Cour d'Appel · Chambre de la Proximité — 5 janvier 2023

N° RG 21/02945 - N° Portalis DBV2-V-B7F-I2VZ





COUR D'APPEL DE ROUEN



CHAMBRE DE LA PROXIMITE



ARRET DU 05 JANVIER 2023







DÉCISION DÉFÉRÉE :



51-20-11

Tribunal paritaire des baux ruraux de Dieppe du 23 juin 2021





APPELANTS :



Monsieur [T] [I]

né le 05 novembre 1956 à [Localité 13]

[Adresse 7]

[Localité 9]



Comparant

représenté par Me Ahmed AKABA de la SELARL NORMANDIE-JURIS, avocat au barreau de Rouen





Madame [X] [Z] épouse [I]

née le 03 mai 1964 à [Localité 10]

[Adresse 7]

[Localité 9]



Non comparant

représentée par Me Ahmed AKABA de la SELARL NORMANDIE-JURIS, avocat au barreau de Rouen





Madame [K] [G] épouse [Y]

née le 07 février 1968 à [Localité 8]

[Adresse 11]

[Localité 5]



Comparante

représentée et assistée de Me Ahmed AKABA de la SELARL NORMANDIE-JURIS, avocat au barreau de Rouen





Monsieur [S] [Y]

né le 04 mars 1968 à [Localité 13]

[Adresse 11]

[Localité 5]



Comparant

représenté et assisté par Me Ahmed AKABA de la SELARL NORMANDIE-JURIS, avocat au barreau de Rouen







INTIME :



Monsieur [R] [L] [D] [I]

né le 11 septembre 1947 à [Localité 14]

[Adresse 3]

[Localité 6]



Non comparant

représenté par Me Béatrice OTTAVIANI, avocat au barreau de Rouen





COMPOSITION DE LA COUR  :



Lors des débats en double rapporteurs :

Madame GOUARIN, présidente

Madame GERMAIN, conseillère





Lors du délibéré :

Madame GOUARIN, présidente

Madame ARZUFFI, conseillère

Madame GERMAIN, conseillère





DEBATS :



A l'audience publique du 21 novembre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 5 janvier 2023



Madame DUPONT, greffière lors des débats





ARRET : 



CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 5 janvier 2023, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



signé par Madame GOUARIN, présidente et par Mme CHEVALIER, greffière lors de la mise à disposition.





*

* *



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



Par acte du 28 octobre 2010, M. et Mme [R] [I] ont donné à bail à M. [S] [Y], Mme [K] [Y], Mme [X] [I] et M. [T] [I] des parcelles situées sur la commune de [Localité 9] et de [Localité 12] pour une superficie totale de 11 ha 79 a et 66 ca.



Le bail était conclu pour une durée de 18 ans, commençant à courir le 29 septembre 2010 pour se terminer le 28 septembre 2028. Il était mis à disposition de la SCEA du Petit [Localité 9]. 



Par lettre recommandée du 18 décembre 2019, le bailleur (M. [R] [I]) était avisé du départ à la retraite de l'un des co-preneurs, 

M. [T] [I]. 

M. [S] [Y] et Mme [K] [Y] demandaient alors à poursuivre seuls le bail. 



M. [R] [I] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Dieppe afin qu'il soit donné acte de son opposition à la poursuite du bail par M. et Mme [Y]. Il sollicitait également la résiliation du bail et à défaut de libération spontanée des lieux, une indemnité d'occupation de 230 euros par mois.



Par jugement du 23 juin 2021, le tribunal paritaire des baux ruraux de Dieppe a :

- prononcé la résiliation, pour cession prohibée, du bail consenti à Monsieur [T] [I], M. [S] [Y] et Mme [K] [Y] le 28 octobre 2010, portant sur les parcelles :

* commune de [Localité 9] 

section ZN n° [Cadastre 4] : 5 ha 80 a 36 ca

section ZO n° [Cadastre 2] : 4 ha 81 a 29 ca

Total : 10 ha 61 a 65 ca

* commune de [Localité 12]

section ZV n°[Cadastre 1] : 1 ha 18 a 01 ca

- condamné in solidum M. [S] [Y], Mme [K] [Y], et 

M. [T] [I] à payer à M. [R] [I] la somme de 158,27 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation, à défaut de libération spontanée des lieux, à compter de la présente décision, jusqu'à parfaite libération des lieux ;

