Cour d'Appel · 1ere Chambre sect.Civile — 7 novembre 2023

ARRET N° 

du 7 novembre 2023



N° RG 22/01383 

N° Portalis DBVQ-V-B7G-FGQQ





S.A.S.U LE P'TIT REGAL





c/



S.C.I SPB















Formule exécutoire le :

à :



Me Arnaud GERVAIS



SCP SOLVEL-BARRUE

COUR D'APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 7 NOVEMBRE 2023









APPELANTE :



d'un jugement rendu le 3 mai 2022 par le tribunal judiciaire de CHARLEVILLE MEZIERES.



La S.A.S.U. LE P'TIT REGAL, société par actions simplifiée unipersonnelle au capital de 100 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de SEDAN sous le numéro 829 384 486, agissant poursuites et diligences de son président, domicilié de droit au siège : 

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée par Me Arnaud GERVAIS, avocat au barreau de REIMS,





INTIMEE :



La S.C.I. SPB, société civile immobilière au capital de 1 000 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de SEDAN sous le numéro 448 534 362, prise en la personne de sa gérante en exercice domiciliée de droit au siège :

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représentée par Me Elodie BARRUE, avocat au barreau des ARDENNES (SCP SOLVEL-BARRUE),





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :



Madame Sandrine PILON et Madame Véronique MAUSSIRE conseillères, ont entendu les plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées. Elles en ont rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre,

Madame Véronique MAUSSIRE, conseiller,

Madame Florence MATHIEU, conseiller,



GREFFIER :



Madame Jocelyne DRAPIER, greffier,



DEBATS :



A l'audience publique du 26 septembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2023,



ARRET :



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 7 novembre 2023 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Madame Jocelyne DRAPIER, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



* * *











Suivant acte notarié du 24 novembre 2015, la SCI SPB a donné à bail commercial à M. [N] [H], agissant en qualité d'auto-entrepreneur, les lots numéro 2 et 4 correspondant respectivement à une cave et un local commercial dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 3], à [Localité 4].



En 2017, la SASU Le P'tit Régal, dont M. [H] détenait la totalité des parts, a débuté une activité de restauration rapide sur place, à emporter, en livraison dans les locaux donnés à bail. 



Le 18 septembre 2018, M. [H] a cédé la totalité de ses parts dans la SASU Le P'tit Régal à M. [J] [F], au prix de 25 000 euros.



La SASU Le P'tit Régal a fait assigner la SCI SPB devant le tribunal judiciaire par acte du 10 février 2020 afin d'entendre prononcer la résolution du bail aux torts exclusifs de cette dernière en raison d'un manquement à son obligation de délivrance. La SASU Le P'tit Régal demandait en outre la condamnation de la SCI SPB à lui payer la somme de 29 910 euros correspondant aux loyers versés pour la période de décembre 2015 à mars 2019 inclus, ainsi que la restitution du dépôt de garantie, la somme de 40 000 euros en indemnisation de la perte de valeur du fonds de commerce, 1 600 euros en indemnisation des investissements qu'elle avait réalisés à perte et 5 000 euros en indemnisation du préjudice subi au titre de la résistance abusive et de la mauvaise foi du bailleur.



La SCI SPB a demandé au tribunal de constater la résolution du bail aux torts exclusifs de la SASU Le P'tit Régal en soutenant qu'elle était partie volontairement des lieux et qu'elle n'avait pas réglé la totalité des loyers.



Par jugement du 3 mai 2022, le tribunal a :


constaté la résolution du bail aux torts exclusifs du preneur, la SASU Le P'tit Régal, à la date du mois de mai 2019,

condamné la SASU Le P'tit Régal à verser à la SCI SPB la somme de 4 790 euros au titre des loyers impayés,

débouté la SASU Le P'tit Régal de l'ensemble de ses demandes,

débouté la SCI SPB de ses plus amples demandes,

condamné la SASU Le P'tit Régal aux dépens, lesquels pourront être recouvrés par Me Marie Simoes, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

condamné la SASU Le P'tit Régal à verser à la SCI SPB la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.




Il a déclaré la SCI SPB irrecevable à soulever le défaut de qualité à agir de la SASU Le P'tit Régal faute pour elle d'en avoir saisi le juge de la mise en état.



