Tribunal Judiciaire · Service des référés — 15 décembre 2023

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/57426 

N° Portalis 352J-W-B7H-C2YN2

N° : 14

Assignation du :
18 septembre 2023

[1]

[1] 1 copie exécutoire
délivrée le :


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 15 décembre 2023



par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Clémence BREUIL, Greffier. 



DEMANDERESSE

La S.A.S. OFFICE FRANÇAIS INTER ENTREPRISES (OFIE)
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Maître Philippe REZEAU de la SELARL QUANTUM IMMO, avocats au barreau de PARIS - #L0158



DEFENDEURS

La S.A.S. THAIGER.Z
[Adresse 2]
[Localité 4]

Monsieur [C] [O]
[Adresse 1]
[Localité 6]

non représentés



DÉBATS

A l’audience du 27 octobre 2023, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier, 
Nous, Président, après avoir entendu les parties représentées par leur conseil, avons rendu la décision suivante :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 17 septembre 2021, la SAS OFFICE FRANÇAIS INTER ENTREPRISES (ci-après l’« OFIE ») a donné à bail à la SAS THAIGER Z des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2] à, [Localité 4], moyennant un loyer annuel de 66 000 euros hors taxes hors charges. 

Aux termes d’un acte de cautionnement solidaire du même jour, M. [C] [O] s'est porté caution solidaire des engagements de la société THAIGER Z au titre du bail précité, à concurrence d'un montant maximal de 166 408 euros pour une durée de 108 mois.

Faisant valoir le défaut de paiement des loyers, la bailleresse a fait délivrer au preneur, par acte d'huissier de justice du 25 juillet 2023 dénoncé à la caution le 1er août 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur la somme de 24 847,84 euros au titre des loyers et provision sur charges impayés arrêtés au 1er juillet 2023, 3e trimestre 2023 inclus, outre le coût du commandement. 

Se prévalant de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, du défaut d’exploitation du local donné à bail et de la non régularisation des causes du commandement dans les délais impartis, l’OFIE a, par exploit du 18 et 25 septembre 2023, fait citer la SAS THAIGER Z et M. [O] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de 
« -déclarer la Société OFIE recevable et bien fondée en ses demandes, - 
-constater l’acquisition de la clause résolutoire, 
-constater que le bail a pris fin au 25 août 2023, 
-ordonner l’expulsion de la Société THAIGER Z et de toute personne dans les lieux de son fait, et ce avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique, s’il y a lieu, 
-ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qui sera désigné par le Tribunal ou dans tel autre lieu, au choix du bailleur, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, 
-condamner solidairement la Société THAIGER Z et M. [C] [O] à payer à la société OFIE : 
- au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à ce jour : 10 979,84 euros, outre les intérêts de retard calculés au taux contractuellement prévu à compter du commandement délivré le 25 juillet 2023,
-la somme de provisionnelle de 1 097,98 euros à titre de pénalité de retard, 
-à compter du 1er octobre 2023, indemnité d’occupation journalière égale à 2 % du dernier loyer trimestriel HT et ce, jusqu’à libération définitive des lieux, par la remise des clefs, 
- une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
-dire que le dépôt de garantie restera acquis à la société OFIE ;
-rappeler que l'ordonnance à intervenir est exécutoire en vertu de la loi ;
- condamner solidairement la société THAIGER Z et M. [C] [O] aux entiers dépens entiers dépens qui comprendront, notamment, les frais du commandement délivré le 25 juillet 2023, la levée des états d’inscription de nantissements et de privilèges, et les frais de dénonciation aux créanciers inscrits ».

A l’audience du 27 octobre 2023, la requérante maintient les prétentions formulées aux termes de son acte introductif d’instance, actualisant à la baisse le montant réclamé au titre de l’arriéré locatif à hauteur de 9 989,84 euros arrêté au 1er octobre 2023, 3e trimestre 2023 inclus. Les défendeurs, assignés à l’étude, n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu. 

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance ainsi qu’aux notes d’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'absence de constitution des défendeurs

Régulièrement assignés, la SAS THAIGER Z et M. [O] n'ont pas constitué avocat et n'ont pas comparu. L’ordonnance sera en conséquence réputée contradictoire en application de l’article 473 du même code.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du même code, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le paragraphe du contrat de bail commercial intitulé « clause résolutoire » stipule qu'à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, charges, taxes, frais ou accessoires, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux. 

