acte d'huissier du 7 août 2020, pour un montant de 64 215,72 euros au titre de l'arriéré locatif. 

'

Par acte d'huissier de justice du 6 avril 2022, la société Aiminus patrimoine a fait assigner la société Providence devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir : 


constater l'acquisition de la clause résolutoire depuis le 7 septembre 2020 ; 

dire que le bail consenti à la société Providence est résilié à compter du 7 septembre 2020 ;' 

ordonner l'expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

ordonner le transport et la séquestration des meubles et des objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira de désigner au bailleur, aux frais, risques et périls de la défenderesse, et ce en garantie des loyers, charges et réparations locatives qui pourront être dues ;

condamner la société Providence au paiement de la somme provisionnelle de 161 204, 62 euros arrêtée au 5 avril 2022 au titre des arriérés de loyers, charges, accessoires, 1er trimestre 2022 inclus, sous réserve d'actualisation ; 

condamner la société Providence au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges récupérables à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clés ou l'expulsion ;

juger que le montant du dépôt de garantie lui restera acquis en application du contrat de bail ; 

débouter la société Providence de ses demandes, fins et conclusions ;

subsidiairement, si des délais de paiement devaient lui être octroyés, juger qu'en cas de non règlement d'une seule mensualité, tant de l'arriéré que des loyers et charges courantes, la clause résolutoire reprendra ses pleins effets, l'intégralité de la somme redevenant immédiatement exigible et l'expulsion pouvant intervenir sans autre décision. 




Par ordonnance contradictoire du 2 février 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, a : 


renvoyé les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés : 

constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies ;

condamné la société Providence à verser à la société Aiminus Patrimoine la somme provisionnelle de 172 584, 22 euros au titre de la dette locative échue au 3 janvier 2023, 4ème trimestre 2022 inclus, dont devra être déduite la somme de 99 215,72 euros sous réserve du bon encaissement des deux chèques remis à l'audience par la défenderesse ; 

autorisé la société Providence à se libérer de cette dette en vingt-quatre mensualités égales, en sus du loyer courant, le premier versement devant être effectué le 5ème jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance et tout paiement étant imputé sur les loyers en cours, puis le 5 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ; 

suspendu pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n'avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement : 

dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

constaté en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à la société Providence portant sur les locaux situés [Adresse 5], [Adresse 1] et [Adresse 3] dans le [Localité 2] ;

autorisé en ce cas l'expulsion de la société Providence et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et dit qu'à défaut de départ volontaire dans le mois suivant la signification de la décision, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique ; 

rappelé que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 

condamné en ce cas la société Providence à payer à la société Aiminus Patrimoine une indemnité d'occupation trimestrielle équivalente au montant non contestable du loyer et des charges, soit la somme de 27 939,75 euros, et ce à compter du non respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux ; 

dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ; 

condamné la société Providence au paiement des dépens dont le coût du commandement de payer (369, 35 euros) ;

condamné la société Providence à payer à la société Aiminus patrimoine la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

rappelé que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire. 


'

Par déclaration du 11 mars 2023, la société Providence a relevé appel de cette décision en ce qu'elle a :


condamné la société Providence à verser à la société Aiminus patrimoine la somme provisionnelle de 172 584, 22 euros au titre de la dette locative échue au 3 janvier 2023, 4ème trimestre 2022 inclus, dont devra être déduite la somme de 99 215,72 euros sous réserve du bon encaissement des deux chèques remis à l'audience. 