Il a retenu que M. [H] avait modifié la forme juridique de son exercice, en société par actions simplifiée unipersonnelle et qu'un tel changement n'a aucune incidence sur les contrats en cours et notamment les baux, dès lors qu'il n'entraîne pas la création d'une personne morale nouvelle. Il en a conclu que le bail s'était régulièrement poursuivi entre les parties lors de la transformation, qui n'avait pas impliqué de cession de bail. 



Il a considéré que le règlement de copropriété n'interdit pas l'activité de restauration telle que prévue au bail commercial conclu entre les parties, qu'il n'était pas démontré par la SASU Le P'tit Régal qu'elle s'était retrouvée dans l'impossibilité d'exercer son activité et donc que celle-ci a quitté les lieux de son propre chef.



La SASU Le P'tit Régal a relevé appel de ce jugement par déclaration du 10 juillet 2022.



Par conclusions notifiées le 31 août 2023, la SASU Le P'tit Régal demande à la cour de :


infirmer le jugement en l'ensemble de ses dispositions,


Et statuant à nouveau,


prononcer la résolution du bail aux torts exclusifs de la SCP SPB à effet du mois de mai 2019,

condamner la SCI SPB à lui payer la somme totale de 32 410 euros correspondant au montant des loyers versés pour la période du mois de décembre 2015 au mois de mai 2019 inclus, outre le dépôt de garantie, le tout majoré des intérêts au taux légal à compter du 10 février 2020,

condamner la SCI SPB à lui payer la somme de 40 000 euros en indemnisation de la perte de valeur du fonds de commerce,

condamner la SCI SPB à lui payer la somme de 1 600 euros en indemnisation des investissements qu'elle a réalisés à perte,

condamner la SCI SPB à lui payer la somme de 5 000 euros en indemnisation du préjudice subi au titre de la résistance abusive et de la mauvaise foi du bailleur,

débouter la SCI SPB de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles, fins et conclusions,

condamner la SCI SPB à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, les entiers dépens de 1ère instance et d'appel en sus, dont distraction au profit de Me Arnaud Gervais, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,


À tout le moins, si la décision dont appel devait être confirmée en ce qu'elle prononce la résolution judiciaire du contrat de bail liant les parties : 


juger que la résolution judiciaire du contrat prononcée par le 1er juge lui interdisait de prononcer condamnation à l'encontre de la concluante puisqu'en cas de résolution seule la remise en état des parties préalablement au prononcé de cette sanction pouvait être ordonnée,

débouter en conséquence la SCI SPB de toute demande en paiement de loyers impayés à sa charge,

condamner la SCI SPB à lui régler la somme de 32 410 euros précitée,


En tout état de cause,


infirmer la décision en ce qu'elle a mis à sa charge la somme de 4 790 euros à titre d'impayés, seule la somme de 1 500 euros pouvant demeurer à la charge de la concluante à titre d'impayés,

infirmer le jugement en ce qu'il a mis à sa charge la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, les entiers dépens de la 1ère instance en sus,

débouter la SCI SPB de toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires, notamment formées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens d'appel.




Elle affirme que le bail s'est valablement poursuivi à son profit et rappelle en ce sens que l'acceptation de la cession de bail par le bailleur peut être expresse ou tacite, en faisant valoir que la SCI SPB était parfaitement informée de la cession du bail à son profit et qu'elle a accepté d'encaisser les loyers.



Elle invoque l'article 1719 du code civil et l'obligation du bailleur de délivrer un local en état de servir à sa destination prévue au bail, dont aucune clause contractuelle ne peut l'exonérer s'agissant d'une obligation de la nature même du contrat de bail et d'ordre public. Elle argue de ce que le local litigieux devait permettre au preneur d'exercer l'activité de restauration rapide, plat à emporter et livraison et soutient que la réglementation et le règlement de copropriété imposaient une ventilation des locaux commerciaux destinée à la restauration, en l'absence de laquelle elle ne pouvait exercer son activité dans les lieux. Elle ajoute que le bailleur connaissait la situation et conteste être partie des lieux de son plein gré, ainsi que tout vol de matériel ou dégradation. Elle ajoute que la négligence éventuelle du notaire auteur du bail ne dispense pas le bailleur de respecter son obligation de délivrance.



Elle conteste que le bail puisse être résolu à ses torts, invoquant l'exception d'inexécution s'agissant du non-paiement des loyers invoqués par la SCI SPB et rappelle n'être partie qu'en raison des manquements contractuels du bailleur, dont elle affirme qu'il était parfaitement informé de la restitution du local.