- dit que la demande de poursuite du bail par M. et Mme [Y] seuls ainsi que celle de M. [R] [I] visant à faire défense à M. [S] [Y] et à Mme [K] [Y] de poursuivre seuls le bail sont sans objet ;

- débouté les parties du surplus de leurs demandes non présentement satisfaites ;

- condamné in solidum M. [S] [Y], Mme [K] [Y], 

M. [T] [I] et Mme [X] [I] aux entiers dépens ;

- condamné in solidum M. [S] [Y], Mme [K] [Y], 

M. [T] [I] et Mme [X] [I], à verser à M. [R] [I] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par déclaration du 16 juillet 2021, Mme [X] [I], M. [T] [I], Mme [K] [Y] et M. [S] [Y] ont relevé appel de cette décision, en toutes ses dispositions. 





EXPOSE DES PRETENTIONS DES PARTIES 



Par dernières conclusions reçues le 4 novembre 2022 et reprises oralement à l'audience, les appelants demandent à la cour de :

- déclarer M. [R] [I] irrecevable et mal fondé en toutes ses demandes, 

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement du 23 juin 2021, 



- condamner M. [R] [I] à payer à Mme [K] [Y], M. [S] [Y], M. [T] [I] et Mme [X] [I] à payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner M. [R] [I] aux entiers dépens.



Par dernières conclusions reçues le 17 novembre 2022 reprises à l'audience, M. [R] [I] demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : 

- prononcé la résiliation du bail en date du 28 octobre 2010 portant sur : 

 * commune de [Localité 9]

section ZN n° [Cadastre 4] : 5 ha 80 a 36 ca

section ZO n° [Cadastre 2] : 4 ha 81 a 29 ca

Total : 10 ha 61 a 65 ca

* commune de [Localité 12]

section ZV n°[Cadastre 1] : 1ha 18 a 01 ca

- condamné in solidum M. [S] [Y], Mme [K] [Y], et 

M. [T] [I] à payer à M. [R] [I] la somme de 158,27 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation, à défaut de libération spontanée des lieux, à compter de la présente décision, jusqu'à parfaite libération des lieux, 

- condamné in solidum M. [S] [Y], Mme [K] [Y], 

M. [T] [I] et Mme [X] [I] aux entiers dépens, 

- condamné in solidum M. [S] [Y], Mme [K] [Y], 

M. [T] [I] et Mme [X] [I], à verser à M. [R] [I] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Réformer le jugement en ce qu'il a :

- rejeté la demande de M. [R] [I] visant à faire défense à 

M. [S] [Y] et Mme [K] [Y] de poursuivre seuls le bail au motif que cette demande serait sans objet, 



Subsidiairement :

- débouter M. [S] [Y] et Mme [K] [Y] de leur demande visant à poursuivre seuls le bail,



En tout état de cause,

- débouter M. [T] [I], M. [S] [Y] et Mme [K] [Y] de l'ensemble de leurs demandes, 

- condamner les mêmes solidairement au paiement de la somme de 

2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- les condamner solidairement en tous les dépens.





MOTIVATION 



Sur la demande tendant à voir déclarer irrecevable M. [R] [I] 



Aucun moyen n'étant développé à l'appui de cette demande d'irrecevabilité, la cour n'en est pas saisie.





Sur la résiliation du bail



Les appelants reprochent aux premiers juges d'avoir prononcé la résiliation du bail consenti à M. [T] [I], M. [S] [Y] et Mme [K] [Y] le 28 octobre 2010, au seul motif que M. et Mme [Y] n'étaient pas associés de la SCEA du Petit [Localité 9], sans vérifier si la mise à disposition du bail à la SCEA par l'intermédiaire de la SARL [Y], dont ils étaient les seuls associés, les conduisaient à perdre la maîtrise des terres louées.