Dans ses conclusions, remises et notifiées le 21 avril 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens développés, la société Providence demande à la cour :

d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle : 


l'a condamnée à payer à la société Aiminus patrimoine la somme provisionnelle de 172 584, 23 euros au titre de la dette locative échue au 3 janvier 2023, 4ème trimestre 2022 inclus, dont devra être déduite la somme de 99 215,72 euros sous réserve du bon encaissement des deux chèques remis à l'audience par la défenderesse ;

l'a condamnée à payer à la société Aiminus patrimoine la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

rappelé que l'exécution provisoire est de droit.


statuant à nouveau, 


juger la société Providence recevable en ses demandes ;


en conséquence, 


juger qu'elle a apuré les causes du commandement de payer du 7 août 2022 ainsi que le loyer du quatrième trimestre de l'année 2022 ;

juger que la société Aiminus patrimoine ne justifie pas de l'augmentation de 20 % du loyer du bail renouvelé ;

juger que la société Providence est à jour de ses loyers ;

condamner la société Aiminus patrimoine à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société Aiminus patrimoine aux entiers dépens de la procédure. 


'

Dans ses conclusions, remises et notifiées le 27 mai 2023, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens développés, la société Aiminus patrimoine demande à la cour de :


la recevoir dans ses conclusions d'intimée et dans son appel incident ;

débouter la société Providence de toutes ses demandes, fins et conclusions ; 

confirmer l'ordonnance rendue par le juge des référés du 2 février 2023, en ce qu'il a : 


- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies ; 

- condamné la société Providence à verser à la société Aiminus patrimoine la somme provisionnelle de 172 584, 22 euros au titre de la dette locative échue au 3 janvier 2023, 4ème trimestre 2022 inclus, dont devra être déduite la somme de 99 215,72 euros sous réserve du bon encaissement des deux chèques remis à l'audience par la défenderesse ; 


l'a autorisée à se libérer de cette dette en vingt-quatre mensualités égales, en sus du loyer courant, le premier versement devant être effectué le 5ème jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers en cours, puis le 5 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ; 

suspendu pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n'avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ; 

dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

constaté en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à la société Providence portant sur les locaux situés [Adresse 5], [Adresse 1] et [Adresse 3] dans le [Localité 2] ;

autorisé en ce cas l'expulsion de la société Providence et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et dit qu'à défaut de départ volontaire dans le mois suivant la signification de la décision, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique ; 

rappelé que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

condamné en ce cas la société Providence à payer à la société Aiminus patrimoine une indemnité d'occupation trimestrielle équivalente, et ce à compter du non respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux ;

condamné la société Providence au paiement des dépens dont le coût du commandement de payer (369, 35 euros) ;

condamné la société Providence à payer à la société Aiminus patrimoine la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 


-''''' recevoir son appel incident ; 

-''''' infirmer l'ordonnance rendue par le juge des référés du 2 février 2023, en ce qu'il a : 


limité le montant de la condamnation de la société Providence au paiement de l'arriéré de loyers et charges à la somme provisionnelle hors TVA de 172 584,22 euros et rejeté sa demande de paiement au titre de la TVA ;

limité le montant de la condamnation de la société Providence à une indemnité d'occupation trimestrielle équivalente au montant non contestable du loyer et des charges, soit la somme de 27 939,75 euros et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux ;

 rejeté sa demande de conserver le dépôt de garantie.


statuant à nouveau, 

condamner,


la société Providence à lui payer, par provision, la somme totale de 176 426,16 euros TTC (soit 107 606, 14 euros HT) arrêtée au 27 mai 2023 au titre de ses arriérés de loyers, charges, accessoires (1er trimestre 2023 inclus), sous réserve d'actualisation ; 

la société Providence à lui payer par provision, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer commercial indexé et augmenté des charges et taxes afférents (en ce inclus la TVA), qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié de plein droit, soit la somme trimestrielle de 31 923, 21 euros HT, soit la somme trimestrielle de 38 307,85 euros TTC, et ce à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clés ou l'expulsion ;

dire et juger que le montant du dépôt de garantie lui restera en application de la convention locative ; 

débouter la société Providence de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions, 

condamner la société Providence au paiement de la somme de 5 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Me Anne Fitoussi. 




L'ordonnance de clôture a été prononcée le 14 septembre 2023.