Le commandement du 13 juin 2023 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement et reproduit en annexe la clause résolutoire susvisée. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint.
La lecture du décompte actualisé au permet de constater que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement régularisées dans le délai d’un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande d’expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation

En conséquence de la résiliation de plein droit du bail, l’obligation du preneur de quitter les lieux n’est pas contestable et son expulsion sera ordonnée, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique. En revanche, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande tendant à la remise des clés sous astreinte, non justifiée en droit et en fait.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. 

Ce préjudice sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, à savoir le montant contractuel du loyer, augmentée des charges et des taxes applicables, à compter du 26 août 2023 et jusqu'à libération des lieux et la remise des clés, assortie d’intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. 

En effet, l'article 3 du contrat de bail stipulant que le preneur sera redevable d'une indemnité d'occupation journalière égale à « 2% du dernier loyer trimestriel hors taxes » s'analyse en une clause pénale, susceptible en l'espèce d'être modérée par le juge compte tenu du pourcentage retenu, cette appréciation ne relevant pas du juge des référés, juge de l'évidence.

Sur les demandes de provision

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il résulte du décompte actualisé que la créance n’apparaît pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 9 989,84 euros au principal au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation, arrêtées au 1er octobre 2023, 3e trimestre 2023 inclus, et au paiement de laquelle la société preneuse sera condamnée. 

Quant aux demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation par le dépôt de garantie par le bailleur et le paiement d’une indemnité forfaitaire, s’agissant de clauses pénales contractuelles dont l’interprétation comme l’appréciation de leur éventuel caractère excessif ou dérisoire relèvent du juge du fond, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.



Sur le cautionnement 

En vertu de l'article 1202 du code civil, la solidarité ne se présume pas et doit être expressément stipulée. Les articles 2288 et 1103 du code civil disposent que la caution n'est tenue de satisfaire à l'obligation principale que dans les limites de son acte de cautionnement. 

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats qu’en vertu d’un acte sous signature privée du 17 septembre 2021, M. [O] s'est porté caution solidaire des engagements de la société THAIGER Z au titre du bail précité, à concurrence d'un montant maximal de 166 408 euros.

En considération des termes de cet engagement, M. [O] sera condamné au paiement provisionnel de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation à concurrence de cette somme, solidairement avec la société THAIGER Z. 

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, les défendeurs seront condamnés in solidum au paiement des dépens. Il y a lieu de mettre à sa charge les frais de poursuites initiés par la requérante, à savoir celles du commandement de payer, la levée des états d’inscription de nantissements et de privilèges, et les frais de dénonciation aux créanciers inscrits, dont le caractère nécessaire apparaît justifié.

Il n'apparaît pas inéquitable de les condamner in solidum au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est par ailleurs rappelé qu’en vertu des articles 514 et 514-1 de ce code les décisions prises par le juge statuant en référé sont assorties de plein droit de l’exécution provisoire et que celle-ci ne saurait être écartée.


PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 26 août 2023,

Ordonnons l’expulsion de la SAS THAIGER Z et de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail situés [Adresse 2] à, [Localité 4], avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique,

Disons ne pas y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Rappelons que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, 



Condamnons solidairement la SAS THAIGER Z et M. [C] [O] à payer à la SAS OFFICE FRANÇAIS INTER ENTREPRISES la somme de 9 989,84 euros au principal au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation, arrêtées au 1er octobre 2023, 3e trimestre 2023 inclus,

Condamnons la SAS THAIGER Z et M. [C] [O] à payer à la SAS OFFICE FRANÇAIS INTER ENTREPRISES une indemnité d’occupation mensuelle, à titre provisionnel, égale au montant du loyer contractuel, augmenté des charges et taxes, à compter du 1er octobre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, 

Disons n’y avoir lieu à référé pour le surplus,

Condamnons in solidum la SAS THAIGER Z et M. [C] [O] à payer à la SAS OFFICE FRANÇAIS INTER ENTREPRISES la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamnons in solidum la SAS THAIGER Z et M. [C] [O] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, la levée des états d’inscription de nantissements et de privilèges, et les frais de dénonciation aux créanciers inscrits, 

Disons que M. [C] [O] sera tenu au paiement des sommes réclamées à la SAS THAIGER Z à concurrence d'un montant maximal de 166 408 euros,

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à Paris le 15 décembre 2023.

Le Greffier,Le Président,



Clémence BREUILCristina APETROAIE