Aux termes de l'article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime '(...) II le bailleur peut également demander la résiliation du bail, s'il justifie d'un des motifs suivants :

1° toute contravention aux dispositions de l'article L. 411-35 

2° toute contravention aux dispositions du premier alinéa de l'article 

L. 411-38 

3° toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L. 411-37, L. 411-39, L. 411-39-1 si elle est de nature à porter préjudice au bailleur(...)'



L'article L. 411-35 dispose 'sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VIII du présent titre et nonobstant les dispositions de l'article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d'agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire. 

(...)

Lorsqu'un des copreneurs du bail cesse de participer à l'exploitation du bien loué, le copreneur qui continue à exploiter dispose de trois mois à compter de cette cessation pour demander au bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception que le bail se poursuive à son seul nom. Le propriétaire ne peut s'y opposer qu'en saisissant dans un délai fixé par décret le tribunal paritaire, qui statue alors sur la demande. Le présent alinéa est applicable aux baux conclus depuis plus de trois ans, sauf si la cessation d'activité du copreneur est due à un cas de force majeure.



A peine de nullité, la lettre recommandée doit, d'une part, reproduire intégralement les dispositions du troisième alinéa du présent article et, d'autre part, mentionner expressément les motifs allégués pour cette demande ainsi que la date de cessation de l'activité du copreneur. 

(...) 

Les dispositions du présent article sont d'ordre public.



Et selon l'article L. 411-37 'I. - Sous réserve des dispositions de l'article 

L. 411-39-1, à la condition d'en aviser le bailleur au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée, le preneur associé d'une société à objet principalement agricole peut mettre à la disposition de celle-ci, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, tout ou partie des biens dont il est locataire, sans que cette opération puisse donner lieu à l'attribution de parts. Cette société doit être dotée de la personnalité morale ou, s'il s'agit d'une société en participation, être régie par des statuts établis par un acte ayant acquis date certaine. Son capital doit être majoritairement détenu par des personnes physiques. 

(...)



II. - Avec l'accord préalable du bailleur, le preneur peut mettre à la disposition de toute personne morale autre que celles mentionnées au I, à vocation principalement agricole, dont il est membre, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, tout ou partie des biens dont il est locataire, sans que cette opération puisse donner lieu à l'attribution de parts.









La demande d'accord préalable doit être adressée au bailleur, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au plus tard deux mois avant la date d'effet de la mise à disposition. A peine de nullité, la demande d'accord mentionne le nom de la personne morale, en fournit les statuts et précise les références des parcelles que le preneur met à sa disposition. Si le bailleur ne fait pas connaître son opposition dans les deux mois, l'accord est réputé acquis. Le preneur informe le bailleur du fait qu'il cesse de mettre le bien loué à la disposition de la personne morale et lui fait part de tout changement intervenu. Cet avis doit être adressé, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, dans le délai de deux mois consécutif au changement de situation.



III.- En cas de mise à disposition de biens dans les conditions prévues aux I ou II, le preneur qui reste seul titulaire du bail doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l'exploitation de ces biens, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation.'



Il résulte de ces textes que la faculté de mettre les biens loués à la disposition d'une société à objet principalement agricole, impose, en cas de pluralité de preneurs, que ceux-ci en soient tous associés, à défaut le preneur non associé manque à son obligation de se consacrer personnellement à la mise en valeur de ces biens et procède à une cession prohibée.(Cass 3ème Civ 21 janvier 2021 19-24.520) 



De plus, le fait pour un copreneur, quand bien même participerait-il aux travaux de la ferme, de ne pas devenir associé de la société à objet principalement agricole à la disposition de laquelle les biens ont été mis, constitue un manquement à une obligation essentielle du bail.



En l'espèce il est constant que durant toute la durée du bail et jusqu'à ce que M. [T] [I] parte à la retraite, M [S] [Y] et Mme [K] [Y], preneurs, n'étaient pas associés de la SCEA du Petit [Localité 9], société à la disposition de laquelle les biens ont été mis, puisque les associés de la SCEA étaient M. [T] [I] et la SARL Fournay.



La société Fournay a une personnalité juridique distincte de ses associés que sont M. et Mme [Y], de sorte que quand bien même ils étaient associés de cette SARL, ils n'étaient pas directement associés de la SCEA du Petit [Localité 9].