Le 26 septembre 2023, par application de l'article 445 du code de procédure civile, la société Providence a été invitée à présenter ses observations sur la communication de ses pièces à l'intimée.



Par message électronique du 29 septembre 2023, la société Providence a indiqué que la déclaration d'appel et les pièces avaient été signifiées directement à la société Aiminus patrimoine mais que lesdites pièces n'avaient pas été communiquées à l'avocat de l'intimée après sa constitution.



Par message électronique du 29 septembre 2023, la société Aiminus patrimoine a répliqué que les pièces n'avaient pas été signifiées par commissaire de justice et que les pièces 4 à 13 lui étaient totalement inconnues.





SUR CE,



Sur le contradictoire



L'article 15 du code de procédure civile dispose que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense. 







L'article 16, alinéas 1 et 2, du même code prévoit que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. 



Au cas présent, il résulte des explications des parties, échangées contradictoirement en cours de délibéré à la demande de la cour, que les pièces numérotées 4 à 13 figurant sur le bordereau de communication de l'appelante n'ont pas été communiquées à l'avocat de l'intimée ni même à l'intimée. Sur ce dernier point, la cour observe que l'acte de signification par commissaire de justice du 27 avril 2023 ne vise que le bordereau de communication de pièces à la société Aiminus patrimoine, pas les pièces elles-mêmes.



Il convient, dans ces conditions, d'écarter des débats les pièces numérotées 4 à 13 figurant sur le bordereau de communication de pièces de l'appelante.



Sur l'appel principal 



Aux termes de l'article 954 alinéas 2, 3 et 4 du code de procédure civile, les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l'énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte. La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.



Il s'ensuit que les conclusions d'appel doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquelles chacune des prétentions est fondée, que les prétentions sont récapitulées sous forme de dispositif et que la cour d'appel ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.



En l'espèce, l'appelante sollicite dans le dispositif de ses conclusions, qui fixe les limites du litige dont la cour est saisie, l'infirmation de l'ordonnance déférée en ce qu'elle :


l'a condamnée à payer à la société Aiminus patrimoine la somme provisionnelle de 172 584,23 euros au titre de la dette locative échue au 3 janvier 2023, 4ème trimestre 2022 inclus, dont devra être déduite la somme de 99 215,72 euros sous réserve du bon encaissement des deux chèques remis à l'audience par la défenderesse ;

l'a condamnée à payer à la société Aiminus patrimoine la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

a rappelé que l'exécution provisoire est de droit.




La société la Providence demande la condamnation de l'intimée au paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



Les divers 'juger que' énoncés à ce dispositif n'expriment aucune demande et ne font que reprendre les moyens selon lesquels elle a apuré les causes du commandement de payer du 7 août 2022 [en réalité 2020]ainsi que le loyer du quatrième trimestre de l'année 2022, qu'elle est à jour de ses loyers et que la société Aiminus patrimoine ne justifie pas de l'augmentation de 20 % du loyer du bail renouvelé.



Dans le dispositif de ses conclusions, la société Providence ne formule aucune demande claire et précise de rejet des demandes présentées à son encontre. Par conséquent, la cour n'est saisie d'aucune prétention de la part de l'appelante.





Sur l'appel incident



En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution d'une obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Une demande provisionnelle ne peut prospérer que dans le cas où l'obligation dont se prévaut son auteur n'est pas sérieusement contestable, étant rappelé qu'une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du requérant n'apparaît pas immédiatement vain, et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond, qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point, si les parties entendaient saisir le juge du fond.



En l'espèce, poursuivant l'infirmation de l'ordonnance sur le quantum de la provision qui lui a été allouée, la société Aiminus patrimoine demande à la cour de condamner la société Providence à lui verser la somme de 176 426, 16 euros TTC, soit 107 606, 14 euros HT arrêtée au 27 mai 2023 inclus au titre de ses arriérés de loyers, charges, accessoires (1er trimestre 2023 inclus).