Par conclusions transmises le 2 août 2023, la SCI SPB demande :


à titre principal, l'infirmation du jugement en ce qu'il a considéré que la cession de bail était opposable au bailleur,

qu'il soit dit et jugé que la cession de bail lui est inopposable, l'apport en société devant respecter les formalités de l'article L145-1 et suivants du code commerce et les formalités prévues au bail commercial,

le rejet de l'ensemble des demandes, fins et prétentions de la SAS Petit Régal,

à titre subsidiaire, la confirmation du jugement en ce qu'il a considéré que le bail commercial a été résilié au torts exclusifs de la SASU Le P'tit Régal à la date du mois de mai 2019, en ce qu'il a condamné la SASU Le P'tit Régal à lui verser la somme de 4 790 euros au titre des loyers impayés, en ce qu'il a débouté la SASU Le P'tit Régal de l'ensemble de ses demandes, en ce qu'il a condamné celle-ci à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'il a condamné la SASU Le P'tit Régal aux dépens,


En conséquence,


dire et juger que le bail commercial a été résilié aux torts exclusifs du preneur la SASU Le P'tit Régal à la date du mois de mai 2019,

condamner la SASU Le P'tit Régal à lui verser la somme de 4 790 euros au titre des loyers impayés,

débouter la SASU Le P'tit Régal de sa demande de résolution du bail aux torts exclusifs de la SCI SPB,

débouter la SASU Le P'tit Régal de ses demandes de remboursement des loyers et de toutes ses autres demandes indemnitaires,

débouter la SASU Le P'tit Régal de toutes ses autres demandes, fins et prétentions,

condamner la SASU Le P'tit Régal à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel,

condamner la SASU Le P'tit Régal aux entiers dépens.




Elle soutient, à titre principal, que la cession de bail lui est inopposable, en affirmant que la SASU Le P'tit Régal n'est pas le successeur de M. [H], mais que celui-ci a créé la société Le P'tit Régal et lui a apporté le bail et en faisant valoir que l'article L145-1 du code de commerce, ainsi que le bail, imposaient que cette cession lui soit signifiée et qu'il l'accepte par acte authentique. 



Pour rejeter la demande de l'appelant en résolution du bail à ses torts exclusifs, elle affirme n'avoir été, à aucun moment, prévenue d'une quelconque difficulté concernant la mise en place d'une hotte, que le règlement de copropriété n'interdit pas l'activité de restauration telle que prévue par le bail, que le local est équipé d'une hotte aspirante, de sorte qu'il existe bien un système d'extraction d'air et qu'aucune preuve n'est apportée de la non-conformité du local.



Elle invoque en outre une clause du bail mettant à la charge du preneur les travaux prescrits par l'autorité administrative et estime qu'il appartenait à celui-ci de faire valoir ses droits auprès de copropriétaires de l'immeuble l'en empêchant.



Elle considère que la SASU Le P'tit Régal, qui ne payait plus les loyers, a décidé par elle-même de mettre fin au bail en lui remettant les clés et en conclu que le bail est résolu aux torts exclusifs du preneur. Elle affirme que le local se trouvait alors dans un état lamentable et que des radiateurs avaient été volés. Elle estime que le tribunal a commis une erreur matérielle en prononçant la résolution du bail dès lors que les conséquences prononcées sont celles de la résiliation.



MOTIFS :



Sur la cession du bail :



L'article L145-16 du code de commerce prévoit : « Sont également réputées non écrites, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu'il tient du présent chapitre à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ou au bénéficiaire du transfert universel de son patrimoine professionnel.



En cas de fusion ou de scission de sociétés, en cas de transmission universelle de patrimoine d'une société réalisée dans les conditions prévues à l'article 1844-5 du code civil ou en cas d'apport d'une partie de l'actif d'une société réalisé dans les conditions prévues à l'article L. 236-27 du présent code, la société issue de la fusion, la société désignée par le contrat de scission ou, à défaut, les sociétés issues de la scission, la société bénéficiaire de la transmission universelle de patrimoine ou la société bénéficiaire de l'apport sont, nonobstant toute stipulation contraire, substituées à celle au profit de laquelle le bail était consenti dans tous les droits et obligations découlant de ce bail.



En cas de cession ou dans les cas prévus au deuxième alinéa, si l'obligation de garantie ne peut plus être assurée dans les termes de la convention, le tribunal peut y substituer toutes garanties qu'il juge suffisantes ».