Comme l'a justement indiqué le premier juge, il importe peu qu'ils justifient exploiter effectivement les terres prises à bail et mises à la disposition de la SCEA du Petit [Localité 9], le seul fait de ne pas être associé de ladite SCEA constitue une cession prohibée et partant un manquement justifiant la résiliation du bail et ce quand bien même désormais mais seulement depuis le 18 décembre 2019, ils sont effectivement devenus associés de la SCEA, les dispositions précitées étant d'ordre public.



Le bail étant résilié, le jugement sera confirmé en ce qu'il a fixé à la somme de 158,27 euros par mois l'indemnité d'occupation due par M. [S] [Y], Mme [K] [Y] et M. [T] [I] jusqu'à libération parfaite des lieux.











Sur l'opposition à la poursuite du bail 



M. [R] [I] reproche au premier juge d'avoir déclaré sans objet sa demande visant à faire défense à M. [S] [Y] et Mme [K] [Y] de poursuivre seuls le bail. 

Il s'oppose à la poursuite du bail par M. et Mme [Y] au motif qu'il n'est pas justifié de la date à laquelle M. [T] [I] a pris sa retraite, de sorte qu'il n'est pas justifié que le délai de trois mois prévu par l'article 

L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime ait été respecté. Il s'y oppose également en raison de divers manquements et notamment le fait que les preneurs n'étaient pas associés de la SCEA du Petit [Localité 9].



Selon l'alinéa 3 de l'article L. 411-35 du code rural et de la pêche ' lorsqu'un copreneur du bail cesse de participer à l'exploitation du bien loué, le copreneur qui continue à exploiter dispose de trois mois à compter de cette cessation pour demander au bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception que le bail se poursuive à son seul nom. Le propriétaire ne peut s'y opposer qu'en saisissant dans un délai fixé par décret le tribunal paritaire, qui statue alors sur la demande'. 



Le délai aux termes duquel le propriétaire peut saisir le tribunal est de deux mois.



En l'espèce, la demande de poursuite est intervenue suivant lettre du 18 décembre 2019 et M. [T] [I] a saisi le tribunal suivant requête du 11 février 2020, soit dans les deux mois de la demande.



Aux termes de l'article L. 411-53 du code rural et de la pêche 'nonobstant toute clause contraire, le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du bail que s'il justifie de l'un des motifs mentionnés à l'article L. 411-31 et dans les conditions prévues audit article'.



La résiliation du bail et le refus de renouvellement sont deux choses distinctes, dès lors et même si le refus de renouvellement est justifié pour les mêmes causes que la résiliation, le tribunal devait examiner la demande de refus de renouvellement.



En l'espèce, le manquement des preneurs, qui n'étaient pas membres de la SCEA du Petit [Localité 9] à qui les terres ont été mises à dispositions, constitue un manquement qui suffit à justifier la mauvaise foi des preneurs et le refus de M. [R] [I] à la poursuite du bail par M. et Mme [Y].





Sur les frais et dépens



Les dispositions du jugement déféré à ce titre seront confirmées.



La charge des dépens d'appel sera supportée par les appelants conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.



En outre, il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [R] [I] les frais irrépétibles exposés à l'occasion de la présente instance.



Aussi M. [T] [I], Mme [X] [I], Mme [K] [Y] et M. [S] [Y] seront-ils condamnées in solidum à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et déboutés de leur demande à ce titre.





PAR CES MOTIFS 



La cour, 



Confirme en toutes ses dispositions le jugement du 23 juin 2021 sauf en ce qu'il a déclaré sans objet la demande de poursuite du bail par M. et Mme [Y] seuls, 



Statuant à nouveau et y ajoutant, 



Rejette la demande de poursuite du bail par M. et Mme [Y] et en conséquence fait droit à l'opposition de M. [R] [I] de cette poursuite par M. et Mme [Y], 



Condamne in solidum M. [T] [I], Mme [X] [I], Mme [K] [Y] et M. [S] [Y] aux dépens, 



Condamne in solidum M. [T] [I], Mme [X] [I], Mme [K] [Y] et M. [S] [Y] à payer à M. [R] [I] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



Les déboute de leur demande d'indemnité procédurale.





La greffière, La présidente de chambre,