Elle fait valoir, en premier lieu que, contrairement à ce que le premier juge a retenu, le montant provisionnel de la TVA doit être pris en considération, puisque tant le bailleur que le locataire sont assujettis à cette taxe, qu'elle peut opter pour la TVA par application de l'article 260 du code général des impôts et qu'aucune clause du bail n'interdit ni n'exclut le paiement, par le preneur, de la TVA.



Selon l'article 260, 2°, du code général des impôts, peuvent, sur leur demande, acquitter la taxe sur la valeur ajoutée les personnes qui donnent en location des locaux nus pour les besoins de l'activité d'un preneur assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée ou, si le bail est conclu à compter du 1er janvier 1991, pour les besoins de l'activité d'un preneur non assujetti.



Au cas présent, la société Aiminus patrimoine soutient, sans l'établir, avoir opté pour le paiement de la taxe sur la valeur ajoutée au titre de la location des locaux litigieux. En outre, le contrat de renouvellement du bail du 26 mai 2010 ne prévoit pas, avec l'évidence requise en référé, l'assujettissement des loyers à la taxe sur la valeur ajoutée en cours de contrat. L'article consacré au loyer stipule que le bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de cent mille euros (100 000 euros) en principal, outre le remboursement des charges prévues à l'article 8 susénoncé et contributions représentatives sur la location, lesquels loyers et charges seront payés par la société preneuse au bailleur ou à son mandataire et à son domicile, en quatre termes et paiements égaux, aux époques ordinaires de l'année et à terme échu. L'article 8, intitulé impôts et charges, impose au locataire de :

- payer les contributions personnelles, taxes d'habitation et professionnelles, taxes de toute nature la concernant particulièrement ou relatives à son commerce, auxquels les locataires sont ou pourront être assujettis ;

-rembourser au bailleur telle qu'elle résultera de l'établissement des comptes qui seront faits par le syndic de l'immeuble et des pièces justificatives sa quote-part des taxes locatives et des prestations ou fournitures individuelles de l'immeuble.







Il s'ensuit que le premier juge a, à juste titre, retenu que la demande provisionnelle au titre de la TVA se heurtait à une contestation sérieuse et excédait les pouvoirs du juge des référés.



Pour les mêmes motifs, l'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a fixé le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle à une somme égale au montant du loyer et des charges en cours non sérieusement contestable, c'est à dire, sans application de la taxe sur la valeur ajoutée.



Enfin, la société Aiminus patrimoine demande de dire que le montant du dépôt de garantie doit lui rester acquis. Cependant, outre que cette demande n'est pas formée à titre provisionnel, le premier juge a exactement retenu que la demande d'application de la clause du bail renouvelé - prévoyant que le dépôt de garantie sera conservé par le bailleur à titre d'indemnité - équivaut à la mise en oeuvre d'une clause pénale qui se heurte à une contestation sérieuse en qu'elle est susceptible d'être modérée par le juge du fond. L'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur cette demande.



En conclusion, l'ordonnance sera confirmée sur le montant de la provision allouée sans qu'il n'y ait lieu à actualisation au regard des versements et impayés ainsi que sollicité par la société Aiminus patrimoine, celle-ci disposant d'un titre exécutoire contre la société Providence prévoyant une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant, non sérieusement contestable, du loyer et des charges jusqu'à complète libération des lieux.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile



L'ordonnance entreprise sera confirmée dans ses dispositions concernant l'indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile et la charge des dépens.



La société Providence sera tenue aux dépens d'appel et condamnée au paiement d'une somme de 2 500 euros au titre des frais exposés en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS



Ecarte des débats les pièces numérotées 4 à 13 figurant sur bordereau de communication de pièces de la société Providence ;



Confirme l'ordonnance entreprise en ses dispositions soumises à la cour ;



Y ajoutant



Condamne la société Providence aux dépens dont distraction au profit de Me Anne Fitoussi ;



Condamne la société Providence à payer à la société Aiminus patrimoine la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.







LE GREFFIER LA CONSEILL'RE