Il résulte de ce texte que l'apport en société d'un bail commercial par le locataire personne physique est régi par le principe de la liberté, mais que des restrictions conventionnelles peuvent être stipulées.



Le bail stipule sous le titre « cession ' sous location » : « Le 'preneur' ne pourra dans aucun cas et sous aucun prétexte céder son droit au bail ou sous louer en tout ou en partie les locaux loués, sans le consentement préalable et par écrit du 'bailleur' sous peine de nullité des cessions ou sous-locations consenties au mépris de cette clause, et même de résiliation des présentes. Toutefois, il pourra, sans avoir besoin de ce consentement, consentir une cession du bail à son successeur dans le commerce. »



La faculté conventionnelle pour le preneur de céder le bail à son successeur dans le commerce consiste dans le rappel des dispositions précitées de l'article L145-16 du code de commerce qui prohibe les clauses interdisant au preneur la cession de son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce.



M. [H] a signé le bail commercial en qualité d'auto-entrepreneur et il est précisé au paragraphe « enseignes » que le preneur déclare qu'il exploitera sous l'enseigne : LE P'TIT REGAL.



La SASU Le P'tit Régal n'apparaît donc pas à l'acte en tant que telle. Cette société a débuté son activité postérieurement, le 1er avril 2017, M. [H] indiquant dans ses conclusions avoir procédé à son immatriculation en qualité d'associé unique et de gérant afin qu'elle puisse développer son activité de restauration rapide au sein des locaux commerciaux objet du bail litigieux. La création de cette société ne peut être considérée comme la simple poursuite de l'activité précédemment développée par M. [H] à titre individuel puisqu'elle constitue une entité distincte de ce dernier, dotée de la personnalité morale et à laquelle celui-ci a transmis ses actifs professionnels.



Ainsi, M. [H], titulaire du bail, a apporté celui-ci lors de la constitution de la SASU Le P'tit Régal. Un tel apport en société produisant les mêmes effets, doit être assimilé à une cession de bail.



Cette cession était donc soumise au consentement de la SCI SPB, ainsi que le bail le prévoit.



Si le consentement du preneur peut être tacite en ce que le bailleur peut renoncer à se prévaloir de la nullité relative résultant du non-respect par le preneur de l'obligation de recueillir son consentement, cette renonciation doit résulter de faits positifs non équivoques.



La SASU Le P'tit Régal se prévaut de ce que la SCI SPB a établi des quittances de loyer à son nom. 



Les quittances produites portent le nom « Le P'tit Régal », sans référence à une société portant ce nom et, compte tenu des mentions précitées du bail selon lesquelles M. [H] devait exercer son activité sous l'enseigne « Le P'tit Régal », ces documents ne peuvent être considérés comme constitutifs de faits positifs non équivoques marquant la volonté de la SCI SPB d'accepter la cession du bail à la SASU.



La SASU Le P'tit Régal invoque également un échange de SMS entre un prénommé [R] et un prénommé [P] évoquant le paiement d'un loyer de 790 euros et la remise de la copie d'un bail et de documents relatifs au local. Si la personne nommée [R] peut être identifiée comme [R] [G], conjoint de la gérante de la SCI SPB, il n'est donné aucune précision sur l'identité de celle nommée [P] et de ses liens avec la SASU Le P'tit Régal ou les locaux objets du bail.



Quant au contrat de vente de matériel invoqué par la SASU Le P'tit Régal, la SCI SPB affirme qu'il s'agit d'un faux. Et, de fait, la comparaison de l'écriture et de la signature qui figurent sur le document en cause, censé avoir été rédigé par [R] [G], avec un exemplaire d'écriture et de signature produit par celui-ci permet d'exclure qu'il en soit le rédacteur et le signataire.



La SASU Le P'tit Régal ne démontre donc pas le consentement, fût-il tacite, de la SCI SPB à la cession du bail à son profit. Celle-ci est donc nulle comme le bail le prévoit.



Il en résulte que la SASU Le P'tit régal n'a pas d'intérêt à agir en résolution du bail, ainsi que le prévoit l'article 122 du code de procédure civile et qu'elle doit être, non pas déboutée au fond comme la SCI SPB le demande, mais déclarée irrecevable en sa demande de résolution du bail aux torts de cette dernière et en ses demandes indemnitaires qui en sont la conséquence.



Sur la résolution du bail aux torts de la SASU Le P'tit régal :



La SASU Le P'tit Régal n'ayant pas la qualité de preneur, le bail conclu entre la SCI SPB et M.[H] ne peut être résolu à raison de manquements de cette société. En conséquence, la SCI SPB doit être déboutée de sa demande de résolution aux torts exclusifs de la SASU Le P'tit Régal et le jugement doit être infirmé en ce qu'il prononce cette résolution. 



La SCI SPB sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il lui alloue une somme de 4 790 euros au titre de loyers impayés. La SASU Le P'tit Régal s'y oppose, estimant que si la cour devait néanmoins prononcer une résiliation en lieu et place d'une résolution, seule une somme de 1 500 euros serait due à la SCI SPB, après déduction du dépôt de garantie à hauteur de 2 500 euros et d'une somme de 790 euros qu'elle dit avoir réglée au titre du loyer d'octobre 2018.



La somme réclamée par la SASU Le P'tit Régal doit être qualifiée non de loyers, mais d'indemnité d'occupation, la SASU Le P'tit régal ayant occupé les lieux sans droit, ni titre. Cette indemnité sera fixée au montant du loyer qui avait été convenu dans le bail commercial et qui peut être retenu comme correspondant à la valeur locative des lieux, soit 790 euros par mois.



La SASU Le P'tit Régal ne peut prétendre à la déduction du montant du dépôt de garantie, alors qu'elle ne vient pas aux droits du locataire qui l'a versée.



Le tribunal a retenu qu'il n'était pas contesté que les loyers échus et non payés correspondant aux mois de septembre, octobre et novembre 2018 et aux mois de mars, avril et mai 2019, s'élevaient à 4 790 euros. Mais l'une des quittances de loyers déjà évoquées, établies par la SCI SPB, porte sur le mois de mars 2019, qu'il convient donc de déduire du total des sommes réclamées.



La SASU Le P'tit Régal ne démontre pas qu'elle aurait effectué d'autres paiements sur la période concernée, en conséquence, elle doit être condamnée à payer à la SCI SPB la somme de 3 950 euros à titre d'indemnité d'occupation pour les mois de septembre, octobre et novembre 2018 et les mois d'avril et mai 2019. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il condamne la SASU Le P'tit Régal à payer à la SCI SPB la somme de 4 790 euros au titre des loyers impayés.



Sur la demande en paiement pour résistance abusive :



Compte tenu de ce qui précède, la SASU Le P'tit Régal ne rapporte pas la preuve de l'existence d'une faute de la SCI SPB qui aurait fait dégénérer en abus le droit dont celle-ci dispose de se défendre en justice. Elle sera donc déboutée de sa demande en paiement de dommages intérêts pour résistance abusive et mauvaise foi du bailleur et le jugement sera confirmé de ce chef.



Sur les dépens et les frais irrépétibles :



Le premier juge a exactement statué sur le sort des dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dont il a fait une équitable application et le jugement sera confirmé de ces chefs.



Partie condamnée à hauteur d'appel, la SASU Le P'tit Régal doit supporter les dépens de cette instance et ne peut prétendre au paiement d'une indemnité pour ses frais irrépétibles.



Il est équitable d'allouer à la SCI SPB la somme de 2 500 euros pour ses frais irrépétibles d'appel.



PAR CES MOTIFS :



La cour, statuant publiquement et contradictoirement,



Confirme le jugement rendu le 3 mai 2022 en ce qu'il déboute la SASU Le P'tit Régal de sa demande en paiement de dommages intérêts pour résistance abusive et en ce qu'il condamne celle-ci aux dépens, recouvrés par Me Marie Simoes conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile et à verser à la SCI SPB la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,



L'infirme pour le surplus,



Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,



Déclare la SASU Le P'tit Régal irrecevables en ses demandes de résolution du bail aux torts de la SCI SPB et en ses demandes indemnitaires subséquentes,



Déboute la SCI SPB de sa demande de résolution du bail aux torts exclusifs de la SASU Le P'tit Régal,



Condamne la SASU Le P'tit Régal à payer à la SCI SPB la somme de 3 950 euros à titre d'indemnité d'occupation pour les mois de septembre, octobre et novembre 2018 et les mois d'avril et mai 2019,



Condamne la SASU Le P'tit Régal à payer à la SCI SPB la somme de 2 500 euros pour ses frais irrépétibles d'appel,



Déboute la SASU Le P'tit Régal de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la SASU Le P'tit Régal aux dépens d'appel.



Le greffier, La présidente de chambre,